【正文】 ?項(xiàng)目所處地塊的發(fā)展前景較好。因此，項(xiàng)目公司對(duì)本項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)選擇、產(chǎn)品定位選擇，資金籌措選擇、開發(fā)方式選擇、營銷方式選擇等方面的決策能否有足夠的理解并達(dá)成共識(shí)，且在具體實(shí)施的各個(gè)環(huán)節(jié)中能否準(zhǔn)確到位就顯得十分重要。房地產(chǎn)市場(chǎng)亦是如此。④財(cái)務(wù)費(fèi)用為項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期間的利息支出。公建項(xiàng)目中，部分為非經(jīng)營性物業(yè)，如物業(yè)管理辦公室、變電站，部分為收益較少的物業(yè)，且要投入一定的經(jīng)營費(fèi)用，如幼兒園。建設(shè)期利息按動(dòng)態(tài)計(jì)算，考慮到工程的分期滾動(dòng)開發(fā)，后續(xù)工程的資金籌措可通過預(yù)售房款和租金來實(shí)現(xiàn)。更詳細(xì)的投資計(jì)劃可能隨設(shè)計(jì)及實(shí)施的改變而調(diào)整。③項(xiàng)目地塊所處的特有的區(qū)位優(yōu)勢(shì)及市場(chǎng)前景（如前文介紹）。根據(jù)對(duì)項(xiàng)目地塊的現(xiàn)狀分析，建議項(xiàng)目以地塊以西北部分為突破口。 上述優(yōu)化建議僅僅是一個(gè)思路，設(shè)計(jì)人員在把握總體原則的前提下，可以有更多的突破。三、小區(qū)配套設(shè)施建議 會(huì)所是未來社區(qū)檔次的標(biāo)志之一，建議建設(shè)一個(gè)中型豪華會(huì)所，內(nèi)設(shè)兒童游樂場(chǎng)、健身房，圖書館、影視廳、娛樂室等休閑活動(dòng)設(shè)施。這里的超前不僅僅是面積問題，更重要的是功能、質(zhì)量方面的適度超前，這就要求設(shè)計(jì)人員必須考慮到今后數(shù)10年內(nèi)人們生活方式與需求的變化。（產(chǎn)品定位的具體建議見第六章項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)建議。未來幾年里，周邊配套設(shè)施將逐步完成，那么后項(xiàng)目銷售將適逢其時(shí)。全社會(huì)小康后的家庭消費(fèi)將首先集中在住房條件的改善方面。經(jīng)營機(jī)會(huì)是外部市場(chǎng)、環(huán)境條件中的有利條件的綜合態(tài)勢(shì)與企業(yè)本身優(yōu)勢(shì)的結(jié)合。 杭州灣大橋新區(qū)創(chuàng)立于2002年5月，規(guī)劃總面積50平方公里，距老區(qū)10公里。杭州灣大橋新區(qū)東南瀕世界著名的潮汐區(qū)杭州灣，東面緊鄰國家一類開放港口的乍浦港，乍嘉蘇高速公路、滬杭快速公路橫貫新區(qū)。遠(yuǎn)方較開闊，中部為零星的自然村落，再往東就為杭州灣近海，靠近正在建設(shè)中的杭州灣跨海大橋。地塊面積：凈用地面積48763平方米，近似“7”字形，周邊有兩條水質(zhì)不錯(cuò)的河流，農(nóng)田和農(nóng)村居民區(qū)用地構(gòu)成，較平整。海鹽新天地廣場(chǎng)的商鋪產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營管理權(quán)分離，由浙江源富拍賣公司通過公開標(biāo)賣方式銷售。因?yàn)樵谖磥?到5年內(nèi)，海鹽的人口將隨著工業(yè)和商業(yè)的發(fā)展急劇增加，購買消費(fèi)力量會(huì)呈現(xiàn)出爆炸性增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，這是基于以下原因：首先，海鹽列中國“百強(qiáng)縣”第43位，城鎮(zhèn)居民人均收入高于嘉興平均水平，甚至比跨海大橋?qū)Π兜挠嘁?、慈溪高。去?到9月，%%。本次調(diào)查分析主要是針對(duì)擬投資地塊的地理環(huán)境，海鹽地區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)，地區(qū)既有的生活消費(fèi)條件，海鹽地區(qū)住宅消費(fèi)者等幾個(gè)方面的調(diào)查，為項(xiàng)目的可行性分析和研究提供充實(shí)的研討依據(jù)?！　?，%,%。據(jù)省統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，省城調(diào)隊(duì)的抽樣調(diào)查顯示，上半年，%，房?jī)r(jià)漲幅再創(chuàng)新高。%。城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程明顯加快。 人民生活水平迅速提高，一些主要指標(biāo)接近或基本實(shí)現(xiàn)全面小康目標(biāo) 與上年相比，百強(qiáng)縣的GDP總量增長(zhǎng)了19%，財(cái)政總收入增長(zhǎng)了26%，其中地方財(cái)政收入增長(zhǎng)35%。（二） 海鹽縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好 2004年海鹽縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展被列入全國縣域社會(huì)經(jīng)濟(jì)綜合發(fā)展指數(shù)前100位。受經(jīng)濟(jì)內(nèi)在增長(zhǎng)機(jī)制增強(qiáng)的影響，2004年中國經(jīng)濟(jì)仍將保持高速增長(zhǎng)的良好態(tài)勢(shì)。造的核電站——秦山核電站秦省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)南⑤海運(yùn)：距上海港120公里，乍浦港17KM，乍浦港二期在海鹽縣境內(nèi)。其中綜合醫(yī)院2家（海鹽人民醫(yī)院為乙級(jí)甲等醫(yī)院），?？漆t(yī)院2家，鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院11家，基本形成了醫(yī)療、防疫、婦幼保健、衛(wèi)生執(zhí)法、藥品檢驗(yàn)、醫(yī)療科研、醫(yī)學(xué)教育組成的適應(yīng)社會(huì)需要的衛(wèi)生事業(yè)服務(wù)體系和縣、鄉(xiāng)、村三級(jí)醫(yī)療、預(yù)防保健網(wǎng)絡(luò)。第一、二、三 ：：：：。1985年被國務(wù)院列入沿海經(jīng)濟(jì)開放區(qū)，下轄武原、澉浦、秦山等8個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。綜觀二季度市區(qū)房屋銷售價(jià)格變動(dòng)態(tài)勢(shì)有三大特點(diǎn)：一是房屋價(jià)格漲幅擴(kuò)大。n 二手房源充裕。n 商品房竣工面積持續(xù)走低，％，％。在宏觀嚴(yán)控下，一些市的增幅還有所上升，與13月相比，增幅上升的有溫州、嘉興和麗水市；與16月相比，增幅上升的有溫州、舟山、臺(tái)州和麗水市。 　　一、二級(jí)資質(zhì)企業(yè)增幅上升，三、四級(jí)企業(yè)出現(xiàn)回落。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將日趨規(guī)范化。n 宏觀市場(chǎng)分析l 據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局，最新發(fā)布的“國房景氣指數(shù)”報(bào)告顯示，今年10月的“國房景氣指數(shù)”，比9。二、報(bào)告編制依據(jù) 海鹽市規(guī)劃局規(guī)劃方案； 國家建設(shè)部及武漢市頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策； 嘉興市統(tǒng)計(jì)局，海鹽縣統(tǒng)計(jì)局； 現(xiàn)場(chǎng)勘察和實(shí)地調(diào)研所得資料。 結(jié)合公司的狀況和項(xiàng)目的特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。建筑用地總面積）。顯然，國家收緊“地根”的政策并未有效控制房地產(chǎn)行業(yè)的增長(zhǎng)勢(shì)頭，商品房平均售價(jià)繼續(xù)上漲的勢(shì)頭在短期內(nèi)尚難以改變，因此房?jī)r(jià)仍有進(jìn)一步上升空間。19月，%，增幅分別比13月、。9月末，%和18%。％。土地開發(fā)面積和土地購置面積雙雙下降，％％。n 市場(chǎng)交易活躍，價(jià)格不斷攀升。多層住宅、高層住宅、別墅、寫字樓、商業(yè)用房銷售價(jià)格同比分別上漲16．7％、12．1％、10．1％、15．0％、15．7％；在私有住房（二手房）中，住宅和非住宅銷售價(jià)格同比分別上漲12．4％和20．7％。 　　改革開放以來，海鹽經(jīng)濟(jì)社會(huì)事業(yè)蓬勃發(fā)展?？h域經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)蒸蒸日上，是中國重點(diǎn)商品糧、苗豬生產(chǎn)基地縣；工業(yè)體系日趨完善，已形成化纖、絲綢、電子、機(jī)械、飼料、建材等六大支柱產(chǎn)業(yè)；外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展卓有成效。海寧客運(yùn)站、貨運(yùn)站距開發(fā)區(qū)30公里。地表承載力一般為8－12噸/平方米，地質(zhì)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定?？h城內(nèi)的綺園玲瓏海鹽山海湖風(fēng)光秀麗，名勝古跡眾多，社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)全面發(fā)展。今年1—10月份，%。 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整取得較大成效，強(qiáng)勢(shì)產(chǎn)業(yè)得到確立，形成了一批有國際競(jìng)爭(zhēng)力的著名企業(yè)和著名品牌 　　百強(qiáng)縣的另一個(gè)特點(diǎn)是，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展得到切實(shí)的貫徹落實(shí)，部分縣初步實(shí)現(xiàn)農(nóng)村城市化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、農(nóng)民居民化，農(nóng)村教育、衛(wèi)生事業(yè)全面發(fā)展，基本普及高中教育，農(nóng)村社會(huì)保障體系初步建立，三農(nóng)問題得到較好解決。16月，；寧波、嘉興、湖州、紹興和舟山五市回落幅度也在10個(gè)百分點(diǎn)左右；杭州、溫州、。房?jī)r(jià)的猛漲，也極大地吸引了投資者，嘉興市域內(nèi)一些原先靠服裝、皮革等行業(yè)積累一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的企業(yè)現(xiàn)在紛紛涉足房地產(chǎn)。 由于受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展和大橋建設(shè)的雙重利好，今年海鹽房地產(chǎn)住宅的平均價(jià)格翻了一番，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出供需兩旺的良好勢(shì)頭。據(jù)統(tǒng)計(jì)報(bào)顯示：%，%。在投資猛增、人口數(shù)量和消費(fèi)力提升的情況下，海鹽特別需要綜合性購物消費(fèi)廣場(chǎng)。而從整個(gè)縣商品房住宅看，發(fā)展趨勢(shì)將依然良好，現(xiàn)在本項(xiàng)目同一區(qū)塊內(nèi)的樓盤——由當(dāng)?shù)氐暮Ｐ婪康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司的“宜家花城”樓盤，從去年1350元／平方米的開盤價(jià)，一路走到了現(xiàn)在的接近3400多元／平方米，是海鹽縣內(nèi)目前口碑售價(jià)最高的樓盤，也將是本案的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，現(xiàn)該項(xiàng)目已進(jìn)入三期的開發(fā)銷售中。一直往南為秦山核電站基地。（在后期的實(shí)際操作中，我們將對(duì)縣城各主要樓盤做更為詳細(xì)的調(diào)研）。三、項(xiàng)目區(qū)域地區(qū)住宅市場(chǎng)調(diào)查海鹽縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)創(chuàng)建于1992年7月，1994年省政府批準(zhǔn)為省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。后湖地區(qū)住宅呈現(xiàn)出明顯的走勢(shì)特點(diǎn)：規(guī)模不斷擴(kuò)大，價(jià)格穩(wěn)步上升，社區(qū)文化濃郁，多層住宅暢銷，客源面有待擴(kuò)展等，在后期的繼續(xù)操作中，我們將對(duì)價(jià)格，付款方式，區(qū)域發(fā)展，供求關(guān)系，物業(yè)形態(tài)，戶型，物業(yè)管理，目標(biāo)客源等８?jìng)€(gè)方面進(jìn)行調(diào)查統(tǒng)計(jì)情況。①國家宏觀經(jīng)濟(jì)逐步穩(wěn)定，近年內(nèi)我國房地產(chǎn)業(yè)還將進(jìn)入一個(gè)上升繁榮期，本項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營期將正處于此階段。三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營機(jī)會(huì)點(diǎn)（1）整個(gè)海鹽縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，而且私營，民營企業(yè)今年來不但增加，收入水平也不斷增加，加之縣城內(nèi)的大規(guī)模建設(shè)活動(dòng)，使得整個(gè)海鹽縣的房市較為活躍，有利于新項(xiàng)目的上馬開工。④雖然小區(qū)的目標(biāo)顧客屬中高收入的階層，但在海鹽這樣一個(gè)縣城私家車相對(duì)不多，但在規(guī)劃上，停車泊位，業(yè)主中因?yàn)槲恢玫脑驅(qū)⒉糠謸碛兴郊臆?，因此，建議在小區(qū)的交通方面，充分做到人車分流并且規(guī)劃好停車位。每一戶型內(nèi)部布置都應(yīng)按內(nèi)外分區(qū)、動(dòng)靜分區(qū)、生理分室、功能分室等要求設(shè)計(jì) 住宅外觀設(shè)計(jì)采用目前流行的歐式風(fēng)格，色彩以簡(jiǎn)潔明快為主，并在陽臺(tái)、天溝、局部墻等細(xì)部以其他色彩點(diǎn)綴，做到統(tǒng)一中有變化。四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)建議 隨著人們生活水平的提高，“買環(huán)境”的觀念已為大多數(shù)居民所接受，景觀優(yōu)勢(shì)也成為眾多小區(qū)的一個(gè)賣點(diǎn)。 分期實(shí)施。這是基于項(xiàng)目公司的資金優(yōu)勢(shì)和地塊本身的特點(diǎn)而作出的選擇。建議項(xiàng)目首期預(yù)售之前，先做好環(huán)境和配套等形象工程，這既是公司實(shí)力的展示，又可借助于這