【正文】 且有愈拉愈長之勢。具體價格制定，根據(jù)項目獨有的特性，酒店式公寓小戶型，采取按套銷售，統(tǒng)一總價，沒有朝向和樓層的差別，在實際銷售中形成一種新的銷售模式，目的是形成搶購風(fēng)潮，吸引人的注目，但客戶能否對此銷售手法接受，還要看我們的價格制定的是否合理。4）收盤價 如果本項目完全能夠被市場所接受，最終期望值可以提升到板樓均價8200元/平米，塔樓均價8600元/平米，底商均價20220元/ 平米。閉路監(jiān)控系統(tǒng)：在大廈主要出入口及主要活動場所設(shè)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，巡更系統(tǒng)及24小時周界防范系統(tǒng)卡表記費系統(tǒng)：三表出戶計量車庫：地下兩層，約有350個地下車位，設(shè)一卡通智能管理五、價格定位保持優(yōu)越的性價比是制勝的法寶。廚房：1）地面：優(yōu)質(zhì)防滑地磚墻面：優(yōu)質(zhì)墻磚天花：鋁扣板吊頂燈具：吸頂燈2）廚俱：優(yōu)質(zhì)防火板四件套廚用家俱，含灶臺、操作臺、洗滌臺、綜合電器柜及吊柜3）廚用設(shè)備及五金：不銹鋼洗滌盆、雙溫控水龍頭，天然氣灶具、抽油煙機、干燥消毒柜。首層大堂：拼花磨光花崗巖地面，大理石及部分木飾面墻面，藝術(shù)造型吊頂，華貴燈飾。D、園林設(shè)計 目前，開發(fā)商營造樓盤新的賣點，在小區(qū)綠化上都請專門設(shè)計公司進行園林設(shè)計，在綠化上也都采用不同的風(fēng)格?？蛻羧后w的確定，在底商的功能配置上就要做到緊緊圍繞目標(biāo)人群有的放矢?！皷|華經(jīng)典“戶型設(shè)計修改意見一、戶型修改：原F戶型改變?yōu)槟舷颍ㄒ皇乙粡d一廚一衛(wèi)）和北向（一室一廳一廚一衛(wèi)或二室一廳一廚一衛(wèi)）。? 專業(yè)物管——引入全新酒店式物業(yè)管理模式，照顧生活點滴，全方面為住戶服務(wù)。對于能夠?qū)嵭械氖虑?，他們會理性地判斷是否符合他們的希望，或者可以從中得到更多。這些群體不僅應(yīng)有穩(wěn)定豐厚的收入，并且在居住和辦公的種種細(xì)節(jié)上講求一定的品位和實用性，他們對自己的居住和辦公方式有很強的堅持，但他們希望接受新鮮的事物去豐富自己，并吸收精華部分使其成為他們自身個性的一部分。開放體現(xiàn)在辦公和生活的分開（前商后住），交叉體現(xiàn)在生活和辦公的資源共享（商住兩用）。產(chǎn)品的市場接受程度 本案的產(chǎn)品是一種創(chuàng)新，但能否經(jīng)得起市場的嚴(yán)峻考驗，能否被消費者所認(rèn)可，仍是我們所顧慮和擔(dān)心的。本案超凡脫俗的外觀在南城眾以大眾化形象為標(biāo)簽的項目中是顯得充滿個性、現(xiàn)代和時尚，引領(lǐng)了一種真正的潮流，在南城甚至在北京都是一種全新的建筑概念，是在詮釋獨特的風(fēng)格。而項目“產(chǎn)品力”的推廣，應(yīng)以四條主線為主要支撐點：㈠ 創(chuàng)新㈡ 風(fēng)格㈢ 品質(zhì)㈣ 專業(yè)? 創(chuàng)新“創(chuàng)新”是對本案“產(chǎn)品力”最好的囊括，涵蓋了本案建筑形式的精髓?？蛻羧后w經(jīng)簡單市調(diào)和由業(yè)務(wù)員手中的數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，主要由公司自用、店鋪經(jīng)營、個人投資等部分組成。 占地面積 ： 99000平方米 建筑面積 ： 400000平方米 綠化率 ： 30%~50% 建筑單體及層數(shù)： 17棟/229層 使用率 ：84% 工程進度：開工日期：2022年11月；開盤日期：2022年4月5日；最早入住時間：2022年6月；全面入住時間：2022年 物業(yè)名稱： 楓樺豪景 物業(yè)位置： 宣武區(qū)菜市口十字路口西南角 物業(yè)屬性： 普通住宅 物業(yè)狀態(tài)： 期房 銷售價格： 均價：7600元 /平方米 付款方式： 按揭8成30年 發(fā)展商 ：北京市且楓房地產(chǎn)開發(fā)公司 設(shè)計單位 ：太平洋建筑設(shè)計工程有限公司 物業(yè)管理公司 ：北京中海物業(yè)管理有限公司 物業(yè)管理費 ： 主力戶型 二室一廳一櫥一衛(wèi) 均價：7000元/平方米起價：6250元/平方米最高價：7550元/平方米 主力建筑面積:94平方米付款方式 一次性付款（），按揭：建行8成25年按揭 車位 500個 裝修 簡單裝修 設(shè)備和裝修標(biāo)準(zhǔn) 電熱膜輻射 公共交通 613路、822路、201路、50路、6路、19路、917路、38路、40路、109路物業(yè)名稱 廣信嘉園 物業(yè)類型 普通住宅 地理位置 菜百新世界向西500米路北 項目描述 小區(qū)綠化設(shè)計為中式園林，精雕細(xì)琢，面積為２３００平方米，綠化率為２５％ 主力戶型 二室二廳二衛(wèi) 均價：6400元/平方米起價：5900元/平方米最高價：7400元/平方米 主力建筑面積:107平方米付款方式 一次性付款（），按揭：工行30年 車位 400個 裝修 簡單裝修 設(shè)備和裝修標(biāo)準(zhǔn) 散熱器 公共交通 19路物業(yè)名稱 蝶翠華庭 物業(yè)類型 普通住宅 地理位置 宣武區(qū)廣安門外大街305號 項目描述 巨資筑造豪華精裝修大型社區(qū)，位居宣武區(qū)廣安門外305號,占地超過13公頃，總建筑面積約34萬平方米。八、區(qū)域市場調(diào)研分析（一）市場調(diào)研目的本次市場調(diào)研的目的是針對項目的綜合定位，而側(cè)重于識別相關(guān)樓盤的經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)，對本案的產(chǎn)品進行策略性分析。通訊、網(wǎng)絡(luò)、物業(yè)管理、消防、安全、停車等難以讓商、住在這里的客戶滿意。　 需要提醒投資型買家注意的是，買房前先調(diào)查清楚房屋的用途和性質(zhì)再做決定，以免日后帶來安全等方面的一系列問題，甚至與物業(yè)管理公司發(fā)生分歧?？梢哉f，它是ｓｏｈｏ和酒店式公寓的組合體。 酒店式商務(wù)公寓中有高檔外銷公寓和普通商務(wù)公寓之分。CBD、中關(guān)村地區(qū)及周邊地帶大中小型、高中低檔企業(yè)聚集，商務(wù)氣氛濃郁，便利的交通、優(yōu)越的地理位置、各種配套設(shè)施齊全的生活環(huán)境形成了這里獨特的商務(wù)環(huán)境。時值政府大力改造南城、宣武區(qū)全力建設(shè)廣安門地區(qū)辦公商務(wù)區(qū)，廣內(nèi)大街各項目的建成和硬件設(shè)施的完善，以及各種利好因素的存在，這個原來的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)已經(jīng)逐步轉(zhuǎn)換為一個現(xiàn)代化的集辦公和商業(yè)于一體的現(xiàn)代化辦公商務(wù)區(qū)。一位開發(fā)商指出，這是住宅業(yè)真正走向成熟的標(biāo)志。目前，促進對該類物業(yè)需求增長的客觀因素仍然存在并有發(fā)展跡象，近期它的市場需求加大將是不爭的事實。五、北京市市場走向 需求多元化特征更加明顯 2022年秋季展的一個明顯趨勢是，一號館的高檔住宅區(qū)人氣明顯不旺。而且隨著生活水平的提升，無論是普通住宅還是高檔住宅，在服務(wù)、配套、建筑等多個方面的品質(zhì)要求都與原來以分房為主的房地產(chǎn)市場有很大改進，因此市場上的中高檔產(chǎn)品需求上升四、北京市住宅市場區(qū)域特點1．北京市場大體呈現(xiàn)出十個熱點區(qū)域，各區(qū)域的發(fā)展側(cè)重點亦有偏差? 二環(huán)到東三環(huán)及建國門地區(qū)，市政府已經(jīng)確定將該地區(qū)發(fā)展成北京市中心商貿(mào)區(qū)? 亞運村及北四環(huán)路地區(qū)，是未來寫字樓和高級公寓的重點發(fā)展地區(qū)? 東四環(huán)地區(qū)，與東三環(huán)相協(xié)調(diào)，發(fā)展中高檔居住物業(yè)的重點地區(qū)? 機場路沿線及望京地區(qū)，隨著望京新城的建設(shè)將成為北京最大的居住區(qū)? 中關(guān)村地區(qū)，原有基礎(chǔ)設(shè)施和知識密集型產(chǎn)業(yè)與方便的交通相得益彰，形成與高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)相關(guān)的物業(yè)重點發(fā)展區(qū)域? 北京西客站到公主墳，北京市西部商業(yè)中心? 北京西二環(huán)及附近地區(qū)，將成為北京市金融業(yè)集中發(fā)展的地區(qū)? 亦莊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，通州、黃村衛(wèi)星城? 京昌快速公路沿線及上地信息產(chǎn)業(yè)基地? 京津唐高速公路沿線地帶2．京城三大版塊、公路沿線趨熱。因此經(jīng)濟適用房的供求量在去年下半開始就大幅下降。大規(guī)模成片社區(qū)的開發(fā)在總體規(guī)劃設(shè)計、基礎(chǔ)配套設(shè)施上都要比小型社區(qū)更完備、更周全，明顯的提高了住宅社區(qū)的整體水平。1995年年末以后，在國內(nèi)房地產(chǎn)市場普遍步入低谷時，北京房地產(chǎn)市場也進入了一個調(diào)整期，加上前兩年大量開工建設(shè)的項目也陸續(xù)進入了市場，使銷售面臨巨大壓力，整個房地產(chǎn)市場處于盤整、消化期。前期我公司對北京房地產(chǎn)市場進行了宏觀的整體分析，對目標(biāo)區(qū)域市場進行了微觀的細(xì)致研究，基于對市場有了正確的評估和判斷后，我方對項目產(chǎn)品有了整體定位構(gòu)想。我們堅信，在貴司與我公司的精誠合作與共同努力下，該項目必將成為北京市的銷售熱點。具體到北京市內(nèi)銷住宅市場，由于近年來政府大力扶持住宅建設(shè)，再加上住房制度改革的不斷深化，取消福利分房，市場購買主體由集團逐步向個人轉(zhuǎn)化，實行貨幣拆遷制度，銀行降息及加大貸款力度等利好因素的影響，加之二級市場的開放，這些利好因素的出現(xiàn)給予了購房者最大程度的優(yōu)惠，打消了購房者持幣觀望的心態(tài)，拉動了有效消費需求，個人購房比例正在逐年激增。加入WTO雖然給外銷房帶來了一些契機，但外銷房的開發(fā)量仍有所下降。個人消費品市場的擴大及個人收入水平的增長，使中高檔內(nèi)銷房的需求大大的提升。? 泛CBD地區(qū)。 Town House――非主流市場的主流產(chǎn)品需求放大 在2022年樓市上，Town House――這種介于公寓和別墅之間的新型住宅無疑是最受關(guān)注的一個亮點。前不久，似海怡家與世紀(jì)陽光公寓相繼舉辦了產(chǎn)品說明會，圍繞工程進度、戶型設(shè)計、裝修標(biāo)準(zhǔn)、電力配置等方面向業(yè)主細(xì)細(xì)講述，似海怡家還為每位業(yè)主派發(fā)了《樓盤技術(shù)手冊》。 目前廣安大街的商業(yè)建設(shè)還處在初級階段，對商業(yè)整體規(guī)劃不理想，道路兩旁的商鋪規(guī)劃比較混亂無序，沒有大型的、密集的商業(yè)網(wǎng)點。近一時期，北京的房地產(chǎn)市場上又出現(xiàn)了一種集酒店、公寓、寫字樓三類物業(yè)于一體的公寓新品種，即酒店式商務(wù)公寓。在生活上，新生代有一般商住公寓所沒有的精裝修，全套的品牌家具、電器，工作上有大多商住公寓不可能具備的一流的辦公、商務(wù)設(shè)施，再加上商務(wù)公寓所沒有的與之相匹配的酒店式高檔、體貼、細(xì)致的服務(wù)項目和全天候商務(wù)服務(wù)，它可以作為老板或高級員工的日常居住場所，為人們贏得了較多的工作與休息時間。現(xiàn)代城等項目也有一些幫助業(yè)主購置物品、上門維修等服務(wù)項目。同一地段的寫字樓，比住宅的地價要高大約20%到30%。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，商住公寓對“住”不太公平。由于它的上述弱點，它對主流寫字樓并沒有較大的影響和威脅。（二）市場調(diào)研內(nèi)容 本 次 調(diào) 研 在 參 考 了 周 邊 項 目 的 數(shù) 據(jù) 分 析 ， 依 據(jù) 本 案 的 市 場 定 位 ， 有 針 對 性地 選 取 了 下 列 5個 樣 板 樓 盤 ：似海怡家 廣信嘉園蝶翠華庭 朗琴園楓樺豪景物業(yè)名稱 似海怡家 物業(yè)類型 公寓 地理位置 廣安門內(nèi)大街與長椿街交匯路口東南角 項目描述 位于牛街和廣安大街相交路口西南的似海怡家，以45～120平方米的小戶型為主。蝶翠華庭必將成為北京新世紀(jì)豪華邸宅的經(jīng)典之作。全部精裝修，外觀的豪華氣派，配以室內(nèi)全套高檔精裝修，小戶型送全套家俱，把外銷房的配置用在內(nèi)銷住宅上，形成市場強烈的反差和對應(yīng)，是我們的銷售思想貫穿。面積指標(biāo)為二居110120平米，三居150180平米，四居180250平米，所以我們時下推出的精裝小戶型，有很大的市場前景，會吸引一部分目標(biāo)客戶?！按髺|華國際公寓”不同于時下的一般項目，我們所要倡導(dǎo)的，是一種高品質(zhì)的生活；我們所要做的，是從普遍的“經(jīng)濟適用區(qū)”中獨樹一面品質(zhì)的大旗，創(chuàng)造南城真正的精品；我們的配置是最先進的，居住的配套能與寫字樓高昂的成本配套相應(yīng)；我們的服務(wù)是全方位的，酒店式物業(yè)管理，精心照料您的一切必需。十、項目市場風(fēng)險分析本案地處南城，等于貼上低人一等的標(biāo)記，一般買家對南城的印象不佳，這無疑會影響本案在地段、交通、環(huán)境等生活水平方面的特點發(fā)揮。如果工程跟的上，嚴(yán)格按照建設(shè)計劃進行，讓消費者看到項目的成長過程，會極大增強消費者的信心保障，這一點也是當(dāng)前的重工之重。我們要做成星級的物業(yè)服務(wù)，更要做成星級的產(chǎn)品，要給市場注入新的生命，給集團樹立新的發(fā)展里程碑。一千人中五個人的比例還是有很大市場空間的。? 交通環(huán)境——毗鄰兩廣路，咫尺間的便捷，風(fēng)行萬里轉(zhuǎn)瞬間。而本案不同于其他項目之處則在于塔樓戶型內(nèi)部空間的設(shè)計上實現(xiàn)超小戶型，實現(xiàn)一層16戶設(shè)計，10套小的，面積在5253平米，6套大的，面積在前7582平米，總價控制在45萬元左右一套，再配以全套精裝修及奉送全套家俱，免去您的操心勞神，一切替您周到解決。西南或東南角的窗設(shè)置為180度觀景角窗。C、物業(yè)管理 物業(yè)提前到銷售階段是銷售期房成功的關(guān)鍵，也是最有效的市場推廣手段，這直接關(guān)系到日后項目能否順利銷售以及傳達(dá)給消費者的信譽度及公司形象的美譽度，故必須提倡物業(yè)提前進場。 E、建材與設(shè)備及智能系統(tǒng)設(shè)定作為價格不菲的項目，在樓體外觀及室內(nèi)裝修配置上，可謂是不惜高昂的成本投入，我們要做就做成兩廣路沿線最高檔的項目。窗戶：斷橋鋁合金噴塑窗、雙層中空無色玻璃窗陽臺：鋁合金落地推拉門，半落地（上部中空雙玻，下部加膠安全玻璃窗）玻璃門窗封陽臺，天花板為環(huán)保乳膠漆，墻身、地面為普通石材。燃?xì)庀到y(tǒng)：管道天燃?xì)庀老到y(tǒng)：大廈設(shè)智能火災(zāi)自動報警系統(tǒng)，設(shè)有煙感、溫感及可燃?xì)怏w探測器，大廈設(shè)消火栓、消防卷盤及自動噴淋系統(tǒng)，并在必要場所設(shè)正壓送風(fēng)及防排煙系統(tǒng)，所有消防設(shè)備均通過消防中心進行聯(lián)鎖，一旦發(fā)生火情可立即有效進行補救。2）強銷價 在前期帶動下，進入熱銷期后，隨著工期的進展，板樓均價定為7800元/平米，塔樓均價為8267元/平米，底商均價18000元/ 平米。當(dāng)大量的購房者到現(xiàn)場觀看后，普遍會為其高品質(zhì)所打動，一時間銷售自然會如高山滾巨石，一氣呵成。（一） 銷售周期界定1．內(nèi)部認(rèn)購期： 目的：預(yù)熱期，主要通過硬性廣告配以軟性文章在報刊媒體上進行形象宣傳，向市場導(dǎo)入本案個性特征，吸引市場注意力并通過內(nèi)部認(rèn)購價試探市場，確定產(chǎn)品價格定位的準(zhǔn)確程度。2．開盤期 目的：項目全面向市場展現(xiàn)，主要通過主流媒體以強大的宣傳攻勢。同時，在前期即行落實物業(yè)管理工作，是最有效的