【正文】 機電設備維修養(yǎng)護計劃；（每年更新）序號設施名稱日常管理內 容定期維修養(yǎng)護計劃實施方案工作參考標準要求實施效果 備　 　 注01 電梯每天巡查二次電梯運行時有無異響各照明是否正常各指示燈能否正指示，各按鈕是否正常報警裝置是否正常每星期全面檢修、保養(yǎng)一次按國家有關規(guī)定每年年檢一次按規(guī)定程序選定專業(yè)公司按有關規(guī)定內容進行維護行業(yè)標準及國家有關規(guī)定 《設施設備管理工作手冊》之《電梯分包方管理評分標準》安全、可靠、運行平穩(wěn)，附件完好警鐘、對講、應急照明完好，功能正常故障率 1%以下取得《年檢合格證》重大節(jié)假日前須全面檢查維護一次02 變配電 柜正常運行時，每各儀表指示是否正常是否有異常每半年保養(yǎng)一次除塵測試絕緣電阻、接地《設施設備管理工作手冊》之《配電柜保養(yǎng)規(guī)各開關及保護裝置靈敏可靠各儀表、指示如發(fā)生故障跳閘，應詳細檢查并查40 / 68序號設施名稱日常管理內 容定期維修養(yǎng)護計劃實施方案工作參考標準要求實施效果 備　 　 注班巡查二次用電高峰時，二小時巡查一次聲響及異常現(xiàn)象電阻開關觸點檢查緊固螺絲程》 燈等指示正常 明原因后方可恢復合閘03 變壓器正常運行時，每班巡查二次用電高峰時，二小時巡查一次運行是否正常電壓是否穩(wěn)定、電流是否在額定范圍內警示標識是否完好每半年保養(yǎng)一次 地裝置檢查 塵、緊固螺絲 試絕緣電阻及接地電阻 看外觀《設施設備管理工作手冊》之《變壓器保養(yǎng)規(guī)程》運行正?？煽浚黜椫笜司蠘藴?，無異?，F(xiàn)象各指示、保護裝置正常室內通風正常溫升過高或電流過大時應即采取措施04 風機 每天巡查一次 觀有無異常 皮帶是否松緊適當 機時有無異常聲響各開關是否處于“自動”狀態(tài)每半年保養(yǎng)一次機身清潔、油漆軸承檢查加油、緊固各繼電器、接觸器、電機檢查絕緣電阻、接地電阻測試測試運行電流《設施設備管理工作手冊》之《風機保養(yǎng)規(guī)程》風機風量正常運行時電流在額定范圍內05 水泵一般情況兩小時巡查一次用水高峰時每半小時巡查聽聲響感覺電機溫度觀看儀表指示出現(xiàn)漏水及時處理消防泵各開每半年保養(yǎng)一次機身清潔、油漆軸承檢查加油、緊固各繼電器、接觸器、電機檢查絕緣電阻、《設施設備管理工作手冊》之《水泵保養(yǎng)規(guī)程》泵運行平穩(wěn)、聲音均勻，電流正常水流量、壓力達到要求各儀表、指示燈指示正常41 / 68序號設施名稱日常管理內 容定期維修養(yǎng)護計劃實施方案工作參考標準要求實施效果 備　 　 注一次每星期各泵輪換使用一次各消防泵每星期試運行一次關處于“自動”狀態(tài)接地電阻測試測試運行電流對消防水泵開機試壓泵體的 5米范圍內閥門、管道、儀表等保養(yǎng)06防盜對講門系統(tǒng)每天巡查一次根據故障登記并于當天進行檢查維修 機電壓是否正常 指示是否正常 性能是否正常每半年保養(yǎng)一次測試各測試點電壓清掃灰塵各功能檢查調節(jié)閉門器《設施設備管理工作手冊》之《防盜對講門系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程》防盜門能平穩(wěn)、可靠地關閉；對講系統(tǒng)聲音清晰07 可視監(jiān)控系統(tǒng) 每天巡查二次出現(xiàn)故障隨時修復看各攝像機是否正常查看監(jiān)視器顯示屏顯示情況每月保養(yǎng)一次檢查防塵罩的密封性除塵、擦洗鏡頭、清理降溫風扇調校焦距云臺活動部分加油 測試接地電阻《設施設備管理工作手冊》之《可視監(jiān)控系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程》圖象清晰、穩(wěn)定，可視范圍正常錄像機工作正常08 消防報警系統(tǒng)每天巡查兩次每星期按探頭數(shù)量各報警按鈕、煙（溫）感探頭、警鈴是否完好各區(qū)域報警器及集中報每月保養(yǎng)、全面檢查一次 試各點電壓 清除各故障碼按探頭數(shù)量的 30%抽檢 《設施設備管理工作手冊》之《消防報警系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程》 《消防工作手冊》系統(tǒng)運行正常、穩(wěn)定，靈敏可靠非人為因素所產生的誤報率在 3%以下42 / 68序號設施名稱日常管理內 容定期維修養(yǎng)護計劃實施方案工作參考標準要求實施效果 備　 　 注的 5%抽檢試驗警器工作是否正常試驗測試接地電阻試驗各功能：09 公共通 道每日巡視檢查兩遍，發(fā)現(xiàn)問題及時維修并做好記錄。紅 楓 14 株 我 國 南 方喜溫暖、濕潤環(huán)境，喜光，稍耐蔭。識別處理。二，演習機構設置。 消防管理； 消防演習方案消防演習方案一．本次演習的指導思想及目的。1 對停放一天以上的車輛要記錄，并報告班長和主管。26 / 68 按規(guī)定對停車場內的臨時停放車輛收取車輛管理費，并做好票款的交接、保管工作。 熟悉停車場管理的各項規(guī)章制度及安全應急方案。裝卸區(qū)的使用范圍：搬運裝修材料的車輛；搬家公司的車輛；裝卸區(qū)的管理：裝卸貨物時，必須在指定的裝卸區(qū)內進行裝卸貨物，不得阻塞通道；25 / 68所有裝卸的進出車輛必須服從護衛(wèi)員的統(tǒng)一管理，不得亂停亂放；不得在入口處，樓梯、平臺或任何通道留置任何貨物、物品、箱柜等將上述地方阻塞。載有易燃、易爆，或有毒、危險品的車輛不得在車場停放。24 / 68，門崗在值班記錄上做好外來車輛的登記工作，包括寫清車輛進出的時間、車牌號碼及門崗保安的姓名。車場管理人員如發(fā)現(xiàn)車輛門窗未關好等情況，應及時通知管理處客戶服務中心聯(lián)系車主，同時派護衛(wèi)現(xiàn)場職守，防止車內物品丟失。4 加強義務消防隊，消防知識的培訓。 主要危險源管理方案（每年更新）序號危險源（現(xiàn)狀）目標 指標 控制方案 負責人進度要求檢查人完成情況1 電梯機房溫度過高導致設備故障。成立停電應急領導小組組長： 黃勇副組長： 陳洪標組員： 胡一中，陳國泉 統(tǒng)一領導指揮停電事件應急處置工作。備注：應包括護衛(wèi)崗位設置平面圖、巡邏路線圖、布防圖秀泊經典護衛(wèi)布置方案一班 二班 三班 崗位 備注趙培 朱俊 蔡猛 301 崗： 班長巡邏 實行簽到制敖中辰 何貴春 熊偉 302 崗：大門崗徐嘉豪 熊明亮 夏招金 302 崗 ：側門崗張聞聞 吳剛 涂烈 304 崗 ：售樓部周迪翔 向德耀 李強 305 崗 ：巡邏崗熊頤 黃茂英 鄧華妹 306 崗：消防中心胡根云 303 崗 ：車場巡邏崗 實行簽到制301 負責班長職位，負責全班工作狀態(tài)的監(jiān)督和小區(qū)內巡查工作；302 負責進出大門口的人員、車輛控制，發(fā)現(xiàn)陌生、可疑人員及時通知各崗位進行跟蹤；303 負責停車場的巡查及其次序，發(fā)現(xiàn)亂停亂放現(xiàn)象及時整改，發(fā)現(xiàn)可疑人員及時通知各崗位巡查跟蹤；304 負責售樓部的開門及其安全問題，及時通知各崗位跟蹤；305 負責小區(qū)內各棟的巡查，發(fā)現(xiàn)可疑人員和車輛及時詢問并跟蹤；306 負責監(jiān)控中心的監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)可疑現(xiàn)象及時通知各崗位跟蹤。八 、 裝 修 需 改 變 原 房 屋 功 能 的 ， 應 向 規(guī) 劃 主 管 部 門 批 準 后 實 施 ?？蛻魸M意度80%。房屋存在嚴重的質量問題。 管理處服務時間表時間段 班次 當班人次8：3011：30 行政班 114：0017 ：30 行政班 18：0014：30 早班 114：3020：00 晚班 1 各類組織成員名單（如消防義務小分隊、應急預案工作小組等）消防義務小分隊：敖中辰 張聞聞 蔡猛 何貴春 黃茂英應急預案小組：陶慶 夏金斌 夏招金 熊偉 趙培 管理處年度培訓計劃（每年更新）12 / 68年度培訓計劃培訓對象：管理處基層職員 計劃人數(shù)：30培訓類別 課程類別能力 心態(tài)序號 培訓課程培訓時間學 分 必修 選修 基本 拓展基本 拓展培訓方式培訓師1 行政資源——組織與組織戰(zhàn)略 1 月 1 √ 內培2 行政資源——管理與管理綱要 2 月 1 √ 內培3 人力資源——職業(yè)支持 3 月 1 √ 內培4 流程資源——前期與入伙管理 4 月 1 √ 內培5 流程資源——安保與車管服務 5 月 2 √ 內培6 流程資源——服務供方管理 6 月 1 √ 內培7 流程資源——園藝與保潔管理 7 月 1 √ 內培8 流程資源——設施與設備管理 8 月 1 √ 內培9 流程資源——流程績效測量 9 月 1 √ 內培10 客戶資源——客戶保持 10 月 2 √ 內培11 客戶資源——目標客戶 11 月 1 √ 內培12 客戶資源——客戶績效測量 12 月 1 √ 內培 物業(yè)管理日常運作 客戶服務 客戶服務承諾（附表）客戶服務承諾表項目 內容 目標管理處辦公室 每天 08：30－17：30運作時間客戶服務中心 每天 08：00－20：0013 / 68項目 內容 目標緊急事件 立即處理口頭投訴 3 天內回復投訴處理書面投訴 3 天內書面回復有人被困 15 分鐘內救援電梯故障無人被困 2 小時內恢復運行生活水箱 每半年清洗一次并送檢水樣水池清洗中水水箱 每年清洗一次一般情況 1 小時內到場處理供水中斷非辦公時間 2 小時內到場處理一般情況 1 小時內到場處理供電中斷非辦公時間 2 小時內到場處理空調系統(tǒng) 保養(yǎng)檢查 每三月一次發(fā)電機檢查 每半年保養(yǎng)并試機一次配電房檢查 半年保養(yǎng)、年保養(yǎng)供電系統(tǒng)全面檢查 每年全面檢查一次供水系統(tǒng) 保養(yǎng)檢查每月保養(yǎng)每年全面檢查一次一般檢查 每月一次消防系統(tǒng)全面檢查 每年全面檢查一次防火演習 有業(yè)主參加每年必須至少進行 2 次全管理處的滅火應急方案的演練，其中應當至少 1 次需要組織小區(qū)內客戶參與。 2022 年度主要績效目標費用收繳率 預算執(zhí)行率 管理責任事故 職員滿意度指標值 80％ 80％ 1％ 78％ 項目分析 客戶群體分析所占比例結構劃分數(shù)量 比例需求分析 措施兒童（12 歲以下） 76 6％ 游樂場 舉辦各種活動青少年（1220 歲） 156 13％ 足球場運動場地 加大社區(qū)活動力度青年（2035 歲） 426 35％ 運動器材少 舉辦業(yè)主與員工聯(lián)誼中年（3550 歲） 431 36％ 綠化 加強養(yǎng)護和移植年齡老年（50 歲以上） 114 9％ 健身器材和場地少 增設健身器材和游樂 設施公務員 463 38％ 上班時間車輛進出口經商 168 14％ 車輛進出小區(qū)企業(yè)職員 91 8％ 出門交通問題職業(yè)賦閑在家 481 40％ 就近菜市場業(yè)主租住 客戶需求分析需求分析：就上述住戶結構，結合 2022 年業(yè)主意見調查問結果分析，業(yè)主需求或表示對當前服務不滿的業(yè)主要集中在以下幾個方面：① 游樂設施設備9 / 68②綠化的種植及其養(yǎng)護③房屋質量問題④停車場收費問題及其停車問題 項目管理的重點及難點分析內容摘要 共用設施設備存在的主要工程遺留問題單元門閉門器和可視電話問題，房屋墻體裂縫和滲水現(xiàn)象。停車場出口共（ 4）個，入口共（ 4）個；小區(qū)出入口（2）個。為了實現(xiàn)社區(qū)價值的升級，高層莊園專為“莊園領主”營造了亞太海濱風情，秀色、寧靜、通透、自然；文化、休閑、健身無一不足，可親可近，又可賞可用。 秀泊經典小區(qū)物業(yè)管理方案CCPM/ 2022 編制： 鄒 鵬 審核： 宋敬達