【正文】 高層（頂層）可能會(huì)有質(zhì)量問題，供水不足，頂層漏水，隔熱不好等。 交通便捷常用的交通工具包括：步行、自行車、公交車、小汽車，這主要就是指從你的住所到工作地點(diǎn)或常去的地點(diǎn)或市中心，不超過可接受的時(shí)間并且有保障。(總占地面積之比)建筑覆蓋率：又稱建筑密度，是指建筑物基底占地面積與規(guī)劃用地之比。使用面積系數(shù)：用百分率表示。前者是指共有人分別按自己所擁有的份額大小，對(duì)共有房地產(chǎn)享有一定的利益，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)；后者是指兩個(gè)以上權(quán)利人對(duì)全部共有的房地產(chǎn)享有同等的權(quán)利，并承擔(dān)同等的義務(wù)。房屋產(chǎn)權(quán)指房產(chǎn)所有者，按國(guó)家法律規(guī)定所享有的權(quán)利。層 高：房屋一層的高度。躍層式住宅的優(yōu)點(diǎn)是每戶都有二層或二層合一的采光面，即使朝向不好，也可通過增大采光面積彌補(bǔ)，通風(fēng)好，戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，相互干擾小。安居房：指實(shí)施國(guó)家“安居工程”而建設(shè)的住房（屬于經(jīng)濟(jì)適用房的一類）。公寓式住宅一般建在大城市，大多數(shù)是高層大樓，標(biāo)準(zhǔn)較高，每層內(nèi)有若干單獨(dú)使用的套房，包括臥室，起居室，客廳，浴室，廁所，廚房，陽臺(tái)等等，還有一部分附設(shè)于旅館酒店之內(nèi)，供一些常常往來的中外客商及其家眷中短期租用。（二）基礎(chǔ)知識(shí)n 名詞解釋（一）與土地有關(guān)的概念三通一平：通常指施工現(xiàn)場(chǎng)達(dá)到路通、水通、電通和場(chǎng)地平整。房地產(chǎn)商品的價(jià)值不僅直接取決于建造過程中的設(shè)計(jì)，原材料，設(shè)備和裝修的成本費(fèi)用，還受到使用，維修，地理位置和環(huán)境等的影響。l 舊城改造的速度加快，安置居民住宅大量需求。土地有限性，不可再生性，使城市土地處于稀缺狀態(tài)。房地產(chǎn)業(yè)有開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)等多種性質(zhì)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。這些組織之間相互聯(lián)系、相互依存、相互制約，從而形成了一個(gè)有機(jī)地產(chǎn)業(yè)整體?！?單純的土地★ 單純的房屋★ 土地房屋的綜合體2) 房產(chǎn)是房屋及其權(quán)利的總稱。四、 著裝規(guī)定1. 銷售現(xiàn)場(chǎng)人員，在上班時(shí)間必須統(tǒng)一著裝，如夏季女裝，統(tǒng)一穿裙裝或者統(tǒng)一穿褲裝，不得混穿。3. 兩年內(nèi)未能結(jié)案的項(xiàng)目公司將根據(jù)實(shí)際情況給予工服配備。 現(xiàn)場(chǎng)管理類工服管理制度一、 目的1. 樹立良好的銷售形象，建立百川品牌。216。 實(shí)現(xiàn)客戶信息資源共享規(guī)范化。文件夾內(nèi)文件擺放順序要與文件編號(hào)保持一致。五、 交接重點(diǎn)：（1）現(xiàn)正跟進(jìn)的工作。三、 薪金結(jié)算：離職員工的薪資或補(bǔ)償金的支付時(shí)間，依據(jù)公司全體員工的固定發(fā)薪時(shí)間，即上月工資由財(cái)務(wù)部于本月10日發(fā)放，本月工資于下月10日發(fā)放。4. 首先，員工將分內(nèi)的工作列詳細(xì)的清單，并與部門指定的接收人進(jìn)行交接，雙方在《工作交接單》上簽字確認(rèn)。（3）部門主管以上級(jí)員工離職，將申請(qǐng)交銷管部經(jīng)理審批后交人事部經(jīng)理核準(zhǔn)。8）年假 符合公司年假標(biāo)準(zhǔn)的員工，年假期間發(fā)放全額工資。病假工資是對(duì)員工患病在治療期間內(nèi)所發(fā)的工資。病假：病假在履行正常請(qǐng)假手續(xù)后，凡病休時(shí)間在一天以上的，需附上醫(yī)院休假證明。未經(jīng)批準(zhǔn)和無正當(dāng)理由及有關(guān)證明延長(zhǎng)假期的，一律按曠工處理，并給予相應(yīng)的處分或解除勞動(dòng)合同。請(qǐng)假時(shí)間三天之內(nèi)，員工層由部門經(jīng)理和行政部批準(zhǔn)，管理層由上一級(jí)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)；請(qǐng)假時(shí)間在三天及以上的，先報(bào)部門經(jīng)理和行政部批準(zhǔn)，再報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。按時(shí)上下班，不遲到早退，不擅離職守，任何部門無權(quán)私自調(diào)整作息時(shí)間。凡無上、下班記錄者，按曠工一天處理。 部門辦公用品一般由各部門秘書（現(xiàn)場(chǎng)為客服）負(fù)責(zé)管理，其他員工可到管理人處借用或領(lǐng)用。如有損壞，應(yīng)照價(jià)賠償。（5）使用：各部門都要建立起固定資產(chǎn)管理崗位責(zé)任制，做到責(zé)權(quán)分明；各使用部門或個(gè)人在固定資產(chǎn)的管理、使用、保管、維護(hù)等工作上對(duì)行政部負(fù)責(zé)，必須建立固定資產(chǎn)臺(tái)帳，接受行政部管理和財(cái)務(wù)部門指導(dǎo)。（2）固定資產(chǎn)的采購(gòu)程序：a) 各使用部門根據(jù)需要詳細(xì)物品的規(guī)格、型號(hào)、產(chǎn)地、參考價(jià)格、使用日期等報(bào)行政部進(jìn)行核實(shí)。第五章 管理制度匯編178。12. 現(xiàn)場(chǎng)客戶信息收集216。 如有歸屬暫未清晰的客戶，原則上以第一次接待客戶的業(yè)務(wù)員為暫時(shí)歸屬，銷售管理人員劃定歸屬后，按劃定后的歸屬接待客戶；禁止因客戶歸屬未明拒不接待或怠慢客戶，如有發(fā)生將暫停作業(yè)一周至一個(gè)月。 現(xiàn)場(chǎng)如客戶較多，業(yè)務(wù)員同時(shí)接待不止一個(gè)客戶，必須按業(yè)務(wù)規(guī)范同時(shí)接待；如出現(xiàn)發(fā)多份資料，登記多個(gè)電話而客戶未走銷售人員不接待該客戶，又去接其他客戶，被登記電話的客戶被其他銷售人員接待的，該客戶歸屬其他銷售人員，該業(yè)務(wù)員將取消一次接待機(jī)會(huì)給其他業(yè)務(wù)員。 老客戶帶來人員(內(nèi)容同上)自己來訪，按上述第三條處理，只提老客戶不知預(yù)約業(yè)務(wù)員的，歸屬輪值業(yè)務(wù)員。216。 做好公司臨時(shí)下達(dá)的各類問卷調(diào)查；216。 如公司和甲方?jīng)]有專門為外地客戶辦理相應(yīng)手續(xù)的人員，業(yè)務(wù)員有義務(wù)協(xié)助外地客戶辦理相應(yīng)手續(xù)。7. 客戶追蹤；216。5. 內(nèi)認(rèn)房房管理216?？船F(xiàn)場(chǎng)：216。 業(yè)務(wù)員在接待過程中不得向客戶作超出承諾范圍的許諾，違者一切后果自行承擔(dān)。 對(duì)于無意向客戶，將銷售海報(bào)等資料備齊一份給客戶，讓其仔細(xì)考慮或代為傳播；216。在介紹完小區(qū)基本情況后詢問客戶需求，引導(dǎo)客戶來到談判區(qū)進(jìn)行細(xì)致介紹和參謀。 客戶進(jìn)門，每一個(gè)看見的銷售人員都應(yīng)主動(dòng)招呼“歡迎光臨”，提醒其他銷售人員注意；值班人員立即上前，面帶笑容，熱情接待；216。216。 銷售代表接聽電話時(shí)，應(yīng)注意通話禮貌，拿起聽筒先自報(bào)案名并問候，“您好，項(xiàng)目，歡迎咨詢”。 空閑時(shí)，只允許讀房地產(chǎn)方面的書籍和報(bào)紙房地產(chǎn)專欄。 不得玩忽職守，違反工作紀(jì)律，影響公司的正常運(yùn)行秩序；216。三、 業(yè)務(wù)管理規(guī)定（一） 銷售流程1. 接訪流程迎接客戶詢問是否已有預(yù)約（避免撞單）講解沙盤、介紹戶型及其他情況沿看房通道參觀、講解（按統(tǒng)一說辭做）引導(dǎo)客戶參觀樣板間洽談并介紹付款方式提供給客戶參考資料，送客戶離開完成客戶到訪記錄2. 認(rèn)購(gòu)流程客戶確認(rèn)房號(hào)銷售代表與客戶協(xié)商認(rèn)購(gòu)書內(nèi)容*確認(rèn)無誤到客服處網(wǎng)上提交并打印認(rèn)購(gòu)書客戶簽字確認(rèn)銷售代表帶客戶到財(cái)務(wù)交認(rèn)購(gòu)金將認(rèn)購(gòu)書交客服一份、財(cái)務(wù)一份、客戶一份客服人員登記認(rèn)購(gòu)房號(hào)并及時(shí)變更客服表3. 簽約流程簽定《房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》確定簽約時(shí)間告知客戶簽約應(yīng)帶資料非按揭付款按揭付款*銷售代表根據(jù)客戶情況，填寫客戶資料及銷售數(shù)據(jù)，由客服審核簽字后，銷售經(jīng)理簽字確認(rèn)。 多次違反公司的規(guī)章制度，經(jīng)批評(píng)教育仍無法改正者。 嚴(yán)禁銷售人員做私單，協(xié)助客戶炒房，從中謀取經(jīng)濟(jì)利益者予以辭退。 嚴(yán)禁利用價(jià)格、房號(hào)及其他不正當(dāng)手段搶客戶，有損公司聲譽(yù)者予以辭退。216。 開會(huì)時(shí)，參會(huì)人員必須紀(jì)律嚴(yán)明，參會(huì)時(shí)必須攜帶筆記本和筆。 原則上周六、周日不安排輪休。 提前離開崗位必須征得項(xiàng)目銷售經(jīng)理的同意，否則根據(jù)情節(jié)可按早退或曠工處理。1 客戶離開時(shí)，銷售人員或接待員應(yīng)送至門口，代為開門并使用禮貌語言向客戶道別，如“謝謝您的光臨”、“再見”、“歡迎您下次再來”等，并目送客戶離去。 如確有急事或接電話而需離開面對(duì)的客戶時(shí)，必須講“對(duì)不起，請(qǐng)稍候”，并盡快處理完　畢。要坦誠(chéng)待客，不卑不亢，給人以真誠(chéng)感。上班時(shí)間不準(zhǔn)戴夸張的頭飾和首飾，戴項(xiàng)鏈不外露，不準(zhǔn)戴有色眼鏡。2 公平競(jìng)爭(zhēng)，不搶客，嚴(yán)格按照公司制度安排的接待順序和客戶認(rèn)定程序進(jìn)行接待。 按照公司制定的各種制度、程序處理客戶情況，按時(shí)填寫各種表格，報(bào)與銷售經(jīng)理或指定人員；216。 嚴(yán)守公司專有信息資料規(guī)定，做好保密工作。 所有款項(xiàng)收支要有收據(jù)、發(fā)票或收條，賬目清晰準(zhǔn)確216。 項(xiàng)目共享信息資源嚴(yán)格按照規(guī)定有效反饋216。 做好與各接口單位的良好溝通216。 服從項(xiàng)目銷售經(jīng)理的管理和工作安排216。 全面、深刻，要求具有周期性、實(shí)用性和靈活性。 協(xié)助銷售經(jīng)理進(jìn)行公共關(guān)系處理（客戶、當(dāng)?shù)卣跋嚓P(guān)部門），突發(fā)事件現(xiàn)場(chǎng)處置 其他職責(zé)216。 定期起草銷售代表的工作計(jì)劃、人員安排，并負(fù)責(zé)計(jì)劃和安排的實(shí)施216。服務(wù)管理216。 對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的銷售數(shù)據(jù)和報(bào)告進(jìn)行監(jiān)督和審核，使公司決策層能夠掌握最直接的銷售狀況；216。 對(duì)現(xiàn)場(chǎng)人員進(jìn)行日常行為、禮儀規(guī)范管理；216。 推行公司銷售計(jì)劃，保證公司的銷售任務(wù)能順利完成；216。 負(fù)責(zé)與開發(fā)商相關(guān)部門的協(xié)調(diào)工作；216。 處理好與開發(fā)商關(guān)系，最大限度滿足開發(fā)商在業(yè)務(wù)上的合理要求；216。 定期（周、月）向主管領(lǐng)導(dǎo)提交業(yè)務(wù)分析報(bào)告（客戶分析、銷售策略效果與建議等），并組織銷售代表進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研216。 嚴(yán)格保證業(yè)務(wù)流程的執(zhí)行。 工作紀(jì)律與工作態(tài)度216。 公司制度的傳達(dá)、執(zhí)行、監(jiān)督；216。 統(tǒng)計(jì)銷售、回款數(shù)據(jù)，編制銷售報(bào)表，按時(shí)提交日、周、月、年報(bào)216。 各類報(bào)表及相關(guān)文件分類、編號(hào)正確，存檔及時(shí)、準(zhǔn)確、完善216。 服從項(xiàng)目銷售經(jīng)理的管理和工作安排216。 成交時(shí)簽訂認(rèn)購(gòu)書，收取訂金，陪同客戶完成交款等事宜；216。 服從經(jīng)理的管理。 不得留胡須，要每天修臉，以無胡茬為合格。提倡每天洗澡，換洗內(nèi)衣物，以免身體上發(fā)出汗味或其他異味。四、站姿 軀干挺直，挺胸收腹，頭部端正，面露微笑，目視前方，兩臂自然下垂。1 如果要與客戶談話，要先打招呼，如正逢客戶在與別人談話時(shí)，不可湊前旁聽，如有急事需立即與客戶說時(shí)，應(yīng)趨前說“對(duì)不起，打擾一下可以嗎？我有急事要與這位先生商量”，如客戶點(diǎn)頭答應(yīng)，應(yīng)表示感謝。第三章 管理規(guī)定一、 人事管理（一） 考勤管理216。216。二、 行政管理 （一） 銷售例會(huì)制度216。 所有會(huì)議如無特殊情況必須要有會(huì)議紀(jì)要，會(huì)議紀(jì)要應(yīng)在兩個(gè)工作日內(nèi)出稿，除存檔外，必須向總經(jīng)理報(bào)閱。 分析當(dāng)前的市場(chǎng)、客戶群及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，樹立本項(xiàng)目的知名度、品牌。216。216。 觸犯國(guó)家法律，由公安機(jī)關(guān)追究刑事責(zé)任者予以辭退。 切實(shí)服從上司工作安排和調(diào)配，按時(shí)完成任務(wù)，不得無理拖延或拒絕；216。工作時(shí)間禁止做炒股等與工作無關(guān)的事；216。2. 電話接待管理216。如果該業(yè)務(wù)員不在，請(qǐng)如下回答：“對(duì)不起，不在，請(qǐng)問有什么事情我可以幫助您嗎？”并就常規(guī)問題給予回答，敏感問題請(qǐng)客戶留下聯(lián)系方式或讓客戶打同事手機(jī)。 銷售人員應(yīng)于每日上班前準(zhǔn)備好各類銷售工具；216?？蛻綦x開后將接待過程及結(jié)果轉(zhuǎn)移給該業(yè)務(wù)員。216。216。 用自己的熱忱和誠(chéng)懇感染客戶，努力與其建立相互信任的關(guān)系；216。 講解的過程中突出項(xiàng)目的優(yōu)點(diǎn)和賣點(diǎn)；216。 針對(duì)客戶的疑惑點(diǎn)，進(jìn)行相關(guān)解釋，幫助其逐一克服購(gòu)買障礙；216。 客戶簽約之前提前通知客戶辦理按揭手續(xù)需提供的材料和費(fèi)用；216。10. 報(bào)表管理216。216。216。216。216。不做輪空處理指：接待完該客戶后無論是否應(yīng)排在輪值業(yè)務(wù)員位置，均排在輪值業(yè)務(wù)員位置，之后按原順序接待。二、 對(duì)帳流程 客服與甲方財(cái)務(wù)協(xié)調(diào)，每月確定固定對(duì)帳時(shí)間和對(duì)帳方式； 公司與甲方確定代理費(fèi)結(jié)算時(shí)間。（四） 固定資產(chǎn)各相關(guān)部門承擔(dān)的職責(zé) 行政部負(fù)責(zé)固定資產(chǎn)的采購(gòu)、驗(yàn)收、入庫(kù)、編號(hào)、供應(yīng)、調(diào)配、報(bào)廢等工作； 行政部和財(cái)務(wù)部各執(zhí)一份固定資產(chǎn)的賬目，兩部門應(yīng)保證帳目相符； 固定資產(chǎn)使用部門負(fù)責(zé)固定資產(chǎn)的使用、日常管理和維護(hù)。（2）入庫(kù)：行政部與財(cái)務(wù)部應(yīng)及時(shí)處理賬目。 其他（1）對(duì)使用部門長(zhǎng)期閑置或不再繼續(xù)使用的固定資產(chǎn)，經(jīng)使用部門申請(qǐng)，行政部同意，公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，可調(diào)入所需部門使用或變價(jià)處理。 行政部每年填報(bào)公司固定資產(chǎn)收、付、余報(bào)表，年末填報(bào)固定資產(chǎn)公司內(nèi)部分布表，如和財(cái)務(wù)處總帳數(shù)字不符，雙方應(yīng)及時(shí)查找原因并調(diào)整帳務(wù)。c) 部門共用消耗品，是指每個(gè)部門共同使用，由部門管理，不發(fā)放給個(gè)人的辦公用品，但如果部門人數(shù)偏多，視具體情況可每23人發(fā)放一套。二、適用范圍適用于公司全體員工三、實(shí)施內(nèi)容工作時(shí)間（各銷售現(xiàn)場(chǎng)根據(jù)實(shí)際情況可自行安排，并報(bào)行政部、銷管部備案）考勤管理216。 每月3日前（遇公休日提前），各項(xiàng)目客服將銷售經(jīng)理簽字確認(rèn)后的月考勤原始記錄、匯總記錄及相關(guān)請(qǐng)假單一并交到行政部，由行政部做出最終統(tǒng)計(jì)。考勤記錄不完備者按相關(guān)制度處罰。216。216。2）病假（執(zhí)醫(yī)院合法休假證明）：病假工資的扣除累計(jì)計(jì)算，第一至三天，每天扣除全部工資日值的30％；第四至六天，每天扣除全部工資日值的50％；第七至十天，每天扣除全部工資日值的70％。 5）產(chǎn)假 符合公司產(chǎn)假標(biāo)準(zhǔn)的員工，產(chǎn)假期間發(fā)放基本工資。辭職申請(qǐng)時(shí)間：（1）試用期兩周內(nèi)：當(dāng)天提出申請(qǐng)，當(dāng)天辦理交接手續(xù)即可離職；（2）試用期兩周后：提前三天提出申請(qǐng)；（3）試用期結(jié)束后：普通員工提前兩周申請(qǐng)，部門主管級(jí)以上員工提前一個(gè)月申請(qǐng)。二、 離職具體程序1. 員工的辭職申請(qǐng)、部門提交的《勸退通知單》被批準(zhǔn)或經(jīng)公司決定被開除的員工，由人事部負(fù)責(zé)通知現(xiàn)場(chǎng)銷售經(jīng)理及客服，由客服負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)員工離職手續(xù)的辦理。8. 核準(zhǔn)后報(bào)人事部經(jīng)理批準(zhǔn)（若主管以上及員工離職，需報(bào)主管付總最后批準(zhǔn)），離職程序完成，員工可正式離職。 若現(xiàn)場(chǎng)員工因特殊情況未辦理離職手續(xù)即離開公司，現(xiàn)場(chǎng)客服應(yīng)在確知該員工離職當(dāng)日內(nèi)通知銷管部和行政部知曉，并在兩日內(nèi)補(bǔ)填《離職確認(rèn)單》交銷管部報(bào)行政部。（三） 檔案分類1. 人事類：包括排班、考勤、培訓(xùn)、考核2. 行政類：包括辦公設(shè)備、辦公用品、預(yù)算、發(fā)文 、申請(qǐng)、交接記錄3. 營(yíng)銷管理類：包括項(xiàng)目籌備期策劃類、項(xiàng)目營(yíng)銷過程中策劃類4. 銷售管理類：包括制度、資料、價(jià)格、任務(wù)、數(shù)據(jù)類、合同協(xié)議等（四） 管理方法及要求1. 文檔版1) 文檔版文件分類要清晰，并按類別進(jìn)行建檔、存檔。3) 項(xiàng)目結(jié)案后電子版文件應(yīng)經(jīng)過一定的整理和編輯；并根據(jù)公司規(guī)定，所有的文本文件必須為最終定稿刻盤，一式兩份； 并附文件清單移交銷售管理部項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。c