【正文】 國外的工業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入中國投資工業(yè)土地雖然最近的事情，但動作還是很快的，據(jù)我們了解，普羅斯公司、新加坡、澳大利亞、新西蘭的一些公司都在中國有很大的動作。2007年08月04日13:07 來源：房地產(chǎn)門戶搜房網(wǎng)三資企業(yè)增資，即現(xiàn)有三資企業(yè)經(jīng)過一段時間的運(yùn)行后，外方為擴(kuò)大企業(yè)生產(chǎn)規(guī)模、增強(qiáng)產(chǎn)品競爭力，對原有企業(yè)增加投資，再行注入新的資金。阿力士招商網(wǎng)的運(yùn)營總監(jiān)商國臣說，我們除了專業(yè)的資訊推廣，一定要以專題形式展現(xiàn)在用戶面前，可以方方面面的把項(xiàng)目的情況介紹清楚。而且招商信息能在各大搜索引摯上搜索得到，這大大加強(qiáng)的宣傳功效。在阿力士招商網(wǎng)上做宣傳推廣，節(jié)省了建站維護(hù)的費(fèi)用，卻也能達(dá)到網(wǎng)絡(luò)招商的宣傳效果?！　【W(wǎng)站跟上時代了，服務(wù)卻沒跟上，難道真是人有我有嗎？　　正由于一些政府招商網(wǎng)的不正常的發(fā)展就催生了一些專業(yè)的招商網(wǎng)站，解決了政府招商網(wǎng)的不足，充份發(fā)揮網(wǎng)絡(luò)的優(yōu)勢，形成專業(yè)、權(quán)威的網(wǎng)絡(luò)招商平臺。因此，政府招商網(wǎng)站必須強(qiáng)化網(wǎng)站的服務(wù)實(shí)用性?！　∮袀€別招商網(wǎng)長期“休眠”不更新，導(dǎo)致信息不流通，招商信息不能及時送達(dá)用戶。但一些政府招商網(wǎng)站中也突顯的一些現(xiàn)象也讓人擔(dān)憂：　　安全系數(shù)不高 黑客常光顧　　政府網(wǎng)站因其公信力高、影響力大，成為黑客重要的攻擊目標(biāo)。區(qū)內(nèi)已有的120多家臺商獨(dú)資企業(yè)，投資1000萬美元以上的企業(yè)就達(dá)43家，已形成年產(chǎn)1000萬臺彩色顯示器、1000萬臺不間斷電源供應(yīng)器、1000萬臺手機(jī)、360萬臺掃描儀、300萬臺筆記本電腦、300萬臺電腦主機(jī)及一大批電腦周邊產(chǎn)品的加工生產(chǎn)能力?！　　‘a(chǎn)業(yè)招商的不同模式　　(1) 利用企業(yè)優(yōu)勢，吸引上下游企業(yè)配套　　大企業(yè)帶動、小企業(yè)配套的模式在“產(chǎn)業(yè)招商”中最為常見，猶以北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)(BDA)的“星網(wǎng)工業(yè)園”模式最為典型，從2001年成立以來，星網(wǎng)工業(yè)園以首信諾基亞為龍頭，吸引了20多家國際和國內(nèi)著名的手機(jī)零配件廠商和服務(wù)提供商為之配套，從芯片到集成電路板，從顯示屏到界面設(shè)計(jì)，組成了一個以首信諾基亞為核心的完整的產(chǎn)業(yè)鏈，手機(jī)從組裝到出貨只需一天時間，星網(wǎng)工業(yè)園正在成為一個世界級的移動通信生產(chǎn)基地。其中包括項(xiàng)目設(shè)計(jì)公司、招商代理公司、企業(yè)管理咨詢公司、會計(jì)師事物所、律師事務(wù)所……正是這些專業(yè)性中介機(jī)構(gòu)的聯(lián)動，確保了招商工作的規(guī)范有效。天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)工業(yè)園區(qū)在招商引資的過程中，重視發(fā)展與國內(nèi)經(jīng)濟(jì)主管部門及經(jīng)濟(jì)實(shí)體的關(guān)系，加強(qiáng)與天津市工業(yè)委局、中央有關(guān)部委、國外駐京津的律師事務(wù)所、代表處、咨詢機(jī)構(gòu)、駐華使館及其他有考察團(tuán)組和項(xiàng)目信息的單位聯(lián)絡(luò)，并與部分單位建立了較密切的關(guān)系，為天津工業(yè)園區(qū)及時收集各種項(xiàng)目信息，掌握項(xiàng)目動態(tài)，加快項(xiàng)目審批奠定了較好的基礎(chǔ)。有了精美的包裝，接下來便是廣告宣傳。還可通過投資促進(jìn)會、商會、投資咨詢公司或其他中介機(jī)構(gòu)委托代理招商，避免企業(yè)直接招商所需高額成本費(fèi)用，提高招商引資的成功率?！　〈送?，提高政府辦事效率和服務(wù)水平，也可以降低區(qū)內(nèi)生產(chǎn)間接成本，這也是工業(yè)園區(qū)招商引資容易忽視的一個問題。如果這一環(huán)節(jié)沒做好，投資者即使進(jìn)入了工業(yè)園區(qū)，將來也會搬走的。工業(yè)園區(qū)招商引資提供的產(chǎn)品同樣也可分為三個層次，其核心產(chǎn)品是提供給投資者獲取最大收益的機(jī)會?！　　?yōu)、良、中、差中型　　　無項(xiàng)目現(xiàn)在　　在招商實(shí)踐中，這三層往往混在一起，很多時候是某商人代表某企業(yè)來洽談某項(xiàng)目。產(chǎn)業(yè)群是指相互間具有密切的經(jīng)濟(jì)技術(shù)聯(lián)系的同一產(chǎn)業(yè)或行業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)或行業(yè)在空間的集聚。良好的社會治安使外商有一個良好的社會環(huán)境，這同樣能夠吸引投資者。因此，開發(fā)區(qū)應(yīng)有很好的人力資源措施，吸引各種人才。另外，基礎(chǔ)設(shè)施還應(yīng)包括為區(qū)內(nèi)投資者提供的各類生活服務(wù)設(shè)施和條件，以及文化娛樂設(shè)施。國際投資市場的競爭，不僅是投資者之間的競爭，也是引資者之間的競爭，引資者的競爭實(shí)際上就是引資環(huán)境的競爭，誰的引資環(huán)境好，誰就能更好地吸引外資，開發(fā)區(qū)的招商引資首先應(yīng)對本身的引資環(huán)境進(jìn)行分析，積極創(chuàng)造好的引資環(huán)境，才能增強(qiáng)自己的引資營銷實(shí)力。我國開發(fā)區(qū)、工業(yè)園遍地開花，過多過濫。這種單純依靠政策優(yōu)惠的低層次的招商最終損害的是國家的利益和國民的福祉，而且造成土地開發(fā)的成本過高，也不利于開發(fā)區(qū)的長遠(yuǎn)發(fā)展?！　谋酒谄?，本刊將陸續(xù)推出《中國工業(yè)地產(chǎn)投資藍(lán)皮書》系列研究報告，本研究報告是在對全國各地600多家政府招商部門、開發(fā)區(qū)、工業(yè)園、投融資機(jī)構(gòu)等相關(guān)單位做了大量周密的市場調(diào)研基礎(chǔ)上，主要依據(jù)了國家統(tǒng)計(jì)局、國務(wù)院發(fā)展研究中心、廣東省中小企業(yè)局、廣東省中小企業(yè)促進(jìn)會、中山大學(xué)嶺南學(xué)院、昊信聯(lián)行、阿力士招商網(wǎng)、《中國工業(yè)地產(chǎn)》雜志各地記者站等提供的數(shù)據(jù)資料的基礎(chǔ)上，對工業(yè)地產(chǎn)投資等方面進(jìn)行了深入探討，以求為相關(guān)部門準(zhǔn)確把握市場趨勢，制定市場策略提供參考。　中國工業(yè)地產(chǎn)投資藍(lán)皮書前基金只做土地儲備之用。馮侖稱近一段時間來已有意和工業(yè)地產(chǎn)人士接觸，尋找合作?！彼f。HK)、合生創(chuàng)展(0754。SH)絕無關(guān)系。但具體有哪些工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商呢？大部分人不太清楚，或者只了解一二。因而，外資對長三角的物流地產(chǎn)投資，可謂不斷升溫。因而高新產(chǎn)業(yè)園越來越受發(fā)展商追捧。在這種背景下，就會產(chǎn)生開發(fā)商、地方政府與中央政府之間的博弈將變得更加復(fù)雜。 政策風(fēng)險 這樣無疑導(dǎo)致了工業(yè)地產(chǎn)投資的大量進(jìn)入，由此帶來了投資與經(jīng)營上的風(fēng)險。基于這樣一種背景，作為工業(yè)的中間引致需求，工業(yè)地產(chǎn)的需求并不是很大，如果盲目進(jìn)入工業(yè)地產(chǎn)，是很危險的。在國內(nèi)一些城市，為適應(yīng)發(fā)展的需要，工業(yè)用地逐漸升級為符合新經(jīng)濟(jì)和新型工業(yè)化發(fā)展的產(chǎn)業(yè)需要，不少的住宅地產(chǎn)企業(yè)也轉(zhuǎn)型走工業(yè)地產(chǎn)投資路線。 開發(fā)項(xiàng)目物業(yè)管理階段的法律程序　　物業(yè)管理單位經(jīng)營資質(zhì)審批　　簽署物業(yè)管理委托合同　　居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗(yàn)收　　物業(yè)使用、管理、維修公約的核準(zhǔn)　　安排簽訂管理公約　　制定、提供質(zhì)量保證書和使用說明書　　物業(yè)管理服務(wù)基本要求　　物業(yè)管理委員會的設(shè)立 一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工前準(zhǔn)備工作　　領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊　　項(xiàng)目轉(zhuǎn)入正式計(jì)劃　　交納煤氣（天然氣）廠建設(shè)費(fèi)　　交納自來水廠建設(shè)費(fèi)　　交納污水處理廠建設(shè)費(fèi)　　交納供熱廠建設(shè)費(fèi)　　交納供電貼費(fèi)及電源建設(shè)集資費(fèi)　　土地有償出讓項(xiàng)目辦理“四源”接用手續(xù)　　設(shè)計(jì)單位出報批圖　　出施工圖　　1編制、報送工程檔案資料，交納檔案保證金　　1辦理消防審核意見表　　1審批人防工程、辦理人防許可證　　1核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證　　1領(lǐng)取開工審批表，辦理開工登記二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)招投標(biāo)　　1辦理招標(biāo)登記、招標(biāo)申請　　1招標(biāo)準(zhǔn)備　　1招標(biāo)通告　　1編制招標(biāo)文件并核準(zhǔn)　　編制招標(biāo)工程標(biāo)底　　2標(biāo)底送審合同預(yù)算審查處確認(rèn)　　2標(biāo)底送市招標(biāo)辦核準(zhǔn)，正式申請招標(biāo)　　2投標(biāo)單位資格審批　　2編制投標(biāo)書并送達(dá)　　2召開招標(biāo)會，勘察現(xiàn)場　　2召開開標(biāo)會議，進(jìn)行開標(biāo)　　2評標(biāo)、決標(biāo)　　2發(fā)中標(biāo)通知書　　2簽訂工程承包合同　　工程承包合同的審查三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工手續(xù)的辦理　　3辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊登記手續(xù)　　3建設(shè)工程監(jiān)理　　3辦理開工統(tǒng)計(jì)登記 二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市政配套　　1征求主管部門審查意見　　1落實(shí)市政公用設(shè)施配套方案　　1報審市政配套方案　　1市政各管理部門提出市政配套意見　　1市政管線綜合一是對政府和開發(fā)區(qū)服務(wù)，政府和開發(fā)區(qū)最需要的是推動產(chǎn)業(yè)升級，促進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)集群，產(chǎn)生稅收。當(dāng)和外企談的時候，他們把一些員工過來參觀，最后發(fā)現(xiàn)有宿舍、有食堂、有公寓，員工很滿意，很多的企業(yè)因?yàn)檫@個選擇了該園區(qū)。招商的核心是招商渠道的建設(shè)，可分為國內(nèi)投資企業(yè)、國內(nèi)異地企業(yè)、同區(qū)域企業(yè)，通過優(yōu)惠政策等各種方式把真正需要的企業(yè)招進(jìn)來。 第四是造勢，通過挖掘潛在優(yōu)勢，創(chuàng)造市場，促進(jìn)發(fā)展。另外要確立以商招商概念，對專業(yè)市場進(jìn)行分析，考慮把市場和制造融合在一起，形成前店后廠的園區(qū)模式。廠房可按不同的企業(yè)需求建造為簡易廠房、標(biāo)準(zhǔn)廠房或鋼結(jié)構(gòu)廠房。把這兩點(diǎn)結(jié)合起來，把區(qū)域的資源整合起來，形成園區(qū)本身特有的優(yōu)勢，實(shí)際就是吸引企業(yè)入住的理由，這樣就會形成一個非常好的定位。對一個產(chǎn)業(yè)來講，首先要確定主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，一個是自己本身確定了，圍繞它的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行資源的配套，二級、三級的配套企業(yè)在哪種情況下可以進(jìn)來，找到它的需求，本身的園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向。市場分析。 一、首先是選址，分析區(qū)域市場環(huán)境和所在城市的核心競爭力。 有其獨(dú)有的商業(yè)模式，包括工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商籌措資金、建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、開發(fā)經(jīng)營項(xiàng)目并提供工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與服務(wù)等一系列活動。 隨著這兩年工業(yè)投資基金的興起，特別是住宅、商業(yè)類物業(yè)的價格日趨走高，投資回報日漸降低的情況下，越來越多的民營或海外資金逐步向工業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)移，使得這些獨(dú)立的小型工業(yè)園區(qū)逐步興起，而這樣的園區(qū)往往更多考慮的是園區(qū)工業(yè)房地產(chǎn)的回報問題，這也就更接近于大家現(xiàn)在比較流行的“工業(yè)地產(chǎn)”的概念了。 （3）工業(yè)地產(chǎn)公司運(yùn)作 目前，省級和國家級開發(fā)區(qū)一般采用以開發(fā)企業(yè)為損益主體的管理模式。 在核心企業(yè)入駐且占主導(dǎo)的前提下，借助企業(yè)在產(chǎn)業(yè)鏈中的強(qiáng)大的凝聚力與號召力，通過土地出讓、項(xiàng)目租售等方式引進(jìn)其他同類企業(yè)的聚集，實(shí)現(xiàn)整個產(chǎn)業(yè)鏈的集成和提高。在政府主導(dǎo)的前提下進(jìn)行，通過創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策支持、稅收優(yōu)惠等條件營造園區(qū)與其他工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所具備的獨(dú)特優(yōu)勢，然后通過招商引資、土地出讓等方式引進(jìn)符合相關(guān)條件的工業(yè)發(fā)展項(xiàng)目。 如下是工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式分析。工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)流程我國工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展面臨新的歷史性機(jī)遇，也蘊(yùn)藏著新的商機(jī)。 在政府主導(dǎo)的前提下進(jìn)行，通過創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)支持政策、稅收優(yōu)惠等條件營造園區(qū)與其他工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所具備的獨(dú)特優(yōu)勢，然后通過招商引資、土地出讓等方式引進(jìn)符合相關(guān)條件的工業(yè)發(fā)展項(xiàng)目。 是主體企業(yè)進(jìn)行的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)某個產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域具有強(qiáng)大的綜合實(shí)力的企業(yè)，營建一個相對獨(dú)立的工業(yè)園區(qū)；在自身企業(yè)入駐且占主導(dǎo)的前提下，借助企業(yè)在產(chǎn)業(yè)中的強(qiáng)大的凝聚力與號召力，通過土地出讓、項(xiàng)目租售等方式引進(jìn)其他同類企業(yè)的聚集，實(shí)現(xiàn)整個產(chǎn)業(yè)鏈的打造及完善主體企業(yè)引導(dǎo)模式嚴(yán)格意義上來說并不是單純的房地產(chǎn)開發(fā)，其主要是圍繞主體企業(yè)進(jìn)行的開發(fā)運(yùn)作，是企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的打造及完善。 （3）工業(yè)地產(chǎn)商模式出于開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃和環(huán)境等因素的考慮，開發(fā)區(qū)或者新區(qū)管委會通常與區(qū)域內(nèi)一家開發(fā)企業(yè)簽訂長期合作協(xié)議，該協(xié)議雖然不一定具有排他性，但至少園區(qū)開發(fā)企業(yè)在土地開發(fā)和市政道路建設(shè)業(yè)務(wù)方面具有一定的優(yōu)先權(quán)。工業(yè)地產(chǎn)公司最大的優(yōu)勢是經(jīng)營業(yè)績穩(wěn)定，一般現(xiàn)金流充沛；享受工業(yè)土地增值帶來的資產(chǎn)溢價；不受住宅地產(chǎn)政策調(diào)控影響。 （三）工業(yè)地產(chǎn)主要開發(fā)流程 要先確定主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，圍繞主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行資源的配套，二級、三級的配套企業(yè)在哪種情況下可以進(jìn)來，了解企業(yè)需求和園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位及產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向。對本身城市的競爭力，環(huán)境的競爭力和區(qū)域本體的競爭力來考察，一般情況下把開發(fā)區(qū)分成成熟和即將成熟兩個部分，即將成熟和成熟的開發(fā)區(qū)即將處置再生產(chǎn)業(yè)升級的階段， 二、其次是定位，任何一個園區(qū)本身的定位是起決定性作用的。當(dāng)中各種類型廠房建造的標(biāo)準(zhǔn)也必須達(dá)標(biāo)。首先確定園區(qū)營銷的推廣理念，搭建公關(guān)平臺（政府溝通平臺、中介商務(wù)平臺、客戶交流平臺），創(chuàng)新傳播渠道（網(wǎng)絡(luò)、行業(yè)、戶外、展會論壇）。以一個汽車產(chǎn)業(yè)鏈為例分析，一個整車的組裝廠家涉及的產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)比較多，要把各個配套行業(yè)層層分解，找到適合園區(qū)發(fā)展和需要的零部件企業(yè)。從招商角度來看還有一個很重要的因素是渠道的建設(shè)，要想成功的運(yùn)營一個工業(yè)園，最關(guān)鍵的要素是招商，招商的核心是招商渠道的建設(shè)，可以分為國內(nèi)投資企業(yè)、國內(nèi)異地企業(yè)，同區(qū)域企業(yè)，把真正想要的企業(yè)招進(jìn)來。從配套、服務(wù)的角度來考慮，搭建了一個非常好的點(diǎn)。另外要為客戶提供價值。 二、國有土地使用權(quán)的劃撥　　1國有土地使用權(quán)劃撥用地申請　　1主管部門現(xiàn)場勘察　　1劃撥用地申請的審核、報批　　1取得劃撥用地批準(zhǔn)那么當(dāng)前的工業(yè)地產(chǎn)投資注意事項(xiàng)有哪些呢？主要存在兩大注意事項(xiàng)：市場風(fēng)險 一般而言，工業(yè)廠房的租賃價格在長期保持平穩(wěn)上升，這與經(jīng)濟(jì)周期和行業(yè)波動的相關(guān)性相吻合。為什么這樣說呢？業(yè)內(nèi)都看到國外工業(yè)地產(chǎn)巨頭紛紛搶灘中國，但它們與國內(nèi)開發(fā)商有著很大的不同： 但從工業(yè)用地出讓的總趨勢來看，中央政府是不可能做出讓步的，預(yù)計(jì)今后中央政府將運(yùn)用更頻繁的監(jiān)管與監(jiān)察手段，加大對工業(yè)用地出讓的過程監(jiān)管與事后監(jiān)管，這無疑會為工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的日后經(jīng)營帶來很大的政策不確定性，政策風(fēng)險也就隨之而生，這是開發(fā)商在進(jìn)軍工業(yè)地產(chǎn)之前必須考慮的。珠三角 “貪新改舊” 下面為大家介紹在中國工業(yè)地產(chǎn)界中的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商大全： 國內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商：北京聯(lián)東投資(集團(tuán))有限公司、金地工業(yè)地產(chǎn)、中國五礦集團(tuán)公司、聯(lián)華國際（集團(tuán)）有限公司、成都工投園區(qū)建設(shè)投資有限公司、武漢市萬通置業(yè)有限公司、重慶盈田置業(yè)發(fā)展有限公司、運(yùn)盛（上海）實(shí)業(yè)股份有限公司、天津鑫茂科技投資集團(tuán)、上海張江高科技園區(qū)開發(fā)股份有限公司、上海復(fù)地 （集團(tuán)） 股份有限公司、上海綠地（集團(tuán)）有限公司、天津海泰控股集團(tuán)有限公司、中航工業(yè)地產(chǎn)投資發(fā)展有限公司、合生創(chuàng)展廣東東部區(qū)域有限公司、港盛時代工業(yè)地產(chǎn)公司、天津萬通新創(chuàng)工業(yè)資源投資有限公司、珠江地產(chǎn)集團(tuán)、津通集團(tuán)江蘇津通投資建設(shè)有限公司＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝萬通董事長馮侖：萬通將成最大工業(yè)地產(chǎn)投資商2008年03月07日02:15　 來源： 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道 “是我們非上市的母公司以投資商的身份去做。HK)、富力(2777?！　《F(xiàn)在的馮侖，手上亦握有大量現(xiàn)金?！安粫c上市公司同