【正文】 （2）建議認(rèn)真做好工程的招標(biāo)、施工圖設(shè)計(jì)和施工工作，加強(qiáng)工程質(zhì)量監(jiān)控，保證工程質(zhì)量和施工進(jìn)度。項(xiàng)目的敏感性分析情況見下表：項(xiàng)目敏感性分析表序號(hào)項(xiàng) 目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（%）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（i=12%)項(xiàng)目凈利潤1現(xiàn)有指標(biāo)2銷售收入下降5%1,14, 3項(xiàng)目總成本上升5%1, 1, 從以上分析看出，本項(xiàng)目當(dāng)銷售收入下降5%或總成本支出上升5%時(shí)，項(xiàng)目仍有較好的財(cái)務(wù)指標(biāo)，說明項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。 營業(yè)成本費(fèi)用估算經(jīng)營期間成本費(fèi)用主要有營業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。征地費(fèi)，根據(jù)建設(shè)單位提供的取得國有土地使用權(quán)所支付的成本進(jìn)行估算；（4）預(yù)備費(fèi)：主要是指因設(shè)計(jì)變更及施工中增減工程量引起的不可預(yù)見費(fèi)部分，以及考慮價(jià)格變動(dòng)帶來的費(fèi)用增加。除聘請(qǐng)全國資深物管人士2人專職外，其余各人員均實(shí)行外聘。設(shè)置空調(diào)外機(jī)隔音網(wǎng)，提供使用環(huán)保型靜音空調(diào)。（4）噪音污染：汽車行駛和鳴笛產(chǎn)生的噪音，空調(diào)外機(jī)工作時(shí)產(chǎn)生的噪音。(2)、混凝土：基礎(chǔ)、梁、板均采用C30，（地下室頂部梁板、擋土墻采用C35），墻柱采用C35至C30。 自然條件本工程位于雙臺(tái)子區(qū)紅旗大街火車站附近區(qū)區(qū)，基本資料如下：基本風(fēng)壓值 (地面粗糙度為B類)基本雪壓值 抗震設(shè)防烈度 不設(shè)防遼寧省雙臺(tái)子區(qū)興隆五百為三十三層商住樓。 ⑸、提高管材、附件和施工質(zhì)量，嚴(yán)格控制跑冒滴漏 　　民用建筑給水系統(tǒng)中，跑、冒、滴、漏現(xiàn)象較為普遍，水資源浪費(fèi)嚴(yán)重，這通常情況下與管材、附件質(zhì)量有關(guān)，也與施工質(zhì)量有關(guān)。小型洗衣機(jī)的開發(fā)推廣，不僅方便了人們的生活，也收到了節(jié)水的效果。節(jié)約用水應(yīng)是防止水資源危機(jī)，解決供需矛盾的長期的必要的方針。還有設(shè)計(jì)通風(fēng)屋面、蓄水屋面等節(jié)能措施。⑵、增強(qiáng)建筑維護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫隔熱性能使用環(huán)保、節(jié)能型建筑材料，可有效減少通過圍護(hù)結(jié)構(gòu)的傳熱，從而減少各主要設(shè)備的容量，達(dá)到顯著的節(jié)能效果。節(jié)能措施近年來建筑節(jié)能技術(shù)已成為全世界關(guān)注的熱點(diǎn)，也是當(dāng)前國內(nèi)外節(jié)能領(lǐng)域的一個(gè)熱點(diǎn)研究課題。地上部分每個(gè)單元之間設(shè)置防火墻，每個(gè)單元為一個(gè)防火分區(qū)。（2）雨污管道一律采用暗裝，主污水干管管徑為DN300,次干管為DN200,雨水管管徑為DN200—DN500，雨污管采用混凝土管。用戶采用一戶一根電纜引到戶，同時(shí)設(shè)置光纖寬帶、閉路電視監(jiān)控、家居智能化、家庭安防報(bào)警系統(tǒng)。（2）樓面貨載：。同時(shí)充分利用地形，車庫采用半掩埋形式、階梯狀由北及南逐級(jí)降低，在減少投資的基礎(chǔ)上，保證了車庫的連通性、整體性，最大程度的滿足了日照要求及人居住環(huán)境的要求。尊重場地環(huán)境特征，合理利用地形地貌，塑造具有識(shí)別性與歸屬感的居住小區(qū)。其中，近50次4級(jí)左右地震發(fā)生在盤錦，地震分布特點(diǎn)東強(qiáng)西弱，大于5級(jí)的地震有2次，均發(fā)生在今大洼縣的遼濱葦場。田家鎮(zhèn)地勢低洼平坦開闊，地表為第四系沉積物覆蓋，從上到下分別為亞粘土層、亞砂土層、粉砂層及淤質(zhì)亞粘土層，地震烈度7度。根據(jù)項(xiàng)目的定位，以及雙臺(tái)子區(qū)城區(qū)總體房價(jià)水平，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目2012年至2016年住宅銷售平均價(jià)為4800元/平方米，地下車庫平均銷售價(jià)為12萬元/個(gè)，超市20,000元/平方米。它們共同揭示了中國房地產(chǎn)市場發(fā)展不可估量的潛力。持續(xù)的城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展提出了要求。三、項(xiàng)目的建設(shè)，符合國家關(guān)于加快實(shí)現(xiàn)城市住房商品化和社會(huì)化的政策，有利于促進(jìn)雙臺(tái)子區(qū)城區(qū)住房貨幣化分配進(jìn)程，滿足人們?nèi)找嬖鲩L的住宅消費(fèi)需求，改善人們生活條件和居住環(huán)境，提高人們生活水平。 建議（1）該項(xiàng)目的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益良好，建議上級(jí)主管部門和銀行給予支持，促使該項(xiàng)目早日上馬，早見成效。（2）本項(xiàng)目建設(shè)用地處于紅旗大街，位于火車站附近，區(qū)位獨(dú)特，商業(yè)服務(wù)設(shè)施及各項(xiàng)市政設(shè)施如水、電、路、通信等基礎(chǔ)設(shè)施均較完備，地理優(yōu)勢明顯，是一幅優(yōu)質(zhì)福地，是商務(wù)辦公、居住的理想之地，開發(fā)前景良好。項(xiàng)目規(guī)劃用地面積28040M2，其中：住宅用地面積14040 M2，公建、綠化及道路用地14000 M2，2層地下車庫，13層為商業(yè)辦公裙樓，433層為商住房的大廈一座，每層有八個(gè)戶型，分別為二室二廳一衛(wèi)、三室二廳一衛(wèi)、三室二廳二衛(wèi)、四室二廳二位。企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：430524000005930；經(jīng)營期限為20年。房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)為為三級(jí)。項(xiàng)目總投資98000萬元，總建筑面積491000 M2，停車位近2200個(gè)，居住戶數(shù)2400戶，%，是一個(gè)大氣、時(shí)尚、新穎的高檔純住宅小區(qū)。（3）項(xiàng)目總投資為98000萬元，其中：，其它費(fèi)用26980萬元（），預(yù)備費(fèi)2000萬元，項(xiàng)目周轉(zhuǎn)用流動(dòng)資金3000萬元；建設(shè)資金總額98000萬元，其中：項(xiàng)目資本金48000萬元，申請(qǐng)商業(yè)銀行貸款40000萬元，預(yù)售收入投入10000萬元。（2）建議認(rèn)真做好工程的招標(biāo)、施工圖設(shè)計(jì)和施工工作，加強(qiáng)工程質(zhì)量監(jiān)控，保證工程質(zhì)量和施工進(jìn)度。同時(shí)，該項(xiàng)目的建設(shè)，可以帶動(dòng)眾多第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增加內(nèi)需，刺激消費(fèi)，促進(jìn)雙臺(tái)子區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。不僅如此，中國到目前為止已經(jīng)歷了長達(dá)30年的經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長，人民收入水平的提高和對(duì)生活質(zhì)量的追求，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了強(qiáng)勁動(dòng)力。只要這些因素沒有改變，房地產(chǎn)市場發(fā)展的趨勢就不會(huì)改變。根據(jù)雙臺(tái)子區(qū)目前商品房的銷售價(jià)格及未來趨勢，結(jié)合本項(xiàng)目的特點(diǎn)，本報(bào)告認(rèn)為該價(jià)格在雙臺(tái)子區(qū)具有較強(qiáng)的競爭力。氣溫雙臺(tái)子區(qū)地處北溫帶，屬暖溫帶大陸性豐潤季風(fēng)氣候，四季分明，雨熱同季，干冷同期，溫度適宜，光照充浴，℃。第四章 建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容 建設(shè)規(guī)模項(xiàng)目總投資98000萬元，項(xiàng)目規(guī)劃用地面積28040M2，其中：住宅用地面積14040M2，公建、綠化及道路用地14000M2，2層地下車庫，13層為商業(yè)辦公裙樓，433層為商住房的大廈一座，每層有八個(gè)戶型，分別為二室二廳一衛(wèi)、三室二廳一衛(wèi)、三室二廳二衛(wèi)、四室二廳二位。“以人為本”，充分考慮居民的行為模式與心理需求，合理組織交通和空間布局，盡能提升居住空間的環(huán)境品質(zhì)。充分考慮住宅的基本功能，采用緊湊的平面布局、良好的通風(fēng)采光布局，通過設(shè)置較大的入戶花園、空中庭院及大陽臺(tái)，提升居住品質(zhì)。結(jié)構(gòu)選型根據(jù)用地周邊已建成結(jié)構(gòu)選型，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)按6度抗震設(shè)防，高層住宅采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)，抗震墻抗震等級(jí)為二級(jí)。給水（1）用水量預(yù)測生活用水量按300升/人室內(nèi)排水管采用UPVC材料。（4）室內(nèi)消防栓系統(tǒng)采用環(huán)狀布置，環(huán)網(wǎng)設(shè)在地下室及室外地坪以下。西方發(fā)達(dá)國家，建筑能耗占社會(huì)總能耗的30%～45%。采用新型墻體材料與復(fù)合墻體圍護(hù)結(jié)構(gòu)。⑷、空調(diào)系統(tǒng)節(jié)能技術(shù)措施降低系統(tǒng)的設(shè)計(jì)負(fù)荷；冷熱源節(jié)能；減少輸送系統(tǒng)的動(dòng)力能耗；提高供回水溫差；選用低流速流體；提高輸配系統(tǒng)的效率；采用變流量水系統(tǒng)；采用變風(fēng)量系統(tǒng)；空調(diào)機(jī)組應(yīng)該選用機(jī)組風(fēng)機(jī)風(fēng)量、風(fēng)壓匹配合理，漏風(fēng)量少，空氣輸送系數(shù)大的機(jī)組；提高送風(fēng)溫差及合理調(diào)節(jié)新風(fēng)比；利用冷卻塔供冷技術(shù)；采用蓄冷技術(shù)；采用熱回收與熱交換裝置；充分利用自然冷源；⑸、運(yùn)行管理節(jié)能技術(shù)措施在實(shí)際運(yùn)行中,對(duì)于系統(tǒng)形式相同和建筑規(guī)模相似的建筑物,其運(yùn)行能耗也存在較大的差別。 ⑴、增強(qiáng)公民節(jié)水意識(shí) 　　對(duì)于城市生活用水的廣大用戶來說，一部分人認(rèn)為水是取之不盡、用之不竭的，沒必要珍惜，節(jié)約用水意識(shí)極為淡薄。推廣節(jié)水型洗碗機(jī)也是節(jié)約生活用水的途徑之一。提高管材、附件和施工質(zhì)量，嚴(yán)格控制跑冒滴漏是節(jié)約用水的途徑之一。采用框架和剪力墻結(jié)構(gòu)，在樓、電梯間布置成筒體，增加整體剛度。第八章 環(huán)境保護(hù)該項(xiàng)目由于所處地段周邊環(huán)境和自身功能的需要，對(duì)自身的環(huán)境質(zhì)量和環(huán)境保護(hù)均有較高要求和標(biāo)準(zhǔn)。污染治理措施（1）固體廢棄物：各類固體垃圾產(chǎn)生后，要求自覺投入設(shè)在各處的垃圾收集點(diǎn)內(nèi)，由專人管理，定時(shí)清運(yùn)至城市垃圾中轉(zhuǎn)站或垃圾處理場內(nèi)。第九章 項(xiàng)目的組織管理項(xiàng)目的組織管理分為兩個(gè)階段：建設(shè)階段和經(jīng)營管理階段 建設(shè)階段（1）組織機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施過程中建設(shè)單位的組成機(jī)構(gòu)、人員配備作出初步分析。定員的詳表如下：職工定員表序 號(hào)部門人員（人）備 注1經(jīng)理辦公室1專職，設(shè)經(jīng)理1名2管理部2負(fù)責(zé)日常衛(wèi)生、綠化、保安3財(cái)務(wù)部2由發(fā)展商專職1人，外聘1名4多種經(jīng)營部1實(shí)行有償服務(wù)，負(fù)責(zé)開拓性經(jīng)營活動(dòng)5維修部2簡單的水、電及設(shè)備維修、維護(hù)6合 計(jì)846 第十章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 項(xiàng)目建設(shè)期本項(xiàng)目建設(shè)期24個(gè)月 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃項(xiàng)目的建設(shè)得到了有關(guān)部門及領(lǐng)導(dǎo)的大力支持，建設(shè)單位也做了大量的前期準(zhǔn)備工作，本報(bào)告認(rèn)為，為保證工程順利進(jìn)行，項(xiàng)目的建設(shè)實(shí)施過程中應(yīng)做到有條不紊，科學(xué)管理，注重施工安全和質(zhì)量，并協(xié)調(diào)好建設(shè)和周邊環(huán)境保護(hù)的關(guān)系，盡量減少對(duì)周邊居民生活、生產(chǎn)、學(xué)習(xí)的影響。 資金籌措項(xiàng)目總投資98000萬元，所需資金擬申請(qǐng)商業(yè)銀行貸款40000萬元，項(xiàng)目資本金48000萬元，預(yù)售收入投入10000萬元。營業(yè)費(fèi)用營業(yè)費(fèi)用主要包括廣告費(fèi)、銷售人員的工資及福利費(fèi)等，按銷售收入的2%估算：營業(yè)費(fèi)用：2%＝管理費(fèi)