【正文】 辦公市場(chǎng)： 發(fā)展現(xiàn)狀：跟商業(yè)市場(chǎng)走勢(shì)相似，近兩年廣州辦公市場(chǎng)呈總體上揚(yáng)態(tài)勢(shì)。 中低端物業(yè)：首付三成以及限貸政策將在一定程度上影響剛性和改善性需求，中低端住宅受影響較大。 土地供需 供應(yīng)方面，按廣州市政府預(yù)定計(jì)劃， 2020 年廣州住宅類土地供 應(yīng)量約 500萬(wàn)平方米。 圖 5 7 2020 年 1 月 2020 年 12 月廣州十區(qū)二市新建商業(yè)用房成交均價(jià)走勢(shì)圖 數(shù)據(jù)來源： CRIC 辦公用房 2020 年廣州寫字樓成交價(jià)格波動(dòng)較大， 3 月成交均價(jià) 14147 元 /平方米，為年度最低值，而 8 月達(dá) 23477 元 /平 方米，當(dāng)月漲幅達(dá) 40%。 2020 年、 2020 年月均成交分 別為 萬(wàn)平方米、 萬(wàn)平方米，可見寫字樓市場(chǎng)成交量的大幅攀升除了受城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響之外，與近期國(guó)家對(duì)住宅市場(chǎng)的頻繁調(diào)控也有較大關(guān)系。 圖 5 1 2020 年 1 月 2020 年 12 月廣州十區(qū)二市新建商品房成交量走勢(shì)圖 數(shù)據(jù)來源 ： CRIC 2020 年成交主要集中在增城市、番禺區(qū)、花都區(qū)、天河區(qū)和白云區(qū)。廣州歷年來土地供應(yīng)量不斷增長(zhǎng)，呈“階梯”狀分布。近幾年全國(guó)財(cái)政收入增長(zhǎng)迅速，短期內(nèi)沒有進(jìn)行土地增值稅清算的必要；土地增值稅屬于地方稅種，但與巨額的土地出讓收入相比，土地增值稅費(fèi)時(shí) 費(fèi)力且收益較低，難以推動(dòng)地方政府嚴(yán)格執(zhí)行。 圖 15 2020 年 11 月 2020 年 11 月廣州市房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)同比增幅走勢(shì) 數(shù)據(jù)來源：廣州統(tǒng)計(jì)局 備注：廣州統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)滯后，暫無 12 月份數(shù)據(jù) （ 2）房地產(chǎn)竣工面積累計(jì)增長(zhǎng) 率大幅上升 2020 年 111 月份累計(jì)，廣州市商品住宅竣工面積為 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)幅度比去年同期下降 %，增幅比 110 月累計(jì)上升了 個(gè)百分點(diǎn)。 圖 12 2020 年 11 月 2020 年 11 月廣州市對(duì)外貿(mào)易累計(jì)增長(zhǎng)情況走勢(shì)圖 數(shù)據(jù)來源：廣州統(tǒng)計(jì)局 備注：廣州統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)滯后，暫無 12 月份數(shù)據(jù) （ 3）固定資產(chǎn)投資增速趨緩 由于亞運(yùn)會(huì)的舉辦，廣州市第四季度要求所有揚(yáng)塵性建設(shè)工地停工， 11 月份，廣州市各項(xiàng)在建建設(shè)工程都以處于停工狀態(tài)，準(zhǔn)備動(dòng)工項(xiàng)目不得已要等到亞運(yùn)會(huì)過后才能進(jìn)行動(dòng)土，對(duì)固定資產(chǎn)投資有一定的影響，增速趨緩。在多層次供應(yīng)結(jié)構(gòu)更加清晰化后，廣州商品住宅市場(chǎng)將迎來更好的發(fā)展機(jī)會(huì)。GA T 701994 安全防范工程費(fèi)用概預(yù)算編制辦法 目 錄 2 目 錄 4 序言 5 一、經(jīng)濟(jì)環(huán)境 5城市宏觀經(jīng)濟(jì) 5城市房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系 5 二、產(chǎn)業(yè)政策 5城市政策綜述 5城市政策列表 5城市政策展望 5 三、土地供求 5經(jīng)營(yíng)性土地供應(yīng)量 5經(jīng)營(yíng)性土地成交量 5成交結(jié)構(gòu) 5 四、行業(yè)發(fā)展 5開發(fā)投資 5建設(shè)規(guī)模 5 五、市場(chǎng)交易 5成交量 5交易價(jià)格 5商品住宅成交結(jié)構(gòu) 5 六、 2020 年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè) 5 政策預(yù)期 5土地供需 5市場(chǎng)走勢(shì) 5 七、區(qū)域數(shù)據(jù) 5越秀區(qū) 5荔灣區(qū) 5海珠區(qū) 5天河區(qū) 5白云區(qū) 5黃埔區(qū) 5番禺區(qū) 5花都區(qū) 5南沙區(qū) 5蘿崗區(qū) 51增城市 51從化市 序言 2020 年的廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)，如果用一個(gè)詞來形容，只可說“節(jié)節(jié)攀高”。 一、經(jīng)濟(jì)環(huán)境 城市宏觀經(jīng)濟(jì) （ 1）城市 GDP 穩(wěn)中趨緩 受亞運(yùn)會(huì)期間工業(yè)企業(yè)限產(chǎn)及市場(chǎng)因素的影響， 1— 11 月工業(yè)生產(chǎn)增幅進(jìn)一步趨緩。 1— 11 月累計(jì)，廣州市完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元，同比增長(zhǎng)%，增幅比 1— 10 月累計(jì)回落 個(gè)百分點(diǎn)。 圖 16 2020 年 11 月 2020 年 11 月廣州市商品住宅竣工面積累計(jì)同比增幅走勢(shì)圖 數(shù)據(jù)來源：廣州統(tǒng)計(jì)局 備注：廣州統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)滯后，暫無 12 月份數(shù)據(jù) 二、產(chǎn)業(yè)政策 城市政策綜述 2020 年以來，出現(xiàn)了三輪較為重大調(diào)控政策，從年度調(diào)控轉(zhuǎn)變?yōu)榧径日{(diào)控；從控制投機(jī)、投資需求擴(kuò)散至首置、改善性需求。 （ 2）房產(chǎn)稅開征勢(shì)在必行 房產(chǎn)稅將很快在個(gè)別城市試點(diǎn)并逐步向全國(guó)推廣。其中土地供應(yīng)的主力為工業(yè)用地，主要集中在從化、花都等郊區(qū)，市中心區(qū)域出讓土地較多為住宅用地。這五個(gè)區(qū)域的成交量占廣州商品房市場(chǎng)總體成交量的 73%，且各區(qū)域年度成交量均突破百萬(wàn)平方米。 圖 5 4 2020 年 1 月 2020 年 12 月廣州十區(qū)二市新建辦公用房成交量走勢(shì)圖 數(shù)據(jù)來源： CRIC 交易價(jià)格 商品房 2020 年 112 月廣州新建商品房成交均價(jià)為 12562 元 /平方米，較 09 年成交均價(jià)上漲 %。 圖 5 8 2020 年 1 月 2020 年 12 月廣州十區(qū)二市新建辦公用房成交均價(jià)走勢(shì)圖 數(shù)據(jù)來源： CRIC 商品住宅成交結(jié)構(gòu) 面積段結(jié)構(gòu) 2020 年廣州十區(qū)二市新建商品住宅成交面積段主要集中在 90130 ㎡區(qū)間段，成交面積為 萬(wàn)平方米，占商品住宅市場(chǎng)總成交的 43%；其次為 5090㎡區(qū)間段，成交面積為 萬(wàn)平方米，占商品住宅市場(chǎng)總成交的 21%。主要集中在外圍區(qū)域，約占 6 成以上，中心區(qū)的住宅類土地供應(yīng)，占比不超過 4 成。 企業(yè)策略： 大企業(yè)： 2020 年 1 季度，在國(guó)家繼續(xù)出臺(tái)調(diào)控政策的前提下，出于發(fā)展策略考慮，大企業(yè)在第 1 季度會(huì)加大推盤，價(jià)格會(huì)有些調(diào)整； 中型企業(yè)：出現(xiàn)分化，部分實(shí)力強(qiáng)的會(huì)通過周轉(zhuǎn)快速回籠資金以圖進(jìn)一步拿地發(fā)展；部分開發(fā)商則選擇觀望。成交面積由 09 年的 萬(wàn)平方米增加至 2020 年的 萬(wàn)平方米，增幅為%；成交均價(jià)由 09 年的 15432 元 /平方米上漲至 18432 元 /平方米，漲幅達(dá)%。 未來預(yù)測(cè)： 2020 年，在針對(duì)住宅市場(chǎng)的調(diào)控成為常態(tài)、國(guó)內(nèi)流動(dòng)性依舊過剩的影響下，我司認(rèn)為，將會(huì)有更多資金涌進(jìn)商業(yè)市場(chǎng)，廣 州商業(yè)市場(chǎng)有望實(shí)現(xiàn)歷史性的飛躍，成交量將保持在 70 萬(wàn)平方米線上，成交均價(jià)有望突破兩萬(wàn)元的關(guān)口。 結(jié)構(gòu)表現(xiàn)： 高端物業(yè)：由于限購(gòu)、土地增值稅等政策的影響，高端物業(yè)短期內(nèi)受影響較大，銷售或有波動(dòng)；中長(zhǎng)期仍具有保值 增值性。 企業(yè)需密切關(guān)注政策走勢(shì)，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，洞悉市場(chǎng)發(fā)展機(jī)遇，為項(xiàng)目發(fā)展決策提供準(zhǔn)確參考依據(jù)。 6 月份成交均價(jià)是 31550 元 /平方米，為全年最高， 1 月份成交均價(jià)僅為 11025 元 /平方米，為全年最低。 12 月成交面積為 萬(wàn)平方米，為全年交易量最大的月份。 圖 34 2020 年廣州成交土地用途占比圖 數(shù)據(jù)來源： CRIC 四、行業(yè)發(fā)展 開發(fā)投資 表 41 2020 年廣州市商品房開發(fā)投資情況表 月度 累計(jì)開發(fā)投資（億元） 2020 年 2 月 2020 年 3 月 2020 年 4 月 2020 年 5 月 2020 年 6 月 2020 年 7 月 2020 年 8 月 2020 年 9 月 2020 年 10 月 2020 年 11 月 數(shù)據(jù)來源： CRIC 備注：住宅、商辦用房開發(fā)投資暫無數(shù)據(jù) 建設(shè)規(guī)模 （ 1）施工面積 表 42 2020 年廣州市商品房施工面積情況表 月度 累計(jì)施工面積（萬(wàn)㎡） 2020 年 3 月 2020 年 4 月 2020 年 5 月 2020 年 6 月 2020 年 7 月 2020 年 8 月 2020 年 9 月 2020 年 10 月 2020 年 11 月 數(shù)據(jù)來源： CRIC 備注：住宅、商辦用房開發(fā)投資暫無數(shù)據(jù) （ 2）竣工面積 表 43 2020 年廣州市商品房竣工面積情況表 月度 累計(jì)施工面積（萬(wàn)㎡） 2020 年 3 月 2020 年 4 月 2020 年 5 月 2020 年 6 月 2020 年 7 月 2020 年 8 月 2020 年 9 月 2020 年 10 月 2020 年 11 月 數(shù)據(jù)來源： CRIC 備注：住宅、商辦用房開發(fā)投資暫無數(shù)據(jù) 五、市場(chǎng)交易 成交量 商品房 2020 年 112 月廣州新建商品房成交面積為 萬(wàn)平方米，同比減少%。 三、土地供求 經(jīng)營(yíng)性土地供應(yīng)量 2020 年，廣州經(jīng)營(yíng)性土地供應(yīng)量達(dá)到 平方米，同比上升 ％，達(dá)到歷史新高。 近期嚴(yán)格開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算的風(fēng)聲也愈來愈緊，但短期內(nèi)仍難落地。 111 月份累計(jì)，房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比增長(zhǎng) %，增幅比 110 月份累計(jì)回落 個(gè)百分點(diǎn)。 1— 11 月累計(jì)，我市外商直接投資實(shí)際使用外資金額 億美元，同比增長(zhǎng) %，增幅比 1— 10 月累計(jì)回落 個(gè)百分點(diǎn)。 2020 年初始，廣州“限購(gòu)” 仍繼續(xù)中，在新的一年，隨著土地供應(yīng)制度的改革和住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，市場(chǎng)將會(huì)更加成熟。 在經(jīng)歷了 2020 年、 2020 年購(gòu)房?jī)?yōu)惠利率的持續(xù)刺激 下，一度被壓制的有效購(gòu)買力，在 2020 年和 2020 年逐漸釋放。 1— 11 月累計(jì)，廣州市完成規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值 億元，同比增長(zhǎng) %，增幅比 1— 10 月累計(jì)回落 個(gè)百分點(diǎn)；廣州市完成規(guī)模以上工業(yè)增加值 億元，同比增長(zhǎng) %，增幅比 1— 10 月累計(jì)回落 個(gè)百分點(diǎn)。其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同 比增長(zhǎng) %，增幅比 1— 10 月累計(jì)回落 個(gè)百分點(diǎn)。本輪調(diào)控范圍及調(diào)控深度均堪稱“史上最嚴(yán)厲” ，并且目前仍沒有放松的跡象。 9 月末，房地產(chǎn)調(diào)控再度加碼，首次明確要求加快房產(chǎn)稅試點(diǎn)向全國(guó)推廣。 圖 31 廣州歷年經(jīng)營(yíng)性土地供應(yīng)情況圖 數(shù)據(jù)來源： CRIC 經(jīng)營(yíng)性土地成交量 2020 年廣州經(jīng)營(yíng)性土地成交量為 萬(wàn)平方米，與 2020 成交量幾乎持平，微小下跌 萬(wàn)平方米。成交量最大三個(gè)項(xiàng)目分別為碧桂園鳳凰城、廣州亞運(yùn)城和碧桂園豪園。 對(duì)比今年 2 月最低值 10988 元 /平方米， 12 月成交均價(jià)上漲了 33%，進(jìn)入 10月，商品房?jī)r(jià)格上漲趨勢(shì)加大。 表 5 1 2020 年廣州十區(qū)二市新建商品住宅成交面積段成交列表 面積區(qū)間 2020 年匯總（萬(wàn)㎡） 50 ㎡以下 5090 ㎡ 90130 ㎡ 130150 ㎡ 150200 ㎡ 200 ㎡以上 合計(jì) 數(shù)據(jù)來源： CRIC 圖 5 9 2020 年廣州十區(qū)二市新建商品住宅成交面積段比例圖 數(shù)據(jù)來源： CRIC 價(jià)格結(jié)構(gòu) 2020年廣州十區(qū)二市新建商品住宅成交價(jià)格段主要集中在 10000元 /㎡價(jià)格段以下，成交面積達(dá) 萬(wàn)平方米，占商品住宅市場(chǎng)總成交的 52%；其次 為1000015000 元 /㎡價(jià)格段，成交面積為 萬(wàn)平方米，占商品住宅市場(chǎng)總成交的 23%。近 3 年，政府供應(yīng)計(jì)劃出現(xiàn)臨時(shí)調(diào)整現(xiàn)象，實(shí)際年供地量均少于規(guī)劃供應(yīng)量，預(yù)計(jì) 2020 年廣州住宅類土地供應(yīng)量能達(dá)到供應(yīng)目標(biāo)，一方面是因?yàn)閬嗊\(yùn)后，在前期投資刺激下，市場(chǎng)上流動(dòng)資金增加，另一方面，政府為亞運(yùn)進(jìn)行的投資，不少要從土地出讓中回收。 小型企業(yè)：由于后續(xù)儲(chǔ)備不夠，整體風(fēng)險(xiǎn)抵抗力低，在政策和市場(chǎng)波動(dòng)中容易受到?jīng)_擊，小型企業(yè)將更多以中小型項(xiàng)目為主，以短平快開發(fā)節(jié)奏控制開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。 未來預(yù)測(cè)：進(jìn)入 2020 年，隨著廣州城市環(huán)境的大幅提升，廣州辦公市場(chǎng)有望保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，成交量有望達(dá)到 70 萬(wàn)平方米以上，成交均價(jià)將有望維持15%20%的漲幅。白云新城、南站商圈、東部商圈等新型商圈崛起。鑒于廣州強(qiáng)勁的購(gòu)房需求，廣州房?jī)r(jià)加劇下調(diào)的可能性不大， 2020 年廣州住房市場(chǎng)將持續(xù)穩(wěn)步向上發(fā)展。主要表現(xiàn)為如下特征： 考慮到目前的流動(dòng)性依舊過剩，以及供應(yīng)根本性問題沒能得到很好的解決，所以季度調(diào)控的格局不可避免； 從政府的意圖判斷，我司認(rèn)為下一階段仍舊是政策多發(fā)期，政府會(huì)繼續(xù)出臺(tái)相關(guān)政策； 未來的潛在的