【正文】 這些東西哪怕是街邊做中介的都懂，我就不贅述了。我看到很多未辦理竣工備案手續(xù)的樓盤就強(qiáng)迫業(yè)主收樓的報道，一直覺得比較奇怪?，F(xiàn)在監(jiān)理公司絕對不敢得罪甲方，乃至在絕大多數(shù)的施工過程中，監(jiān)理公司都沒人出現(xiàn)的，直接就是賣個名字給甲方。你要說這是誰的責(zé)任吧，這根本都說不清楚。尤其是消防和永久用電，這里面的道道和苦水啊，真是倒也倒不完。在封頂之后，竣工之前，就可以做這項驗收了。同樣是利用懸空期來做事。先以更換抵押物的理由非常合理的將土地解押掉（有些人把銀行的工作做得很通的，連更換抵押物這樣的理由都不需要找，直接先解押掉，唉，我個人佩服之極），然后拿著這個注明了已解押字樣的土地證，趕緊去房管部門，給他們看，啦啦啦，我的土地證已經(jīng)解押了啦。房管部門和國土部門之間是有很深刻的仇恨的。哪有那么多實物可以拿去抵押啊。貸款額現(xiàn)在基本上都是根據(jù)施工許可證載建筑規(guī)模來確定和發(fā)放的。這個話題非常敏感。開發(fā)商也沒這種能力或故意去故意做假，當(dāng)然我個人不排除有些頭被門夾了的開發(fā)商被某些運(yùn)氣極好的人撞到?！　　　≡陬A(yù)售許可方面還有個值得一說的地方就是預(yù)測繪。交易價格必須明確到套，單價必須清晰，在交易現(xiàn)場，也禁止再搞什么5000元/平方米“起”，這種騙人的玩意了。我所知道的，在房地產(chǎn)已經(jīng)成為了一個產(chǎn)業(yè)的城市，預(yù)售許可都要求在網(wǎng)上辦理，全程公示。讓他們提前來做放線。　　　　　　1放線、驗線這個就簡單的說一說吧。我的個人經(jīng)驗是反過來：小戶型的單價一般都比大戶型高一點點。謝謝。唉　　　　打壓購買需求提高首付比例，緊縮銀根，提高銀行準(zhǔn)備金率，控制按揭貸款，都是這種考慮。當(dāng)然，在這種宏觀性的打壓地方用地沖動的趨勢下，房地產(chǎn)用地不可避免的受到了株連。對現(xiàn)在的調(diào)控，我的總體評價是：混蛋?！　　　　　≈蟮膬?nèi)容，大家就開始熟悉起來了：我們終于進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)的各項手續(xù)了。在每一個程序中，在每一個環(huán)節(jié)中，都存在利益分配，都存在制衡。上級政府震怒，云云。在我與同行的交流中，我也從來沒見過老老實實的一步步完成所有手續(xù)，再來辦施工許可手續(xù)的。通過了就是下一步，施工許可證。后來求爹爹告奶奶給受理了，然后又因為其中一個人的身份證復(fù)印得不清晰，全部材料退件。我在此隨便講個故事哈。但在某些大城市，譬如廣州，無論什么企業(yè)施工，都必須做招投標(biāo)。恩，在這里，為了避免有些人看不懂，我說一句，打完樁必須做檢測。但在我看來，安監(jiān)把質(zhì)監(jiān)吃掉，并成一個機(jī)構(gòu)，沒有任何邏輯和操作上的困難。拿施工許可證之前，必須得去兩個站辦審批手續(xù)。程序是這么一步步走過來的。無論怎么找關(guān)系都難批得下來?，F(xiàn)在很多城市已經(jīng)禁止使用錘擊樁了?！　　　　　∮嗄嗯欧努F(xiàn)在都快成了各大公路管理部門，包括公路、交通、警察，的主要生財?shù)缆妨恕，F(xiàn)在合生在廣州的某樓盤前面，也打算樹這么一個塔，做審查的時候也是吵得不可開交。首先當(dāng)然是從源頭設(shè)計查起。施工圖審查現(xiàn)在都已經(jīng)在表面上市場化了，允許開發(fā)商自己找資質(zhì)的施工圖審查單位做審查。當(dāng)然，兩房單位也可以住，不過就不能養(yǎng)孩子，一養(yǎng)孩子這家就完蛋了，爸爸媽媽爺爺奶奶加孩子哭，連轉(zhuǎn)身的地方都沒有。同時，在完全不考慮洗手間的采光和通風(fēng)要求時，90平方米的套型面積的確可以設(shè)計出非常不錯的三居室的戶型。搞了這些東西，夏天空調(diào)得開到瘋狂掉。因為人防用途部分的車位只不過是一種暫用的性質(zhì)，不能賣，所以開發(fā)商絕對會想辦法減少人防面積。人防部門屬于政府部門，不是軍隊編制。我個人沒見過有開發(fā)商能繞得過這些強(qiáng)制性規(guī)范的，即使能繞過去將會獲得巨大的回報，譬如減少一套樓梯，那是多么好的事情啊， 但是基本上沒人敢去辦。另外我們的消費者也沒這種意識。我直接這么下兩個結(jié)論：沒有哪個小區(qū)的消防和人防設(shè)計是達(dá)標(biāo)的。嘿嘿。我知道這個話一說出來糞青們就會向我開炮，說什么10幾20萬買一巴掌大的停車位，開發(fā)商還虧本？事實是，停下一臺車，的確只需要10個平方米不到的空間。但是單體階段就不一樣了，就開始數(shù)了?！　　　　　误w審查、建筑工程規(guī)劃許可證規(guī)劃部門對單體設(shè)計的審查那也是非常嚴(yán)格的，但是總體來說，相對于總平面規(guī)劃，就比較容易通過一點?！　　　≡僬f到這個排水許可證。最常見的是市政排污管線突然就重新施工，換地方了，哪怕它不換地方，就是水平抬高個幾公分，這個小區(qū)的排水因為傾斜度不夠，那也完蛋了。一下雨小區(qū)就變池塘的事情，我實在是見得太多了；然后，對于年輕的我來說，就是網(wǎng)絡(luò)整天出問題，小區(qū)網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營商根本沒得選，因為只埋了一條管，別的網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營商想進(jìn)來提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)都不行，而現(xiàn)在的這家，不是這里的線路壞就是那里壞，整天修，我這正打怪呢，嘣的一下，斷網(wǎng)了?！　　　≌f了半天，管線綜合是啥？包括三大項：小區(qū)給排水管線、強(qiáng)電線路、弱電線路，這三項綜合起來考慮，根據(jù)各項設(shè)計規(guī)范科學(xué)統(tǒng)籌安排，放到同一張圖紙上。我也沒見過那種零缺陷的總平面設(shè)計，只要有心，無論什么公司的總平面，無論是你萬科還是富力還是雅居樂，那只要一挑起來，問題都是一筐筐的。這都是可以鉆營的地方。我這3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一個大型的架空平臺，架空層下是停車位，上面是空中綠化廣場?！　　　　　∠乱黄_始講正式的規(guī)劃報建：總平面審查階段。反正到目前為止，建設(shè)項目都在紛紛的上馬中，我也不知道大家都是怎么在這些莫名其妙的政策中穿過來的。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常嚴(yán)。我再次強(qiáng)調(diào)一下：母公司與其全資子公司之間的土地流轉(zhuǎn)，不屬于交易。以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)項目，在簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和國有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。我只不過是說，我國在這個問題上缺乏經(jīng)驗，國際上也沒有什么可供借鑒的模式。但是呢，在現(xiàn)實中呢，這個想法只能是理想狀態(tài)?！　　　　　　⊥恋刈C、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批復(fù)階段土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個證，加上規(guī)劃要點批復(fù)，,這幾樣?xùn)|西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學(xué)問。一般來說，一塊地，必須要由規(guī)劃部門核定規(guī)劃要點，頒發(fā)了建設(shè)用地規(guī)劃許可證（以下簡稱地規(guī)證）之后，才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證?！　　　　　∥也皇桥u這種土地出讓模式容易滋生腐敗。不過無論如何，這種土地交易模式現(xiàn)在已經(jīng)只是歷史了。非常的社會主義特色。立項主要考察的是項目的投資額及可行性。但在很多地方，環(huán)評的一項主要前提材料就是立項批文?，F(xiàn)在這些專業(yè)技術(shù)人員資料都是省內(nèi)聯(lián)網(wǎng)了，想搞幾個球人糊弄建設(shè)部門基本上做不到，建設(shè)部門也不敢在這個事情上亂來，因為任何人都可以上網(wǎng)查到，某某是什么專業(yè)資質(zhì)任職什么公司。譬如這個小區(qū)是1萬平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。也是看起來很簡單。消防車道的載重量那是有非常嚴(yán)格滴設(shè)計要求滴，反正我個人不知道這種草地能不能承載得起消防車。搞得不好的話，實在是害死人啊。只要有這個，基本上這個小區(qū)你就不用多考慮了；沙井蓋是不是基本沿著小區(qū)道路排布，不是搞到到處都是。你說，這樣的小區(qū)，能住嗎？管線綜合既然如此重要，那么我們說，我們設(shè)計的時候好好的考慮，好好的研究，不就行了嗎？事實上，是不行。然后，高壓電線的接入口，一開始說得好好的，從某某變電站接，等到施工完畢，要正式接的時候，突然發(fā)現(xiàn)那個變電站已經(jīng)搬走了，又或者它的容量已經(jīng)超了，不能再讓你接，你得從其他地方接，這個時候只能花冤枉錢，亂引。然后這個東西反過來又影響管線綜合設(shè)計，事實上是一回事。大體的配置要求基本上都是這樣，各城市大同小異。不過無數(shù)開發(fā)商都只是停留在口頭上，只要通過單體審查了，這個機(jī)械停車裝置那是絕對不會安裝的。這就是客觀規(guī)律。不過這個建設(shè)工程規(guī)劃許可證，在新的《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》中被提到非常高的位置，反復(fù)的強(qiáng)調(diào)。消防部門是武警官兵，不是政府機(jī)構(gòu)，這個大家心里要有數(shù)。為什么呢？因為這些企業(yè)長期和消防部門打交道，跟消防部門之間的關(guān)系千絲萬縷源遠(yuǎn)流長，往往由他們出面才能把事情辦成。真要有空襲了我絕對不會呆在高層建筑的地下室里，911的那棟大樓就是前車之見。我現(xiàn)在告訴你們，所有的人防用途的東西，產(chǎn)權(quán)都是國家所有?！　　　」?jié)能審查，在我的個人經(jīng)驗里面，是怎么審都行的事情。建設(shè)部的官員們在政策制定上，必定帶有強(qiáng)烈