【正文】 3. 各相關(guān)部門應(yīng)抓緊落實本項目所需配套資金，積極配合作好貸款審查事項，加大融資力度，確保項目建設(shè)資金到位。本項目的建設(shè)可以抑制房價過快增長，使房價的漲幅控制在合理的范圍內(nèi)，加大中小戶型供應(yīng)比例，使大部分普通居民都能買得起房。從長遠來看，本項目實施必將對加快當(dāng)?shù)厣鐣?jīng)濟發(fā)展起到積極的促進作用。 （五）稅金測算 房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳納土地增值稅、營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅、交通及教育費附加。是反映項目財務(wù)上投資回收能力 的重要指標(biāo)，從投資年起計。 45 第十五章 經(jīng)濟效益 評價 一、評價依據(jù)和原則 （一）依據(jù) 《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》為依據(jù)； 、效益等方面的財務(wù)測算，按財政部頒發(fā)的《企業(yè)財務(wù)通則》和《企業(yè)會計準(zhǔn)則》有關(guān)規(guī)定為依據(jù)； ，按國家頒發(fā)的稅種、稅目及相關(guān)規(guī)定為測算依據(jù)。 （ 8） 施工圖預(yù)算編制費：按 萬元計列 （ 9） 工程概算審查費：參考 XX市物價局渝價（ 2020） 49 號文的要求，按 萬元計列。 42 （ 1） 建筑工程： 萬元； （ 2） 裝飾工程： 萬元； （ 3） 強弱電： 萬元； （ 4） 給排水及消防： 萬元。方案如下： （一）招標(biāo)形式 由業(yè)主按國家招標(biāo)法及有關(guān)規(guī)定，采用公開招標(biāo)確定施工單位，勘察設(shè)計單位和監(jiān)理單位采用公開邀標(biāo)形式確定。 ： 采用低損耗無污染干式變壓器。優(yōu)化小區(qū)綠化景觀設(shè)計，維護生態(tài)環(huán)境平衡。石方工程爆破應(yīng)固定放炮時間，并先行出安民告示。小區(qū)建成后，增加人流、車流和生活污水排放會帶來一定的污染。消火栓立管布置成環(huán)，屋頂使用消火栓。 2）天棚、墻面等內(nèi) 部裝修均采用不燃及難燃材料，并加以防火涂料進行處理。 33 第十一章 消防設(shè)計 一、耐火等級及防火分區(qū) （一）設(shè)計依據(jù) （ 1）《建筑設(shè)計防火規(guī)范》 GBJ16—87 （ 2）《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》 GB50045—95 （二）建筑分類及耐火等級 根據(jù)《建筑設(shè)計防火規(guī)范》之規(guī)定，本工程為多層建筑，耐火等級為二級。 所有低壓架空線在進出線處，裝設(shè)避雷器與絕緣子，金具連在一起接到電氣設(shè)備的接地裝置上，架空金屬管道及在進出處接到防雷或電氣設(shè)備的接地裝置上或獨自接地，對電纜進出線。 （六）所有室內(nèi)正常照明線路均采用 500 銅芯聚氯乙烯絕緣線。 （三）本建筑除住宅按三級負荷外，其余均按二級。消防水泵一用一備。 四、管件、管材及器材 （一）室內(nèi)給水管采用 PVC—U 塑料給水管 （二）室內(nèi)排水管采用 UPVC 工程塑料排水管 （三）消防管道采用鋼管（ DN100）自動噴配水管均為內(nèi)外壁 27 熱鍍鋅鋼管，焊接或法蘭連接。 《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》（ GB 500092020）取用。 （四）立面造型設(shè)計 在科技日益發(fā)展的今天，建筑亦被賦予新的涵義，造型力求與時代接軌，與科技同步。商業(yè)用房一樓擬布置水果攤位、蔬菜攤位、肉類攤位、水產(chǎn)品攤位、副食熟食攤位、活禽宰殺區(qū)及活禽攤位、管理辦公室及儲存庫房。 。 地塊北端 兩條道路交匯處和地塊南端兩組團交匯點均設(shè)置商業(yè)用房出入口。裙樓形狀類似三角形，層高 米，單層面積 4875 平方米，為商業(yè)用房。 供電 目前城南設(shè)有城南變電站，項目用電引自地塊邊緣 10kV 高壓線。∠ 60176。 二、建設(shè)條件 （一）氣候條件 （ ℃ ） 多年平均氣溫 極 端最高氣溫 極端最低氣溫 最熱月平均氣溫 最冷月平均氣溫 多年平均日照時間 年均無霜期 285 天 （ %） 年平均相對濕度 80 最熱月平均濕度 82 最冷月平均濕度 77 （ mm） 年平均降雨量 17 年最大降雨量 日最大降雨量 小 時最大降雨量 （ cm） 年平均積雪厚度 2 （ m/s） 年平均風(fēng)速 主導(dǎo)風(fēng)東南風(fēng) 最大風(fēng)速 （二）交通條件 項目地處城南車站西南側(cè)，北臨石柱溪路，交通便利。 XX 縣經(jīng)濟適用房價格大致確定為 750 元 /平方米，一套 80 平方米的經(jīng)濟適用房總價為 6 萬元。 （ 4）在小區(qū)用地規(guī)劃紅線以內(nèi)，與住房同步配套建設(shè)的住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，以及按政府批準(zhǔn)的小區(qū)規(guī)劃要求建設(shè)的不能有償轉(zhuǎn)讓的非營業(yè)性公共配套設(shè)施建設(shè)費。 XX 縣現(xiàn)有農(nóng)業(yè)人口戶數(shù)約 19萬戶，隨著城鎮(zhèn)化率的提高，假設(shè)未來 10年內(nèi)有 10%的農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)人口 ，這一部分人口對經(jīng)濟適用房的需求約為 114 萬平方米。其中竣工經(jīng)濟適用房 579萬平方米，完成投資 億元，解決了約 7 萬戶中低收入家庭的住房困難。與開發(fā)商主體模 式相比，政府主體模式的 9 優(yōu)越性在于： 政府作為主體開發(fā)經(jīng)濟適用房，可以從城市布局的高度作通盤的考慮，可以和城市規(guī)劃有機地融合，一般不會產(chǎn)生因不斷修改規(guī)劃、不斷增加建筑面積，最后導(dǎo)致開發(fā)商和業(yè)主糾葛矛盾不斷上升乃至激化的后果。 8 第三章 項目建設(shè)模式 從我國現(xiàn)行經(jīng)濟適用房 建設(shè)模式來看，主要有開發(fā)商主體模式和政府主體模式兩類。該部分人口受收入所限，無力購買商品房。不少地方甚至停止了經(jīng)濟適用住房建設(shè)。 隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)商品銷售價格大幅上漲，已經(jīng)超過了城市普通居民的購買能力和支付能力，且呈愈演愈烈之勢，給整個社會的和諧穩(wěn)定帶來了隱患。 （二）主要研究范圍 項目建設(shè)背景及必要性； 項目建設(shè)規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容； 項目選址及建設(shè)條件 項目建設(shè)方案 項目建設(shè)進度 投資估算及資金籌措 經(jīng)濟效益分析 社會效益分析 四、 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 序號 項目 單位 指標(biāo) 1 建設(shè)規(guī)模 總建筑面積 平方米 33638 其中：住宅 平方米 22030 商業(yè)門面 平方米 11608 占地面積 畝 2 總投資 萬元 工程費用 萬元 其它費用 萬元 預(yù)備費 萬元 4 建設(shè)期利息 萬元 3 資金籌措 銀行貸款 萬元 業(yè)主自籌 萬元 4 財務(wù)指標(biāo) 稅前內(nèi)部收益率 ％ % 稅前財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 稅后內(nèi)部收益率 ％ % 稅后財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 貸款償還期 年 五、 主要 結(jié)論 本項目的建設(shè)，能夠優(yōu)化 XX縣房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)，平抑其商品房價格，解決部分中低收入家庭和農(nóng)轉(zhuǎn)非人口的住房問題，項目的建設(shè)是必要而緊迫的。 集團內(nèi)設(shè)辦 公室、研究發(fā)展部、計劃財務(wù)部、土地儲備整治部、市政建設(shè)部、房地產(chǎn)開發(fā)部等內(nèi)設(shè)機構(gòu)。其目的主要是實現(xiàn)政府高度壟斷土地一級市場，有效積累土地收益，配合搭建投融資平臺，籌集城市建設(shè)資金，實現(xiàn)土地和經(jīng)營城市的有機結(jié)合。 集團成立兩年來，所承建的道路、橋梁的工程總投資額為 14500萬元，為 XX城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)做出了一定貢獻。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對拉動投資增長、 改善人民的居住條件、提高人民生活水平、推動社會消費等方面發(fā)揮了很大的作用。 為此， XX縣人民政府?dāng)M委托 XX城市建設(shè)投資集團 建設(shè)經(jīng)濟適用房，以優(yōu)化房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)，平抑商品房價格的不合理上漲，解決部分中低收入家庭和農(nóng)轉(zhuǎn)非人口的住房問題。 2. 滿足 XX 縣中低收入家庭，以及城北新區(qū)開發(fā)大量農(nóng)轉(zhuǎn)非人口對住房需求的需要 7 XX 縣 2020 年初總?cè)丝跒?，總戶數(shù)為 ，其城鎮(zhèn)化率為 %。 3．完善房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)、平抑商品房價格、促進房 地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的需要 我國房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)單一，高檔住宅建設(shè)規(guī)模逐年擴大，房地產(chǎn)價格不斷攀升，這種狀況的進一步發(fā)展，極易使房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生 “泡沫 ”，從而影響整個國民經(jīng)濟的發(fā)展。同時，政府對經(jīng)濟適用房的后續(xù)監(jiān)管跟不上，被開發(fā)商鉆了空子，造成既成事實，監(jiān)管環(huán)節(jié)較多也造成了監(jiān)管管理成本較高。此外公司在建設(shè)縣內(nèi)重大工程項目過程中，同各類金融機構(gòu)保持著良好的關(guān)系，有助于經(jīng)濟適用房開發(fā)建設(shè)過程中的融資工作。 三、 XX 縣經(jīng)濟適用房的總體需求 XX 縣經(jīng)濟適用房的主要需求來源于城鎮(zhèn)中低收入戶及城鎮(zhèn)化中的農(nóng)轉(zhuǎn)非人口。 （ 1）按照法律、法規(guī)規(guī)定用于征用土地和拆遷補償?shù)人Ц兜恼鞯睾筒疬w安置補償費。 按照不超過成本及稅金之和的 3％計算。 B 區(qū)總建筑面積為 11858 平方米，其中底層建筑面積為 1858平方米，層高為 ；二至九層建筑面積為 10000 平方米，層高為 米?！?81176。 據(jù)《中國地震裂度區(qū)劃圖（ 2020）》該區(qū)地震基本裂度小于 6度，工程區(qū)域構(gòu)造穩(wěn)定性良好。地塊已平場，用地總面積為 12795 平方米。大尺度上，組團間風(fēng)格協(xié)調(diào)統(tǒng)一，形成一個有機整體；小尺度上，組團內(nèi)部空間豐富多變，講究序列、層次、對景、借景，力求戶戶都有好的視野。入戶路寬為 3 米（考慮消防），組團內(nèi)部人行道路分公共小道及入戶小徑。環(huán)境是一個系統(tǒng)，因此從城市到建筑，室外到室內(nèi)，應(yīng)實現(xiàn)真 正意義上的 “以人為本，以環(huán)境為本 ”的生態(tài)建筑設(shè)計，體現(xiàn)人與自然的和諧共存，堅持生態(tài)設(shè)計的原則。柜臺區(qū)域內(nèi)配備統(tǒng)一的容器，供經(jīng)營戶堆放雜物。 立面花園、陽臺欄桿考慮使用通透性較強的扁鋼欄桿，使建筑充分體現(xiàn)其生態(tài)性及現(xiàn)代感，同時結(jié)合屋頂?shù)钠挛菝婕皹翘蓍g貼面仿石材質(zhì)，使建筑富于個性及現(xiàn)代感，同時也使建筑與周邊統(tǒng)一成一整體。本工程基礎(chǔ)形式為人工挖孔嵌巖樁，設(shè)計以中風(fēng)化砂質(zhì)泥巖為基礎(chǔ)持力層，持力層天然單軸抗壓強度標(biāo)準(zhǔn)值為 （五）上部結(jié)構(gòu) 本工程裙樓為框架結(jié)構(gòu)，樓蓋 現(xiàn)澆，上部住宅部分為磚砌體結(jié)構(gòu)，樓蓋采用預(yù)應(yīng)力空心板，屋蓋為現(xiàn)澆屋面。在距離室外消火栓15—40 米處設(shè)置室外水泵結(jié)合器 （四） 一、二層商業(yè)用房鋪面設(shè)置自動噴水滅火系統(tǒng)，閉式系統(tǒng)。低 30 壓母線兩段之間設(shè)手動聯(lián)絡(luò)。起居室安裝有一個單相三線和一個單相二線的插座 3組，臥室和書房有 2組；廚房、衛(wèi)生間有 1組，為防濺水型。用作引下線的柱內(nèi)的主筋，每組至少有兩根作通長焊接，確保電氣通路。 （十）燃氣設(shè)計 根據(jù)本地天然氣條件及要求，采用天然氣作為主要能源。 3）每個分區(qū)面積均滿足規(guī)范要求，并有兩個以上的安全出口，建筑物內(nèi)疏散走道，安全出口和樓梯間形式、數(shù)量、寬度、疏散間距及通向屋頂和室外的疏散設(shè)施均按防火規(guī)范設(shè)計。 室外消火栓系統(tǒng) 室外設(shè)置 l組 SQl00 型消防水泵接 合器。 36 第十二章環(huán)保、節(jié)能與綠化 一、 環(huán)境保護 （一） 環(huán)境現(xiàn)狀與開發(fā)的影響 小區(qū)受工業(yè)污染影響較小，建設(shè)區(qū)內(nèi)基本無大氣、水污染工業(yè)，大氣監(jiān)測項目二氧化硫、氮氧化物、懸浮物微粒和降塵等各項指標(biāo)均達到國家標(biāo)準(zhǔn)。對易揚塵的材料加蓬運輸、堆放，以減少揚塵對空氣環(huán)境的污染。住 宅生活及商業(yè)用房垃圾袋裝化，并設(shè)置集中垃圾間，由專人負責(zé)封袋清運。 38 。 39 第十三章 項目建設(shè)進度及招投標(biāo)方案 一、工程建設(shè)進度 在保證項目設(shè)計高水平、施工高質(zhì)量、建設(shè)高速度的前提下，為滿足發(fā)展的需要并盡快投入使用，對項目建設(shè)周期和進度統(tǒng)一規(guī)劃，分步實施。 41 第十四章 投資估算及資金籌措 一、投資估算 本項目投資估算范圍包括建設(shè)的工程費用、工程建設(shè)其他費用，預(yù)備費、建設(shè)期利息以及鋪底流動資金。 （ 4） 質(zhì)量監(jiān)督費：按 XX市物價局 XX市財政局渝價（ 2020）393 號文的要求，本工程的質(zhì)量監(jiān)督費按照工程費用的 %計取，為 萬元。 建設(shè)期利息：按貸款額為 1800萬元估算，貸款年利率 ％，小計 萬元。 2. 財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） 計算期內(nèi)用財務(wù)基準(zhǔn)折現(xiàn)率將項目各年的凈效益折現(xiàn)到建設(shè)始年的現(xiàn)值之和。 47 財務(wù)費用指貸款利息支出，其中第一至二年利息計入總投資。 50 第十六章 社會效益評價 一、社會影響分析 經(jīng)濟適用房的建設(shè)對地方社會有著巨大而深遠的影響。 四、社會評價結(jié)論 本項目屬經(jīng)濟適用房建設(shè)工程，可彌補 XX縣經(jīng)濟適用房的空缺，緩解社會矛盾，符合廣大群眾的需求，尤其符合中低收入者和農(nóng)轉(zhuǎn)非人員等弱勢群體的利益要求。 二、 建議 1. 項目開發(fā)建設(shè)必須與環(huán)境保護相結(jié)合，堅持 “三同時