住房制度改革新階段中的金融問題研究-免費閱讀
【正文】 因此，有必要在借鑒國外已有經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，根據(jù)我國國情，即我國地區(qū)發(fā)展極不平衡，不同城鎮(zhèn)居民收入水平也千差萬別，即使在同一城鎮(zhèn)不同家庭的資信狀況也參差不齊等特點，應因地制宜地合理確定我國居民住房抵押貸款的貸款利率、貸款年限、貸款限額和付款方式的最佳組合，設(shè)計出多種可供居民選擇的住房抵押貸款品種，從而有力地刺激居民的住房消費信貸需求。其次，為提高我國居民居住水平，應盡快完善住房金融體系，加強住房抵押貸款制度的建設(shè)。對于這個問題可以充分運用等額遞增或遞減還貸方法的特點，對每筆貸款的期限做合理安排，使當年或當月的貸款總量形成較為合理的期限結(jié)構(gòu)。其變動關(guān)系如圖2所示。A/P體現(xiàn)了居民住房貸款的償還負擔情況，與居民的家庭收入狀況息息相關(guān)。此外，對長期住房市場價格穩(wěn)定狀態(tài)的預期，以及在抵押物以外是否有其他擔保措施，也是確定基準比率的重要參考因素。筆者認為，在推行住房抵押貸款制度的初期，由于我國工資制度改革的滯后，降低貸款利率是必要的?？紤]到我國目前的恩格爾系數(shù)還保持在50%左右，這樣高的還款比例，我國城鎮(zhèn)居民根本無法承受。在美國、香港等市場經(jīng)濟發(fā)達的國家和地區(qū)，個人住房抵押貸款已有一百多年的發(fā)展歷程，這項業(yè)務一般占銀行貸款總數(shù)額的20—40%.可是，我國目前個人住房抵押貸款僅占商業(yè)銀行貸款總量的510%.而且對住房抵押貸款的管理技術(shù)、操作經(jīng)驗尚不成熟，中央銀行對住房抵押貸款業(yè)務的監(jiān)管還處于探索階段。我們以往的改革思路基本上沒有考慮建立國家住房基金，而只考慮建立三級住房基金（城市住房基金、企事業(yè)單位住房基金和個人住房基金）。這些資金不可能核定、轉(zhuǎn)化為專項住房基金。這主要緣于以下幾點：首先，住房資金的核定與轉(zhuǎn)換難度較大。其它剩余資金可由政府統(tǒng)一使用于經(jīng)濟適用房的建設(shè)，但這只能是其輔助目標。一是，目前的政策、法規(guī)規(guī)定，職工只能在購建、大修住房時支取住房公積金。但是，公積金的屬性如何界定還需理論界進一步研究，因為我國對公積金突出其強制性一面，對靈活性一面欠思考 .事實上，既然國務院在《決定》中已把公積金規(guī)定為職工工資的一部分，對于職工選擇什么形式的住房基金，對存入基金中的資金如何使用應有較大的靈活性，以體現(xiàn)對職工意愿的尊重。從覆蓋范圍看，目前沿海地區(qū)超過80%，內(nèi)陸地區(qū)大約為60%，實施范圍很廣。二、對我國住房基金和住房抵押貸款問題的研究（一）對我國住房基金問題的進一步研究截止到1997年底， 個人住房公積金歸集額更是大幅上漲，1997年總余額已超過800億元。因此對如何發(fā)展住房二級市場的金融支持問題更是提不到議事日程?！肮克阶狻钡痊F(xiàn)象屢禁不止，而灰色市場卻發(fā)展迅猛。住房消費信貸具有墊支資金量大，回收期限長等特點，盡管有房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)作抵押，但由于其流動性差，盈利性低，資金分散且回收慢，貸款管理難度大等特點，商業(yè)銀行對發(fā)展該業(yè)務的信心并不是很大。其次，從住房消費信貸的融資手段、融資工具來看，融資手段單一，融資工具貧乏，也難以滿足住房消費信貸的需求。 但事與愿違，時至今日，我國住宅消費因房價過高，居民收入低，承受能力有限等原因，仍未在全國形成住房的消費熱潮。然而，目前我國各類政策性住房資金的余額才不過1600多億元，（其中800億元為住房公積金存款，而且其主要用途為個人住房抵押貸款），根本無法滿足住房開發(fā)與建設(shè)資金的需求。與此同時，隨著我國金融體制改革的不斷深化，金融在住房開發(fā)與建設(shè)中的作用也不斷增強，1995年我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，%，%，%. 但是但是 但是，與國外金融業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中的貢獻60—80%相比，我國城鎮(zhèn)住房開發(fā)與建設(shè)中的金融參與度還是比較低的。因此，認真分析我國住宅業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，研究目前我國住宅生產(chǎn)、消費、流通等環(huán)節(jié)的資金融通問題，探討建立與我國住宅業(yè)發(fā)展相適應的穩(wěn)定的長期融資方式，已成為當前住房制度改革中的迫切需要。在改革中應當堅持的基本原則是：堅持在國家統(tǒng)一政策目標下，地方分別決策，因地制宜，量力而行，堅持國家、單位和個人合理負擔，堅持“新房新制度，老房老辦法”，平穩(wěn)過渡，綜合配套。中央和地方財政撥款占住房投資的比重，從過去的90%下降為20%左右；各企事業(yè)單位則成為住房開發(fā)投資的主力，占總投資的60—70%；城鎮(zhèn)居民個人住房投資亦大幅度上漲，占總投資的比例由改革前的0%增加到20%左右。商業(yè)銀行信貸資金供給不足，總量上難以滿足住房開發(fā)建設(shè)的資金需求目前，我國住房開發(fā)建設(shè)信貸資金的主要來源是：城市政府、企事業(yè)和職工個人的三級住房基金；個人住房儲蓄；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營資金；金融機構(gòu)的自有資金及國外資金等。我國90年代初出現(xiàn)的房地產(chǎn)過熱，以及其后較長時期不景氣，就屬于這種現(xiàn)象。當前，住房抵押貸款限制條件十分嚴格，必須先存后貸、押上加保，一次整借、按月均還，而且每一家庭只能享受一次。盡管我國金融法律框架業(yè)已形成，但與房地產(chǎn)業(yè)相適應，在法律上明確房地產(chǎn)金融市場規(guī)則， 嚴格界定各種房地產(chǎn)金融機構(gòu)和組織的合法性，規(guī)范其資金籌集、融通、借貸等各環(huán)節(jié)的經(jīng)營行為，保證住房信貸資金正常運轉(zhuǎn)的金融、稅收、保險等法規(guī)和法律還有待制定。（三） 住房流通中的融資問題完善的住房市場體系，不僅要有發(fā)達的一級市場，更要有發(fā)達的二級市場。究其由，主要是在我國現(xiàn)行法規(guī)的規(guī)定中還存在許多限制為住房交易的二級市場融資的窠臼。盡管近些年來，存量公房
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