【正文】 但如果能依賴某些原則的話，能將成功的希望提高很多。　　做人最要緊的，是讓人由衷地喜歡你，敬佩你本人，而不是你的財(cái)力，也不是表面上的服從。要說到做到，不放空炮，做不到的寧可不說。只是這一切要依賴企業(yè)自身的消化吸收水平以及項(xiàng)目管理軟件的完善程度。 　　而在國有投資的大型公共項(xiàng)目中，成本管理成為難中之難，我國特有的體制問題使得多數(shù)項(xiàng)目在沒有做好充分的研究和設(shè)計(jì)之時就倉促上馬，所以不可能做好“范圍管理”，于是出現(xiàn)大量超預(yù)算的項(xiàng)目。所謂的成本控制實(shí)際上是費(fèi)用控制，對于“成本”來說，只能是做好管理，按預(yù)定的計(jì)劃走，不超預(yù)算，而過分的節(jié)省成本并非好事。要抓好投資控制，必須抓好項(xiàng)目的質(zhì)量和進(jìn)度等。在項(xiàng)目竣工結(jié)算審核的基礎(chǔ)上，將項(xiàng)目的有關(guān)造價資料及其分析結(jié)果匯總并建立成數(shù)據(jù)庫，為后續(xù)工程項(xiàng)目提供項(xiàng)目管理和工程造價控制作參考；也可作為公司考核項(xiàng)目部績效的依據(jù)。嚴(yán)格現(xiàn)場簽證管理，首先工程技術(shù)人員必須與工程經(jīng)濟(jì)人員相互配合，做到隨做隨簽。 　　 抓好合同管理，減少工程索賠 　　在工程施工階段成本控制的關(guān)鍵是對工程變更實(shí)行有效控制。工程招標(biāo)應(yīng)采取公開招標(biāo)或邀請招標(biāo)。 　　 加強(qiáng)對設(shè)計(jì)圖紙的會審與審查工作。影響建設(shè)工程項(xiàng)目投資的主要是設(shè)計(jì)階段，所以說項(xiàng)目投資控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)是設(shè)計(jì)階段。 　　【關(guān)鍵詞】：項(xiàng)目。對建設(shè)項(xiàng)目整體方向把握還不太準(zhǔn)，或希望項(xiàng)目有所創(chuàng)新的房地產(chǎn)公司，一般采用招投標(biāo)的方式，集眾家所長。 因此，在方案設(shè)計(jì)階段，強(qiáng)有力的執(zhí)行組織的結(jié)構(gòu)是必須的。這里將擴(kuò)初視為施工圖設(shè)計(jì)過程的一個階段。項(xiàng)目管理通過應(yīng)用下列過程得以完成：啟動，計(jì)劃編制、執(zhí)行、控制和收尾。 建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的管理有其特殊性。施工圖設(shè)計(jì)的質(zhì)量對工程的順利施工和成本控制關(guān)系很大。在這幾個環(huán)節(jié)中，中間過程質(zhì)量與進(jìn)度控制是關(guān)鍵。首先要了解資源，分析各種資源的長處和 在此階段，房地產(chǎn)公司投入大量的人力資源和物力資源。方案設(shè)計(jì)階段的項(xiàng)目風(fēng)險控制對整個設(shè)計(jì)階段和后期施工的順利進(jìn)行意義重大。這幾年住宅小區(qū)項(xiàng)目的開發(fā)紅紅火火，設(shè)計(jì)、生產(chǎn)和管理取得了長足的進(jìn)步。8． 現(xiàn)場專業(yè)工程師負(fù)責(zé)對現(xiàn)場簽證的執(zhí)行情況進(jìn)行跟蹤，并監(jiān)督監(jiān)理公司對簽證部位的實(shí)施情況進(jìn)行驗(yàn)收。2． 項(xiàng)目經(jīng)理部總經(jīng)理、工程管理部經(jīng)理及成本管理部經(jīng)理負(fù)責(zé)對設(shè)計(jì)變更的合理性進(jìn)行審核，設(shè)計(jì)變更涉及金額在5萬元以下的，由項(xiàng)目經(jīng)理完成審批并承擔(dān)責(zé)任；520萬元的，報(bào)設(shè)計(jì)部、成本部及相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行審批；20萬元以上的簽證，需上報(bào)評審委員會審批?？蛻羧胱『蟪３Ｌ岢龈娘h窗設(shè)計(jì)，增開窗扇的要求。比如價位在5000元的房子，用什么檔次的欄桿，如何在這個檔次里做得最安全、最漂亮、最實(shí)用？項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理就是整合，中海要把建筑、景觀、園林、室內(nèi)等設(shè)計(jì)單位整合起來，這是一般設(shè)計(jì)單位難以實(shí)現(xiàn)的。對設(shè)計(jì)院來講，它的成果就是圖紙。張海說：“在這之前也寫過流程，但是都不滿意，不是不成熟，就是難以執(zhí)行下去。 項(xiàng)目經(jīng)理博客我以為，在策劃階段和市場調(diào)查階段，擬采取指定單位的方式進(jìn)行策劃和調(diào)查，尤其邀請本地的公司更適合一些。另外，設(shè)計(jì)單位的配合情況也要重點(diǎn)考察，因?yàn)?，如果水平高，但是不聽甲方指?dǎo)和意見，無法進(jìn)行溝通和交流，那水平再高，也無法實(shí)現(xiàn)甲方的設(shè)計(jì)目標(biāo)和主要意圖。加上中途甲方中途意見的反復(fù)，和設(shè)計(jì)單位的不合作，造成設(shè)計(jì)方案久而不決的局面。二是經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。我以前作設(shè)計(jì)，就是這樣，你可以有很多想法，而且也可以在方案中體現(xiàn)，但如果不獲得甲方的認(rèn)可就無法進(jìn)行下一步的工作，多數(shù)情況下，設(shè)計(jì)師因?yàn)闇贤ɑ驅(qū)?xiàng)目的認(rèn)識深度或甲方提出的要求過粗或背景資料太少，設(shè)計(jì)師稍不注意就會偏離甲方的目標(biāo)，作出一些無用功，浪費(fèi)時間和精力。所以，在簽定土地合同時，就要做好經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析，重點(diǎn)對容積率、公共配套（學(xué)校、幼兒園、商場等）進(jìn)行成本分析，計(jì)算建設(shè)后的單方成本，與市場同類項(xiàng)目進(jìn)行比較，并作出方案判斷和選擇。跟蹤者要學(xué)會與管理者的溝通和協(xié)調(diào)。所以，在深圳郊區(qū)設(shè)置購物中心缺乏吸引力。二是交通便利程度。 　　如果在當(dāng)?shù)赜泻芎玫恼P(guān)系，那對前期土地的儲備和擴(kuò)張將很有幫助，在土地成本、區(qū)位和數(shù)量方面將能夠按照公司制定的發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行，為進(jìn)一步的實(shí)施開發(fā)打下一個良好的基礎(chǔ)，在市場競爭中占據(jù)較高的優(yōu)勢。項(xiàng)目管理者聯(lián)盟　　項(xiàng)目的實(shí)施要與城市近期建設(shè)和中遠(yuǎn)期發(fā)展保持同步，期待政府大規(guī)模開發(fā)帶來的商機(jī)。要弄清房地產(chǎn)市場上的產(chǎn)品類型和百分比，以及市場發(fā)展的趨勢和市場的細(xì)分情況，分析我公司應(yīng)進(jìn)入哪個領(lǐng)域或者將計(jì)劃在哪一塊細(xì)分的市場上博得消費(fèi)者的歡迎和認(rèn)可。一個公司，在完成了對一個城市的快速擴(kuò)張和原始積累后，如何走出家門，將本地已經(jīng)成熟的管理經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)及資本輸出到外地新城市，進(jìn)行市場擴(kuò)張，值得研究。地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)現(xiàn)通常需要三個特定階段：前期規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、銷售和經(jīng)營。項(xiàng)目是賺錢的一個工具，項(xiàng)目的運(yùn)作也是因?yàn)榘l(fā)展商的資金源源不斷的注入而富有活力。另外，設(shè)計(jì)單位素質(zhì)的優(yōu)劣也是一個不可忽視的環(huán)節(jié)。設(shè)計(jì)變更的控制主要從設(shè)計(jì)變更發(fā)生的次數(shù)和每一次設(shè)計(jì)變更的處理兩個方面進(jìn)行控制。參與部門重視才能起到評審的效果，而參與部門往往都是比較忙碌的業(yè)務(wù)部門，要避免來了聽聽走人的心態(tài)。目前，一些房地產(chǎn)企業(yè)或采取口頭等非正式溝通的方式或不重視走形式，導(dǎo)致該環(huán)節(jié)的控制作用不能很好的發(fā)揮。在設(shè)計(jì)開始實(shí)施前，設(shè)計(jì)部門與公司領(lǐng)導(dǎo)擬定該設(shè)計(jì)項(xiàng)目的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃；在關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，設(shè)計(jì)部門組織檢查，必要時可組織各部門參與的研討會，同時碰到不確定性問題時應(yīng)即時的征詢規(guī)劃部門意見，盡早發(fā)現(xiàn)問題，提前解決問題。房地產(chǎn)企業(yè)專業(yè)人才缺乏的現(xiàn)象普遍嚴(yán)重，匱乏的人才使得很多大家都知道重要的工作卻沒有辦法開展，比如收集客戶信息，了解客戶需求，同時，在精力分散的情況下也降低了工作質(zhì)量，如設(shè)計(jì)限額要求的質(zhì)量可能因?yàn)榫Σ粔蚨蟠蛘劭?。設(shè)計(jì)任務(wù)書設(shè)計(jì)任務(wù)書是設(shè)計(jì)的輸入，要想有好的設(shè)計(jì)輸出，充分的設(shè)計(jì)輸入是起點(diǎn)?？刂齐A段是和工程施工階段并行的，質(zhì)量、進(jìn)度、成本以項(xiàng)目總體計(jì)劃進(jìn)行實(shí)施和控制，而開發(fā)商一方主要控制的就是變更，設(shè)計(jì)管理要及時準(zhǔn)確地審核各種變更，提出準(zhǔn)確地通過或否定的意見，使變更的發(fā)生盡量不脫離總體計(jì)劃，同時還要提出對項(xiàng)目有利的變更申請，例如變更新技術(shù)可以提高工程進(jìn)度和質(zhì)量。對于大多數(shù)建設(shè)商業(yè)住宅的房地產(chǎn)項(xiàng)目，此時已開始產(chǎn)品的銷售策劃工作，這是設(shè)計(jì)部門必須提供準(zhǔn)確的詳細(xì)的設(shè)計(jì)信息，把設(shè)計(jì)語言翻譯成大眾語言進(jìn)行宣傳，吸引客戶同時讓客戶準(zhǔn)確理解還未建成的產(chǎn)品，避免虛假錯空的信息傳遞給未來的客戶。對國家及地方的法律法規(guī)進(jìn)行充分的了解，多吸取同類項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)作為本項(xiàng)目的風(fēng)險。這個階段又分為設(shè)計(jì)采購和產(chǎn)品設(shè)計(jì)兩個階段1)設(shè)計(jì)工作在項(xiàng)目全過程中起著不同的作用，但都必須是滿足項(xiàng)目的總體規(guī)劃和要求來開展的。當(dāng)這些事發(fā)生時開發(fā)商往往把責(zé)任全部推到設(shè)計(jì)公司的頭上，認(rèn)為設(shè)計(jì)公司配合不積極，方案總不能達(dá)到甲方滿意，施工圖設(shè)計(jì)不負(fù)責(zé)任，二次設(shè)計(jì)多，造成設(shè)計(jì)變更、工程洽商頻繁出現(xiàn)增加無法控制的成本漏洞。1.2.方案招投標(biāo)可以分內(nèi)部招標(biāo)和公開招標(biāo)，現(xiàn)很多公司都采用此方式就不再贅述。房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案通過要經(jīng)過兩道門檻。施工圖設(shè)計(jì)包括：市政道路施工圖、景觀園林施工圖、建筑單體施工圖。設(shè)計(jì)管理主要參與的是以下控制階段的工作。房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)管理的四個關(guān)鍵環(huán)節(jié)眾所皆知，設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)企業(yè)的核心之一，尤其是由以往的資源競爭轉(zhuǎn)向能力競爭的未來房地產(chǎn)市場，設(shè)計(jì)管理能力顯得尤為重要。目前有不少房地產(chǎn)企業(yè)，為了圖快，為了趕一個好的上市時機(jī)，往往工期緊張，留給設(shè)計(jì)的時間并不多，也因此導(dǎo)致了設(shè)計(jì)任務(wù)書編制匆匆忙忙，包括后續(xù)的設(shè)計(jì)過程控制和設(shè)計(jì)成果評審都是敷衍了事，一切問題由施工過程中的設(shè)計(jì)變更和工程簽證來解決。設(shè)計(jì)過程控制設(shè)計(jì)過程的控制是設(shè)計(jì)意圖得以圖紙化的有力手段。設(shè)計(jì)成果評審。一般來說，提供設(shè)計(jì)輸入的部門以及領(lǐng)導(dǎo)都應(yīng)參與，核對提供的設(shè)計(jì)要求或建議是否在設(shè)計(jì)圖紙中得到體現(xiàn)。設(shè)計(jì)變更的產(chǎn)生可以有多方面的原因，主要包括以下幾種：公司領(lǐng)導(dǎo)要求變更：因領(lǐng)導(dǎo)的換屆導(dǎo)致現(xiàn)有設(shè)計(jì)風(fēng)格不符合領(lǐng)導(dǎo)要求，或原有領(lǐng)導(dǎo)基于公司發(fā)展的角度要求進(jìn)行變更等。嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更的發(fā)生?！　∵x擇意味著確定下一步的方向，如果選擇出現(xiàn)偏差，就會走入誤區(qū)，多走很多彎路。 　　土地開發(fā)和建設(shè)總是城市規(guī)劃的一部分，購買土地之前一定要弄清城市的總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃情況，要與當(dāng)?shù)爻鞘械囊?guī)劃設(shè)計(jì)院和管理者保持親密的關(guān)系，對城市的現(xiàn)狀、規(guī)劃結(jié)構(gòu)和發(fā)展計(jì)劃以及城市的戰(zhàn)略要有深入的研究，要結(jié)合土地儲備和規(guī)劃選址通盤考慮，比如，公司要樹形象，先上短而快的項(xiàng)目，就不能在城市郊區(qū)選址，最好選擇城市新開發(fā)密集區(qū)或中心商業(yè)區(qū)，因?yàn)槭浅鞘泄膭顑?yōu)先發(fā)展的地段，而且可能較多的地產(chǎn)公司聚集在一起，如果有精心策劃，建成精品，會很快打開局面，為公司樹立良好的公眾形象。人才可以通過高薪去爭奪和挖掘，資金也可以通過銀行去融資，土地則較復(fù)雜，如果有良好的政府資源和當(dāng)?shù)卣闹С?，購買土地會簡單一些，畢竟在內(nèi)地很多城市，土地市場依然是一張不透明的網(wǎng)，看不清，摸不透，沒有一定的政府關(guān)系很難開展土地的擴(kuò)張、儲備工作。評價主要考慮周圍市場、公共配套、市政基礎(chǔ)設(shè)施、周邊建設(shè)情況、本地的規(guī)劃趨勢和發(fā)展方向、交通的便利程度、基地的現(xiàn)狀和是否引起較高代價以及項(xiàng)目進(jìn)入后的市場反映及銷售預(yù)測等，評價應(yīng)結(jié)合選址和前面的調(diào)查及項(xiàng)目定位綜合考慮，必要時要對項(xiàng)目定位進(jìn)行調(diào)整。而深圳戶籍人口也就120萬，平均每家也有一輛。 　　2）用地紅線要根據(jù)法定圖則或控制性詳細(xì)規(guī)劃所確定的路網(wǎng)進(jìn)行下達(dá)，地產(chǎn)公司要及時跟蹤和協(xié)調(diào)，如果在一個范圍允許選擇或規(guī)劃部門有商量的余地，地塊在一個街坊內(nèi)的區(qū)位價值，就要結(jié)合下一步的規(guī)劃設(shè)計(jì)、城市規(guī)劃以及公司的項(xiàng)目定位，作出地塊評估和判斷，比如商業(yè)，最好臨近道路和便于出入，如果住宅最好遠(yuǎn)離市政干道，選擇僻靜處，而周邊如果有好的景觀如公園、海景或水庫、山體，則對辦公和住宅的銷售或租賃有較大的吸引力。大型項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，要結(jié)合項(xiàng)目的復(fù)雜程度和市場情況，分階段進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，將規(guī)劃設(shè)計(jì)的目標(biāo)逐步進(jìn)行深化和細(xì)分。所有這些發(fā)生或?qū)l(fā)生的故事及來龍去脈，也只有甲方掌握和清楚，而這些細(xì)節(jié)或故事不可能告訴設(shè)計(jì)師，設(shè)計(jì)師也不可能在一下子就能消化吸收?！　〖追降闹笇?dǎo)，影響到設(shè)計(jì)的進(jìn)展和方向。這也是在留仙村住宅區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)管理中遇到的突出問題。所以，在相應(yīng)階段邀請?jiān)撾A段高水平的公司來做，不要張冠李戴。 　　如果甲方愿意，可以在咨詢成果的基礎(chǔ)上，選出12家單位展開下一步的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，可以在原先的立意基礎(chǔ)上深入發(fā)展，形成一個基本確定的方案，供甲方進(jìn)行選擇，這種方式，可以發(fā)揮設(shè)計(jì)單位的積極性和設(shè)計(jì)空間，推出優(yōu)秀作品。 　　留仙村大型住宅區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，我們采取了國際公開招標(biāo)方式，根據(jù)設(shè)計(jì)單位實(shí)力，從中選出了5家國內(nèi)外著名設(shè)計(jì)單位參加招標(biāo)，美國HOK、日本日建、英國阿特金斯、新加坡駟馬設(shè)計(jì)公司以及重慶建筑大學(xué)。我還怕出了事之后，從車?yán)锍霾粊?，因?yàn)槟憧赡軟]有設(shè)計(jì)門的把手。更有特色的是，流程還給一線公司提供范例說明，某個項(xiàng)目的概念設(shè)計(jì)，大梅沙坡地的分析等等，供一線公司共享。如中海有專門的人去研究市面上新型的住宅，并提出一個產(chǎn)品模型，這種模型會用于以后的戶型設(shè)計(jì)中。安保值班室），面積為50平方米，小區(qū)3期項(xiàng)目共有6個“六合一”建筑，其中有20戶客戶投訴，一個“六合一”，“六合一”建筑位置不合理，不方便業(yè)主出行，沒有自行車道。遺憾的是，在目前房地產(chǎn)商們習(xí)慣使用的的設(shè)計(jì)管理流程中，客戶反饋的信息并不能夠轉(zhuǎn)化為設(shè)計(jì)過程中帶有剛性的原則規(guī)定，而是在這個項(xiàng)目中出現(xiàn)的問題，在下一個項(xiàng)目中屢見不鮮。驗(yàn)收合格后，完成設(shè)計(jì)變更。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理內(nèi)容提要：項(xiàng)目管理是一種新興的管理方法。在方案決策中對技術(shù)的選用也存在風(fēng)險。 項(xiàng)目資源的管理對產(chǎn)品的質(zhì)量影響很大。有的房地產(chǎn)公司因種種問題而將設(shè)計(jì)公司淪為繪圖公司，實(shí)在是資源的一大浪費(fèi)。執(zhí)行組織結(jié)構(gòu)相對簡單，成員配置一般由設(shè)計(jì)總監(jiān)、工程項(xiàng)目經(jīng)理（建筑專業(yè)），以及建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備及概算人員組成，形成一個典型