【正文】 四項重磅政策：房產(chǎn)稅、預(yù)售資金監(jiān)管、土地增值稅清算及交易環(huán)節(jié)重稅四方面，其中唯有后者才是真正有殺傷力。 圖 5 6 2020 年 1 月 2020 年 12 月廣州十區(qū)二市新建商品住宅成交均價走勢圖 數(shù)據(jù)來源： CRIC 商業(yè)用房 從價格層面分析，從今年 1 月開始，成交均價整體呈波浪形變化。 圖 5 3 2020 年 1 月 2020 年 12 月廣州十區(qū)二市新建商業(yè)用房成交量走勢圖 數(shù)據(jù)來源： CRIC 辦公用房 2020 年度廣州辦公市場交易活躍期主要集中在 8 月份和 12 月份，總體成交量達(dá) 萬平方米。 圖 33 2020 年廣州土地成交區(qū)域分布圖 數(shù)據(jù)來源： CRIC 2020 年，從成交地塊的 成交用途來看，工業(yè)用地的成交占比最大，達(dá)到 57％，總共出讓地塊為 110 塊，住宅用地成交的占比為 24％，出讓地塊為 46 塊，商辦用地成交占比為 17％，出讓地塊數(shù)為 33 塊，公建配套用地僅出讓 5 塊土地，占比為 2％。 （ 4）保障性住房建設(shè)將繼續(xù)加大 盡管 調(diào)控力度空前，但商品房價格依然居高不下，在繼續(xù)加大商品房調(diào)控力度的同時，保障性住房的建設(shè)力度也將持續(xù)加大。此外河南、西安、大連、常州等地在地方細(xì)則中也提到要完善預(yù)售資金監(jiān)管制度，但尚未出臺相關(guān)細(xì)則。房地產(chǎn)開發(fā)投資受此影響，出現(xiàn)回落。 在出口總值中，一般貿(mào)易出口和加工貿(mào)易出口分別增長 %和 %；機(jī)電產(chǎn)品出口和高新技術(shù)產(chǎn)品出口分別增長 %和 %；對香港、美國和歐盟出口分別增長 %、 %和 %。成交均價大幅上漲， 2020 年廣州商品住宅成交均價 11695 元 /平方米，環(huán)比上漲%。尤其是進(jìn)入 2020 年，這種釋放更加猛烈，導(dǎo)致新一輪更為嚴(yán)厲的市場調(diào)控，廣州市場進(jìn)入“限購”時代。11 月份，廣州市完成規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值 億元，同比增長 %，增幅比上月回落 個百分點(diǎn)；廣州市完成規(guī)模以上工業(yè)增加值 億元，同比增長 %，增幅比上月回落 個百分點(diǎn)。 圖 13 2020 年 11 月 2020 年 11 月廣州市固定資產(chǎn)投資累計增幅走勢圖 數(shù)據(jù)來源：廣州統(tǒng)計局 備注：廣州統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)滯后，暫無 12 月份數(shù)據(jù) （ 4）消費(fèi)市場需求旺盛 1— 11 月累計，全廣州市實現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額 億元，同比增長%，增幅比 1— 10 月累計提高 1 個百分點(diǎn)。預(yù)計未來調(diào)控重點(diǎn)可能會在房產(chǎn)稅、土地增值稅、加息、預(yù)售監(jiān)管等方面。在 10 月底公布的十二五規(guī)劃中雖少有提及房地產(chǎn)問題，但是卻在推進(jìn)財稅體制改革中提到了“研究推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革”。從 2020 年開始，廣州土地成交量呈爆炸性增長，2020 年比 2020 年的增幅達(dá)到 ％，上升幅度驚人。 商品住宅 2020 年 112 月廣州十區(qū)二市新建商品住宅供應(yīng)面積為 萬平方米，成交面積為 萬平方米，意味著市場供應(yīng)大于求。 2020 年 112 月中心 區(qū)的天河區(qū)、越秀區(qū)和海珠區(qū)成交均價位列前三，分別為 2292 19224 和 18756 元 /平方米，分別同比上漲 %、 %和 % 圖 5 5 2020 年 1 月 2020 年 12 月廣州十區(qū)二市新建商品房成交均價走勢圖 數(shù)據(jù)來源： CRIC 商品住宅 受政策影響， 2020 年商品住宅交易價格曲線總體呈上漲趨勢。 表 5 2 2020 年廣州十區(qū)二市新建商品住宅成交價格段成交列表 價格區(qū)間 2020 年匯總 (萬 M?) 10000 元 /㎡以下 1000015000 元 /㎡ 1500020200 元 /㎡ 20200 元 /㎡以上 合計 9468662 數(shù)據(jù)來源： CRIC 圖 5 10 2020 年廣州十區(qū)二市新建商品住宅成交價格段比 例圖 數(shù)據(jù)來源： CRIC 重點(diǎn)項目 住宅項目 表 5 3 廣州市 2020 年商品住宅項目成交排行榜 項目名稱 區(qū)域 板塊 環(huán)線 成交面積 (M?) 成交套數(shù) (套 ) 成交均價 (元 /M?) 成交金額 (元 ) 廣州亞運(yùn)城 番禺區(qū) 石基板塊 環(huán)城高速外 367082 3925 12479 4580638000 碧桂園鳳凰城 增城市 新塘板塊 環(huán)城高速外 360888 3205 8185 2953967000 碧桂園豪園 增城市 市區(qū)板塊 環(huán)城高速外 207282 1249 7644 1584564000 廣州雅居樂花園 番禺區(qū) 華南板塊 環(huán)城高速外 173463 1851 13449 2332988000 富力金港城 花都區(qū) 花東鎮(zhèn)板塊 環(huán)城高速外 167405 1764 6309 1056221000 光大花園 海珠區(qū) 工業(yè)大道北板塊 環(huán)城高速內(nèi) 137609 1223 20204 2773364000 奧晨留學(xué)家園 增城市 新塘板塊 環(huán)城高速外 131308 1203 6902 906324000 匯景新城 天河區(qū) 五山板塊 環(huán)城高速內(nèi) 128507 543 26691 3429981000 金山谷花園 番禺區(qū) 華南板塊 環(huán)城高速外 124976 1185 10442 1304998000 恒大山水城 增城市 新塘板塊 環(huán)城高速外 117313 1211 6542 767487000 總計 1915833 17359 數(shù)據(jù)來源： CRIC 商業(yè)項目 表 5 4 廣 州市 2020 年商業(yè)項目成交排行榜 項目名稱 區(qū)域 板塊 環(huán)線 成交面積 成交套數(shù) 成交均價 (元 /M?) 成交金額 (M?) (套 ) (萬元 ) 萬達(dá)廣場 白云區(qū) 白云大道板塊 環(huán)城高速外 51532 332 46237 238300 奧園廣場 番禺區(qū) 市橋南板塊 環(huán)城高速外 22566 142 28594 奧園海景城 南沙區(qū) 南沙板塊 環(huán)城高速外 21153 189 12410 星匯云錦 天河區(qū) 珠江新城板塊 環(huán)城高速內(nèi) 19150 6 14825 28390 江南花園 海珠區(qū) 寶崗板塊 環(huán)城高速內(nèi) 18809 3 18900 可逸豪苑 海珠區(qū) 寶崗板塊 環(huán)城高速內(nèi) 17168 28 31455 萬科金色康苑 荔灣區(qū) 陳家祠板塊 環(huán)城高速內(nèi) 16570 186 13000 獅嶺皮革交易中心 花都區(qū) 獅嶺板塊 環(huán)城高速外 15173 50 12667 越秀上品軒 越秀區(qū) 西門口板塊 環(huán)城高速內(nèi) 12613 5 8000 碧桂園鳳凰城 增城市 新塘板塊 環(huán)城高速外 11152 11 14954 總計 205886 952 約 515000 數(shù)據(jù)來源： CRIC 辦公項目 表 5 5 廣州市 2020 年辦公項目成交排行榜 項目名稱 區(qū)域 板塊 環(huán)線 成交面積 (M?) 成交套數(shù) (套 ) 成交均價 (元 /M?) 成交 金額 (元 ) 合景科匯發(fā)展中心 蘿崗區(qū) 科學(xué)城板塊 環(huán)城高速外 116072 343 10860 1260557000 普惠國際廣場 天河區(qū) 珠江新城板塊 環(huán)城高速內(nèi) 71087 31 25770 1831918000 富力盈信大廈 天河區(qū) 珠江新城板塊 環(huán)城高速內(nèi) 49441 275 27567 1362942020 保利威座大廈 天河區(qū) 珠江新城板塊 環(huán)城高速內(nèi) 39494 161 24687 974985000 保利中匯廣場 天河區(qū) 天河北板塊 環(huán)城高速內(nèi) 30859 200 23428 722967000 獅嶺皮革交易中心 花都區(qū) 獅嶺板塊 環(huán)城高速外 24993 154 4825 120593000 興業(yè)銀行大廈 天河區(qū) 天河北板塊 環(huán)城高速內(nèi) 23984 17 16445 394416000 珠江國際紡織城 海珠區(qū) 輕紡城板塊 環(huán)城高速內(nèi) 23006 162 20500 471627000 萬達(dá)廣場 白云區(qū) 白云大道板塊 環(huán)城高速外 23000 95 24900 572705000 匯美大廈 天河區(qū) 珠江新城板塊 環(huán)城高速內(nèi) 22679 23 23828 540408000 總計 424615 1461 數(shù)據(jù)來源： CRIC 六、 2020 年房地產(chǎn)市場預(yù)測 政策預(yù)期 “為樓市降溫，抑制投機(jī)、投資性需求”是 2020 年廣州乃至全國樓市政策調(diào)控的出發(fā)點(diǎn)。 成交方面，市中心地段較好的住宅土地成交火熱，偏僻地段的出讓土地難以受到開發(fā)商青睞。 非居住市場 廣州的非居 住市場主要包括商業(yè)市場和辦公市場。 七、區(qū)域數(shù)據(jù) 越秀區(qū) 指標(biāo) 土地 土地出讓面積（萬㎡） 0 0 0 0 0 土地成交面積（萬㎡） 0 0 0 成交土地可建面積（萬㎡） 0 0 0 土地成交總價（億元） 0 0 0 商品住宅 住宅新增供應(yīng)面積（萬㎡） 0 0 0 住宅銷售面積（萬㎡） 住宅銷售均價（元 /㎡） 21500 20200 21222 22514 24214 21940 23224 商業(yè)用房 商業(yè)房新增供應(yīng)面積（萬㎡） 0 0 0 0 商業(yè)房銷售面積（萬㎡） 商業(yè)房銷售均價（元 /㎡） 22020 29000 12713 24769 16200 13493 12430 辦公用房 辦公房新增供應(yīng)面積（萬㎡） 0 0 0 0 辦公房銷售面積（萬㎡） 辦公房銷售均價（元 /㎡） 14600 12020 17450 13569 15027 9509 17106 資料來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 注： 表中土地相關(guān)數(shù)據(jù)是指用于住宅用途的地塊數(shù)據(jù) 荔灣區(qū) 指標(biāo) 土地 土