【正文】 工業(yè)大廈最明顯的區(qū)別還在于服務(wù)對象的不同。（4） 功能齊全、設(shè)施配套，具有服務(wù)前臺、車庫，能接待會議，還設(shè)有餐廳、商場、商務(wù)中心、銀行和郵局，能滿足客戶的工作需要。①. 甲級：具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，建筑物自然狀況優(yōu)良，大廈機(jī)電設(shè)備、公共設(shè)施檔次較高，達(dá)到或超過規(guī)范要求，有完善的物業(yè)管理服務(wù)，有24小時的維護(hù)服務(wù)和保安服務(wù)；②. 乙級：具有良好的地理位置，建筑物的自然狀況良好，建筑質(zhì)量達(dá)到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求，但建筑功能設(shè)施不是最先進(jìn)的，有自然磨損存在；③. 丙級：物業(yè)已使用的年限（樓齡）較長，建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例和規(guī)范的要求，建筑物存在著明顯的功能陳舊，但仍能滿足抵收入租客的需求水平。它具體是指以出租辦公室為主的收益性物業(yè)，是各類公司、機(jī)構(gòu)集中辦公、開會，進(jìn)行商務(wù)洽談等業(yè)務(wù)活動的場所。④. 灌木：168。（6） 室內(nèi)植物保養(yǎng)①. 室內(nèi)植物保養(yǎng)注意搞好衛(wèi)生工作，保持葉片干凈。②. 日常保養(yǎng)中，每天對每棵樹進(jìn)行觀察，發(fā)現(xiàn)葉片有缺水現(xiàn)象時要及時處理。（3） 灌木保養(yǎng)管理要點(diǎn)灌木指無明顯主干，~2m左右的植物，如灑金榕、九里香、米蘭、紅絨球、大紅花等。 綠化保養(yǎng)操作要點(diǎn)（1） 禮儀的培訓(xùn)應(yīng)與樓盤形象相符，基本標(biāo)準(zhǔn)為：序號項(xiàng) 目標(biāo) 準(zhǔn)1儀容儀表1． 上班必須穿工作服，佩帶工作牌，不穿拖鞋，不抽煙；2． 上下班時，手不放在衣口袋內(nèi)，不搭肩挽背；3． 精神飽滿，儀表整潔，男工頭發(fā)不能過耳，女工不能披頭散發(fā)。公共綠地養(yǎng)護(hù)①. 草坪分級標(biāo)準(zhǔn)一級草坪標(biāo)準(zhǔn)要求為：草地覆蓋率98%，平整無裸露及無坑洼，每年綠期達(dá)360天，留茬60mm以下，草地?zé)o雜物、垃圾樹葉，供觀賞用；②. 場地平整：每12年進(jìn)行鋪沙、疏草根除泥保證草坪平整、坡度順緩。 花材有時令感，所有花材在節(jié)慶日當(dāng)天達(dá)到最佳觀賞效果；168。 對于花壇、花境，應(yīng)栽種色彩鮮艷、花果俱佳的植物；168。綠化環(huán)境布置①. 對于前期工作需注意：168。 種子、果實(shí)害蟲、螟蛾、卷蛾、花蠅、小蜂類。①. 出現(xiàn)綠籬斷層，需及時補(bǔ)植，盡量用盆苗盡快封行；②. 死苗要及時補(bǔ)植，一般應(yīng)補(bǔ)回原來的種類，并力求規(guī)格與原來相近。樂果是一種高效低毒的有機(jī)磷內(nèi)吸殺蟲劑，也有觸殺作用。常有農(nóng)藥的特性：百菌清是殺菌劑，具有保護(hù)和治療作用，藥效穩(wěn)定，殘留期長。施肥：植物在生長發(fā)育過程中除了需要水分、空氣、光照外，還需要從外界不斷吸收各種營養(yǎng)元素，這就要對植物施各種廢料以保證植物的生長、增加觀賞價值。 在生長期應(yīng)視實(shí)際情況而適當(dāng)增加修剪次數(shù)；168。 ，上面平整、邊角整齊、線條流暢，新梢10cm以上即修剪，修剪自然形態(tài)的要求線條圓滑優(yōu)美；168。綠化的主要作用在于：減碳增氧、凈化空氣、調(diào)節(jié)氣候、隔音消聲、促進(jìn)健康和提高效率。⑦. 吸塵機(jī)用途：地毯、地面吸塵，適用于地面灰塵無法清掃時。②. 單擦機(jī)性能：每分鐘170轉(zhuǎn)，用于地面清潔時刷洗地面污漬。特征：有效物20%，透明液體，帶清香。注意：①. 由于大理石種類有不同，使用前要先做小區(qū)試驗(yàn)。 保質(zhì)期：常溫一年。特征：有效物20%，透明液體，冷熱不分層。用途：專供停車場使用。紅水性能：由多種活性物質(zhì)配成，呈弱酸性，抗靜電，不損地磚表面。特征：各種活性物含量25%，綠色粘稠透明液體，帶水果香氣。②. 不宜在金屬條、玻璃鍍膜墻面使用。目視7水池?zé)o明顯沉淀、紅蟲等，池邊底無明顯結(jié)垢，水質(zhì)符合衛(wèi)生部《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》。目視、聞，池臺用紙巾擦拭11標(biāo)識牌、路燈無積塵、無污漬、無亂張貼 。目視3停車場地面無明顯塵土、雜物，每100㎡紙屑、果皮、煙頭總數(shù)不超過1個，無油污、積水，墻身無污跡、無積塵，無蜘蛛網(wǎng)。③. 滅蟲滅鼠168。 大廈原則上每半年不少于一次；168。注意事項(xiàng)：168。 用凈布抹勻。 在清潔干凈的石面上涂抹防水、抗油、防塵及其它污垢的PS石材保養(yǎng)劑。 用高速拋光機(jī)拋光。 防止水漬、油漬及其它污漬滲透。 用塵推處理干凈表面灰塵及其它雜物；168。 風(fēng)干地面后，循環(huán)用塵推推塵。 必須把設(shè)備和工具清理干凈，檢查設(shè)備和工具是否良好，保證職工有良好的工具使用；168。④. 副班長的職責(zé)168。 把本部門主管下達(dá)每月、每周、每天的任務(wù)及時安排下去，并注意隨時檢查每個職工的工作情況，發(fā)現(xiàn)問題及時解決；168。（2） 崗位責(zé)任①. 主管的職責(zé)168。 必須佩帶工作證。 平時要多加留意工作程序，如有不明白的事，要向上級請教，以提高自己清潔水平；168。 不做損壞公司形象及聲譽(yù)事情，或與他人做不道德事宜；168。 清潔衛(wèi)生人員管理（1） 員工素質(zhì)要求①. 日常行為168。 清潔衛(wèi)生管理的過程與方法清潔衛(wèi)生檢查要以直接有效為原則，主要有以下幾種：（1） 目視：清潔衛(wèi)生檢查最常用、也最直接的方法之一。最基本應(yīng)做到“五無”，即無裸露垃圾、無清潔死角、無明顯塵垢、無嚴(yán)重“四害”、無“臟亂差”頑疾；②. 各管理處應(yīng)以上述質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)，制定具體的清潔衛(wèi)生監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)。環(huán)境清潔衛(wèi)生是通過掃、刷、鏟、洗、水沖等原始方法將環(huán)境表面的垃圾、廢物、塵埃、污漬等清理掉，使之干凈。②. 場內(nèi)行駛標(biāo)志要清楚。②. 根具區(qū)內(nèi)道路情況，制定道路交通管理規(guī)定。（5） 作好住用戶特別是兒童的宣傳教育工作，使人人都來關(guān)心綠化。物業(yè)管理所涉及的綠化管理是指物業(yè)管理區(qū)域的水平綠化和垂直綠化，即室內(nèi)綠化和室外綠化。這些要求一要具體、二要明確，以便檢查。嚴(yán)防供水系統(tǒng)與排水系統(tǒng)混流。最基本工作內(nèi)容是：（1） 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)與給排水等管理部門明確管理范圍、管理職責(zé)。（8） 限電、停電應(yīng)提前出通知告示，以便住戶合理工作、生產(chǎn)、生活，避免造成經(jīng)濟(jì)損失和人員傷亡。供電管理的基本內(nèi)容是：（1） 與供電單位界定管理范圍，掌握設(shè)備情況。（7） 電梯鑰匙要有專人管理，停梯必須出通知告示。168。（2） 保證空調(diào)設(shè)備系統(tǒng)的正常運(yùn)行及養(yǎng)護(hù)。（4） 建立正常的巡視制度并明確重點(diǎn)保衛(wèi)目標(biāo)。消防設(shè)施、器材的管理主要負(fù)責(zé)消防設(shè)施、器材的日常管理、保養(yǎng)和維修。專職消防管理人員，其主要任務(wù)進(jìn)行消防值班、消防培訓(xùn)、消防器材的管理與保養(yǎng)和協(xié)助公安隊(duì)的滅火工作。消防工作有了失誤，物業(yè)財(cái)產(chǎn)將受到極大的破壞與損失，甚至?xí)繗c一旦而禍及左鄰右舍，給社會帶來極大的不安定因素。也有按照實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的總目標(biāo)和工作內(nèi)容分為相互區(qū)別的內(nèi)容： 房屋管理房屋管理是物業(yè)管理的基礎(chǔ)，離開房屋建筑及業(yè)主或住戶，物業(yè)管理就失去了為服務(wù)的對象。業(yè)主或租戶入住以后，應(yīng)及時建立他們的檔案資料，如業(yè)主姓名、家庭人員情況、工作單位、聯(lián)系電話、身份證號碼等、物業(yè)的使用情況等。a、清潔衛(wèi)生b、協(xié)助用戶搬遷c、指揮交通。⑧. 物業(yè)驗(yàn)收與接管的中心環(huán)節(jié)是質(zhì)量驗(yàn)收。 物業(yè)管理的啟動階段物業(yè)管理的全面正式啟動以物業(yè)的接管驗(yàn)收為標(biāo)志，從物業(yè)的接管驗(yàn)收、用戶入住、產(chǎn)權(quán)備案和檔案資料的建立、首次業(yè)主大會的召開和業(yè)主委員會的成立4個基本環(huán)節(jié)。崗位設(shè)置和職能安排既要分工明確，又要注意各部門之間的銜接配合，并最大限度的減少員。物業(yè)管理的檔次必須與物業(yè)本身的檔次相匹配。3）．市場化、雙向選擇是物業(yè)發(fā)展的必然結(jié)果。建設(shè)部又連續(xù)發(fā)布了〈〈城市住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收辦法〉〉等一系列法規(guī)文件。香港的物業(yè)管理香港的物業(yè)管理源自英國，二十世紀(jì)六十年代，為管理屋村，政府和團(tuán)體開始從英國引進(jìn)物業(yè)管理人才、管理理論和方法。（3） 有利于提高城市管理的社會化、專業(yè)化的程度。很顯然，單個業(yè)主的利益要服從公眾利益。（2） 專業(yè)化是指由專門的物業(yè)管理企業(yè)通過委托合同的簽定，按照 產(chǎn)權(quán)人和使用人的意志與要求去實(shí)施專業(yè)化管理。 物業(yè)管理的目的物業(yè)管理的目的是為了發(fā)揮物業(yè)的最大使用功能，使其保值增值、并為物業(yè)所有人和使用人創(chuàng)造整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環(huán)境，最終實(shí)現(xiàn)社會、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境三個效益的統(tǒng)一和同步增長。 物業(yè)管理與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理的區(qū)別l 管理體制不同l 管理內(nèi)容不同l 所關(guān)房屋的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)不同l 管理機(jī)制不同 物業(yè)管理的基本特點(diǎn)（1） 業(yè)主自治自律首先，業(yè)主對自己的財(cái)產(chǎn)負(fù)責(zé)，具有和行使管理權(quán)，這是業(yè)主的自治。（3） 物業(yè)管理企業(yè)的統(tǒng)一專業(yè)化管理物業(yè)管理涉及到方方面面，有各種各樣的矛盾和關(guān)系需要協(xié)調(diào)和處理 ，各項(xiàng)管理工作專業(yè)性、技術(shù)性又強(qiáng)，要提高物業(yè)管理的整體水平，降低物業(yè)管理成本費(fèi)用就必須對物業(yè)實(shí)行統(tǒng)一專業(yè)化的管理，由物業(yè)管理企業(yè)來全面負(fù)責(zé)和承擔(dān)管理責(zé)任。（3） 委托性特約服務(wù)特約服務(wù)是為了滿足物業(yè)產(chǎn)權(quán)人，使用人的個別需求而提供的服務(wù)，通常是指在物業(yè)管理委托合同中未要求，物業(yè)管理企業(yè)在專項(xiàng)服務(wù)中也未設(shè)立，而物業(yè)產(chǎn)權(quán)人，使用人有提出該方面的需求，此時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在可能的情況下，盡量滿足其需求，提高特約服務(wù)。接著又頒布了《全國文明住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》。2003年9月1日全國《物業(yè)管理?xiàng)l例》的施行。 物業(yè)管理的策劃階段這一階段包括物業(yè)管理的前期介入；制定物業(yè)管理方案；選聘或組建物業(yè)管理企業(yè)。（4） 選聘或組建物業(yè)管理企業(yè) 物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備階段物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備工作包括物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部機(jī)構(gòu)的設(shè)置與擬定人員編制；物業(yè)管理人員的選聘與培訓(xùn)；規(guī)章制度的制定；物業(yè)的租售4個基本環(huán)節(jié)。如各項(xiàng)守則，管理規(guī)定，各級員工崗位職責(zé)及工作規(guī)程，建立正常高效的企業(yè)運(yùn)作的內(nèi)、外部管理制度，并在實(shí)踐中逐步補(bǔ)充、修改和完善。⑤. 在保修期間，開發(fā)單位應(yīng)與管理單位簽訂保修實(shí)施合同，明確保修項(xiàng)目內(nèi)容、進(jìn)度、原則、責(zé)任、方式等?！队脩羰謨浴啡嬖敱M的反映出用戶應(yīng)遵守的管理規(guī)定，同時也告知用戶物業(yè)管理企業(yè)所能提供的服務(wù)項(xiàng)目。根據(jù)國家規(guī)定，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)按照城市房地產(chǎn)行政主管部門核發(fā)的所有權(quán)證規(guī)定范圍行使權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。④. 巡回檢查與定期檢查相結(jié)合，認(rèn)真整改積極主動的提高管理服務(wù)水平和完善設(shè)備等硬件。（5） 房屋鎖匙的登記、發(fā)放、收回、更換。包括各種放火知識、滅火知識和緊急情況下的疏散與救護(hù)知識。防火規(guī)定主要有：消防設(shè)施、設(shè)備的使用、維護(hù)、管理規(guī)定；公共通道、樓梯、出口等部位的管理規(guī)定；房屋修繕和裝修中明火使用規(guī)定；電氣設(shè)備安全使用規(guī)定；易燃、易爆物品的安全存放規(guī)定等。其主要內(nèi)容有：（1） 建立健全物業(yè)安全保衛(wèi)組織機(jī)構(gòu)。（8） 加強(qiáng)區(qū)域內(nèi)車輛的安全管理。 供電設(shè)備的承受能力。（4） 高度重視電梯的安全年檢工作。（12） 要加強(qiáng)對住戶的安全教育，制定“乘梯須知”并懸掛或張貼在轎廂內(nèi)。（6） 建立24小時運(yùn)行或維修值班制度，建立和保持用戶事故投訴、宣傳，及時排除故障。（13） 要非常重視節(jié)約用電的管理教育工作。杜絕日常生活中長流水現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)閥門滴水、水龍頭關(guān)不住的情況應(yīng)及時修理。同時對社區(qū)精神文明建設(shè)也有很重要的作用。（6） 常見的幾種不衛(wèi)生情況：隨地亂丟垃圾和樓上拋物、亂搭建和占用公共地方、垃圾堆放的死角及未清理的明溝暗渠、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)產(chǎn)生的垃圾及煙塵、亂涂亂劃亂張貼。（3） 行道樹宜選用遮陽力強(qiáng)的落葉喬木。③. 道路設(shè)施管理的主要任務(wù)是制定物業(yè)道路設(shè)施的管理辦法，負(fù)責(zé)道路的養(yǎng)護(hù)維修和設(shè)施的日常管理，對非法占用道路的行為進(jìn)行處罰。對車輛的保管，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)與車主簽定車輛保管合同，確定停車地點(diǎn)，收取停車費(fèi)，明確雙方責(zé)任。（2） 清潔機(jī)械的使用 30二、園林綠化管理 32 園林綠化工作安排與實(shí)施 32（1） 概 念 32（2） 主要過程及方法 32 綠化保養(yǎng)操作要點(diǎn) 38（1） 禮儀的培訓(xùn) 38（2） 草地保養(yǎng)管理要點(diǎn) 38（3） 灌木保養(yǎng)管理要點(diǎn) 38（4） 喬木保養(yǎng) 39（5） 時花保養(yǎng) 39（6） 室內(nèi)植物保養(yǎng) 39（7） 修剪技藝 39清潔衛(wèi)生管理 概 念（1） 清潔衛(wèi)生清潔衛(wèi)生是一個針對環(huán)境的概念，就是指的環(huán)境（包括生活環(huán)境、工作環(huán)境、商業(yè)環(huán)境和生產(chǎn)環(huán)境）的整潔、干凈、美觀，給人感觀（包括視覺、嗅覺、觸覺）上帶來愉悅感。（3） 清潔衛(wèi)生工作是一項(xiàng)勞動密集型工作，主要包括以下方面內(nèi)容： 清潔前期介入； 公共區(qū)域日常保潔； 石材保養(yǎng)； 二次供水水池清洗； 化糞池清疏； 外墻清洗； 滅蟲滅鼠。（4） 保持有效溝通①. 清潔衛(wèi)生主管人員應(yīng)對每月工作進(jìn)行總結(jié)，并對下月工作作出計(jì)劃。主要作用能區(qū)分浮塵與積塵、以及能檢查油漬與水漬是否已滲入石材或墻身等；（3） 白布擦拭：用于粗糙地面（水泥、地磚、文化石）及梯階、麻石、外墻身（非光面）、水泥花基等的灰塵、油漬情況檢查。 若需請假須得主管批準(zhǔn)，無故曠工者必須相應(yīng)處罰；168。 在未得到公司同意，不得將公司物品外借；168。 皮鞋必須擦亮；168。 在當(dāng)值時應(yīng)盡量面帶笑容，保持親切友好的形象；168。 每天早上向上匯報昨日工作情況與今日工作計(jì)劃。 帶領(lǐng)班內(nèi)的所有員工，把主管下達(dá)的任務(wù)盡快地保質(zhì)、保量地完成，有時間巡查各職工的工作情況和問題，杜絕出工不出力的現(xiàn)象發(fā)生，填寫好每天的工作記錄單；168。 入戶服務(wù)必須作到認(rèn)真、徹底、使業(yè)戶滿意，絕對不許頂撞業(yè)戶，有問題和情況回來解決。 特殊情況及相關(guān)問題處理（1） 專用材料的清潔保養(yǎng)①. 花崗巖、大理石保 潔：168。 禁止使用強(qiáng)酸性藥液；168。 用高速拋光機(jī)進(jìn)行拋光。保 養(yǎng)：168。 洗潔精、全能水、漂白水兌水后，用長柄地刷清潔表面污垢；168。⑤. 素鋼、不銹鋼、鏡鋼保 潔：用半干毛巾或巾布擦拭干凈表面灰塵及手印等。 用兌有洗潔精的清水擦拭干凈木材制品表面與縫隙中的灰塵及臟物。 清疏應(yīng)安排在人流量小的時間段，并做好污垢撒漏及氣味擴(kuò)散的防護(hù)；168。 每次作業(yè)前，應(yīng)對其安全措施進(jìn)行檢查（包括工具配備、工具性能及使用方法等），發(fā)現(xiàn)問題立即整改，整改后驗(yàn)收合格方可作業(yè)；168。不同區(qū)域的衛(wèi)生要求（見附表一） 清潔技術(shù)知識（1） 清潔用品的使用外墻水性能：弱酸配方，對馬賽克、條磚、石米等各種外墻上的污垢（如多年積累下