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萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)產(chǎn)權(quán)商鋪運(yùn)營(yíng)管理文集精選2341193321-免費(fèi)閱讀

  

【正文】 萬(wàn)達(dá)已與清華、深圳物業(yè)管理學(xué)院簽訂培訓(xùn)協(xié)議,但遠(yuǎn)水解不了近渴?! ×?、物業(yè)管理  物業(yè)管理是購(gòu)物中心能否保值升值的關(guān)鍵。  成本方面萬(wàn)達(dá)注重三點(diǎn)。(三) 留有余地  我們做前幾個(gè)店時(shí),高度平均5米多,當(dāng)時(shí)覺(jué)得夠了,當(dāng)時(shí)我們還沒(méi)有與時(shí)代華納結(jié)成戰(zhàn)略合作伙伴,沒(méi)有考慮做數(shù)字影院。第二考慮垂直交通體系要合理,方便人流上下。每層荷載統(tǒng)統(tǒng)500公斤,層高也全部一樣,我一看就知道麻煩了。最好不要在一個(gè)MALL里做兩個(gè)同樣的主力店。最大面積也不要超過(guò)20萬(wàn)平方米,超過(guò)20萬(wàn)的,增加的都是無(wú)效益或低效益面積。這些主力店的客戶,與我們精品店的客戶,是基本吻合的。商場(chǎng)上有句名言,“一步差三成”。商業(yè)地產(chǎn)是住宅地產(chǎn)發(fā)展的高級(jí)階段,我有一個(gè)比喻,住宅地產(chǎn)是小學(xué)生;商務(wù)地產(chǎn),寫字樓,度假村等,是中學(xué)生;商業(yè)地產(chǎn)是大學(xué)生。賣主力店,稍微賺一點(diǎn)錢,賺回小店鋪的面積。有人說(shuō):我們的公司小,也想做商業(yè)地產(chǎn),對(duì)于這樣實(shí)力不強(qiáng)的公司做商業(yè)地產(chǎn)業(yè)我想有三個(gè)辦法。中間差額怎么辦?我們貼錢來(lái)彌補(bǔ)。我們認(rèn)為,任何一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目,都需要13年的市場(chǎng)培育期,任何一個(gè)商場(chǎng)不可能開(kāi)業(yè)就火而且一直火下去,這是不可能的?! ∠茸夂蠼?。選址完成后,要進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì),初步方案完成后,根據(jù)零售商的意見(jiàn)和不同要求,進(jìn)行技術(shù)對(duì)接,修改完善設(shè)計(jì)方案,這些確定后才進(jìn)入圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段。正在拆遷和報(bào)建的還有5個(gè)項(xiàng)目,二十個(gè)項(xiàng)目總面積接近300萬(wàn)平方米。有錢大家賺。所以說(shuō),輕輕松松做不了商業(yè)地產(chǎn),沒(méi)有承受壓力的準(zhǔn)備做不了商業(yè)地產(chǎn)。 廣州的天河城,現(xiàn)在成了購(gòu)物中心的典范,開(kāi)業(yè)8年半,租金比最初翻了6倍,看起來(lái)很成功。商業(yè)物業(yè)管理第一重要的是商業(yè)開(kāi)業(yè)之后的補(bǔ)充招商調(diào)整,還有機(jī)電、保安、保潔等職責(zé)。即使有這樣的人,待遇要求也很高。 上海有一個(gè)四十萬(wàn)平米的購(gòu)物中心,做到正負(fù)零,來(lái)找我?guī)退猩?,他們招商了一年,一個(gè)主力店都沒(méi)招進(jìn)來(lái)。主力店的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。這樣有好處。視覺(jué)通透。正大集團(tuán)就是因?yàn)槌缪竺耐猓孕琶绹?guó)的設(shè)計(jì)師,連中庭都是拐來(lái)拐去的。因?yàn)樵O(shè)計(jì)師大多是從建筑結(jié)構(gòu)的角度提供有益的意見(jiàn),但做購(gòu)物中心,第一位是租賃人員的責(zé)任。國(guó)際上也有新的理論,叫“四大功能”:第一個(gè)功能是購(gòu)物;第二是休閑;第三是運(yùn)動(dòng);第四是交際。定主力店。現(xiàn)在中國(guó)購(gòu)物中心有比大、比規(guī)模的不好風(fēng)氣。規(guī)模越大,租金越低。江西省委省政府、南昌的市委市政府決定在江北發(fā)展一片,為體現(xiàn)他們的決心,他們把市委、市政府、公檢法等所有行政中心都搬過(guò)去,但是他們過(guò)去辦公了,還是有城無(wú)市,人氣不旺。那么,在商業(yè)定位里,注重哪幾個(gè)環(huán)節(jié)呢?而且我們的程序做對(duì)了之后,我們與主力店、次主力店簽好合同,約定拿到質(zhì)檢驗(yàn)收證書免租三個(gè)月,第91天開(kāi)始計(jì)租,不管他們開(kāi)不開(kāi)業(yè)?;蛘呓校侯嵉钩绦?,把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的慣性思維顛倒一下,招商在前面。除此,想賣小店鋪,那就不要做了。如果不能做寫字樓或公寓,用地性質(zhì)就是商業(yè),那么就把租金回報(bào)率低的大店賣掉,以賣大店的現(xiàn)金流來(lái)平衡回報(bào)率,但不要賣小店鋪,小店鋪的租金是隨著商業(yè)的升值不斷增加的,大店的租金則是非常穩(wěn)定的,幾乎很少增長(zhǎng)。譬如東莞的一個(gè)大mall,銷售得好,價(jià)格高,但是現(xiàn)在剛剛開(kāi)業(yè),已經(jīng)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)問(wèn)題,我可以斷定他們正在走我們以前走過(guò)的路。如果萬(wàn)達(dá)不是品牌企業(yè),不是一個(gè)把購(gòu)物中心作為長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)的企業(yè),只是打一槍換一個(gè)地方,那我們就不用對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)。所以我們想,干脆自己建一個(gè)專門的培訓(xùn)學(xué)校,慢慢培養(yǎng)商業(yè)地產(chǎn)人才。請(qǐng)了號(hào)稱世界第一的商業(yè)設(shè)計(jì)公司做設(shè)計(jì),這家公司有120多年專門做購(gòu)物中心規(guī)劃的經(jīng)驗(yàn),全球做了幾百個(gè)購(gòu)物中心。所以我體會(huì),做商業(yè)地產(chǎn),解決資金而且是可長(zhǎng)期使用的低成本資金最重要。解決不了長(zhǎng)期資金的問(wèn)題,商業(yè)地產(chǎn)是很難做的,即使能做,也走不遠(yuǎn)。包括英國(guó)這個(gè)老牌資本主義國(guó)家,雖然其它產(chǎn)業(yè)很平穩(wěn),但十年來(lái)購(gòu)物中心的發(fā)展卻如火如荼,現(xiàn)在開(kāi)業(yè)1400多家,在建200多家,占據(jù)了整個(gè)英國(guó)基本建設(shè)近一半的投資。即使缺的是什么?缺的是房地產(chǎn)金融。第一是收入水準(zhǔn)。我個(gè)人理解,商業(yè)地產(chǎn)不是商業(yè),也不是地產(chǎn),也不是簡(jiǎn)單的商業(yè)加地產(chǎn)。這四點(diǎn)加在一起,叫做“訂單地產(chǎn)”。第二,技術(shù)對(duì)接,一個(gè)店誰(shuí)要多少平方米,高度,出入口、交通體系等等,每個(gè)戰(zhàn)略合作伙伴出專業(yè)人員與我們的規(guī)劃設(shè)計(jì)部進(jìn)行技術(shù)對(duì)接,之后再正式簽署確認(rèn)書。 商業(yè)地產(chǎn)的八點(diǎn)心得 中華民族教育傳統(tǒng)就是求同思維,必須意見(jiàn)一致,所以我跟員工說(shuō)我希望你們求異思維,你不要跟大家一樣。我跟大家講這是好事,第一單做壞了事情就露出來(lái),解決了問(wèn)題才會(huì)有今天十多個(gè)購(gòu)物中心的發(fā)展。 二是萬(wàn)達(dá)的文化鼓勵(lì)創(chuàng)新。 正是靠創(chuàng)新求異,使我們領(lǐng)先一點(diǎn),即使年開(kāi)發(fā)300萬(wàn)平米,到現(xiàn)在竣工一年以上的空置房為零,萬(wàn)達(dá)現(xiàn)在是竣工一個(gè)盤銷售清一個(gè)盤。我在公司經(jīng)常講一句話,做100億一個(gè)億利潤(rùn)和做10個(gè)億一個(gè)億利潤(rùn),一定是做10個(gè)億的企業(yè)優(yōu)秀。 萬(wàn)達(dá)是最早跨區(qū)域開(kāi)發(fā)的企業(yè)。 實(shí)際上就小小三點(diǎn)創(chuàng)新,1600塊一平方米,二個(gè)月全賣光。要了地以后公司反對(duì)聲很大,我就跟大家算帳,1200元是虧損,我們賣1500還虧不虧損?但是憑什么賣1500元,要知道89年,這在全國(guó)都是天價(jià)。 (一)萬(wàn)達(dá)是一個(gè)具有創(chuàng)新傳統(tǒng)的企業(yè)戰(zhàn)略設(shè)計(jì)再好,標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)再好,如果沒(méi)有執(zhí)行力,沒(méi)有人執(zhí)行貫徹做下去就是白扯。 (六)物業(yè)管理火的時(shí)候,小店找關(guān)系進(jìn)去,但是小店都賣同樣的東西,老百姓新鮮勁一過(guò),覺(jué)得開(kāi)車那么遠(yuǎn)也沒(méi)什么特色,跟城里面差不多,沒(méi)有吸引力了。以后4年時(shí)間,200家店開(kāi)起來(lái)了,而且每個(gè)店都火,非常成功。主力店進(jìn)來(lái)兩大好處,第一人氣保證。我們計(jì)劃從2005年開(kāi)始只租不賣,一定要把最好的位置留給小店,以提高整個(gè)回報(bào)率。店租不上價(jià),也賣不上價(jià)。雖然人們有車了,但在廊坊建購(gòu)物中心,北京人也還是不愿意去。 第一中國(guó)交通條件不允許。我們的購(gòu)物中心里最大可以新增1萬(wàn)人就業(yè),最小的也有7千人就業(yè),這符合中國(guó)國(guó)情,尤其是現(xiàn)在中央政府號(hào)召就業(yè)優(yōu)先,它的好處就更突出了。 五是訂單地產(chǎn)利國(guó)利民 四是市場(chǎng)空間大,可以做大企業(yè) 大型企業(yè)跨國(guó)跨地區(qū)發(fā)展基本是租店經(jīng)營(yíng),比如美國(guó)百盛集團(tuán)、中國(guó)熟悉的肯德基和必勝客,在中國(guó)已經(jīng)開(kāi)了1千家店只買了一家店。每個(gè)購(gòu)物中心有很大的停車場(chǎng),老百姓進(jìn)這個(gè)店,把這個(gè)店逛完,一天時(shí)間都不夠,它可以滿足不同層次不同年齡段人群的購(gòu)物需求。中國(guó)現(xiàn)在占主導(dǎo)地位的還是國(guó)有商業(yè)企業(yè),全球零售業(yè)基本上都是私營(yíng)企業(yè)在做,國(guó)有企業(yè)體制適應(yīng)不了激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。萬(wàn)達(dá)做了15年,已經(jīng)是一個(gè)品牌企業(yè),盡管如此,我們發(fā)現(xiàn)住宅地產(chǎn)現(xiàn)金流不穩(wěn)定,政策制約非常大。從2002年到現(xiàn)在做了兩年時(shí)間,目前全國(guó)跨區(qū)域做購(gòu)物中心的企業(yè)僅萬(wàn)達(dá)一家。 第三是平均租金。 共同參與主要是三個(gè)方面。謹(jǐn)以此文,拉開(kāi)南京萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)兩周年店慶的帷幕。穩(wěn)定提升、持續(xù)發(fā)展是我們工作的方向,開(kāi)拓新的經(jīng)營(yíng)渠道,優(yōu)化提升公司盈利能力,我們可以做一些積極地嘗試。感官形象給消費(fèi)者的沖擊非常重要,比如四季的美呈選材、節(jié)假日的現(xiàn)場(chǎng)布置,都應(yīng)該有非常明顯的主題和特色;場(chǎng)內(nèi)商業(yè)氛圍的營(yíng)造,結(jié)合不同的主題促銷活動(dòng),加強(qiáng)和媒體的互動(dòng),真正做到花小錢,辦大事。我們先把這個(gè)概念灌輸給公司每一個(gè)員工,然后再通過(guò)灌輸給每一個(gè)業(yè)主和經(jīng)營(yíng)戶,讓所有的人從意識(shí)上就認(rèn)為這個(gè)費(fèi)用是沒(méi)有任何理由也沒(méi)有任何可能不收的,然后在具體收費(fèi)工作中主要著重以下幾點(diǎn):收費(fèi)原則以商鋪為主體,經(jīng)營(yíng)時(shí)由經(jīng)營(yíng)戶交,閉鋪時(shí)由業(yè)主交,不管空鋪或滿鋪,物管費(fèi)都必須交,當(dāng)然要主動(dòng)幫助業(yè)主招商對(duì)接,避免空鋪;在進(jìn)場(chǎng)前收足保證金,進(jìn)場(chǎng)時(shí)預(yù)收當(dāng)季度費(fèi)用,養(yǎng)成經(jīng)營(yíng)戶按時(shí)交費(fèi)的習(xí)慣,退場(chǎng)時(shí)及時(shí)扣減,確保不欠費(fèi);主要收費(fèi)部門以招商、財(cái)務(wù)為主,其他部門配合,形成整體收費(fèi)系統(tǒng);收費(fèi)時(shí)實(shí)行先易后難原則,先把大面收掉,個(gè)別釘子戶落實(shí)到人,重點(diǎn)突破,必要時(shí)相關(guān)部門聯(lián)動(dòng),采取停止物業(yè)服務(wù)等手段;注重平時(shí)溝通,強(qiáng)調(diào)服務(wù),增加業(yè)戶對(duì)管理公司的認(rèn)同感;定期做經(jīng)營(yíng)分析,測(cè)算業(yè)戶經(jīng)營(yíng)成本,估算商鋪盈虧平衡點(diǎn),積極幫助業(yè)主和經(jīng)營(yíng)戶調(diào)節(jié)租金,保證物管費(fèi)足額收取;收費(fèi)期間勤做促銷活動(dòng),并公布承擔(dān)的促銷費(fèi)用,讓業(yè)戶看到管理公司也在為商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)作投入;最關(guān)鍵的一點(diǎn),不管遇到任何困難,都應(yīng)該堅(jiān)持,只要按質(zhì)提供服務(wù),物管費(fèi)是正常所得,業(yè)戶最終會(huì)退步。 目前工商費(fèi)用每戶在200元左右、營(yíng)業(yè)稅按最低起征點(diǎn)收費(fèi),都由職能部門專人征收,租賃稅在合同對(duì)接之前就界定清楚,由業(yè)主和經(jīng)營(yíng)戶自行協(xié)商,與管理公司無(wú)關(guān)。 多種經(jīng)營(yíng)創(chuàng)收和穩(wěn)場(chǎng)旺場(chǎng)密不可分。目前已有13個(gè)商鋪在二手房市場(chǎng)高于原價(jià)轉(zhuǎn)讓。 從理論上講,如果首層商鋪的經(jīng)營(yíng)情況非常良好,求租商鋪數(shù)量遠(yuǎn)大于待租商鋪數(shù)量,租金飆升,必然會(huì)有部分業(yè)主會(huì)出于利益的考慮對(duì)原有經(jīng)營(yíng)戶提出加租,甚至不惜通過(guò)毀約來(lái)達(dá)到目的,原有的市場(chǎng)平衡被打破,市場(chǎng)秩序受到破壞,可能產(chǎn)生新的失衡和新的經(jīng)營(yíng)危機(jī)。業(yè)主對(duì)問(wèn)卷中所提的關(guān)于經(jīng)營(yíng)、服務(wù)、管理等問(wèn)題非常關(guān)心,對(duì)商場(chǎng)未來(lái)發(fā)展尤其對(duì)管理公司有信心,并積極提出了大量的建議。商場(chǎng)開(kāi)業(yè)正常運(yùn)營(yíng)以后,企劃工作是非常重要的,它能造勢(shì),引導(dǎo)和推動(dòng)整個(gè)商鋪的經(jīng)營(yíng)慢慢進(jìn)入良性循環(huán),所以必須要有高度和精度。 企劃主要分為三大方面:美陳、促銷和推廣。所以在05年的調(diào)整中,對(duì)南區(qū)的調(diào)整實(shí)行兩個(gè)方向,一是增加特色店,將北區(qū)的優(yōu)勢(shì)擴(kuò)大,二是充分改良南區(qū)的經(jīng)營(yíng)動(dòng)線,打破原有通道多而窄,鋪位狹小的格局,保留裝潢的基本元素,嘗試局部開(kāi)放式經(jīng)營(yíng),并將服務(wù)臺(tái)南移,和中國(guó)電信對(duì)角共同形成內(nèi)鋪功能區(qū)域。招商時(shí)放棄了很多想進(jìn)場(chǎng)但不符合定位和規(guī)劃的品牌,主動(dòng)跟蹤洽談目標(biāo)意向品牌。 目前80家專賣店盈、平、虧的比例基本是5:3:2,而去年基本是4:3:3。經(jīng)過(guò)和業(yè)主鍥而不舍地溝通,說(shuō)明統(tǒng)一規(guī)劃的重要性,說(shuō)服業(yè)主降低租金,考慮長(zhǎng)遠(yuǎn)利益,同時(shí)又不斷引導(dǎo)品牌商認(rèn)識(shí)到只要幾個(gè)知名休閑品牌聚集在一起,就會(huì)吸引客流,形成氛圍,內(nèi)鋪?zhàn)饨鹣鄬?duì)較低,未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)小,可能獲利會(huì)更多,最終我們創(chuàng)造了奇跡,業(yè)主支付違約金解除合約,真維斯順利進(jìn)場(chǎng),休閑品牌全部進(jìn)入內(nèi)鋪,原先的規(guī)劃守住了。每次搞活動(dòng)用的禮品和獎(jiǎng)品都盡量定制,印上萬(wàn)達(dá)的標(biāo)記,定制的晴雨傘、文化衫和迷你扇,宣傳效果都還不錯(cuò)。而開(kāi)業(yè)后很快面臨淡季,經(jīng)營(yíng)戶要求降租苦于租金到期還早,南區(qū)經(jīng)營(yíng)戶出現(xiàn)聯(lián)合現(xiàn)象,我們暫緩成立業(yè)主委員會(huì)及商會(huì),避免開(kāi)業(yè)初期業(yè)主及經(jīng)營(yíng)戶的矛盾集中造成對(duì)經(jīng)營(yíng)和管理的失控。具體有四個(gè)提升目標(biāo):場(chǎng)內(nèi)品牌質(zhì)量與商品經(jīng)營(yíng)檔次上有所提升。比如,我們通過(guò)一年多的運(yùn)營(yíng),逐漸擴(kuò)大了飾品特色店的比例,同時(shí)縮小了女裝的數(shù)量。何時(shí)疾行,何時(shí)守護(hù),何時(shí)退讓,何時(shí)堅(jiān)持,必須先知其道,后精其術(shù)。這是我們兩年多時(shí)間能在中國(guó)快速發(fā)展的決定性因素。百年企業(yè)最核心的是三個(gè)方面:首先是物質(zhì)基礎(chǔ),然后是制度設(shè)計(jì),第三是企業(yè)文化。 單打獨(dú)斗。加入WTO后中國(guó)對(duì)全球開(kāi)放零售業(yè),隨著跨國(guó)零售企業(yè)的進(jìn)來(lái),國(guó)際上流行的業(yè)態(tài)已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)入中國(guó)。 三是訂單地產(chǎn)適應(yīng)跨國(guó)企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)律任何一個(gè)購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)以后每年有幾千萬(wàn)的稅收,大的就過(guò)億,百姓喜歡政府也喜歡。心理上覺(jué)得那地方值得去,買東西他就去了,這是歷史的心理作用。這點(diǎn)很重要,因?yàn)橘?gòu)物中心服務(wù)半徑原則上5公里到10公里,所以周邊人口多少非常重要。我們購(gòu)物中心建設(shè)要兩年,等建設(shè)起來(lái),周邊人口起碼50萬(wàn)。 一個(gè)項(xiàng)目除了把地選好之后能不能成功很重要的是規(guī)劃。我們現(xiàn)在做的都是地下停車,就要設(shè)計(jì)讓停車的人流很快找到百貨,找到超市,開(kāi)車人要很容易找到你的店。 第四小店優(yōu)先。需要守半年的時(shí)候,他三個(gè)月不掙錢就跑了,所以光租小店不行,至少有一半面積租給有品牌的主力店,它能守得住,即使不好也能調(diào)整。 我看過(guò)臺(tái)灣第一家SHOPPING MALL臺(tái)茂購(gòu)物中心,開(kāi)業(yè)時(shí)候非?;稹W鍪裁词虑?,最重要的是要有人執(zhí)行,戰(zhàn)略再好也需要有人執(zhí)行,執(zhí)行是非常重要的。 我的自我定位是企業(yè)家,實(shí)實(shí)在在把執(zhí)行做好就發(fā)展上去了,購(gòu)物中心每年七、八個(gè)做下去,到2010年我可以做到1千萬(wàn)平米。當(dāng)時(shí)市政府旁邊有一塊地,多年計(jì)劃改造。由于我們比較早的實(shí)行跨區(qū)域發(fā)展,到現(xiàn)在萬(wàn)達(dá)保持了三個(gè)全國(guó)之最,第一是跨區(qū)域開(kāi)發(fā)最多,在25個(gè)城市開(kāi)發(fā),中國(guó)最多。做商業(yè)地產(chǎn)也是看盈利能力,能夠帶來(lái)持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。所以任何時(shí)候老總都要清楚,銷售多少,應(yīng)收款多少。這種追求質(zhì)量加上適當(dāng)創(chuàng)新,保證樓盤賣的非常好,現(xiàn)在可以這么講,從南邊的昆明到最北邊的哈爾濱,從上海到北京,凡是我們推出的樓盤都賣的非常好。創(chuàng)新最核心的東西是機(jī)制創(chuàng)新,形成一種慣性作用??偨Y(jié)總結(jié)又走出去,正是這種不怕失敗允許失敗的精神,創(chuàng)新才能堅(jiān)持下去,不然一失敗就不敢做了,創(chuàng)新就不能持久。就從我們訂單地產(chǎn)的發(fā)展看,一開(kāi)始想和沃爾瑪合作,后來(lái)多幾家合作,做了單店又創(chuàng)新做組合店。舉一個(gè)例子,美國(guó)99年破產(chǎn)的銥星公司,發(fā)了55顆衛(wèi)星,全球只有千分之一的地方不能覆蓋,真正的全球通,但是它的創(chuàng)新超出了的人們消費(fèi)水平,買一個(gè)手機(jī)20多萬(wàn),一個(gè)月話費(fèi)1萬(wàn)多塊,市場(chǎng)不接受,全球只賣了20多萬(wàn)部電話就賣不出去了,最后沒(méi)有辦法生存只好破產(chǎn)。萬(wàn)達(dá)目前和17家跨國(guó)企業(yè),其中有10家世界500強(qiáng)企業(yè),簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議,雙方約定了權(quán)利義務(wù)。這樣做的好處是,每個(gè)店的租金具體多少不用再談判,速度快。這樣就能規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),符合中央禁止重復(fù)投資的政策,不管錢是不是自己的,只要浪費(fèi),就是浪費(fèi)社會(huì)資源。我認(rèn)為,中國(guó)目前來(lái)講,商業(yè)地產(chǎn)還不是進(jìn)入的最佳時(shí)機(jī)。他跟我說(shuō):能不能加大每年的開(kāi)發(fā)量?按照我們現(xiàn)在的約定,每年開(kāi)發(fā)5——8個(gè)。全世界購(gòu)物中心發(fā)展比較好的國(guó)家,無(wú)一例外地,都是使用房地產(chǎn)信托基金。平均下來(lái),全世界的房地產(chǎn)公司,只有2—3%的企業(yè)在做商業(yè)地產(chǎn),在中國(guó)的比例就更少,少于1%。2004年,遭遇宏觀調(diào)控,短融長(zhǎng)投的弊端就顯現(xiàn)出來(lái)了,尤其是國(guó)家把購(gòu)物中心列入限制發(fā)展的七大行業(yè)之一,我們的資金鏈就變得緊張?,F(xiàn)在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)人才非常緊張。這說(shuō)明懂行的人才對(duì)商業(yè)地產(chǎn)多么重要。什么問(wèn)題呢?商鋪在銷售之后,再進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃、整合,有兩個(gè)方面保證不了,一是經(jīng)營(yíng)的整體性,二是經(jīng)營(yíng)的有效性。萬(wàn)達(dá)在全國(guó)賣了10個(gè)項(xiàng)目的商鋪,超過(guò)一半以上都有問(wèn)題。在購(gòu)物中心旁邊規(guī)劃開(kāi)發(fā)一些住宅
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