【正文】 虛審就是審查工程承包商報送的資料。 其它特殊原因。 因事件發(fā)生突然，須緊急處理，且單項工程經(jīng)濟簽證總金額不足五千元的，工程經(jīng)濟簽證辦理人可口頭請示項目公司經(jīng)理同意，事后由項目公司經(jīng)理補辦手續(xù)。3 對工程承包商進行經(jīng)濟補償?shù)墓こ探?jīng)濟簽證（工程經(jīng)濟索賠）辦理原則 盡量避免發(fā)生； 事件實際發(fā)生； 屬于發(fā)包方合同風險承擔范圍（發(fā)包方違約）； 不與合同或其它經(jīng)濟文件相沖突； 簽證內(nèi)容敘述清晰，工程計量方式與工程計價方式相統(tǒng)一； 及時辦理。6 監(jiān)理效果的評價 成績： 設(shè)計圖紙的審查； 深入現(xiàn)場及時發(fā)現(xiàn)并解決問題； 向業(yè)主提出合理化建議； 幫助承包商解決疑難問題。山東國華時代投資發(fā)展有限公司項 目 管 理 制 度 匯 編編號：SDGH 5－12第A版 第0次修改標題：工程監(jiān)理管理程序第1頁 共5頁編制審核批準日期日期日期修 改 記 錄序號條款號修改內(nèi)容修改時間123456789101112 山東國華時代投資發(fā)展有限公司項 目 管 理 制 度 匯 編編 號： SDGH 5—12版 本： A版 第0次修改標 題： 工程監(jiān)理管理程序頁 碼： 第 2 頁 共 5 頁工程監(jiān)理管理程序1 目的做好工程監(jiān)理公司的管理工作，保證工程質(zhì)量，縮短建設(shè)周期，提高投資效益。 施工單位將變更申請、變更方案提交給監(jiān)理單位。 合同條件的變更。 工程部組織設(shè)計、監(jiān)理、施工單位及時到質(zhì)檢部門辦理階段性驗收和工程竣工驗收。 工程部對工程施工過程中的設(shè)計變更，執(zhí)行公司規(guī)定。 項目公司組織監(jiān)理單位審核施工單位的材料設(shè)備的采購計劃與施工進度計劃的同步性，對不能滿足要求的計劃進行修正。 各專業(yè)技術(shù)人員做到熟悉圖紙，參與圖紙審學、技術(shù)交底，負責現(xiàn)場協(xié)調(diào)，巡視工地，監(jiān)視測量監(jiān)理公司的工作情況，保存有關(guān)記錄，作好技術(shù)資料管理、移交工作。 山東國華時代投資發(fā)展有限公司項 目 管 理 制 度 匯 編編 號： SDGH 5—09版 本： A版 第0次修改標 題： 工程交接驗收管理制度頁 碼： 第 3 頁 共 3 頁 按照專業(yè)分組進行驗收，一般劃分為土建（含建筑、結(jié)構(gòu)、裝飾等）、設(shè)備（含給排水、采暖、通風、空調(diào)等）、電氣（含變配電、動力電、照明電、消防、通訊、安防等）。3 內(nèi)容 交接驗收的依據(jù) 工程發(fā)包合同； 施工圖紙、設(shè)計變更、竣工驗收資料； 國家現(xiàn)行施工規(guī)范； 質(zhì)量監(jiān)督站的驗收意見； 委托物業(yè)管理合同； 銷售合同、業(yè)主入住手冊； 國家有關(guān)其他規(guī)定。 竣工驗收 工程完工、竣工資料整理完畢后施工單位組織人員進行全面自檢，并填報竣工驗收報告送交監(jiān)理公司審核。山東國華時代投資發(fā)展有限公司項 目 管 理 制 度 匯 編編號：SDGH 5－08第A版 第0次修改標題：分部分項、隱蔽工程及竣工驗收管理制度第1頁 共2頁編制審核批準日期日期日期修 改 記 錄序號條款號修改內(nèi)容修改時間123456789101112 山東國華時代投資發(fā)展有限公司項 目 管 理 制 度 匯 編編 號： SDGH 5—08版 本： A版 第0次修改標 題：分部分項、隱蔽工程及竣工驗收管理制度頁 碼： 第 2 頁 共 2 頁分部分項、隱蔽工程及竣工驗收管理制度1 目的對分部分項、隱蔽工程及竣工驗收進行管理控制，確保經(jīng)過驗收后的工程質(zhì)量達到規(guī)范及設(shè)計要求。 如果情況允許，應(yīng)該將施工用臨時水電的接入與工程完工后的正式用水、電同時考慮，以避免二次浪費。4 施工圖設(shè)計交底的基本程序： 確定施工單位、監(jiān)理單位后，并各單位人員配備齊全且已全部到位。 由項目總監(jiān)工程師或總監(jiān)代表負責組織、主持。 圖紙設(shè)計中采用的新技術(shù)、新工藝、新材料、構(gòu)配件的設(shè)備有無實施性困難。2 施工圖審學組織： 一般性項目的圖紙審學由工程部組織進行，對小區(qū)或超過一定規(guī)模以及重點項目應(yīng)由公司總工程師組織審學。 圖紙的收回、作廢，對因設(shè)計變更而作廢的圖紙應(yīng)及時收回、登記，并加蓋作廢章。收到圖紙后，核對其套數(shù)、頁數(shù)、種類，并按用途進行分類、編號、登記。4 工程例會落實 工程例會紀要是過去一周工程建設(shè)的集體檢討和全面總結(jié)，對在建工程具有指導意義。3 工程例會會議程序 施工單位施工人員對本周工程進度以及下周工程進度的安排進行匯報，提出對本周工程施工中所遇到的設(shè)計、施工、材料供應(yīng)等各方面存在的問題，并對下道工序的施工方法、進度、安排進行說明。 工程例會主持人為工地總監(jiān)理工程師或工地總監(jiān)代表。公司要與選定的物業(yè)公司簽訂合同。 銷售商品房必須簽訂書面合同，合同須具備以下基本內(nèi)容： 所售房產(chǎn)的位置、面積、標準、附屬設(shè)施、交付時間； 房產(chǎn)單位售價、總價款、付款方式和定金； 合同雙方的權(quán)利和義務(wù)； 違約責任和懲處方式； 爭議解決辦法及其他約定的條款。在規(guī)劃設(shè)計階段，開發(fā)部應(yīng)根據(jù)市場定位和掌握的市場信息，對項目的戶型設(shè)置、面積大小、內(nèi)部設(shè)施、設(shè)計標準等提出相應(yīng)的意見。 開發(fā)項目驗收合格后，工程部將工程項目資料綜合整理后按規(guī)定時間向城建檔案館報送。管理內(nèi)容主要包括： 組織施工前的圖紙會審，審核施工單位的施工組織設(shè)計； 協(xié)助施工單位解決現(xiàn)場的特殊困難； 督促施工單位按合同要求完成施工進度，實事求是地對工程進度做出簽證； 山東國華時代投資發(fā)展有限公司項 目 管 理 制 度 匯 編編 號： SDGH 5—02版 本： A版 第0次修改標 題： 房地產(chǎn)開發(fā)管理細則頁 碼： 第 4 頁 共 6 頁 清點、驗收甲供材料，督促施工單位做好工程材料的取樣檢驗，檢查材料合格證； 督促施工單位做好分部、分項工程的自檢、互檢工作，組織進行隱蔽工程的驗收，嚴格控制工程質(zhì)量； 及時發(fā)現(xiàn)、處理施工中出現(xiàn)的問題，對質(zhì)量事故，必須向公司及有關(guān)行業(yè)主管部門反映，妥善處理； 協(xié)調(diào)解決兩個以上施工單位的施工交叉關(guān)系； 督促施工單位進行工程維修。 施工隊伍選擇：項目施工組織總設(shè)計確定后，經(jīng)濟部應(yīng)按計劃組織選擇施工隊伍。大型項目的規(guī)劃設(shè)計宜采用招標方式確定設(shè)計單位。明確資金籌措、完成投資、成本控制、房產(chǎn)銷售等的方式、方法及相應(yīng)計劃安排。2 項目開發(fā)管理 項目選擇：由開發(fā)部配合實業(yè)公司根據(jù)城市發(fā)展前景、地理位置、城市規(guī)劃等因素，結(jié)合自身實力，考察選擇具有投資價值的開發(fā)項目。 開發(fā)項目實施完成后，應(yīng)組織參與研究的部門和人員進行總結(jié)，予以跟蹤研究。一般是計算項目凈值的期望值及凈現(xiàn)值大于或等于零時的累計概率，累計概率越大，說明項目承擔的風險越小。 動態(tài)投資回收期（P’t）動態(tài)投資回收期是按現(xiàn)值法計算的投資回收期，可直接從財務(wù)現(xiàn)金流量表求得。 靜態(tài)法是通過投資項目的總收入和總費用之間的比較，來計算開發(fā)項目的盈利和投資回報率數(shù)值，以此計算與同類房地產(chǎn)開發(fā)項目正?；貓舐氏啾容^，以分析評價其經(jīng)濟合理性。分析評價內(nèi)容包括： 擬定地點的水文、地形、地質(zhì)條件等地理特征； 擬定地點的市政配套、交通運輸條件； 擬訂范圍的拆遷情況； 地塊周邊的自然景觀、人造景觀及污染情況； 實際地價與地價潛在價值評價。 市場調(diào)查方法應(yīng)機動靈活，力求準確，一般可采取以下方法： 積累資料。 消費者意愿調(diào)查。一般包括：項目工程進度計劃表、項目投資估算表、投資計劃和資金籌措表、項目銷售計劃表、項目銷售收入測算表、財務(wù)現(xiàn)金流量表、資金來源與運用表、貸款還本付息估算表和敏感性分析表。 項目環(huán)境效益、社會效益及綜合效益評價。 項目投資來源、籌措方式的確定。 開發(fā)建設(shè)計劃 前期開發(fā)計劃。附規(guī)劃設(shè)計方案詳圖。 市場交易的數(shù)量與價格。 各種市政管線。主要包括： 山東國華時代投資發(fā)展有限公司項 目 管 理 制 度 匯 編編 號： SDGH 5—01版 本： A版 第0次修改標 題： 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究管理辦法頁 碼： 第 3 頁 共 9 頁 項目名稱； 項目的地理位置。 財務(wù)評價與不確定性分析。2 可行性研究的步驟 籌備。可行性研究開始前的準備工作包括提出項目開發(fā)設(shè)想，組建研究小組，制定研究計劃和工作大綱等。對經(jīng)上述分析后所確定的最佳方案，在估算項目投資、成本、價格、收入等基礎(chǔ)上，對方案進行詳細的財務(wù)評價和不確定性分析。包括項目所在地城市、區(qū)和街道，項目周圍主要建筑物等； 項目所在地的周圍環(huán)境狀況。主要應(yīng)調(diào)查上水管、雨水管、污水管線、熱力管線、燃氣管線、電力和通訊管線的現(xiàn)狀及目標和其可能實現(xiàn)的時間。 服務(wù)對象分析、制定租售計劃。 山東國華時代投資發(fā)展有限公司項 目 管 理 制 度 匯 編編 號： SDGH 5—01版 本： A版 第0次修改標 題： 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究管理辦法頁 碼： 第 4 頁 共 9 頁 資源供給 建筑材料的需用量、采購方式和供應(yīng)計劃。包括項目從立項、可行性研究、下達規(guī)劃任務(wù)、征地拆遷、委托規(guī)劃設(shè)計、取得開工許可證直至完成開工前準備等系列工作計劃。 開發(fā)成本估算。 山東國華時代投資發(fā)展有限公司項 目 管 理 制 度 匯 編編 號： SDGH 5—01版 本： A版 第0次修改標 題： 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究管理辦法頁 碼： 第 5 頁 共 9 頁 結(jié)論及建議運用各種數(shù)據(jù)從技術(shù)、經(jīng)濟、財務(wù)等方面論述開發(fā)項目的可行性，提出存在的問題及相應(yīng)的建議，并推薦最佳方案。 附圖：一般包括：項目位置示意圖、項目規(guī)劃用地紅線圖、建筑設(shè)計方案平面圖等。主要包括當?shù)叵M者對項目設(shè)計的使用要求或?qū)σ验_發(fā)項目的評價、消費者的購買動機、購買能力及購買偏好等。專人收集有關(guān)專業(yè)報刊、會議及政府協(xié)會活動等形成的文件、信息、年鑒統(tǒng)計資料，進行整理鑒別。7 資金籌措 制定可靠或比較可靠的資金籌措計劃，是開發(fā)項目實現(xiàn)預(yù)期目標的基本條件，是避免項目流產(chǎn)或夭折的根本保證，必須高度重視，周密策劃。靜態(tài)法的評價指標有凈利潤投資收益率和靜態(tài)投資回收期。本條所列財務(wù)評價指標表達公式見附錄。10 可行性研究管理 房地產(chǎn)開發(fā)項目不論投資規(guī)模大小，都應(yīng)編制可行性研究報告，其深度要求可從實際出發(fā)或領(lǐng)導決策要求確定。對研究的方法、測算、結(jié)論、建議等，對照市場實際，從中找出成功經(jīng)驗和教訓，以不斷提高可行性研究的科學水平和定性、定量分析的準確性。 可行性研究：由開發(fā)部按房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究管理辦法執(zhí)行。 前期手續(xù)：開發(fā)部指導并會同項目公司相關(guān)人員有步驟地辦理有關(guān)手續(xù)，主要有： 向開發(fā)管理部門報批項目，申報開發(fā)經(jīng)營許可證。規(guī)劃設(shè)計完成后，向規(guī)劃部門報批，開發(fā)部組織申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證。具體操作方式見工程招標管理規(guī)定。委托監(jiān)理公司進行施工監(jiān)理的項目，要嚴格按照《委托監(jiān)理合同》、《工程監(jiān)理實施細則》對以上施工管理工作進行分工，避免與公司工程部工作交叉，并按《委托監(jiān)理合同》、《工程監(jiān)理實施細則》對監(jiān)理單位進行日常監(jiān)督。：工程竣工后，由經(jīng)濟部審核施工單位提報的工程竣工造價結(jié)算（必要時，可委托審計事務(wù)所進行審計），工程部配合，并與施工單位辦理工程造價結(jié)算手續(xù)。 項目的規(guī)劃設(shè)計一經(jīng)批準，開發(fā)部應(yīng)會同相關(guān)部門編制銷售計劃，包括銷售策略、銷售方式、平均售價、銷售進度等，制訂詳細的銷售方案，確定每樓層、每單元的明細價格，定出底價，報公司主要領(lǐng)導審批后實施。 任何購房業(yè)主若未按合同約定付清房款，一律不得將所購房產(chǎn)交付其使用，違者對責任人就所造成的損失給予處罰。 物業(yè)管理公司對項目驗收接管后，負責所管理項目的房屋設(shè)備、市政公用設(shè)施、生活服務(wù)設(shè)施的日常管理和維護維修，并可按實際情況相應(yīng)負責園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生、保安等事務(wù)，還可為居民（用戶）提供其他無償或有償?shù)姆?wù)。 工程例會參加人員包括項目公司經(jīng)理、駐項目公司各專業(yè)技術(shù)人員、施工單位和監(jiān)理單位相關(guān)人員。 項目公司經(jīng)理、各專業(yè)技術(shù)人員，對施工單位提出的問題進行答復。 監(jiān)理單位及駐項目各專業(yè)人員在日常監(jiān)理過程中，應(yīng)把例會紀要所提出的施工、材料供應(yīng)、投資控制以及各工種、各專業(yè)之間的協(xié)調(diào)問題作為監(jiān)理的一項具體工作內(nèi)容，并對各種問題的解決情況作監(jiān)理記錄，并在下次的例會上對上述問題的解決情況做出匯報。 圖紙的分發(fā)。4 竣工圖紙的管理細則: 工程竣工驗收后一般在30天內(nèi)應(yīng)完成竣工圖，由施工單位負責繪制。 開發(fā)公司參加審學人員構(gòu)成：項目公司、工程部、經(jīng)濟部、開發(fā)部相關(guān)人員。4 圖紙審學程序： 按圖紙種類應(yīng)流先總圖，再基本圖紙，最后是詳圖。 參加人員在圖紙會審記錄上簽名、蓋章，一式四份，各單位一律存檔。 先由設(shè)計單位對《審學圖紙意見書》中所提問題統(tǒng)一解答。 臨時水、電接入后應(yīng)根據(jù)工地現(xiàn)場實際情況，配合監(jiān)理工程師繪制整個工地的臨時水、電分配圖。2 適用范圍適用于各項目分部分項、隱蔽工程的驗收及竣工驗收。 項目公司經(jīng)理收到監(jiān)理公司送交的