【正文】 同時廣大業(yè)主還應(yīng)根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)約束自己的行為，避免由于主觀意識上的落后造成自身與企業(yè)正當(dāng)?shù)墓芾矸?wù)行為不相協(xié)調(diào)，從而使雙方的利益受到不必要的損失。另一方面要抓好學(xué)歷教育。物業(yè)管理協(xié)會是政府和物業(yè)管理企業(yè)之間的橋梁。 譬如在車場管理中，可以通過采取一些有效的手段，來降低可能發(fā)生的風(fēng)險。 在合同中，企業(yè)務(wù)必要把握細(xì)節(jié)，明確哪些該做，哪些不該做；哪些是常規(guī)服務(wù)，哪些是特約服務(wù)；權(quán)利與義務(wù)是否對等，自身的合法權(quán)益在合同中是否得到保護(hù)等等。物業(yè)管理的日常工作諸如清潔、綠化、房屋維修、機(jī)電等等均分包給社會各專業(yè)化公司去做，而物業(yè)公司要做的則是對這些工作的組織、調(diào)度、協(xié)調(diào)和監(jiān)督；其次，社區(qū)事務(wù)由物業(yè)管理向政府或社會過渡。這方面較為典型的是美國和新加坡的物業(yè)管理模式。1999年4月，深圳政府出面對蓮花一村的物業(yè)管理進(jìn)行公開招投標(biāo)，分屬12個物業(yè)管理企業(yè)的管理單位進(jìn)行整合，這是一起典型的物業(yè)管理單位重組案例。物業(yè)管理必將回到物業(yè)管理服務(wù)及關(guān)聯(lián)度較高的業(yè)務(wù)上來。作為物業(yè)管理行業(yè)最高行政主管部門，率先推行后勤管理社會化改革，向全國發(fā)出了推動物業(yè)管理市場化的信號，它同時也是國家機(jī)關(guān)后勤管理改革的先聲，是對物業(yè)管理行業(yè)一種無聲的肯定。 另外還有就是專項(xiàng)經(jīng)營活動，與上述經(jīng)營行為不同。 第二、開展多種經(jīng)營，以彌補(bǔ)物業(yè)管理中資金的不足。公司制是現(xiàn)代企業(yè)制度的一種有效的組織形式，公司法人治理結(jié)構(gòu)是公司制的核心。這就向管理人員提出了要求，應(yīng)具備的知識有：用于區(qū)域物業(yè)管理的城市規(guī)劃、建筑、施工工程技術(shù)、結(jié)構(gòu)學(xué)、園林綠化、市政工程、電學(xué)、熱力等。 C、編制物業(yè)管理區(qū)域管理方案和辦法的能力 包括確定管理范圍、制訂管理規(guī)劃、訂立管理標(biāo)準(zhǔn)、測算收費(fèi)價格、建立管理組織、明確權(quán)力義務(wù)及違約責(zé)任等。 三是要建立物業(yè)管理市場準(zhǔn)入制度。《條例》（草案）第三十八條、三十九條對物業(yè)管理定價原則和管理服務(wù)價格構(gòu)成做出了具體規(guī)定。 根據(jù)我國物業(yè)管理立法的現(xiàn)狀，按照法律、法規(guī)的調(diào)整對象，結(jié)合我國物業(yè)管理行業(yè)的特點(diǎn)及面向未來的發(fā)展要求，物業(yè)管理的法律體系應(yīng)包括以下幾個方面： 從物業(yè)管理業(yè)務(wù)來看，一是建立房屋及維修管理的法律、法規(guī)、規(guī)章；二是建立設(shè)備設(shè)施管理法律、法規(guī)及規(guī)章；三是建立環(huán)境衛(wèi)生管理的法律、法規(guī)及規(guī)章；四是建立保安保衛(wèi)、消防管理的法律、法規(guī)及規(guī)章。 對問題的原因分析歸納 通過對以上七個問題的分析，我們可以把問題的原因歸結(jié)為三個方面：即政府、企業(yè)和社會。由于物業(yè)管理是一個新興行業(yè)，目前尚未建立起完善的行業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和從業(yè)人員行為規(guī)范，物業(yè)從業(yè)人員良莠不齊。業(yè)主把物業(yè)管理公司當(dāng)成了小區(qū)的政府，凡事都找物業(yè)公司。據(jù)統(tǒng)計，而物業(yè)管理企業(yè)近2萬家，從業(yè)人員達(dá)200萬人，其中小的企業(yè)僅管理兩萬多平方米的物業(yè)，可見管理規(guī)模之小。物業(yè)管理還沒有形成有利于競爭的統(tǒng)一的市場。 政府職能的問題 首先，政企沒有完全分開，企業(yè)無法獨(dú)立運(yùn)作。 在仔細(xì)審視已經(jīng)發(fā)生的事實(shí)中，可以看到立法滯后帶來的消極影響。為什么會出現(xiàn)這種現(xiàn)象呢？據(jù)分析主要一個原因就是以前“自建自管”的延續(xù)，另外就是開發(fā)商出于自身利益的考慮，因?yàn)閮?yōu)質(zhì)的物業(yè)管理已成為售樓中的一個賣點(diǎn)。但同時，我國物業(yè)管理還存在著覆蓋率偏低、地區(qū)間差距較大等不足。僅按北京物業(yè)管理費(fèi)最低水平（經(jīng)濟(jì)適用房），全國每年單此項(xiàng)收費(fèi)就達(dá)330多億元，倘若再將房屋租賃、置換、中介、維修等服務(wù)算上，這個市場將更加龐大。建設(shè)部早在1996年就規(guī)定，全國新建住宅小區(qū)必須實(shí)行物業(yè)管理，舊小區(qū)逐步納入物業(yè)管理。據(jù)資料顯示，目前全國絕大部分城市已經(jīng)引進(jìn)和推廣了物業(yè)管理，全國物業(yè)管理企業(yè)已超過2萬家，從業(yè)人員突破200萬人。同時我國現(xiàn)階段的物業(yè)管理行業(yè)尚屬新興行業(yè)，還存在著很多問題和不足。自1994年以來，建設(shè)部等國家部委（局）和各地方政府雖然頒發(fā)了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》、《物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》、《住宅共用部位共同設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》、《關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)代收費(fèi)用有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)試行辦法》、《物業(yè)管理委托合同示范文本》、《業(yè)主公約示范文本》、《前期企業(yè)管理協(xié)議示范文本》等行政規(guī)章行業(yè)規(guī)范和地方性法規(guī)。由業(yè)主委員會選擇物業(yè)管理企業(yè)是為了充分尊重消費(fèi)者的權(quán)益而由相關(guān)法規(guī)條例賦予他們的民事權(quán)利，但因沒有賦予與此權(quán)利相對應(yīng)的義務(wù)，致使在實(shí)際執(zhí)行過程中，業(yè)主委員會的這個權(quán)利幾乎不受監(jiān)督和制約，甚至走上了極端。 首先，物業(yè)管理項(xiàng)目的獲取大多是暗箱操作，市場競爭機(jī)制還未真正形成。物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低、收繳率偏低的結(jié)果，直接導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)長期虧損經(jīng)營、無發(fā)展后勁。 物管企業(yè)經(jīng)營的風(fēng)險問題 物業(yè)管理發(fā)展至今，已不再只是清潔工掃掃地、保安員巡巡樓、管理員收收費(fèi)那么簡單，那么風(fēng)平浪靜。因此目前的物業(yè)管理正處于如履薄冰的危險境地。另據(jù)中國消費(fèi)者協(xié)會2000年底至2001年初，對全國12個大中城市商品房住宅小區(qū)物業(yè)管理情況調(diào)查結(jié)果顯示：在對現(xiàn)有物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的調(diào)查中（可選擇多答案），%的房產(chǎn)消費(fèi)者認(rèn)為“房屋及設(shè)備的維修”不到位，%的認(rèn)為“小區(qū)綠化”不到位，%的認(rèn)為“安全保衛(wèi)”不到位，有26。 社會方面：首先，由于大多數(shù)消費(fèi)者剛從計劃經(jīng)濟(jì)的福利中走出來，缺乏對物業(yè)管理的消費(fèi)意識，還在懷念過去的“免費(fèi)午餐”；第二，業(yè)主法制意識淡薄，加之法規(guī)不完善，業(yè)主只一味強(qiáng)調(diào)權(quán)利而忽視相應(yīng)的義務(wù)；第三，社會關(guān)注程度不夠，許多媒體只是關(guān)注所謂的新聞賣點(diǎn)，一有糾紛就紛紛對物業(yè)公司口誅筆伐，并沒有承擔(dān)起相應(yīng)的公正客觀報道的社會責(zé)任；第四，行業(yè)協(xié)會還沒有完全發(fā)揮其應(yīng)有的作用。 據(jù)悉，由建設(shè)部1999年著手起草的《物業(yè)管理?xiàng)l例》已經(jīng)國務(wù)院法制辦三審，有望在年內(nèi)出臺。政府要加強(qiáng)服務(wù)意識，為廣大企業(yè)營造良好的發(fā)展環(huán)境，提供宏觀的政策支持與引導(dǎo)。 直接參與或委托他人參與。員工隊伍應(yīng)力戒服務(wù)中的吃、拿、卡、要、拖等不正之風(fēng),有良好的職業(yè)道德。鼓勵通過招投標(biāo)等方式公開選聘物業(yè)管理公司，引進(jìn)競爭機(jī)制，促使物業(yè)管理行業(yè)朝高度市場化方向發(fā)展。首先，由于物業(yè)管理市場沒完全放開，許多物業(yè)公司還受制于開發(fā)商，只能依賴于開發(fā)商的發(fā)展而發(fā)展，開發(fā)商經(jīng)營的好，不斷開發(fā)新項(xiàng)目，物業(yè)公司才可以不斷接管，逐步壯大；其次，由于政府定價或制定指導(dǎo)價，物業(yè)管理公司不能量入而出，在達(dá)不到規(guī)模效益的情況下只能是虧損；再者，由于法規(guī)不完善，物業(yè)公司、業(yè)主和開發(fā)商之間權(quán)利責(zé)任不明確，導(dǎo)致物業(yè)經(jīng)營的糾紛不斷，嚴(yán)重影響物業(yè)管理公司的身譽(yù)和效益。如代理業(yè)主進(jìn)行房屋出租。 以上從幾個方面簡述了物業(yè)管理企業(yè)開展多種經(jīng)營的一些內(nèi)容，物業(yè)管理企業(yè)要搞好經(jīng)營，關(guān)鍵在于認(rèn)真分析客戶需求，把握商機(jī)，樹立創(chuàng)新意識，同時應(yīng)合理化配置資金和其它資源，才能取得好的效果。例如，2000年6月20日，建設(shè)銀行深圳分行舉行所屬住宅小區(qū)物業(yè)管理權(quán)公開招投標(biāo)會，大眾物業(yè)得標(biāo)，獲得建行8個住宅小區(qū)及營業(yè)場所的物業(yè)管理權(quán)，總面積為8萬多平方米。因此，對全行業(yè)來講，