【正文】 市場銷售中心：設(shè)業(yè)務(wù)經(jīng)理一名，投資顧問4人。（杏林花園就是在面對市場競爭激烈利的情況下，銷售陷入困境時入住的，本公司運用此策略的專業(yè)技巧，打造出許多經(jīng)典事例，使得杏林花園平穩(wěn)的按照我公司掌控的銷售策略運行。告知百花大廈發(fā)售的信息；告知百花大廈購買的具體方案；推出銷售策略（如買賣樓花等）。新安晚報、合肥晚報、安徽電臺每周2次招聘條件、招聘人數(shù)；登出售樓展示中心方案已定消息；配大廈立面效果圖。渠道策略金蝶公司是安徽省成立最早的房地產(chǎn)銷售公司，除了有嬌人的業(yè)績和豐富的操盤經(jīng)驗外，同時還有多種不同類型的銷售渠道。在項目的前期著重突出澳鑫房產(chǎn)的綜合實力，突出古井集團、古井假日酒店的成功典范，結(jié)合位于古井假日酒店對面十五中樓下的百花大廈銷售展示中心，實施品牌策略，奠定百花大廈商務(wù)公寓的市場形象；利用位于市內(nèi)主干道壽春路與阜陽路交界區(qū)域百花井地名優(yōu)勢，發(fā)揮其歷史悠久深入人心的市場影響力，打造出合肥市的商務(wù)公寓品牌是百花商務(wù)公寓大廈。而近幾年商務(wù)樓市也會隨著經(jīng)濟的高速增長而不斷發(fā)展，需求也將會不斷的增加，雖然市區(qū)的商務(wù)樓銷售市場未能形成氣候，商務(wù)樓租賃市場也較為低迷，但高品味、高尖端、具有品牌效益的商務(wù)樓甚少，且市場有一定的空間；通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，近兩年合肥市的房地產(chǎn)市場發(fā)展較快，2002年商品房銷售同比增長87%，銷售達120萬㎡之多，而商務(wù)辦公只占10%，比例較小，并且多為小區(qū)、老區(qū)內(nèi)沿街新建、改建的綜合樓，配置檔次較低，現(xiàn)階段合肥市商務(wù)辦公類物業(yè)，市內(nèi)空置率、空租率仍然較高，空置率達16%，空租率在市價25元/平方米的市況下達到20%（不含各類專業(yè)市場的辦公用房），市場競爭較為激烈，而作為商務(wù)配置較好的新華大廈，且入住率達90%，售價3850元/㎡，租價為35元/㎡，而配置較為一般的潤安大廈置業(yè)、租賃入住率也達60%左右，售價為3800元/㎡，租價為40元/㎡。建議在第八層做標(biāo)準(zhǔn)層樣板間，同時提供菜單式精裝修服務(wù)；提供各項費用收取標(biāo)準(zhǔn)和額度（含物業(yè)管理費）。提升項目附加值的建議。施工建議高層建筑施工周期較長固然有其客觀因素，但組織嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)管理、嚴(yán)格的資金使用計劃應(yīng)是保證施工進度的關(guān)鍵。既能滿足適應(yīng)改革開放經(jīng)濟快速發(fā)展中的市場需求，又能滿足一般置業(yè)人士的居住要求，同時，又能樹立百花大廈城市中心唯一至尊府邸、鉆石級商務(wù)公寓大廈的地位，市場中較難有同類產(chǎn)品與之競爭。市場威脅分析★政府對該類式性質(zhì)項目投資容量和開發(fā)進度的控制程度將直接對本項目的銷售乃至利潤產(chǎn)生影響；★政務(wù)區(qū)搬遷將對本項目產(chǎn)生一定的影響；★不規(guī)范的商務(wù)租賃市場將影響部分投資出租收益客戶的判斷。安徽省金融貿(mào)易區(qū)，區(qū)域市場前景極好。周邊的交通發(fā)達，生活公建設(shè)施一應(yīng)俱全。合肥市物業(yè)市場調(diào)查表（銷售）項目名稱/開發(fā)商橘郡萬綠園二期城建開發(fā)公司/新地物業(yè)項目位置 銅陵北路與臨泉路交口代理商/銷售商華夏偉業(yè)*上海金貝工程進度結(jié)構(gòu)封頂面市時間主打廣告詞感受別墅現(xiàn)代美企劃方向現(xiàn)代藝墅，生活全面升級。企劃方向華源生活廣場建筑結(jié)構(gòu)全框架結(jié)構(gòu)物業(yè)管理項目與收費標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)項目：24小時保安巡邏、封閉式管理、家政服務(wù)。建筑結(jié)構(gòu)全框架結(jié)構(gòu)物業(yè)管理項目與收費標(biāo)準(zhǔn)/建筑類型23棟六層住宅收費標(biāo)準(zhǔn)：/主要賣點水景花園 自然林帶；配套齊全 生活便利；中高檔建筑定位，有一定特色。智能化系統(tǒng)設(shè)施樓宇對講系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、紅外防越報警系統(tǒng)、寬帶入戶、車輛管理系統(tǒng)、緊急廣播背景音樂系統(tǒng)。市場環(huán)境是鬧市取，商業(yè)氣氛濃厚，適合商家投資買賣生意，辦公有顯吵雜，且交通較受限制，特別不適宜大公司、大集團的辦公。物業(yè)詳況%的收益，每年1000元的酒店免費簽單消費。物業(yè)詳況一層大廳，二層以上均為辦公場所，有地下停車場，僅兩部辦公用客梯。建筑層數(shù)8層相關(guān)配置（含停車位）電梯、室外停車場、水電電話。長安大廈租賃價格（元/月*㎡）40元/㎡政通大廈租賃價格（元/月*㎡）30元/月㎡（不含水電費）商家特征中介服務(wù)、廣告建設(shè)材料公司外地公司駐肥辦事處。物業(yè)名稱業(yè)主名稱市招商公司具體位置榮事達大道與淮河路交口物業(yè)規(guī)模8000㎡市場環(huán)境比鄰市政府，商業(yè)地勢卓越。2)、多層住宅樓通過對合肥市多層住宅抽樣調(diào)查發(fā)現(xiàn)，東、南、西、北各物業(yè)小區(qū)的多層住宅發(fā)展?fàn)顩r不盡相同，以南區(qū)和西區(qū)發(fā)展較為成熟，檔次略高，而北區(qū)和東區(qū)發(fā)展速度較快，但檔次較低，均衡比較后發(fā)現(xiàn)其市場有一定的飽和跡象，雖然價格緩慢上漲，銷售和開發(fā)建設(shè)也同比增長，但空置率居高不下，并已超出國際上公認(rèn)的警戒線的7個百分點。（詳見附表2）新華商務(wù)樓運作了五年，剩余部分預(yù)計將在今年售完。四、合肥市物業(yè)市場分析高層樓市分析1)、高層商務(wù)寫字樓一段時間以來，商務(wù)寫字樓項目的開發(fā)，在一些地區(qū)特別是沿海地區(qū)發(fā)展較快，曾出現(xiàn)過買賣樓花之經(jīng)典之作，在89年至93年期間，成功的案例舉不勝數(shù)，主要是順應(yīng)了我們國家初期的改革開放政策潮流。二、調(diào)研的指導(dǎo)思想通過點、線、面的立體調(diào)查和分析，在相對時間較短、風(fēng)險較小的原則前提下，制定出適合本項目運作的營銷策劃方案，力爭保障該項目銷售工作的順利進行。而相反，對一些功能不明確的多層綜合樓兼做商務(wù)寫字樓的或一些配置較低的商務(wù)樓，無論從置業(yè)的角度還是租賃的角度均不是很理想，它們雖然有一定的價格優(yōu)勢，但升值保值的機會較小，投資的風(fēng)險較大。（詳見附表2）多層樓市分析1)、多層寫字樓每年合肥市有約5萬㎡的多層商務(wù)寫字樓投放市場，近幾年較為成功、較有名氣的是政通大廈，政通大廈寫字樓均價4000元/㎡，租金30元/㎡。 合肥市物業(yè)市場調(diào)查表（租賃）物業(yè)名稱業(yè)主名稱 安徽潤安（國際）股份公司具體位置蒙城路與阜南路交口物業(yè)規(guī)模6萬㎡市場環(huán)境市區(qū)內(nèi)商業(yè)氣氛濃,處交通要道出行方便建筑層數(shù)32層潤 安 大 廈租賃價格（元/月*㎡）50元/月物業(yè)名稱業(yè)主名稱新華社安徽分社具體位置六安路與淮河路交口物業(yè)規(guī)模3萬市場環(huán)境商業(yè)重地，出行方便。備 注精裝潢，公攤面積大，屬純高檔商業(yè)辦公樓。㎡（水電自理）商家特征各種咨詢公司，開發(fā)公司、美容公司外商駐肥辦事處。備 注/物業(yè)名稱業(yè)主名稱澳鑫房產(chǎn)具體位置壽春路百花井附近物業(yè)規(guī)模/市場環(huán)境環(huán)境優(yōu)越、出行方便建筑層數(shù)7層相關(guān)配置（含停車位）電梯；中央空調(diào)；底下停車庫。鴻達大廈租賃價格（元/月*㎡）25元/㎡備 注還剩58㎡和158㎡兩間辦公室，下月中旬會陸陸續(xù)續(xù)空出辦公場所。備 注據(jù)介紹銷售過半。物業(yè)現(xiàn)況良好前景預(yù)測為合肥市的商業(yè)一條街，住宅樓及寫字樓的前景不好。 建筑結(jié)構(gòu)異型框架結(jié)構(gòu) 物業(yè)管理項目與收費標(biāo)準(zhǔn)公共綠化養(yǎng)護、生活垃圾清運、房屋維護、便民服務(wù)、24小時保安聯(lián)防。建筑面積總 建 面： 100000㎡規(guī)劃設(shè)計戶 數(shù)： 808戶戶型面積； 94170㎡綠化率： 40%戶型結(jié)構(gòu)：二室兩廳、三室二廳、四室兩廳。交通情況說明10條公交線路通達全市 緊鄰二環(huán)路 出行很方便建筑面積總 建 面：12萬㎡規(guī)劃設(shè)計戶 數(shù)：1250戶型面積； 、 12108。銷售價格均 價：1988元/㎡起步價：1700元/㎡最高價：2988元/㎡周邊市政配套勝利廣場、安徽大市場、六安路小學(xué)分校、體育中心、火車站、銀行、菜市。本項目總用地面積為6168平方米，總建筑面積60784㎡?！锏貕K絕版，增值空間較大。2)、產(chǎn)品定位定位分析：通過市場調(diào)研分析，省域及省會合肥市有較多的高層住宅待售和多層商務(wù)待售、待租，雖然高層樓市的銷售市場機會已經(jīng)來臨，但本產(chǎn)品的建設(shè)周期和建筑成本不容其與市場其它產(chǎn)品一同競爭，因此，本產(chǎn)品應(yīng)像物主古井集團、澳鑫房產(chǎn)和假日物業(yè)管理一樣屬品牌產(chǎn)品，應(yīng)達到脫俗風(fēng)雅、高檔精致。壽春路片已有很大密度的寫字樓在出租，很多的企業(yè)在此辦公，其租金最高達到60元/㎡，將會吸引以投資保值為目的的客戶和中小企業(yè)。通過本項目的智能化配置，設(shè)立物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)平臺，開展互聯(lián)網(wǎng)接入、網(wǎng)絡(luò)教學(xué)、多媒體娛樂系統(tǒng)、網(wǎng)上購物、證券及時交易、電子地圖、IP電話、公共服務(wù)信息等各項服務(wù)；通過該平臺，實現(xiàn)計算機網(wǎng)絡(luò)自動化物業(yè)管理；運用先進的計算機技術(shù)，對包括公共設(shè)施在內(nèi)的各項機械設(shè)備（配電設(shè)備、發(fā)電機組、供水設(shè)備、通風(fēng)設(shè)備及電梯等）實現(xiàn)集中監(jiān)控；設(shè)置紅外線監(jiān)控報警、室內(nèi)安全緊急報警系統(tǒng)。大廳、電梯廳裝修的建議大堂和電梯廳也是本項目內(nèi)飾方面對外推廣的重要組成部分，除了豪華氣派之外，還要有品味。二、 項目投資估算項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)及建筑內(nèi)容明細表 單位：㎡序號項 目 內(nèi) 容數(shù) 量備 注1總占地面積6168㎡百花大廈長67米，寬42米2容積率/建筑容度樓層31層，3總建筑面積㎡4銷售面積60648合同確定的銷售面積投資總額工程總投資：17001萬元，單位成本為2797元/㎡投資明細表序號項目總投資額（萬元）單位成本元/㎡占總投資額的比例（%）1土地費1849304112建設(shè)工程報建費601993建筑安裝工程費（含智能化配置）109411800644前期工程費3345525管理費（含發(fā)證費）151325096銷售費用65010747不可預(yù)見費91158財務(wù)費用101316769合計170012797100財務(wù)費用說明：考慮到地價按7年計息，建安及其它各項支出按2年計息。綜上所述，本