【正文】 其中，物業(yè)管理服務(wù)用房在甲方辦理房屋所有權(quán)初始登記時(shí)按規(guī)定程序以物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主名義申請(qǐng)房屋權(quán)屬登記；其它符合所有權(quán)登記條件的且業(yè)主委員會(huì)已成立的，甲方應(yīng)配合業(yè)主委員會(huì)按有關(guān)規(guī)定及時(shí)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，將其登記在全體業(yè)主名下?！　《?、在本合同基本信息傳送至南京市房產(chǎn)管理局產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)處備案后，且在本合同簽訂后＿＿ 日內(nèi)（應(yīng)當(dāng)不超過(guò)30日），甲、乙雙方應(yīng)按規(guī)定辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)?！?】 　二、其它差異的處理：該商品房的實(shí)際層高低于第一條約定層高，其誤差值超過(guò)國(guó)家有關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)允許誤差值的，甲方承擔(dān)下列責(zé)任： 甲方承擔(dān)整改責(zé)任，無(wú)法整改的，由雙方協(xié)商解決，如協(xié)商不成，按本合同十八條處理。　　四、該商品房已滿足交付條件，但乙方收到甲方的書(shū)面交房通知后，拒絕接收該商品房或未如期辦理交接手續(xù)的，按下列方式處理：　　【 】乙方按每天＿＿元向甲方支付逾期交接期間的違約金，該房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書(shū)面交房通知確定的交付日起由乙方承擔(dān)。雙方當(dāng)事人約定的其它內(nèi)容，可以是網(wǎng)上房地產(chǎn)公示內(nèi)容的補(bǔ)充說(shuō)明，也可以是網(wǎng)上房地產(chǎn)公示內(nèi)容以外的、由當(dāng)事人雙方另行約定歸全體業(yè)主共有的房屋或建筑。甲、乙雙方約定，附件7所列配套房屋和建筑，雖未計(jì)入上述共有共用分?jǐn)偯娣e，但隨商品房的銷售，應(yīng)當(dāng)無(wú)償轉(zhuǎn)移歸全體業(yè)主共有，并由全體業(yè)主按規(guī)定享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)。本款引用的第六條內(nèi)容是甲方遲延交付商品房的違約責(zé)任，因遲延建設(shè)配建設(shè)施對(duì)乙方造成損害是以商品房已交付為基礎(chǔ)的，商品房未交付時(shí)，配建設(shè)施是否已按約定建設(shè)完畢對(duì)乙方并無(wú)實(shí)際意義，所以第二款的違約責(zé)任不與商品房遲延交付的違約責(zé)任累加適用。對(duì)配建的體育設(shè)施和購(gòu)物中心，要求明確服務(wù)對(duì)象，當(dāng)事人也可參照對(duì)會(huì)所的約定擴(kuò)充相應(yīng)內(nèi)容。 【 】按照＿＿元/天?項(xiàng)計(jì)算，向乙方支付違約金。同時(shí)，提示性選項(xiàng)采用約定的賠償金與定金罰則同時(shí)適用的模式，帶有一定的懲罰性。第二個(gè)選項(xiàng)為填空式。付款時(shí)間可以是按日歷約定的時(shí)間，也可以是某件事實(shí)發(fā)生的時(shí)間。本合同解除時(shí)另有定金的，定金也不予返還?！?】按照未付到期價(jià)款的萬(wàn)分之＿＿/天計(jì)算，向甲方支付遲延期間的違約金。“房?jī)r(jià)款”是指房屋建筑工程和安裝工程設(shè)計(jì)文件標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的售價(jià)，俗稱“毛坯價(jià)”或“簡(jiǎn)裝價(jià)”。根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，定金金額不能超過(guò)合同標(biāo)的金額（總房?jī)r(jià)）的20%，當(dāng)事人在訂立合同時(shí)應(yīng)當(dāng)注意定金金額的法定上限。附件5還規(guī)定了預(yù)購(gòu)人在預(yù)售人處理權(quán)利瑕疵不當(dāng)時(shí)的合同解除權(quán)。預(yù)售商品房的抵押設(shè)定情況，可以通過(guò)我市網(wǎng)上房地產(chǎn)公示系統(tǒng)查詢，預(yù)購(gòu)人宜事前注意?！?】因甲方原因?qū)е律鲜鲎N抵押登記手續(xù)遲延辦理，經(jīng)乙方催告后＿＿天內(nèi)仍未辦理，或甲方提供虛假“甲方已通知抵押權(quán)人預(yù)售該商品房的證明”的，乙方有權(quán)解除本合同，并按下列方式清理和結(jié)算：【 】甲方應(yīng)在本合同解除后＿＿天內(nèi)將已付價(jià)款以及按＿＿利率計(jì)算的利息返還乙方，并另按已付價(jià)款金額的一倍向乙方承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任。在商品房項(xiàng)目的整個(gè)預(yù)售過(guò)程，工程形象進(jìn)度一直處于動(dòng)態(tài)變化之中，雙方當(dāng)事人在本合同中對(duì)當(dāng)前進(jìn)度予以確認(rèn)固定，是預(yù)售合同的特有需要。第五款內(nèi)容是標(biāo)的的裝飾裝修和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)，其引見(jiàn)的附件4為選擇填空式，被鉛印選定的為必選必填項(xiàng)，填寫內(nèi)容可以是材料或設(shè)備的品種、規(guī)格、品牌、質(zhì)量等。層高是指標(biāo)的的地面到上級(jí)樓面或下級(jí)樓面到上級(jí)樓面之間的高差。第二款為填空加選擇式，內(nèi)容為合同標(biāo)的所在樓幢的結(jié)構(gòu)狀況。【注解】本條的內(nèi)容是合同的標(biāo)的條款，主要反映合同標(biāo)的的自然狀況。二、該商品房所在樓幢的主體建筑結(jié)構(gòu)為＿＿，主體建筑層數(shù)為＿＿層，其中＋，＋，該商品房位于【 】+【 】＋。預(yù)購(gòu)人可通過(guò)我市網(wǎng)上房地產(chǎn)公示系統(tǒng)查詢相關(guān)信息。開(kāi)發(fā)企業(yè)享有合法的開(kāi)發(fā)用地使用權(quán)，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)條件，也是預(yù)購(gòu)人最終繼受取得房屋所有權(quán)和相應(yīng)土地使用權(quán)的前提，是商品房物權(quán)的淵源。其它注意事項(xiàng)一、 換手率問(wèn)題：（1） 調(diào)整相關(guān)的程序使換手率只在認(rèn)購(gòu)協(xié)議撤銷、買賣契約撤銷中購(gòu)房人姓名發(fā)生變更和認(rèn)購(gòu)協(xié)議到期自動(dòng)撤銷，也就是真正的產(chǎn)生了換手才計(jì)算換手次數(shù)，從而更科學(xué)和準(zhǔn)確的界定換手率。點(diǎn)擊選中的銷售許可證號(hào)會(huì)出現(xiàn)合同管理，如下圖所示：點(diǎn)擊合同管理出現(xiàn)下圖頁(yè)面：在最下面一排點(diǎn)擊新增合同，出現(xiàn)該頁(yè)面，通常新輸入的客戶在末頁(yè)最后一個(gè)，選中客戶編號(hào)，點(diǎn)擊提交，即出現(xiàn)如圖2所示：在業(yè)務(wù)類別選擇商品房認(rèn)購(gòu)，輸入正確的樓棟號(hào)及室號(hào)提交，出現(xiàn)界面如圖2所示，在方框打鉤提交。一手交房、一手交（產(chǎn)權(quán)）證流程書(shū)面通知客戶來(lái)案場(chǎng)交房、面積補(bǔ)差、換發(fā)票及領(lǐng)辦“兩證”的材料；(通知書(shū)上告之客戶要帶的材料)客戶來(lái)案場(chǎng)辦理憑交房通知書(shū)及《商品房預(yù)售合同》辦理交房手續(xù)，10個(gè)工作日后領(lǐng)取代辦客戶產(chǎn)權(quán)證領(lǐng)取辦“兩證”的材料（詳見(jiàn)“辦證須知”），至財(cái)務(wù)補(bǔ)差價(jià)、換發(fā)票至房地產(chǎn)交易大樓繳納稅費(fèi)并提交產(chǎn)權(quán)資料房屋交付前1個(gè)月領(lǐng)取房屋測(cè)繪成果 產(chǎn)權(quán)證辦理工作需在房屋交付前一周完成，以便確保業(yè)主“一手交房，一手交證”。必須在“南京網(wǎng)上房地產(chǎn)”上公示，其再銷售價(jià)格為原合同登記的價(jià)格，經(jīng)三次公開(kāi)搖號(hào)后無(wú)人認(rèn)購(gòu)的可由開(kāi)發(fā)單位辦理自管產(chǎn)。預(yù)約客戶告之退款時(shí)間經(jīng)開(kāi)發(fā)商總經(jīng)理同意確認(rèn)后，蓋開(kāi)發(fā)商公章配合開(kāi)發(fā)商去房產(chǎn)局辦理合同注銷手續(xù)（與合同備案狀態(tài)下更名必備條件一致）不同意勸告成功送走客戶，告之相關(guān)事宜同意通知客戶可以退房，收集退房資料②）帶領(lǐng)客戶填寫《退房申請(qǐng)表》，逐級(jí)簽字確認(rèn)勸告失敗，根據(jù)開(kāi)發(fā)商處理意見(jiàn)處理合同注銷手續(xù)辦理完成后，財(cái)務(wù)方可退款；行政助理客戶退房信息錄入明源，退房材料歸一次性按揭沒(méi)有能力解壓了解解押金額，填寫《退款申請(qǐng)表》，相關(guān)票據(jù)申領(lǐng)單（根據(jù)開(kāi)發(fā)商要求）《退款申請(qǐng)表》逐級(jí)簽字，到開(kāi)發(fā)商財(cái)務(wù)收款員處開(kāi)余款收據(jù)復(fù)印有能力自行解壓，解壓并取得《解押審批表》至開(kāi)發(fā)商財(cái)務(wù)支票管理員處開(kāi)支票，通知客戶帶身份證領(lǐng)取支票填寫收條陪同客戶至指開(kāi)發(fā)商銀行領(lǐng)取退還房款之后，至貸款銀行辦理解押手續(xù)，取得《解押審批表》將《解押審批表》、抵押合同連同其它材料交給開(kāi)發(fā)商備注：1.①指：《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議》、退房申請(qǐng)表、身份證或戶口本復(fù)印件、定金收據(jù)。 鑒證后更名預(yù)約客戶來(lái)銷售中心，并告之客戶需遞交的證明材料帶領(lǐng)客戶填寫《契約變更申請(qǐng)表》并由客戶簽字確認(rèn)，收齊客戶提供的關(guān)系證明材料復(fù)印件，讓客戶等通知打印《期房證明》，《契約變更申請(qǐng)表》及關(guān)系證明復(fù)印件交由銷售主管審核蓋章合同遺失后補(bǔ)辦變更材料準(zhǔn)備齊全后，預(yù)約客戶一同前往房管局簽字去南京日?qǐng)?bào)掛失（掛失整頁(yè)的報(bào)紙要保管好），要等一個(gè)月（掛失生效期為一個(gè)月）房管局收件后，經(jīng)銷售員查證網(wǎng)上該套房撤消后，預(yù)約客戶來(lái)銷售中心重新辦理簽約手續(xù)按正常的手續(xù)鑒證解壓后去房產(chǎn)局辦理注銷抵押的手續(xù)一次性和按揭未抵押的按揭，已下款有能力還款的，自行解壓沒(méi)有能力解壓的填寫《抵押變更轉(zhuǎn)移聯(lián)系單》去辦理貸款的銀行蓋章合同鑒證之后更名報(bào)備案場(chǎng)經(jīng)理或項(xiàng)目經(jīng)理，案場(chǎng)經(jīng)理提報(bào)開(kāi)發(fā)商是否同意變更同意送客戶出門不同意詢問(wèn)客戶是否符合變更條件換房審批流程換房的相關(guān)流程基本等同于退房流程。3. 在南京市房產(chǎn)局鑒證合同時(shí)，身份證必須是復(fù)印件，傳真件不予鑒證（其它區(qū)根據(jù)各區(qū)房管局要求而定）。檢查歸檔備案的材料1． 按照《歸檔分類明細(xì)》分類，是否缺資料；2． 查看各表單是否按照規(guī)定格式填寫,有無(wú)漏填；3． 該復(fù)印的材料有無(wú)復(fù)印，并裝訂。備注：1. 未成年子女戶口本復(fù)印的問(wèn)題：（1） 正常情況下，也就是說(shuō)一家三口在同一個(gè)戶口本上，只需要復(fù)印戶口本的首頁(yè)和小孩那頁(yè)。4. 合同最后頁(yè)客戶簽字，除未成年人外，合同上寫幾個(gè)人名字就應(yīng)填寫幾個(gè)人身份證號(hào)碼。4．認(rèn)購(gòu)前須進(jìn)行銀行預(yù)審，避免發(fā)生簽約后辦按揭時(shí)發(fā)現(xiàn)資信問(wèn)題退房。2. 簽完認(rèn)購(gòu)協(xié)議送走客戶，務(wù)必告之客戶下次來(lái)簽約時(shí)要帶的資料（帶領(lǐng)客戶了解購(gòu)房須知，和客戶商定來(lái)簽約的時(shí)間）?！斗课堇U款單》交由置業(yè)顧問(wèn)帶客戶交錢，《簽約確認(rèn)單》及所有產(chǎn)權(quán)人身復(fù)給打印員打印合同（案場(chǎng)沒(méi)有客服的，由置業(yè)顧問(wèn)自己打?。?. 裝修協(xié)議上客戶簽字部分應(yīng)與預(yù)售合同上的一致（客戶姓名、地址、電話、身份證號(hào)、日期等）。(3)如外籍客戶不在國(guó)內(nèi)，且需委托辦理簽約手續(xù)，則要將委托辦理證明及中文名公證在當(dāng)?shù)氐闹袊?guó)大使館進(jìn)行公證，方可鑒證；合同鑒證時(shí)，受委托人必須到房地產(chǎn)交易中心簽字。一般開(kāi)發(fā)商只留存合同副本（裝修合同）及物業(yè)合同各壹本，根據(jù)開(kāi)發(fā)商要求而定錄入明源并打印已鑒證明細(xì)，交由置業(yè)顧問(wèn)通知客戶領(lǐng)合同。 銷售人員在簽署商品房預(yù)售合同時(shí)應(yīng)明確告知客戶，已備案狀態(tài)下的合同原則上不允許更名，讓客戶在簽約前考慮清楚合同上的名字。3． 換房需要填寫《換房申請(qǐng)表》 。若有兩人以上競(jìng)買的，采取搖號(hào)方式，經(jīng)公證后確認(rèn)購(gòu)房人。2． 客戶簽約后，未能按規(guī)定時(shí)間交齊按揭資料，經(jīng)銷售人員多次催告無(wú)效的，銷售人員需根據(jù)客戶不同情況申請(qǐng)折盤。網(wǎng)上認(rèn)購(gòu)協(xié)議打印流程登陸南京房地產(chǎn)綜合業(yè)務(wù)網(wǎng)：打開(kāi)南京市房地產(chǎn)綜合業(yè)務(wù)網(wǎng)（），彈出的安全警告界面點(diǎn)擊“是”→選擇數(shù)字證書(shū)點(diǎn)擊“確定” →用戶PIN碼驗(yàn)證輸入“1234并點(diǎn)擊確定”至系統(tǒng)登陸界面，輸入賬號(hào)密碼，賬號(hào)：***；密碼：***；→點(diǎn)擊登陸。打印正本合同要點(diǎn)擊專用合同，正本1頁(yè)和0頁(yè)不需要打印打印合同及認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)注意放紙的方向，以免批量打印錯(cuò)誤。二、 收據(jù)遺失客戶告之收據(jù)遺失，口頭匯報(bào)案場(chǎng)經(jīng)理?yè)?jù)遺失核實(shí)無(wú)誤后安排置業(yè)顧問(wèn)通知客戶提交書(shū)面申請(qǐng)案場(chǎng)經(jīng)理簽字確認(rèn)陪同客戶到開(kāi)發(fā)商財(cái)務(wù)辦理手續(xù)財(cái)務(wù)補(bǔ)開(kāi)收據(jù)并核收補(bǔ)辦申請(qǐng)簽字送客戶出門明源上備注收據(jù)補(bǔ)辦相關(guān)短信息備注：收據(jù)補(bǔ)辦手續(xù)一般都會(huì)放在交房后，支付面積補(bǔ)差款時(shí)一并辦理（核實(shí)客戶繳款記錄無(wú)誤后，提交書(shū)面申請(qǐng)，直接開(kāi)具全款發(fā)票，根據(jù)開(kāi)發(fā)商要求而定）三、 2007版《南京市商品房預(yù)售合同》條款詳解編者按：2007版《南京市商品房預(yù)售合同》已于本月1日起正式啟用。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》以及建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》等規(guī)定，甲、乙雙方就商品房預(yù)售事宜，經(jīng)協(xié)商一致，訂立合同如下。前言第三款為填空式，內(nèi)容為商品房預(yù)售許可。六、該商品房占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)，其土地使用權(quán)面積在乙方辦理國(guó)有土地使用權(quán)登記時(shí)，由政府主管部門核定。總平面圖反映經(jīng)規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)的商品房項(xiàng)目總平布局，反映合同標(biāo)的在商品房項(xiàng)目中的平面位置，以及合同標(biāo)的所在樓幢的整體朝向、及其與道路、相鄰樓幢的平面關(guān)系等要素。標(biāo)的所在樓層應(yīng)