某樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)策劃案-免費(fèi)閱讀
【正文】 那么，這個(gè)階段的營(yíng)銷(xiāo)手段尤為重要。 主要形式：報(bào)紙廣告、DM、戶(hù)外廣告l 第六戰(zhàn)：真正返租收益目的：本階段主要是將項(xiàng)目反租信息傳達(dá)給投資者，通過(guò)硬廣與軟文來(lái)吸引投資者達(dá)到投資的目的主要形式：報(bào)紙廣告、DM。l 第三戰(zhàn)：歷史記憶猶新目的：用軟文的形式大肆炒作小寨的地理發(fā)展優(yōu)勢(shì)，通過(guò)對(duì)歷史的回顧、對(duì)未來(lái)的預(yù)測(cè)、以及通過(guò)世界各地的商業(yè)環(huán)境進(jìn)行鑒證。目的：引導(dǎo)目標(biāo)客戶(hù)群的關(guān)注，增強(qiáng)項(xiàng)目傳播的力度。拍賣(mài)式銷(xiāo)售針對(duì)含金量高的個(gè)別鋪位，核定合理底價(jià)進(jìn)行拍賣(mài)，價(jià)高者得。（3）活動(dòng)銷(xiāo)售：利用節(jié)假日組織各類(lèi)型不同主題的活動(dòng)?！巴凇弊衷E挖，即挖地三尺。由此出發(fā)，我們認(rèn)為雁塔文化新天地要取得成功就必須在常規(guī)營(yíng)銷(xiāo)策略、手段的基礎(chǔ)上，以招、引、挖三字決為策略實(shí)施深度營(yíng)銷(xiāo)。放牧資本、蓄養(yǎng)財(cái)富。體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)的定義是：“體驗(yàn)是企業(yè)和顧客交流感官刺激、信息和情感的要點(diǎn)的集合。代客加盟由發(fā)展商協(xié)助投資客戶(hù)與目標(biāo)品牌商家談定加盟協(xié)議，投資客戶(hù)自主經(jīng)營(yíng)；或者發(fā)展商與品牌商家溝通，取得其意向加盟客戶(hù)資料邀請(qǐng)其進(jìn)駐，自主經(jīng)營(yíng)。（三）招商方式在常規(guī)的招商中，一般會(huì)采用以下幾種主流的招商方式。結(jié)合小寨區(qū)域“無(wú)大戶(hù)不穩(wěn)、無(wú)小戶(hù)不活”的商業(yè)現(xiàn)狀，建議緊緊圍繞該項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)策略，引入有號(hào)召力的品牌主力店，知名商戶(hù)作為項(xiàng)目的牽動(dòng)性商戶(hù)，建議對(duì)此商戶(hù)主要以租賃為主，并盡量將租賃條件放寬，促其入住，再利用其品牌號(hào)召力吸引其它商戶(hù)購(gòu)買(mǎi)、入住。通常情況下發(fā)展商必須在投資的短期和長(zhǎng)期利益之間尋求平衡，在租售之間做出平衡。滿(mǎn)足大學(xué)生們文化娛樂(lè)的需要。功能定位：集購(gòu)物、休閑、演藝、娛樂(lè)、餐飲為一體的明星夢(mèng)工廠(chǎng)風(fēng)情主題的“一站式”商業(yè)文化廣場(chǎng)。作為國(guó)際知名的旅游城市，西安成為各界名星必來(lái)之地，然而西安目前沒(méi)有專(zhuān)門(mén)以明星為主題的商業(yè)活動(dòng)場(chǎng)地。項(xiàng)目位于西安第二大商業(yè)中心——小寨什字南一百米，坐擁小寨商圈成熟氛圍和旺盛人流?！皟蓹M”即興善寺東街和興善寺西街（自陜西歷史博物館至朱雀路）、小寨東路和小寨西路（大雁塔北廣場(chǎng)至朱雀路），“一縱”即長(zhǎng)安立交至緯二街段。2005年農(nóng)歷三月三日，曲江新區(qū)的又一個(gè)重大項(xiàng)目———大唐芙蓉園將向市民開(kāi)放，這將是曲江發(fā)展史上的又一里程碑。高新區(qū)商圈高科技帶動(dòng)新商業(yè)高新區(qū)這些年的發(fā)展舉國(guó)矚目，其地位列于全國(guó)開(kāi)發(fā)區(qū)前列。而城內(nèi)裕朗國(guó)際、正大廣場(chǎng)等投資型項(xiàng)目也吸引著人們的眼球。正是由于這些歷史的淵源和積淀，成就了鐘樓商圈寸土寸金的商業(yè)地位。近年鐘樓商圈迎來(lái)全新升級(jí)換代。小寨商圈高校林立鑄造物流旺地。但西安高新區(qū)的發(fā)展主要以居住、辦公和高科技為主，商業(yè)配套明顯落后。另外，海洋世界、大唐不夜城等項(xiàng)目也都在施工中。小寨十字建環(huán)形天橋 按照規(guī)劃，長(zhǎng)安路將形成文化商貿(mào)一條街，興善寺東街提供配套休閑服務(wù)，小寨東路拆墻透綠建成學(xué)府大道，小寨西路也將以旅游商貿(mào)為主。項(xiàng)目為地下二層商業(yè)，采用廣場(chǎng)商業(yè)模式，其地面部分的綠地文化廣場(chǎng)為商業(yè)聚集源源不斷的客流。長(zhǎng)安自古出美女，科教與旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)達(dá)匯聚了數(shù)量可觀的有明星夢(mèng)和追星的年輕人，然而西安目前缺乏這一群體展示自我、實(shí)現(xiàn)夢(mèng)想的舞臺(tái)。形象定位：時(shí)尚、夢(mèng)想、活力、體驗(yàn)的文化商業(yè)典范。（二）功能規(guī)劃地下二層：時(shí)尚品牌主力店、“酷”類(lèi)服飾專(zhuān)賣(mài)、才藝展示中心、明星走秀場(chǎng)。從雁塔文化新天地得實(shí)際出發(fā)建議：根據(jù)層次和經(jīng)營(yíng)的不同，采?。赫加兄饕?、抓住有用的、放棄次要的原則。我們根據(jù)項(xiàng)目各層細(xì)化了的功能定位，針對(duì)性的提出以下招商建議采取以下兩種招商手法：方案一：委托專(zhuān)業(yè)的招商機(jī)構(gòu)或經(jīng)營(yíng)管理公司進(jìn)行招商。在雁塔文化新天地的招商工作中，建議針對(duì)不同情況或單項(xiàng)使用，或組合實(shí)施，以靈活變通的形式保障發(fā)展商的利益。此法充分利用內(nèi)外部資源，操作風(fēng)險(xiǎn)小。體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)就是將這些要點(diǎn)由銷(xiāo)售結(jié)合達(dá)到最佳的銷(xiāo)售成果。二、營(yíng)銷(xiāo)策略（一）營(yíng)銷(xiāo)思路先招商后銷(xiāo)售在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)如火如荼的今天，在市民對(duì)投資返租已經(jīng)廣泛接受的西安市場(chǎng)，大型商業(yè)項(xiàng)目要取得銷(xiāo)售成功，先期招商引入品牌商家進(jìn)駐，已然成為銷(xiāo)售的先決條件?！罢小弊衷E招，即“招狼入市”。一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目要取得成功，最終要通過(guò)銷(xiāo)售來(lái)實(shí)現(xiàn)。（4）情景式銷(xiāo)售：在銷(xiāo)售過(guò)程中營(yíng)造未來(lái)商業(yè)氛圍，使客戶(hù)在商業(yè)氛圍下潛移默化。三、推廣計(jì)劃（一）營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃銷(xiāo)售周期預(yù)計(jì)銷(xiāo)售周期：12個(gè)銷(xiāo)售月，即2005年3月—2006年3月。海軍執(zhí)行形式：主題活動(dòng)主要任務(wù)：配合階段商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)主題，階段性的創(chuàng)造營(yíng)銷(xiāo)熱點(diǎn)、聚集人氣，吸引關(guān)注，推進(jìn)銷(xiāo)售。以次證明長(zhǎng)安南路的滾滾錢(qián)程！（最好采用專(zhuān)家觀點(diǎn)）為后期開(kāi)盤(pán)作鋪墊。l 第七戰(zhàn)：實(shí)惠活動(dòng)感銷(xiāo)目的：其實(shí)對(duì)西安人而言，看到實(shí)際的利益比任何概念都要實(shí)在， 當(dāng)我們的主力店、反租、風(fēng)情購(gòu)物等等過(guò)完以后，我們的重點(diǎn)開(kāi)始轉(zhuǎn)向促銷(xiāo)，通過(guò)贈(zèng)送、打折等形式來(lái)刺激購(gòu)買(mǎi)行為。相對(duì)來(lái)說(shuō)廣告的任務(wù)就是將營(yíng)銷(xiāo)的手段通過(guò)創(chuàng)意的的手法來(lái)感動(dòng)投資者，讓其產(chǎn)生投資行為。l 第九戰(zhàn)：強(qiáng)勢(shì)銷(xiāo)尾盤(pán)目的：到了這個(gè)階段，我們項(xiàng)目基本銷(xiāo)售完成，可能還會(huì)留有小部分商鋪等待銷(xiāo)售。通過(guò)對(duì)主力店的宣傳 達(dá)到讓投資者有信心的目的。主要形式：報(bào)紙、軟文?？哲妶?zhí)行形式：新聞媒體、網(wǎng)絡(luò)、DM刊物、關(guān)系團(tuán)隊(duì)等主要任務(wù)：炒作商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)、經(jīng)營(yíng)模式
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