【正文】 公司整體的主業(yè)互動、品牌價值、資金積累、客戶網(wǎng)絡資源、公共關(guān)系和信息平臺等優(yōu)勢，為公司進入養(yǎng)老行業(yè)，聚集相關(guān)專業(yè)機構(gòu)、募集社會資金奠定了堅實的基礎(chǔ)。首先，打造中國養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)第一品牌。由于此時成都瑞通易達投資有限公司、成都瑞通易達管理有限責任公司養(yǎng)老品牌已具有一定的影響力，養(yǎng)老社區(qū)管理經(jīng)驗也較為豐富，已經(jīng)具備了一定資源整合的能力。同時也可以讓社區(qū)外的志愿者為社區(qū)內(nèi)的老年提供服務，培養(yǎng)年輕人高尚的道德情操。理財服務：為滿足老年人財富管理的需求，社區(qū)將針對老年人財產(chǎn)較為豐厚的特點，提供特色理財服務，一方面通過專業(yè)的金融機構(gòu)和專業(yè)人士，為老年人提供理財知識培訓和點對點的理財代理服務；另一方面由養(yǎng)老社區(qū)為老年人在市區(qū)的房產(chǎn)提供出租管理服務，幫助其實現(xiàn)財產(chǎn)的保值和增值。體育運動：為豐富老年人的生活，滿足其強身健體的需要，養(yǎng)老社區(qū)將為入住社區(qū)的老年人提供各類適宜老年人進行的體育活動所需的場所，如高爾夫球場（低于標準桿）、網(wǎng)球場、設置帶有標示的不同長度的散步道等?？祻歪t(yī)療：針對老年人術(shù)后和病后的看護需要，我們?yōu)槠涮峁┝税?4小時看護、中醫(yī)按摩、針灸等在內(nèi)的醫(yī)療服務，使入住社區(qū)的老年人能都得到比較及時和周到的康復醫(yī)療服務，使其可以盡快的康復。（二） 康復居住社區(qū)一些年齡較高以及療后和術(shù)后身體活動不便的老年人，其洗澡、穿衣、飲食、如廁、病后看護等活動均需經(jīng)過專業(yè)化培訓的服務人員為其提供貼心的服務。隨著年齡增長和身體條件的惡化，老年人養(yǎng)老需求的內(nèi)容將從前期的預防性和支持性的需求逐步轉(zhuǎn)化為后期的長期看護及精細護理需要。圖９：養(yǎng)老基地與養(yǎng)老中心分布圖海南黑龍江吉林遼寧河北山東福建江西安徽湖北湖南廣東廣西上海河南山西內(nèi)蒙古陜西寧夏甘肅青海四川貴州云南西藏新疆江蘇浙江北京臺灣天津重慶資料來源：投資分析環(huán)境可行性。這種區(qū)域布局就為老年人選擇養(yǎng)老地點提供了更為寬泛的選擇空間。從而為老年人提供高標準、高質(zhì)量的服務內(nèi)容，豐富周到的服務種類，完善齊全的服務設施，使老年人產(chǎn)生家的歸屬感。成都瑞通易達投資有限公司、成都瑞通易達管理有限責任公司針對老年人的特點，提供功能完善的養(yǎng)老產(chǎn)品和多層次、全方位、全過程、全功能、全覆蓋的配套服務，是對老年人生命的尊重與關(guān)愛，也是對社會的奉獻與回饋。這部分人群消費意愿高、消費能力強、受教育程度高、觀念更為開放，在考慮養(yǎng)老安排時更容易接受環(huán)境優(yōu)美，設施完備、服務周到的中高端養(yǎng)老產(chǎn)品。由于缺乏政府對市場的有效監(jiān)管和明確的行業(yè)標準，導致市場處于一種無序競爭的狀態(tài)，對于未來養(yǎng)老機構(gòu)的規(guī)范化、標準化運作產(chǎn)生了不利的影響。同時由于實施計劃生育政策的現(xiàn)實國情，導致國內(nèi)昭覺涼山彝城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生的需求總量和增速都明顯高于國外市場，且增速不斷加快。預測到2025年，上海人口老齡化比例將高達35%左右。像北京太申祥和國際敬老院、東方綜合養(yǎng)老院等投資較大，具有較好的設施和管理水平的，一般入住率可達到80—95%。一般規(guī)模在100張床以內(nèi)，月人均收費10002500元。隨著“4＋2＋1”家庭增多，人口壽命延長，我國快速進入老齡化階段，將有越來越多的老人從家中走出來，選擇“機構(gòu)養(yǎng)老”。養(yǎng)老社區(qū)通常包括家庭養(yǎng)老、公寓養(yǎng)老和看護養(yǎng)老三種類型的養(yǎng)老用房。社會福利院的主要資金來源為政府補助。據(jù)全球管理咨詢公司麥肯錫研究報告，截至2008年，中國富裕家庭數(shù)量為160萬個，%的速度遞增，到2015年，這個數(shù)字將達到440萬個；而同期美國、%%。二、國內(nèi)休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生旅游觀光生態(tài)園區(qū)項目的市場概況（一）國內(nèi)養(yǎng)老需求市場概況總體需求規(guī)模龐大我國老齡人口于1999年即以超過國際老齡化社會10%的標準，整體進入老齡化社會。根據(jù)2008年3月31日，美國老年人家居及服務聯(lián)合會對主要養(yǎng)老社區(qū)的經(jīng)營者抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)，美國主要養(yǎng)老社區(qū)類型的入住率基本在85%以上。一般持續(xù)看護社區(qū)需要州政府的許可。但這些設施必須滿足聯(lián)邦的要求以及州政府執(zhí)照的標準。其主要為生活可半自理的老人設計，通過受過訓練的員工為老人提供日常的生活起居服務，包括藥品管理、洗澡、穿衣、如廁、攙扶走動和喂食等等。其維修保養(yǎng)費用包含在每月的管理費中。精細護理需求：主要是患病較為嚴重的老人，主要需求表現(xiàn)為專業(yè)性的醫(yī)療護理以及24小時的生活看護。隨著年齡增長和身體條件的惡化，老年人養(yǎng)老需求的內(nèi)容將從前期的預防性和支持性的需求逐步轉(zhuǎn)化為后期的長期看護及精細護理需要。個人收入的不斷增長，增加了老齡人口的購買力，使其可以享受更為專業(yè)化、服務內(nèi)容更加豐富的養(yǎng)老產(chǎn)品，有力的刺激和帶動了休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生的發(fā)展。比較可以看出，我國要培育健康發(fā)展的休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生，必須在加強政府監(jiān)管和政策扶持的同時，積極引進社會機構(gòu)投資休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生，走產(chǎn)品高端化、管理專業(yè)化、經(jīng)營連鎖化、功能多樣化的經(jīng)營道路，著力發(fā)展符合經(jīng)濟規(guī)律，具有獨立生存和發(fā)展能力的社會化、連鎖化、規(guī)模化、品牌化的養(yǎng)老機構(gòu)。另一方面作為一家大型投資企業(yè)，公司具有優(yōu)良的社會責任感，參與發(fā)展昭覺涼山彝城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生項目，正是成都瑞通易達投資有限公司、成都瑞通易達管理有限責任公司以關(guān)注社會焦點問題、化解社會焦點問題為己任的社會責任感的具體體現(xiàn)。發(fā)展休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生是公司現(xiàn)有資產(chǎn)配置的有效完善。發(fā)展休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生能緩解城市壓力，改善城市生活質(zhì)量。發(fā)展休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生為解決人口老齡化問題提供了新出路。發(fā)展休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生能緩解當前就業(yè)壓力。在當前嚴峻的國際經(jīng)濟形勢下，擴大國內(nèi)需求是當務之急，而發(fā)展養(yǎng)老社區(qū)，可以有效帶動各個行業(yè)發(fā)展，符合國家“保增長、保民生、保穩(wěn)定”的政策方針，有利于促進解決當前經(jīng)濟發(fā)展面臨的緊迫問題。鼓勵和引導社會各方面力量積極參與、共同發(fā)展老年服務業(yè)，逐步形成政府宏觀管理、社會力量興辦、老年服務機構(gòu)按市場化要求自主經(jīng)營的管理體制和運行機制。當前，出口已經(jīng)呈現(xiàn)出負增長態(tài)勢,投資也因為產(chǎn)能過剩而萎靡不振，第一產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展則因投資和需求不足呈現(xiàn)出緩慢增長的態(tài)勢，客觀要求我國經(jīng)濟發(fā)展必須轉(zhuǎn)型，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將成為中國經(jīng)濟未來增長的主力軍。當前我國傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老觀念正在發(fā)生變化，據(jù)全國老齡委抽樣調(diào)查，%的老年人表示愿意到養(yǎng)老機構(gòu)安度晚年，顯示我國養(yǎng)老需求日益社會化。工作組在集團公司總裁室領(lǐng)導下，積極加強內(nèi)部研究和外部溝通工作，在充分調(diào)研并對國內(nèi)外養(yǎng)老社區(qū)、老年公寓及昭覺涼山彝城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生生態(tài)園區(qū)等地進行實地考察的基礎(chǔ)上，初步形成了成都瑞通易達投資有限公司、成都瑞通易達管理有限責任公司養(yǎng)老養(yǎng)生項目可行性研究報告。發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)既有利于解決社會養(yǎng)老的矛盾，又有利于解決當前我國經(jīng)濟發(fā)展中的結(jié)構(gòu)問題，形成以“民生經(jīng)濟、可持續(xù)經(jīng)濟”為特色的新經(jīng)濟增長點。事實表明，依靠資本市場推動利潤增長的經(jīng)營模式已無法支撐公司可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略目標。主要表現(xiàn)在：由于幾千年來“養(yǎng)兒防老”的觀念，加之當前國內(nèi)傳統(tǒng)低端養(yǎng)老機構(gòu)為主體，管理成熟、配套完善、服務優(yōu)良的養(yǎng)老機構(gòu)欠缺，導致人們更新觀念仍需時日；同時，商業(yè)機構(gòu)投資昭覺涼山彝城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生相關(guān)政策尚須理順，各方面優(yōu)惠政策尚須爭取，以及專業(yè)人才匱乏，各項資源整合難度較大等。在籌資面，試圖搭建一個涵蓋資金池、管理公司、專業(yè)運營機構(gòu)、項目公司多角度、全開放的投融資架構(gòu)；在資產(chǎn)管理面，在成立管理公司的基礎(chǔ)上，引入全球知名品牌和專業(yè)機構(gòu)進行專業(yè)管理；在物業(yè)管理面，吸收項目落地點優(yōu)質(zhì)地方資源，組建養(yǎng)老實體。只有走產(chǎn)品高端化、管理專業(yè)化、經(jīng)營連鎖化、功能多樣化的經(jīng)營道路，發(fā)展符合經(jīng)濟規(guī)律，具有獨立生存和發(fā)展能力的社會化、連鎖化、規(guī)模化、品牌化的養(yǎng)老機構(gòu)才能滿足人民日益增長的養(yǎng)老需求。工作組多次召開內(nèi)部專題會議，并與包括會計師、律師、咨詢公司等就項目難點、熱點問題進行了專題咨詢，歷時4個多月完成了《昭覺涼山彝城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生觀光旅游生態(tài)園區(qū)項目可行性研究報告》。以美國為主的發(fā)達國家休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生的快速發(fā)展，主要來源于人口老齡化程度不斷加深、收入水平不斷提高和醫(yī)護市場的逐步成熟等因素的推動，養(yǎng)老需求基本表現(xiàn)為預防性、支持性、長期看護和精細看護等四種養(yǎng)老需求，養(yǎng)老產(chǎn)品供給則與之相應地表現(xiàn)為活力居住、獨立居住、協(xié)助居住、護理居住和持續(xù)看護等五種產(chǎn)品，同時昭覺涼山彝城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生有效的政策監(jiān)管和政府支持培育了大型養(yǎng)老社區(qū)集中度相對較高的良性市場競爭態(tài)勢。在公司整體優(yōu)勢的發(fā)揮下，針對中高端客戶提供理念先進、定位科學、管理專業(yè)、功能完善的中高端養(yǎng)老產(chǎn)品，樹立養(yǎng)老標桿示范，提高行業(yè)準入門檻，建立行業(yè)壁壘，有效避免行業(yè)無序競爭。最后是物業(yè)評估增值收入。昭覺涼山彝城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生觀光旅游生態(tài)園區(qū)項目可行性研究報告目 錄前 言 10第一章 背景及意義 12一、發(fā)展休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生旅游觀光生態(tài)園區(qū)項目的背景 12二、發(fā)展休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生旅游觀光生態(tài)園區(qū)項目的意義 14第二章 國內(nèi)外休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生概況 19一、國外休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生旅游觀光生態(tài)園區(qū)項目的市場概況 19三、國內(nèi)休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生旅游觀光生態(tài)園區(qū)項目市場比較分析 32第三章 總體規(guī)劃 34一、休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生旅游觀光生態(tài)園區(qū)的市場定位與經(jīng)營理念 34二、休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生旅游觀光生態(tài)園區(qū)的區(qū)域規(guī)劃及選址原則 36三、項目功能設計 39四、項目配套的濕地公園的建設及服務理念 40五、休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生旅游觀光生態(tài)園區(qū)項目的項目發(fā)展思路 43六、項目發(fā)展目標 44第四章 核心競爭能力 46一、昭覺生態(tài)園區(qū)項目市場先發(fā)優(yōu)勢 46二、昭覺生態(tài)園區(qū)項目的整體資源優(yōu)勢 48三、昭覺生態(tài)園區(qū)項目內(nèi)涵優(yōu)勢 50第五章休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生旅游觀光生態(tài)園區(qū)運作模式 52一、發(fā)達國家養(yǎng)老社區(qū)運作模式 52二、昭覺涼山彝城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生生態(tài)園區(qū)運作模式 54昭覺大涼山溫泉酒店的運作模式 54昭覺生養(yǎng)生養(yǎng)老態(tài)生態(tài)園區(qū)的運作模式 55昭覺彝家新城生態(tài)商業(yè)區(qū)的運作模式 57昭覺生態(tài)園配套濕地公園的運作模式 58三、項目總體運作模式 59第六章、昭覺生養(yǎng)生養(yǎng)老生態(tài)園區(qū)的盈利模式 65昭覺大涼山溫泉酒店的盈利模式 65國內(nèi)項目——昭覺生養(yǎng)生養(yǎng)老態(tài)生態(tài)園區(qū)的盈利模式 70昭覺彝家新城生態(tài)商業(yè)區(qū)的盈利模式 74昭覺生態(tài)園配套濕地公園的盈利模式 75三、項目盈利模式 76第七章休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生旅游觀光生態(tài)園區(qū)投入產(chǎn)出分析 78一、昭覺涼山彝城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生生態(tài)園區(qū)項目概況 78二、基本參數(shù)假定及測算 81三、開發(fā)成本及相關(guān)假定 86五、經(jīng)營情況假定 88昭覺大涼山溫泉酒店的投入產(chǎn)出 88昭覺生養(yǎng)生養(yǎng)老態(tài)園區(qū)的投入產(chǎn)出 88昭覺彝家新城生態(tài)商業(yè)區(qū)的投入產(chǎn)出 90昭覺生態(tài)園配套濕地公園的投入產(chǎn)出 90六、項目總體發(fā)展方案 91七、不同發(fā)展方案的現(xiàn)金流測算 92八、發(fā)展方案比選 96第八章休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生旅游觀光生態(tài)園區(qū)建設條件 97一、昭覺大涼山溫泉酒店的建設條件 97二、昭覺生養(yǎng)生養(yǎng)老態(tài)園區(qū)的建設條件 98三、昭覺彝家新城生態(tài)商業(yè)區(qū)的建設條件 99四、昭覺生態(tài)園配套濕地公園的投建設條件 100第九章 昭覺涼山彝城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生生態(tài)園區(qū)進度分析 101一、昭覺大涼山溫泉酒店的項目進度分析 101二、昭覺生養(yǎng)生養(yǎng)老生態(tài)園區(qū)的項目進度分析 101三、昭覺彝家新城生態(tài)商業(yè)區(qū)的項目進度分析 102四、昭覺生態(tài)園配套濕地公園的項目進度分析 103第十章 市場風險分析及關(guān)鍵成功要素 105一、昭覺大涼山溫泉酒店的市場風險分析 105二、昭覺生養(yǎng)生養(yǎng)老生態(tài)園區(qū)的市場風險分析 106市場風險 106管理風險 106政策風險 106關(guān)鍵成功要素 107三、昭覺彝家新城生態(tài)商業(yè)區(qū)的市場風險分析 109四、昭覺生態(tài)園配套濕地公園的市場風險分析 110第十一章 社會影響分析 111一、項目的生態(tài)效益 111二、項目的經(jīng)濟效益 112三、項目的社會效益 113第十二章 項目可持續(xù)發(fā)展 114一、項目的可持續(xù)發(fā)展 114二、經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展 115第十三章 項目建議 116一、項目結(jié)論 116二、項目切入 116三、實施主體 116四、投資主體 116五、協(xié)調(diào)主體 116前 言建國以來，我國致力于解決人民基本生活問題，如今，人民的基本生活已經(jīng)有了保障，人民收入銳增，對生活品質(zhì)也有了更高的要求，尤其是部分中高端收入人群對自己的晚年生活，有更大的希冀。我國已進入老齡化社會，養(yǎng)老養(yǎng)生的巨大需求將醞釀出巨大的商機。瑞通易達投資有限公司可以發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢，延伸服務鏈條，增加附加值服務。根據(jù)全國老齡工委數(shù)據(jù)顯示，%，超過國際社會公認的老年人口占總?cè)丝诒戎爻^10%即為老齡化社會的標準，事實上我國已經(jīng)進入了老齡化社會。（二）經(jīng)濟背景2008年至今，始于美國的次貸危機在全球愈演愈烈，最終演變成全球性的金融危機，此次金融危機給全球經(jīng)濟造成了巨大的損失，世界經(jīng)濟面臨著嚴重衰退的風險?！眹鴦赵涸凇蛾P(guān)于加強老齡工作的決定》中指出：“老齡問題是關(guān)系國計民生和國家長治久安的一個重大社會問題。二、發(fā)展休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生旅游觀光生態(tài)園區(qū)項目的意義（一）有利于拉動內(nèi)需，促進經(jīng)濟發(fā)展發(fā)展休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生能促進投資，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。對比國外發(fā)達國家GDP增長結(jié)構(gòu)，我國消費需求增長占GDP的比重一直處于一個較低水平。建立和完善社會保障體系，提高人民生活水平，是國家長治久安、人民生活幸福、經(jīng)濟持續(xù)增長的重要基礎(chǔ)，是建設社會主義和諧社會的重要保障。發(fā)展休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生能提高老年人生活質(zhì)量。近兩年來，受益于國內(nèi)資