【正文】 2 開發(fā)項目工程造價的確定（工程計價）是一持續(xù)管理過程，自配合編制項目投資估算開始，至項目竣工決算完止。工程進(jìn)度累計造價不得大于合同造價，工程累計付款額不得大于合同約定付款額。2 工程成本監(jiān)測的環(huán)節(jié)是設(shè)計（優(yōu)化設(shè)計）、工程招標(biāo)、材料設(shè)備訂購、施工過程管理。項目投資控制效果文件中除財務(wù)部負(fù)責(zé)編制項目竣工決算外，其余項目投資控制效果文件由經(jīng)濟(jì)部負(fù)責(zé)編制。2 公司項目投資控制的目標(biāo)是：項目投資估算，項目投資預(yù)算，工程施工合同造價。經(jīng)濟(jì)部協(xié)助辦理付款手續(xù)。辦理合同補(bǔ)充的程序及職責(zé)范圍可參照合同制定。1 合同風(fēng)險評估管理公司對合同風(fēng)險分類分部門管理：工程部承擔(dān)工程質(zhì)量、進(jìn)度風(fēng)險管理，經(jīng)濟(jì)部、工程部承擔(dān)工程成本風(fēng)險管理，財務(wù)部、經(jīng)濟(jì)部承擔(dān)付款風(fēng)險管理。專業(yè)要求較高的可邀請專家參加評審。進(jìn)度計量方式必須將進(jìn)度、質(zhì)量結(jié)合起來，并在合同中重點約定。 合同工期必須受控于開發(fā)項目施工組織總設(shè)計工期，并不得超于開發(fā)項目施工組織總設(shè)計中該工程計劃工期。12 招標(biāo)實施程序 發(fā)出招標(biāo)通知或邀請函； 投標(biāo)人進(jìn)行資格預(yù)審；向符合條件的投標(biāo)人發(fā)售招標(biāo)文件； 織組投標(biāo)人勘察施工現(xiàn)場，并解答疑問； 收集投標(biāo)書； 確定評標(biāo)原則及方法（需要報批的進(jìn)行報批）； 成立評標(biāo)委員會； 開標(biāo)； 出具評標(biāo)報告； 確定中標(biāo)人。標(biāo)底的委托方式及編制原則經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)確定后由經(jīng)濟(jì)部編寫委托說明。虛審的內(nèi)容包括： 應(yīng)具備的符合發(fā)包工程要求的施工資質(zhì)、營業(yè)執(zhí)照，異地施工的企業(yè)必須提供發(fā)包工程所在地的注冊證明文件； 近兩年的合同（包括內(nèi)容）履行情況，權(quán)威部門認(rèn)定的施工質(zhì)量情況； 近兩年的年終財務(wù)報表及流動資金狀況； 現(xiàn)有施工任務(wù)（含在建及未開工工程）； 企業(yè)自有設(shè)備一覽表；企業(yè)人力及物力資源情況； 其它需要預(yù)審的內(nèi)容。實行公開招標(biāo)的工程發(fā)包遵照國家招投標(biāo)法及行業(yè)相關(guān)管理辦法執(zhí)行。附表 工程經(jīng)濟(jì)簽證內(nèi)部控制表單項工程名稱工程承包商擬辦簽證內(nèi)容鑒 定 內(nèi) 容鑒 定 意 見鑒 定 人辦理簽證的原因辦理簽證的可行性核實后的工程量或費用領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)意見 年 月 日工程招標(biāo)管理規(guī)定1 公司采用工程招標(biāo)的方式確定工程施工承包隊伍。違背以上原則辦理的對工程承包商進(jìn)行經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)暮炞C為無效簽證，經(jīng)濟(jì)部在計量時不予認(rèn)可。 業(yè)主對監(jiān)理的評價。 監(jiān)理單位應(yīng)具備的資質(zhì)條件 投標(biāo)單位必須具備相應(yīng)的資質(zhì)； 類似于該工程的階段監(jiān)理經(jīng)驗或全過程監(jiān)理經(jīng)驗； 具備與該工程所包括的設(shè)計、土建、安裝、裝修全部工作內(nèi)容相適應(yīng)的實際工作能力，全面進(jìn)行“三控”（進(jìn)度控制、質(zhì)量控制、投資控制）、“兩管理”（合同管理、信息管理）、“一協(xié)調(diào)”（業(yè)主與實施方以及實施方之間）和安全文明施工； 具有進(jìn)行工程建設(shè)項目現(xiàn)代化管理的能力； 具有完成該工程類似的工程項目招標(biāo)、評標(biāo)的經(jīng)驗，以及具有編制招標(biāo)文件，制定或?qū)徍藰?biāo)底的能力；建設(shè)項目現(xiàn)代化管理的能力； 具有編寫符合規(guī)程、規(guī)范的竣工資料的能力。 各部門根據(jù)管理范圍不同，出具各自書面意見，提交項目公司經(jīng)理進(jìn)行匯總審批。各部門技術(shù)人員要充分做好工程前期工作和施工前準(zhǔn)備工作，把工程變更降至最低限度。2 內(nèi)容 建設(shè)單位、設(shè)計單位、施工單位和監(jiān)理單位都可以提出工程變更。 對關(guān)鍵的設(shè)備安裝和施工工序，由工程部進(jìn)行重點控制，加強(qiáng)監(jiān)督檢查的力度，采取有效的措施，對各個環(huán)節(jié)實施連續(xù)的監(jiān)控。 工程施工質(zhì)量控制 工程部組織監(jiān)理單位監(jiān)督檢查施工單位嚴(yán)格按設(shè)計圖紙施工，并符合國家規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)；對重要分項工程要督促施工單位制訂切實可行的施工方案，并監(jiān)督實施。，并由監(jiān)理工程師簽署審核意見后轉(zhuǎn)交到項目公司審核，項目公司審核的重點： 施工計劃安排是否符合要求； 施工部署、施工方法是否切實可行； 施工平面布置的合理性； 質(zhì)量管理組織措施是否能夠保證質(zhì)量目標(biāo)的實現(xiàn)； 冬雨季施工措施是否能夠保證工程的順利進(jìn)行； 對工程安全方面的薄弱環(huán)節(jié)所采取的措施是否能夠滿足施工安全目標(biāo)的實現(xiàn)； 工程成品保護(hù)措施是否滿足驗收要求。 屬于施工單位質(zhì)量問題的，要求監(jiān)理公司針對匯總情況下達(dá)整改通知，限期完成。 由項目公司經(jīng)理組織、安排。 監(jiān)理公司組織監(jiān)理工程師、各專業(yè)工程師、施工單位有關(guān)人員根據(jù)《建筑、安裝工程質(zhì)量驗收評定標(biāo)準(zhǔn)》及相關(guān)規(guī)范對工程進(jìn)行全面檢查，并由監(jiān)理公司填發(fā)《質(zhì)量處理通知單》，督促施工單位在規(guī)定的時限內(nèi)整改完畢，并及時進(jìn)行復(fù)檢。3 職責(zé)范圍項目公司負(fù)責(zé)組織專業(yè)技術(shù)人員進(jìn)行工程量、工程質(zhì)量、技術(shù)資料的驗收。 各施工單位之間出現(xiàn)水、電需求矛盾時，應(yīng)督促監(jiān)理工程師進(jìn)行協(xié)調(diào)，并優(yōu)先考慮工程人員生活、安全的需要、及重點工程的正常進(jìn)行。 按各專業(yè)分組進(jìn)行，做到相互學(xué)習(xí)，有問有答，最后進(jìn)行專業(yè)間配合問題解答。3 施工圖設(shè)計交底的基本內(nèi)容： 設(shè)計人員的設(shè)計意圖與構(gòu)思，建筑構(gòu)造要求，特殊部位以及有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。 按專業(yè)分，應(yīng)先建筑，再結(jié)構(gòu)、設(shè)備、電氣圖，最后是室內(nèi)裝飾圖。 施工單位確定后，施工單位、監(jiān)理單位也應(yīng)組織審學(xué)。 一般少量的局部變更可在原圖上更改。 項目公司申報開工證及進(jìn)行工程招標(biāo)、消防報審、設(shè)計審查各一套。 總監(jiān)理工程師或工地總監(jiān)代表應(yīng)督促各施工單位在工程建設(shè)中嚴(yán)格遵守工程例會對工程建設(shè)中發(fā)生的問題所做出的結(jié)論處理施工與其他矛盾，并要求施工人員于下次例會上，匯報上次例會紀(jì)要中有關(guān)問題及處理情況和有關(guān)結(jié)論的落實情況。監(jiān)理公司對本周施工監(jiān)理過程中的施工質(zhì)量、進(jìn)度、材料供應(yīng)、投資控制、安全生產(chǎn)情況進(jìn)行說明，并提出監(jiān)理過程中所發(fā)現(xiàn)的問題，提出相應(yīng)控制措施。 項目公司應(yīng)提前與監(jiān)理單位進(jìn)行溝通，當(dāng)預(yù)計要有重大問題決策時，需請示公司總經(jīng)理或總工參加。 工程竣工后，在工程保修期間，物業(yè)管理公司發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量等問題，應(yīng)及時向公司工程部反映，由工程部責(zé)成施工單位及時修繕；或自行修繕，并會同相關(guān)部門按實扣除施工單位保修金。 開發(fā)項目通過竣工驗收后，開發(fā)部應(yīng)為購房業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證書。 開發(fā)項目開工前后，開發(fā)部應(yīng)辦理商品房預(yù)售登記手續(xù)，領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證。財務(wù)部依據(jù)確認(rèn)的工程造價結(jié)算編制工程竣工財務(wù)決算，對項目工程投資進(jìn)行竣工清點。 工程造價預(yù)測及預(yù)算：項目定位前，經(jīng)濟(jì)部應(yīng)配合開發(fā)部對項目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)論證；項目定位后，經(jīng)濟(jì)部應(yīng)配合實業(yè)公司做項目投資估算；正式設(shè)計施工圖出來后，經(jīng)濟(jì)部應(yīng)做設(shè)計施工圖預(yù)算。施工隊伍確定后，公司應(yīng)與其簽訂正式的施工合同。 現(xiàn)場施工準(zhǔn)備 工程部負(fù)責(zé)委托測量與勘探，辦理地形圖和工程地質(zhì)勘察資料。 向計劃部門申報固定資產(chǎn)投資計劃，報批項目立項。 投資決策：根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告，結(jié)合公司自身情況，對是否投資開發(fā)該項目做出決策。附錄： 財務(wù)評價指標(biāo)表達(dá)公式1 靜態(tài)評價指標(biāo) 投資收益率（R）投資收益率（R）=凈收益額247。規(guī)模較大且要求研究深度相對較深的項目，可委托專門咨詢機(jī)構(gòu)承擔(dān)項目可行性研究任務(wù)；規(guī)模適量且研究深度適當(dāng)?shù)捻椖?，由房地產(chǎn)公司自行組織可行性研究。9 不確定性分析 項目評價所采用的數(shù)據(jù)，由于多來自預(yù)測和估算，有一定程度的不確定性，為分析不確定因素對財務(wù)評價指標(biāo)的影響需進(jìn)行不確定性分析，以估計項目可能承擔(dān)的風(fēng)險，以論證開發(fā)項目在經(jīng)濟(jì)上的可靠性。 動態(tài)法財務(wù)盈利能力分析，一般應(yīng)以下列指標(biāo)進(jìn)行。凡在資金籌措無望的情況下，不必開展深度可行性研究。 走訪調(diào)查。 物資供應(yīng)市場調(diào)查。5 市場分析與需求預(yù)測 開發(fā)項目的市場調(diào)查內(nèi)容，可依項目的具體情況確定。4 可行性研究報告的撰寫 封面：要能反映評估項目的名稱、誰作的評估及可行性研究報告寫作時間。 銷售成本、經(jīng)營成本估算。 工程建設(shè)計劃。 項目施工的組織計劃。 擬建項目建設(shè)規(guī)模的確定。 其他地下、地上物現(xiàn)狀。主要從工業(yè)、商業(yè)及相關(guān)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展?jié)摿?、項目建設(shè)的時機(jī)和自然環(huán)境等方面說明項目建設(shè)的必要性和可行性； 項目的性質(zhì)及主要特點。研究論證項目在經(jīng)濟(jì)上的合理性和盈利能力。 調(diào)查。在此基礎(chǔ)上，綜合研究建設(shè)項目的技術(shù)先進(jìn)性和適用性、經(jīng)濟(jì)合理性以及建設(shè)的可能性和可行性，由此確定該項目是否應(yīng)該投資和如何投資等結(jié)論性意見，為領(lǐng)導(dǎo)決策提供可靠的、科學(xué)的依據(jù)。在收集到的資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，建立若干可供選擇的方案，進(jìn)行反復(fù)比較和論證，會同相關(guān)部門采用技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的方法，評選出合理方案。主要應(yīng)包括以下幾方面： 項目概況。 調(diào)查開發(fā)項目用地范圍內(nèi)建筑物的種類，各種建筑物的數(shù)量及面積，需要拆遷的建筑物種類、數(shù)量和面積等。 市場需求現(xiàn)狀分析及預(yù)測。建筑規(guī)劃方案的內(nèi)容主要包括各單項工程的占地面積、建筑面積、層數(shù)、層高、房間布置、各種房間的數(shù)量、建筑面積等。 人員培訓(xùn)計劃、年管理費用估算。包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金兩部分。一方面采用盈虧平衡分析、敏感性分析、概率分析等定量分析方法進(jìn)行風(fēng)險分析；另一方面結(jié)合政治形勢、國家方針、經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢、市場周期、自然等方面因素的可能變化，進(jìn)行定性風(fēng)險分析。 附表：附表是對于正文中不便于插入的較大型表格。對明顯具有競爭性的項目要有針對性地著重進(jìn)行研究分析。主要調(diào)查了解該地面物業(yè)管理范圍、服務(wù)質(zhì)量、收費標(biāo)準(zhǔn)、客戶對物業(yè)收費的承受能力等。 6 地點選擇與地塊價值評價房地產(chǎn)開發(fā)項目的地點選擇和地塊評價是對可供選擇的地點和地塊的條件和價值進(jìn)行分析比較和評價。對規(guī)模較大、周期較長或資金來源渠道多、收支復(fù)雜或滾動開發(fā)的項目，應(yīng)采取動態(tài)法。 財務(wù)凈現(xiàn)值率（FNPVR）財務(wù)凈現(xiàn)值率是項目單位投資現(xiàn)值所獲得的凈現(xiàn)值，其值越大表明項目投資效益越好。 概率分析的目的在于用概率研究預(yù)測各種不確定性因素和風(fēng)險因素對項目評價指標(biāo)可能發(fā)生的影響。 可行性研究報告屬單位的集體研究成果，對其有關(guān)經(jīng)營策略和經(jīng)濟(jì)對策研究要給予保密，凡因泄露損害單位利益者，視為違紀(jì)行為。當(dāng)年財務(wù)凈現(xiàn)值房地產(chǎn)開發(fā)管理細(xì)則1 總則為加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的管理，減少和避免失誤，提高綜合效益，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合近年來濟(jì)南國華置業(yè)有限公司進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況，制定本細(xì)則。 計劃編制：土地合同簽定后，項目公司經(jīng)理應(yīng)組織編制項目開發(fā)詳細(xì)計劃書，明確辦理各項前期手續(xù)、規(guī)劃設(shè)計及論證、施工圖設(shè)計及優(yōu)化、施工監(jiān)理的委托、施工隊伍的選擇及進(jìn)場等事項的時間、人員安排、辦理步驟等。要貫徹充分利用土地、完善使用功能、利于房產(chǎn)銷售、降低工程造價、美化周圍環(huán)境的原則。 編制項目施工組織總設(shè)計：項目具備開工條件時，總工程師組織工程部編制項目施工組織總設(shè)計，明確單項工程開工順序、施工隊伍及資金的調(diào)度、各單項（或單位）工程開工時間、設(shè)備及材料的采購準(zhǔn)備及時間、質(zhì)量控制計劃、場地的利用及安排等。 施工管理：工程部負(fù)責(zé)施工管理。 成片開發(fā)項目竣工后，工程部組織初驗，然后報當(dāng)?shù)卣M織有關(guān)部門進(jìn)行綜合驗收。在可行性研究階段，開發(fā)部就項目的銷售前景、預(yù)期售價提出意見，并對項目進(jìn)行市場定位即確定項目的主要銷售對象。特殊情況需要予以優(yōu)惠的，須經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)集體研究批準(zhǔn)。任何開發(fā)項目，既可由公司控股的物業(yè)管理公司承擔(dān)管理任務(wù)，也可委托非公司控股的物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。2 工程例會的組織 工程例會為定期會議，每次例會時間由各項目部自定。 項目公司人員應(yīng)將每一份《監(jiān)理月報》、《例會紀(jì)要》登記、備案。 每月最后一個例會，除以上會議內(nèi)容以外，要求施工單位將本月的計劃與實際完成進(jìn)行對比，查找原因，落實責(zé)任，并將下月工程建設(shè)的安排列入該會議的議程。3 施工圖紙的管理程序: 圖紙的整理。 圖紙的保管，由駐項目公司工程技術(shù)人員保管。施工圖審學(xué)制度1 目的為使工程設(shè)計符合開發(fā)經(jīng)營的要求（功能、標(biāo)準(zhǔn)、構(gòu)造、經(jīng)濟(jì)、其他等），減少設(shè)計誤差，明確設(shè)計要求，促進(jìn)開發(fā)項目順利進(jìn)行。 配套工程是否完善。 監(jiān)理公司參加人員：項目總監(jiān)或總監(jiān)代表，各專業(yè)監(jiān)理工程師、造價師、記錄人員。 其他需提出和交待的內(nèi)容。 工程技術(shù)人員根據(jù)工地所在地的市政配套現(xiàn)狀資料并參考各施工單位報審的施工組織計劃書中所提出的臨時水電需求總量，計算出本項目的臨時水、電的總負(fù)荷（包括水表的型號、數(shù)量、排水管道的直徑等；變壓器的容量、電壓等），形成書面資料報項目公司經(jīng)理批準(zhǔn)，并配合項目公司市政人員作好臨時水、電的接入工作。 臨時水電的使用應(yīng)遵守當(dāng)?shù)匦袠I(yè)部門的內(nèi)部規(guī)定。其他項目進(jìn)行不定期抽檢，對抽檢不合格項作出處理意見及抽檢記錄。2 適用范圍公司開發(fā)的所有項目在竣工驗收后的交接驗收過程。 物業(yè)公司的驗收重點除工程質(zhì)量外，更要著重于檢修的方便、設(shè)備的運行、技術(shù)資料的完整等。3 內(nèi)容 項目公司經(jīng)理負(fù)責(zé)項目實施進(jìn)度計劃的總控制，并負(fù)責(zé)施工過程的總體協(xié)調(diào)及重大變更的下發(fā)實施，負(fù)責(zé)審批監(jiān)理公司提交的項目監(jiān)理實施細(xì)則或項目監(jiān)理規(guī)劃。 工程施工進(jìn)度控制 工程部與監(jiān)理單位審核施工單位的工程總進(jìn)度計劃、分項工程工期安排是否符合總工期控制目標(biāo)、施工總平面圖是否存在影響工程進(jìn)度和現(xiàn)場文明、安全施工的因素，對審核中發(fā)現(xiàn)的問題由監(jiān)理單位督促施工單位進(jìn)行整改。 在每周的工程例會上，由監(jiān)理單位對工程施工質(zhì)量情況進(jìn)行總結(jié)，提出存在的問題，研究制訂措施，并監(jiān)督實施。 工程驗收控制 工程部依據(jù)《分部分項、隱蔽工程及竣工驗收管理制度》的規(guī)定，監(jiān)督監(jiān)理單位、施工單位進(jìn)行分項、分部、單位工程及竣工驗收工作，未經(jīng)驗收，施工單位不得進(jìn)入下一道工序施工。 施工工藝或施工次序的變更。 施工單位提出的工程變更。 設(shè)計單位提出的工程變更轉(zhuǎn)交給建設(shè)單位后，由建設(shè)單位組織監(jiān)理單位對變更進(jìn)行分析，造成即成損失的，要明確責(zé)任，后下發(fā)給施工單位執(zhí)行。5 對監(jiān)理的考核