【正文】 會計(jì)機(jī)構(gòu)、會計(jì)人員應(yīng)當(dāng)對本單位的財(cái)務(wù)收支計(jì)劃、經(jīng)營計(jì)劃、業(yè)務(wù)計(jì)劃的執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督；對違反集團(tuán)和單位內(nèi)部會計(jì)管理制度的經(jīng)濟(jì)活動應(yīng)當(dāng)制止和糾正；制止和糾正無效的，向單位負(fù)責(zé)人報(bào)告，請求處理。會計(jì)機(jī)構(gòu)、會計(jì)人員對違反會計(jì)法規(guī)和國家統(tǒng)一會計(jì)制度規(guī)定的會計(jì)事項(xiàng)，有權(quán)拒絕辦理或者按照職權(quán)予以糾正。 對財(cái)務(wù)收支的稽核，應(yīng)當(dāng)逐筆審核各項(xiàng)收支的合法性、合理性和真實(shí)性，對非法和計(jì)劃外的收支，應(yīng)按有關(guān)程序和權(quán)限申報(bào)，經(jīng)批準(zhǔn)后處理。少數(shù)股東權(quán)益部分單獨(dú)列示。 銷售收入的實(shí)現(xiàn)： 銷售商品(產(chǎn)品)的收入，應(yīng)在以下條件均能滿足時確認(rèn)銷售收入：A、企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)給購貨方；B、企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實(shí)施控制；C、與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利潤能夠流入企業(yè)；D、相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計(jì)量。 計(jì)提比例 賬齡1年（含1年，以下類推）以內(nèi)按期末余額1%計(jì)提；賬齡13年按期末余額的5%計(jì)提；賬齡3年以上，按期末余額的30%計(jì)提。 已計(jì)提減值準(zhǔn)備的無形資產(chǎn)價值又得以恢復(fù)，應(yīng)在原已提減值準(zhǔn)備的范圍內(nèi)轉(zhuǎn)回。 不計(jì)提折舊的固定資產(chǎn)包括：房屋、建筑物以外的未使用、不需用固定資產(chǎn)；以經(jīng)營租賃方式租入的固定資產(chǎn)；在建工程項(xiàng)目交付使用以前的固定資產(chǎn)；巳提足折舊繼續(xù)使用的固定資產(chǎn)；未提足折舊提前報(bào)廢的固定資產(chǎn)；按規(guī)定單獨(dú)估價作為固定資產(chǎn)入帳的土地。 期末計(jì)價 季度、中期期未或年度終了，如遇市價持續(xù)下跌或被投資單位經(jīng)營狀況惡化等原因?qū)е缕淇墒栈亟痤~低于賬面價值，應(yīng)按逐項(xiàng)比較法, 將可收回金額低于長期投資賬面價值的差額，作為長期投資減值準(zhǔn)備，確認(rèn)為當(dāng)期投資損失。 存貨： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及物業(yè)管理企業(yè)：按《萬科集團(tuán)存貨核算辦法》執(zhí)行。 對選擇使用的會計(jì)政策, 由總部財(cái)務(wù)管理部統(tǒng)一確定并按國家規(guī)定上報(bào)批準(zhǔn)后實(shí)施, 所屬各單位不得擅自變更。財(cái)務(wù)分析報(bào)告至少應(yīng)包括以下內(nèi)容:A、報(bào)告期內(nèi)生產(chǎn)或經(jīng)營情況；B、收入、利潤的構(gòu)成分析及影響收入、利潤變化的因素，房地產(chǎn)企業(yè)還須有銷售(面積、合同金額)、回款、實(shí)際結(jié)算(面積、收入、成本、毛利)情況；C、資金使用情況分析；D、成本、費(fèi)用升降及構(gòu)成情況分析；E、財(cái)務(wù)狀況分析；F、經(jīng)營管理和財(cái)務(wù)管理中存在的問題及其對策等，以前年度尚未解決的遺留問題及或有負(fù)債事項(xiàng)應(yīng)予以揭示； 編寫財(cái)務(wù)分析報(bào)告時，應(yīng)當(dāng)運(yùn)用財(cái)務(wù)分析的技術(shù)和方法，對經(jīng)營成果和財(cái)務(wù)狀況的構(gòu)成和趨勢分別進(jìn)行定性和定量的分析。D、記賬憑證的類別，可以采用一種制記賬憑證或收、付、轉(zhuǎn)三種制記賬憑證的形式；也可以在收、付、轉(zhuǎn)三種制憑證的基礎(chǔ)上，按照經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)和會計(jì)軟件功能模塊的劃分進(jìn)一步細(xì)化，以方便記賬憑證的輸入和保存。禁止未經(jīng)授權(quán)的人員及無權(quán)限人員操作會計(jì)軟件；禁止具體操作人員將密碼告訴他人。 在出具審計(jì)報(bào)告前，各單位應(yīng)與核數(shù)師充分協(xié)商，使出具的審計(jì)報(bào)告盡可能合乎集團(tuán)要求和主審核數(shù)師的要求。C、銀行存款科目余額應(yīng)與各開戶銀行的銀行對賬單核對一致。 管理報(bào)表盡量在會計(jì)軟件中利用“自定義報(bào)表”的功能做出。特殊情況不一致的，應(yīng)附表詳細(xì)說明差異原因；：將明細(xì)科目相同的債權(quán)債務(wù)抵消后，按明細(xì)科目的借貸方向分別填列。C、各單位按下列結(jié)賬日進(jìn)行結(jié)賬，不得提前或延遲。各公司可根據(jù)被投資單位資本公積增加的原因進(jìn)一步設(shè)置三級明細(xì)科目。 部分會計(jì)科目的使用要求：A、“應(yīng)收賬款”（地產(chǎn)公司）、“預(yù)收賬款”（地產(chǎn)公司）應(yīng)按房號設(shè)置核算項(xiàng)目，并增加如下項(xiàng)目屬性：業(yè)主名稱、購房日期、房屋面積、合同號、合同金額、付款方式等（如其他系統(tǒng)軟件可提供如上信息，可適當(dāng)減少核算項(xiàng)目屬性）。2341遞延稅款按《萬科集團(tuán)企業(yè)所得稅項(xiàng)核算辦法》2281代管基金按代管基金名稱2191預(yù)提費(fèi)用審計(jì)費(fèi)（02）、利息（03）、擔(dān)保費(fèi)（04）、保險(xiǎn)費(fèi)（05）、修理費(fèi)（06）、租金（07）、其他（10）2211預(yù)計(jì)負(fù)債按管理項(xiàng)目名稱及合同單位2131預(yù)收賬款（地產(chǎn)公司）按開發(fā)項(xiàng)目具體苑或棟或期1901長期待攤費(fèi)用租入固定資產(chǎn)改良支出(01)、裝修支出(02)、固定資產(chǎn)修理支出（03）、其他遞延支出(06)1911待處理財(cái)產(chǎn)損溢待處理流動資產(chǎn)損溢(01)、待處理固定資產(chǎn)損溢(02)B、負(fù)債類科目代碼一級科目二級明細(xì)科目三級明細(xì)科目四級明細(xì)科目核算項(xiàng)目2101短期借款按借款單位按幣別1151預(yù)付賬款（地產(chǎn)公司）按開發(fā)項(xiàng)目具體苑或棟或期1121應(yīng)收股利按單位 會計(jì)機(jī)構(gòu)、會計(jì)人員應(yīng)根據(jù)審核無誤的原始憑證錄入記賬憑證。，其它單位如因特殊原因需要使用原始憑證時，經(jīng)本單位會計(jì)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人或會計(jì)主管人員批準(zhǔn)，可以復(fù)制。D、支付款項(xiàng)的原始憑證，必須有收款單位和收款人的收款證明。 各單位的會計(jì)憑證、會計(jì)賬簿、會計(jì)報(bào)表和其他會計(jì)資料，應(yīng)定期打印、裝訂成冊，并建立檔案，妥善保管；存儲會計(jì)軟件、電子數(shù)據(jù)的軟盤、光盤、磁盤、磁帶等存儲介質(zhì)也應(yīng)作為會計(jì)檔案進(jìn)行管理。 各單位的會計(jì)核算應(yīng)當(dāng)以實(shí)際發(fā)生的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)為依據(jù)，按照規(guī)定的會計(jì)處理方法進(jìn)行，并保證會計(jì)指標(biāo)的口徑一致、相互可比和會計(jì)處理方法的前后各期相一致。，不得自行另立新賬套，以保持會計(jì)記錄的連續(xù)性。其中：A、現(xiàn)金、有價證券應(yīng)根據(jù)會計(jì)賬簿有關(guān)記錄進(jìn)行點(diǎn)交；庫存現(xiàn)金、有價證券必須與會計(jì)賬簿記錄保持一致，不一致時，移交人員必須限期查清；移交保檢柜的鑰匙和密碼時，接替人員應(yīng)當(dāng)場驗(yàn)證，移交完畢后，鑰匙和密碼應(yīng)盡可能予以更換。會計(jì)人員遵守職業(yè)道德的情況，將作為會計(jì)人員晉升、晉級、聘任專業(yè)職務(wù)、表彰獎勵的重要考核依據(jù)。 會計(jì)人員應(yīng)當(dāng)積極參加會計(jì)業(yè)務(wù)的培訓(xùn)，各單位會計(jì)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人有責(zé)任對本部門的會計(jì)人員進(jìn)行培訓(xùn)和指導(dǎo)，并合理安排好會計(jì)工作，保證會計(jì)人員每年有一定的時間用于學(xué)習(xí)和參加培訓(xùn)。 集團(tuán)及各單位第一負(fù)責(zé)人應(yīng)支持會計(jì)機(jī)構(gòu)、會計(jì)人員依法行使職權(quán)，保障會計(jì)人員的職權(quán)不受侵犯；對于忠于職守，堅(jiān)持原則，做出顯著成績的會計(jì)機(jī)構(gòu)、會計(jì)人員，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)?shù)木窈臀镔|(zhì)獎勵。集團(tuán)會計(jì)工作由主管財(cái)務(wù)的集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)直接指揮；總部財(cái)務(wù)管理部負(fù)責(zé)集團(tuán)會計(jì)工作的組織和集團(tuán)統(tǒng)一會計(jì)政策、制度的制定；各單位按國家法律、法規(guī)和本規(guī)則開展各項(xiàng)會計(jì)工作，并在不違背國家法律、法規(guī)和本規(guī)則的原則下，根據(jù)本單位業(yè)務(wù)管理的特點(diǎn)，制訂本單位的會計(jì)管理和會計(jì)核算實(shí)施辦法。萬科地產(chǎn)會計(jì)管理及核算規(guī)范 各單位第一負(fù)責(zé)人對本單位的會計(jì)管理工作負(fù)有領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任。 各單位不得任用本單位職員（包括主要負(fù)責(zé)人）、其他關(guān)聯(lián)單位負(fù)責(zé)人及集團(tuán)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的直系親屬作為本單位的會計(jì)人員。 敬業(yè)愛崗，努力鉆研業(yè)務(wù)，使自己的知識和技能適應(yīng)所從事工作的要求。 會計(jì)人員違反職業(yè)道德的，由所在單位進(jìn)行處罰；情節(jié)嚴(yán)重的，將依法追究刑事責(zé)任，此類人員將不得取得或者重新取得會計(jì)從業(yè)資格證書。B、會計(jì)憑證等會計(jì)資料必須完整無缺，經(jīng)審核簽章后打印，并附完整原始憑證再行移交；會計(jì)賬簿、會計(jì)報(bào)表、賬套密碼和其它電子數(shù)據(jù)要在實(shí)際操作下移交，移交完畢后，接替人員應(yīng)及時更換操作人員密碼。，會計(jì)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人、會計(jì)主管人員或單位負(fù)責(zé)人必須指定有關(guān)人員接替或者代理，并辦理交接手續(xù)。 會計(jì)核算應(yīng)當(dāng)劃分會計(jì)期間，分期結(jié)算賬目和編制會計(jì)報(bào)表。會計(jì)檔案建檔要求、保管期限、銷毀辦法等依據(jù)財(cái)政部、國家檔案局發(fā)布的《會計(jì)檔案管理辦法》的規(guī)定進(jìn)行。E、發(fā)生銷貨退回的，除填制退貨發(fā)票外，還必須有退貨驗(yàn)收證明；退款時，必須取得對方的收款收據(jù)或者匯款銀行的憑證，不得以退貨發(fā)票代替收據(jù)。向外提供的原始憑證復(fù)印件，應(yīng)當(dāng)在專設(shè)的登記簿上登記，并由提供人員和收取人員共同簽名或者蓋章。 記賬憑證可以分為收款憑證、付款憑證和轉(zhuǎn)賬憑證，也可以使用通用記賬憑證。1002銀行存款人民幣(01)、港幣(02)、美元(03)、日元（04）、澳元（05）、其他幣種（06）按開戶銀行（其他幣種06可選擇幣種種類再選擇開戶銀行）按合同單位及合同代碼1151預(yù)付帳款（物業(yè)公司）按房號2131預(yù)收帳款（物業(yè)公司）5301營業(yè)外收入罰款收入(01)、 處理固定資產(chǎn)收益 (02)、沒收定金及違約金(03)、固定資產(chǎn)盤盈（04）、其他（07）5401主營業(yè)務(wù)成本（地產(chǎn)公司）同主營業(yè)務(wù)收入`5401主營業(yè)務(wù)成本（物業(yè)公司）物業(yè)管理成本（01）、物業(yè)經(jīng)營成本（02）、物業(yè)大修成本（03）按具體業(yè)務(wù)對應(yīng)成本名稱B、“預(yù)付賬款”（地產(chǎn)公司）、“應(yīng)付賬款”（地產(chǎn)公司）應(yīng)按合同單位及合同代碼設(shè)置核算項(xiàng)目，并至少增加如下項(xiàng)目屬性：合同名稱、合同金額、簽訂時間等。H、用盈余公積彌補(bǔ)虧損計(jì)入“利潤分配—其他轉(zhuǎn)入”科目。年度結(jié)賬日為公歷年度每年的12月31日；半年度、季度、月度結(jié)賬日分別為公歷年度每半年、每季、每月的最后一天。不同總賬科目及不同明細(xì)科目的債權(quán)債務(wù)，在編報(bào)時不得互相抵消；c．預(yù)提費(fèi)用與待攤費(fèi)用項(xiàng)目：依據(jù)所屬明細(xì)科目分析填列。 月度會計(jì)報(bào)表資料的生成時間為月終后5個工作日內(nèi)，并以電子手段傳送報(bào)表需要單位，不再報(bào)送書面報(bào)表。如存在未達(dá)賬項(xiàng)，必須編制銀行存款余額調(diào)節(jié)表，對銀行對賬單應(yīng)準(zhǔn)備復(fù)印件以備核數(shù)師查驗(yàn)。 各單位對總部財(cái)務(wù)管理部要求填報(bào)的各種附表，應(yīng)予認(rèn)真填報(bào)。B、已輸入計(jì)算機(jī)的原始憑證和記賬憑證等會計(jì)數(shù)據(jù)未經(jīng)審核不得過賬；C、操作人員離開工作位前，應(yīng)退出會計(jì)軟件；D、會計(jì)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人或會計(jì)主管人員應(yīng)定期檢查上機(jī)記錄，以便及時發(fā)現(xiàn)問題，防患于未然；E、各單位有責(zé)任保證數(shù)據(jù)庫異地復(fù)制相關(guān)服務(wù)的正確配置與啟動以及線路的暢通，保證集團(tuán)財(cái)務(wù)和其它業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)的實(shí)時性。E、對使用會計(jì)軟件及其生成的會計(jì)憑證、會計(jì)賬簿、會計(jì)報(bào)表和其它會計(jì)資料，應(yīng)當(dāng)符合財(cái)政部和集團(tuán)關(guān)于會計(jì)電算化的規(guī)定；一級會計(jì)科目的使用和編號，以及部分科目的明細(xì)設(shè)置必須符合本規(guī)則有關(guān)會計(jì)科目規(guī)定的要求。財(cái)務(wù)分析報(bào)告應(yīng)當(dāng)簡單明了，重點(diǎn)突出；中期和年度財(cái)務(wù)分析報(bào)告應(yīng)當(dāng)全面、深入。 集團(tuán)會計(jì)核算嚴(yán)格執(zhí)行以下原則： 客觀性原則：以能證明經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)真實(shí)發(fā)生的合法憑證為依據(jù)，準(zhǔn)確反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，并具有可驗(yàn)證性； 權(quán)責(zé)發(fā)生制原則：以權(quán)責(zé)關(guān)系實(shí)際發(fā)生和影響期間來確認(rèn)收入和費(fèi)用而不論款項(xiàng)是否實(shí)際收付； 配比原則：收入和費(fèi)用在因果關(guān)系及時間期間上相匹配； 劃分收益性支出與資本性支出原則：嚴(yán)格區(qū)分支出是為了取得當(dāng)期收益還是為了以后各期能取得收益。 其他行業(yè)的企業(yè)按相關(guān)會計(jì)制度執(zhí)行。 本規(guī)則所稱的可收回金額，是指資產(chǎn)的銷售凈價與預(yù)期從該資產(chǎn)的持續(xù)使用和使用壽命結(jié)束時的處置中形成的未來預(yù)計(jì)現(xiàn)金流量的現(xiàn)值兩者之中的較高者。 固定資產(chǎn)折舊方法　　 固定資產(chǎn)折舊采用直線平均法，并按固定資產(chǎn)的原值、估計(jì)使用年限和預(yù)計(jì)凈殘值率（原價的4%）確定。 無形資產(chǎn)按實(shí)際成本計(jì)價。 長期待攤費(fèi)用 對租入固定資產(chǎn)進(jìn)行改良所發(fā)生的費(fèi)用按五年或租賃期孰短的原則平均攤銷；裝修