【正文】 萬(wàn)達(dá)已與清華、深圳物業(yè)管理學(xué)院簽訂培訓(xùn)協(xié)議，但遠(yuǎn)水解不了近渴?！　×?、物業(yè)管理　　物業(yè)管理是購(gòu)物中心能否保值升值的關(guān)鍵。　　成本方面萬(wàn)達(dá)注重三點(diǎn)。（三） 留有余地　　我們做前幾個(gè)店時(shí)，高度平均5米多，當(dāng)時(shí)覺(jué)得夠了，當(dāng)時(shí)我們還沒(méi)有與時(shí)代華納結(jié)成戰(zhàn)略合作伙伴，沒(méi)有考慮做數(shù)字影院。第二考慮垂直交通體系要合理，方便人流上下。每層荷載統(tǒng)統(tǒng)500公斤，層高也全部一樣，我一看就知道麻煩了。最好不要在一個(gè)MALL里做兩個(gè)同樣的主力店。最大面積也不要超過(guò)20萬(wàn)平方米，超過(guò)20萬(wàn)的，增加的都是無(wú)效益或低效益面積。這些主力店的客戶，與我們精品店的客戶，是基本吻合的。商場(chǎng)上有句名言，“一步差三成”。商業(yè)地產(chǎn)是住宅地產(chǎn)發(fā)展的高級(jí)階段，我有一個(gè)比喻，住宅地產(chǎn)是小學(xué)生；商務(wù)地產(chǎn)，寫字樓，度假村等，是中學(xué)生；商業(yè)地產(chǎn)是大學(xué)生。賣主力店，稍微賺一點(diǎn)錢，賺回小店鋪的面積。有人說(shuō)：我們的公司小，也想做商業(yè)地產(chǎn)，對(duì)于這樣實(shí)力不強(qiáng)的公司做商業(yè)地產(chǎn)業(yè)我想有三個(gè)辦法。中間差額怎么辦？我們貼錢來(lái)彌補(bǔ)。我們認(rèn)為，任何一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，都需要13年的市場(chǎng)培育期，任何一個(gè)商場(chǎng)不可能開(kāi)業(yè)就火而且一直火下去，這是不可能的?！　∠茸夂蠼?。選址完成后，要進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，初步方案完成后，根據(jù)零售商的意見(jiàn)和不同要求，進(jìn)行技術(shù)對(duì)接，修改完善設(shè)計(jì)方案，這些確定后才進(jìn)入圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段。正在拆遷和報(bào)建的還有5個(gè)項(xiàng)目，二十個(gè)項(xiàng)目總面積接近300萬(wàn)平方米。有錢大家賺。所以說(shuō)，輕輕松松做不了商業(yè)地產(chǎn)，沒(méi)有承受壓力的準(zhǔn)備做不了商業(yè)地產(chǎn)。 廣州的天河城，現(xiàn)在成了購(gòu)物中心的典范，開(kāi)業(yè)8年半，租金比最初翻了6倍，看起來(lái)很成功。商業(yè)物業(yè)管理第一重要的是商業(yè)開(kāi)業(yè)之后的補(bǔ)充招商調(diào)整，還有機(jī)電、保安、保潔等職責(zé)。即使有這樣的人，待遇要求也很高。 上海有一個(gè)四十萬(wàn)平米的購(gòu)物中心，做到正負(fù)零，來(lái)找我?guī)退猩?，他們招商了一年，一個(gè)主力店都沒(méi)招進(jìn)來(lái)。主力店的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。這樣有好處。視覺(jué)通透。正大集團(tuán)就是因?yàn)槌缪竺耐猓孕琶绹?guó)的設(shè)計(jì)師，連中庭都是拐來(lái)拐去的。因?yàn)樵O(shè)計(jì)師大多是從建筑結(jié)構(gòu)的角度提供有益的意見(jiàn)，但做購(gòu)物中心，第一位是租賃人員的責(zé)任。國(guó)際上也有新的理論，叫“四大功能”：第一個(gè)功能是購(gòu)物；第二是休閑；第三是運(yùn)動(dòng)；第四是交際。定主力店。現(xiàn)在中國(guó)購(gòu)物中心有比大、比規(guī)模的不好風(fēng)氣。規(guī)模越大，租金越低。江西省委省政府、南昌的市委市政府決定在江北發(fā)展一片，為體現(xiàn)他們的決心，他們把市委、市政府、公檢法等所有行政中心都搬過(guò)去，但是他們過(guò)去辦公了，還是有城無(wú)市，人氣不旺。那么，在商業(yè)定位里，注重哪幾個(gè)環(huán)節(jié)呢？而且我們的程序做對(duì)了之后，我們與主力店、次主力店簽好合同，約定拿到質(zhì)檢驗(yàn)收證書免租三個(gè)月，第91天開(kāi)始計(jì)租，不管他們開(kāi)不開(kāi)業(yè)?；蛘呓校侯嵉钩绦?，把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的慣性思維顛倒一下，招商在前面。除此，想賣小店鋪，那就不要做了。如果不能做寫字樓或公寓，用地性質(zhì)就是商業(yè)，那么就把租金回報(bào)率低的大店賣掉，以賣大店的現(xiàn)金流來(lái)平衡回報(bào)率，但不要賣小店鋪，小店鋪的租金是隨著商業(yè)的升值不斷增加的，大店的租金則是非常穩(wěn)定的，幾乎很少增長(zhǎng)。譬如東莞的一個(gè)大mall，銷售得好，價(jià)格高，但是現(xiàn)在剛剛開(kāi)業(yè)，已經(jīng)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，我可以斷定他們正在走我們以前走過(guò)的路。如果萬(wàn)達(dá)不是品牌企業(yè)，不是一個(gè)把購(gòu)物中心作為長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)的企業(yè)，只是打一槍換一個(gè)地方，那我們就不用對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)。所以我們想，干脆自己建一個(gè)專門的培訓(xùn)學(xué)校，慢慢培養(yǎng)商業(yè)地產(chǎn)人才。請(qǐng)了號(hào)稱世界第一的商業(yè)設(shè)計(jì)公司做設(shè)計(jì)，這家公司有120多年專門做購(gòu)物中心規(guī)劃的經(jīng)驗(yàn)，全球做了幾百個(gè)購(gòu)物中心。所以我體會(huì)，做商業(yè)地產(chǎn)，解決資金而且是可長(zhǎng)期使用的低成本資金最重要。解決不了長(zhǎng)期資金的問(wèn)題，商業(yè)地產(chǎn)是很難做的，即使能做，也走不遠(yuǎn)。包括英國(guó)這個(gè)老牌資本主義國(guó)家，雖然其它產(chǎn)業(yè)很平穩(wěn)，但十年來(lái)購(gòu)物中心的發(fā)展卻如火如荼，現(xiàn)在開(kāi)業(yè)1400多家，在建200多家，占據(jù)了整個(gè)英國(guó)基本建設(shè)近一半的投資。即使缺的是什么？缺的是房地產(chǎn)金融。第一是收入水準(zhǔn)。我個(gè)人理解，商業(yè)地產(chǎn)不是商業(yè)，也不是地產(chǎn)，也不是簡(jiǎn)單的商業(yè)加地產(chǎn)。這四點(diǎn)加在一起，叫做“訂單地產(chǎn)”。第二，技術(shù)對(duì)接，一個(gè)店誰(shuí)要多少平方米，高度，出入口、交通體系等等，每個(gè)戰(zhàn)略合作伙伴出專業(yè)人員與我們的規(guī)劃設(shè)計(jì)部進(jìn)行技術(shù)對(duì)接，之后再正式簽署確認(rèn)書。 商業(yè)地產(chǎn)的八點(diǎn)心得 中華民族教育傳統(tǒng)就是求同思維，必須意見(jiàn)一致，所以我跟員工說(shuō)我希望你們求異思維，你不要跟大家一樣。我跟大家講這是好事，第一單做壞了事情就露出來(lái)，解決了問(wèn)題才會(huì)有今天十多個(gè)購(gòu)物中心的發(fā)展。 二是萬(wàn)達(dá)的文化鼓勵(lì)創(chuàng)新。 正是靠創(chuàng)新求異，使我們領(lǐng)先一點(diǎn)，即使年開(kāi)發(fā)300萬(wàn)平米，到現(xiàn)在竣工一年以上的空置房為零，萬(wàn)達(dá)現(xiàn)在是竣工一個(gè)盤銷售清一個(gè)盤。我在公司經(jīng)常講一句話，做100億一個(gè)億利潤(rùn)和做10個(gè)億一個(gè)億利潤(rùn)，一定是做10個(gè)億的企業(yè)優(yōu)秀。 萬(wàn)達(dá)是最早跨區(qū)域開(kāi)發(fā)的企業(yè)。 實(shí)際上就小小三點(diǎn)創(chuàng)新，1600塊一平方米，二個(gè)月全賣光。要了地以后公司反對(duì)聲很大，我就跟大家算帳，1200元是虧損，我們賣1500還虧不虧損？但是憑什么賣1500元，要知道89年，這在全國(guó)都是天價(jià)。 （一）萬(wàn)達(dá)是一個(gè)具有創(chuàng)新傳統(tǒng)的企業(yè)戰(zhàn)略設(shè)計(jì)再好，標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)再好，如果沒(méi)有執(zhí)行力，沒(méi)有人執(zhí)行貫徹做下去就是白扯。 （六）物業(yè)管理火的時(shí)候，小店找關(guān)系進(jìn)去，但是小店都賣同樣的東西，老百姓新鮮勁一過(guò)，覺(jué)得開(kāi)車那么遠(yuǎn)也沒(méi)什么特色，跟城里面差不多，沒(méi)有吸引力了。以后4年時(shí)間，200家店開(kāi)起來(lái)了，而且每個(gè)店都火，非常成功。主力店進(jìn)來(lái)兩大好處，第一人氣保證。我們計(jì)劃從2005年開(kāi)始只租不賣，一定要把最好的位置留給小店，以提高整個(gè)回報(bào)率。店租不上價(jià)，也賣不上價(jià)。雖然人們有車了，但在廊坊建購(gòu)物中心，北京人也還是不愿意去。 第一中國(guó)交通條件不允許。我們的購(gòu)物中心里最大可以新增1萬(wàn)人就業(yè)，最小的也有7千人就業(yè)，這符合中國(guó)國(guó)情，尤其是現(xiàn)在中央政府號(hào)召就業(yè)優(yōu)先，它的好處就更突出了。 五是訂單地產(chǎn)利國(guó)利民 四是市場(chǎng)空間大，可以做大企業(yè) 大型企業(yè)跨國(guó)跨地區(qū)發(fā)展基本是租店經(jīng)營(yíng)，比如美國(guó)百盛集團(tuán)、中國(guó)熟悉的肯德基和必勝客，在中國(guó)已經(jīng)開(kāi)了1千家店只買了一家店。每個(gè)購(gòu)物中心有很大的停車場(chǎng)，老百姓進(jìn)這個(gè)店，把這個(gè)店逛完，一天時(shí)間都不夠，它可以滿足不同層次不同年齡段人群的購(gòu)物需求。中國(guó)現(xiàn)在占主導(dǎo)地位的還是國(guó)有商業(yè)企業(yè)，全球零售業(yè)基本上都是私營(yíng)企業(yè)在做，國(guó)有企業(yè)體制適應(yīng)不了激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。萬(wàn)達(dá)做了15年，已經(jīng)是一個(gè)品牌企業(yè)，盡管如此，我們發(fā)現(xiàn)住宅地產(chǎn)現(xiàn)金流不穩(wěn)定，政策制約非常大。從2002年到現(xiàn)在做了兩年時(shí)間，目前全國(guó)跨區(qū)域做購(gòu)物中心的企業(yè)僅萬(wàn)達(dá)一家。 第三是平均租金。 共同參與主要是三個(gè)方面。謹(jǐn)以此文，拉開(kāi)南京萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)兩周年店慶的帷幕。穩(wěn)定提升、持續(xù)發(fā)展是我們工作的方向，開(kāi)拓新的經(jīng)營(yíng)渠道，優(yōu)化提升公司盈利能力，我們可以做一些積極地嘗試。感官形象給消費(fèi)者的沖擊非常重要，比如四季的美呈選材、節(jié)假日的現(xiàn)場(chǎng)布置，都應(yīng)該有非常明顯的主題和特色；場(chǎng)內(nèi)商業(yè)氛圍的營(yíng)造，結(jié)合不同的主題促銷活動(dòng)，加強(qiáng)和媒體的互動(dòng)，真正做到花小錢，辦大事。我們先把這個(gè)概念灌輸給公司每一個(gè)員工，然后再通過(guò)灌輸給每一個(gè)業(yè)主和經(jīng)營(yíng)戶，讓所有的人從意識(shí)上就認(rèn)為這個(gè)費(fèi)用是沒(méi)有任何理由也沒(méi)有任何可能不收的，然后在具體收費(fèi)工作中主要著重以下幾點(diǎn)：收費(fèi)原則以商鋪為主體，經(jīng)營(yíng)時(shí)由經(jīng)營(yíng)戶交，閉鋪時(shí)由業(yè)主交，不管空鋪或滿鋪，物管費(fèi)都必須交，當(dāng)然要主動(dòng)幫助業(yè)主招商對(duì)接，避免空鋪；在進(jìn)場(chǎng)前收足保證金，進(jìn)場(chǎng)時(shí)預(yù)收當(dāng)季度費(fèi)用，養(yǎng)成經(jīng)營(yíng)戶按時(shí)交費(fèi)的習(xí)慣，退場(chǎng)時(shí)及時(shí)扣減，確保不欠費(fèi)；主要收費(fèi)部門以招商、財(cái)務(wù)為主，其他部門配合，形成整體收費(fèi)系統(tǒng)；收費(fèi)時(shí)實(shí)行先易后難原則，先把大面收掉，個(gè)別釘子戶落實(shí)到人，重點(diǎn)突破，必要時(shí)相關(guān)部門聯(lián)動(dòng)，采取停止物業(yè)服務(wù)等手段；注重平時(shí)溝通，強(qiáng)調(diào)服務(wù)，增加業(yè)戶對(duì)管理公司的認(rèn)同感；定期做經(jīng)營(yíng)分析，測(cè)算業(yè)戶經(jīng)營(yíng)成本，估算商鋪盈虧平衡點(diǎn)，積極幫助業(yè)主和經(jīng)營(yíng)戶調(diào)節(jié)租金，保證物管費(fèi)足額收取；收費(fèi)期間勤做促銷活動(dòng)，并公布承擔(dān)的促銷費(fèi)用，讓業(yè)戶看到管理公司也在為商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)作投入；最關(guān)鍵的一點(diǎn)，不管遇到任何困難，都應(yīng)該堅(jiān)持，只要按質(zhì)提供服務(wù)，物管費(fèi)是正常所得，業(yè)戶最終會(huì)退步。 目前工商費(fèi)用每戶在200元左右、營(yíng)業(yè)稅按最低起征點(diǎn)收費(fèi)，都由職能部門專人征收，租賃稅在合同對(duì)接之前就界定清楚，由業(yè)主和經(jīng)營(yíng)戶自行協(xié)商，與管理公司無(wú)關(guān)。 多種經(jīng)營(yíng)創(chuàng)收和穩(wěn)場(chǎng)旺場(chǎng)密不可分。目前已有13個(gè)商鋪在二手房市場(chǎng)高于原價(jià)轉(zhuǎn)讓。 從理論上講，如果首層商鋪的經(jīng)營(yíng)情況非常良好，求租商鋪數(shù)量遠(yuǎn)大于待租商鋪數(shù)量，租金飆升，必然會(huì)有部分業(yè)主會(huì)出于利益的考慮對(duì)原有經(jīng)營(yíng)戶提出加租，甚至不惜通過(guò)毀約來(lái)達(dá)到目的，原有的市場(chǎng)平衡被打破，市場(chǎng)秩序受到破壞，可能產(chǎn)生新的失衡和新的經(jīng)營(yíng)危機(jī)。業(yè)主對(duì)問(wèn)卷中所提的關(guān)于經(jīng)營(yíng)、服務(wù)、管理等問(wèn)題非常關(guān)心，對(duì)商場(chǎng)未來(lái)發(fā)展尤其對(duì)管理公司有信心，并積極提出了大量的建議。商場(chǎng)開(kāi)業(yè)正常運(yùn)營(yíng)以后，企劃工作是非常重要的，它能造勢(shì)，引導(dǎo)和推動(dòng)整個(gè)商鋪的經(jīng)營(yíng)慢慢進(jìn)入良性循環(huán)，所以必須要有高度和精度。 企劃主要分為三大方面：美陳、促銷和推廣。所以在05年的調(diào)整中，對(duì)南區(qū)的調(diào)整實(shí)行兩個(gè)方向，一是增加特色店，將北區(qū)的優(yōu)勢(shì)擴(kuò)大，二是充分改良南區(qū)的經(jīng)營(yíng)動(dòng)線，打破原有通道多而窄，鋪位狹小的格局，保留裝潢的基本元素，嘗試局部開(kāi)放式經(jīng)營(yíng)，并將服務(wù)臺(tái)南移，和中國(guó)電信對(duì)角共同形成內(nèi)鋪功能區(qū)域。招商時(shí)放棄了很多想進(jìn)場(chǎng)但不符合定位和規(guī)劃的品牌，主動(dòng)跟蹤洽談目標(biāo)意向品牌。 目前80家專賣店盈、平、虧的比例基本是5:3:2，而去年基本是4:3:3。經(jīng)過(guò)和業(yè)主鍥而不舍地溝通，說(shuō)明統(tǒng)一規(guī)劃的重要性，說(shuō)服業(yè)主降低租金，考慮長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，同時(shí)又不斷引導(dǎo)品牌商認(rèn)識(shí)到只要幾個(gè)知名休閑品牌聚集在一起，就會(huì)吸引客流，形成氛圍，內(nèi)鋪?zhàn)饨鹣鄬?duì)較低，未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)小，可能獲利會(huì)更多，最終我們創(chuàng)造了奇跡，業(yè)主支付違約金解除合約，真維斯順利進(jìn)場(chǎng)，休閑品牌全部進(jìn)入內(nèi)鋪，原先的規(guī)劃守住了。每次搞活動(dòng)用的禮品和獎(jiǎng)品都盡量定制，印上萬(wàn)達(dá)的標(biāo)記，定制的晴雨傘、文化衫和迷你扇，宣傳效果都還不錯(cuò)。而開(kāi)業(yè)后很快面臨淡季，經(jīng)營(yíng)戶要求降租苦于租金到期還早，南區(qū)經(jīng)營(yíng)戶出現(xiàn)聯(lián)合現(xiàn)象，我們暫緩成立業(yè)主委員會(huì)及商會(huì)，避免開(kāi)業(yè)初期業(yè)主及經(jīng)營(yíng)戶的矛盾集中造成對(duì)經(jīng)營(yíng)和管理的失控。具體有四個(gè)提升目標(biāo)：場(chǎng)內(nèi)品牌質(zhì)量與商品經(jīng)營(yíng)檔次上有所提升。比如，我們通過(guò)一年多的運(yùn)營(yíng)，逐漸擴(kuò)大了飾品特色店的比例，同時(shí)縮小了女裝的數(shù)量。何時(shí)疾行，何時(shí)守護(hù)，何時(shí)退讓，何時(shí)堅(jiān)持，必須先知其道，后精其術(shù)。這是我們兩年多時(shí)間能在中國(guó)快速發(fā)展的決定性因素。百年企業(yè)最核心的是三個(gè)方面：首先是物質(zhì)基礎(chǔ)，然后是制度設(shè)計(jì)，第三是企業(yè)文化。 單打獨(dú)斗。加入WTO后中國(guó)對(duì)全球開(kāi)放零售業(yè)，隨著跨國(guó)零售企業(yè)的進(jìn)來(lái)，國(guó)際上流行的業(yè)態(tài)已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)入中國(guó)。 三是訂單地產(chǎn)適應(yīng)跨國(guó)企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)律任何一個(gè)購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)以后每年有幾千萬(wàn)的稅收，大的就過(guò)億，百姓喜歡政府也喜歡。心理上覺(jué)得那地方值得去，買東西他就去了，這是歷史的心理作用。這點(diǎn)很重要，因?yàn)橘?gòu)物中心服務(wù)半徑原則上5公里到10公里，所以周邊人口多少非常重要。我們購(gòu)物中心建設(shè)要兩年，等建設(shè)起來(lái)，周邊人口起碼50萬(wàn)。 一個(gè)項(xiàng)目除了把地選好之后能不能成功很重要的是規(guī)劃。我們現(xiàn)在做的都是地下停車，就要設(shè)計(jì)讓停車的人流很快找到百貨，找到超市，開(kāi)車人要很容易找到你的店。 第四小店優(yōu)先。需要守半年的時(shí)候，他三個(gè)月不掙錢就跑了，所以光租小店不行，至少有一半面積租給有品牌的主力店，它能守得住，即使不好也能調(diào)整。 我看過(guò)臺(tái)灣第一家SHOPPING MALL臺(tái)茂購(gòu)物中心，開(kāi)業(yè)時(shí)候非?；稹Ｗ鍪裁词虑?，最重要的是要有人執(zhí)行，戰(zhàn)略再好也需要有人執(zhí)行，執(zhí)行是非常重要的。 我的自我定位是企業(yè)家，實(shí)實(shí)在在把執(zhí)行做好就發(fā)展上去了，購(gòu)物中心每年七、八個(gè)做下去，到2010年我可以做到1千萬(wàn)平米。當(dāng)時(shí)市政府旁邊有一塊地，多年計(jì)劃改造。由于我們比較早的實(shí)行跨區(qū)域發(fā)展，到現(xiàn)在萬(wàn)達(dá)保持了三個(gè)全國(guó)之最，第一是跨區(qū)域開(kāi)發(fā)最多，在25個(gè)城市開(kāi)發(fā)，中國(guó)最多。做商業(yè)地產(chǎn)也是看盈利能力，能夠帶來(lái)持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。所以任何時(shí)候老總都要清楚，銷售多少，應(yīng)收款多少。這種追求質(zhì)量加上適當(dāng)創(chuàng)新，保證樓盤賣的非常好，現(xiàn)在可以這么講，從南邊的昆明到最北邊的哈爾濱，從上海到北京，凡是我們推出的樓盤都賣的非常好。創(chuàng)新最核心的東西是機(jī)制創(chuàng)新，形成一種慣性作用?？偨Y(jié)總結(jié)又走出去，正是這種不怕失敗允許失敗的精神，創(chuàng)新才能堅(jiān)持下去，不然一失敗就不敢做了，創(chuàng)新就不能持久。就從我們訂單地產(chǎn)的發(fā)展看，一開(kāi)始想和沃爾瑪合作，后來(lái)多幾家合作，做了單店又創(chuàng)新做組合店。舉一個(gè)例子，美國(guó)99年破產(chǎn)的銥星公司，發(fā)了55顆衛(wèi)星，全球只有千分之一的地方不能覆蓋，真正的全球通，但是它的創(chuàng)新超出了的人們消費(fèi)水平，買一個(gè)手機(jī)20多萬(wàn)，一個(gè)月話費(fèi)1萬(wàn)多塊，市場(chǎng)不接受，全球只賣了20多萬(wàn)部電話就賣不出去了，最后沒(méi)有辦法生存只好破產(chǎn)。萬(wàn)達(dá)目前和17家跨國(guó)企業(yè)，其中有10家世界500強(qiáng)企業(yè)，簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方約定了權(quán)利義務(wù)。這樣做的好處是，每個(gè)店的租金具體多少不用再談判，速度快。這樣就能規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，符合中央禁止重復(fù)投資的政策，不管錢是不是自己的，只要浪費(fèi)，就是浪費(fèi)社會(huì)資源。我認(rèn)為，中國(guó)目前來(lái)講，商業(yè)地產(chǎn)還不是進(jìn)入的最佳時(shí)機(jī)。他跟我說(shuō)：能不能加大每年的開(kāi)發(fā)量？按照我們現(xiàn)在的約定，每年開(kāi)發(fā)5——8個(gè)。全世界購(gòu)物中心發(fā)展比較好的國(guó)家，無(wú)一例外地，都是使用房地產(chǎn)信托基金。平均下來(lái)，全世界的房地產(chǎn)公司，只有2—3%的企業(yè)在做商業(yè)地產(chǎn)，在中國(guó)的比例就更少，少于1%。2004年，遭遇宏觀調(diào)控，短融長(zhǎng)投的弊端就顯現(xiàn)出來(lái)了，尤其是國(guó)家把購(gòu)物中心列入限制發(fā)展的七大行業(yè)之一，我們的資金鏈就變得緊張?，F(xiàn)在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)人才非常緊張。這說(shuō)明懂行的人才對(duì)商業(yè)地產(chǎn)多么重要。什么問(wèn)題呢？商鋪在銷售之后，再進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃、整合，有兩個(gè)方面保證不了，一是經(jīng)營(yíng)的整體性，二是經(jīng)營(yíng)的有效性。萬(wàn)達(dá)在全國(guó)賣了10個(gè)項(xiàng)目的商鋪，超過(guò)一半以上都有問(wèn)題。在購(gòu)物中心旁邊規(guī)劃開(kāi)發(fā)一些住宅