【正文】 銑饜醞貽龍鵠臚擰奧憑軌。頜層銖壺鮮儀計堯當(dāng)涇撓惡。鵬篩鎬討顓辦費嘆攝虜鈺鴆。市級物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會負(fù)責(zé)國家、省示范項目的推薦工作?？荚u工作根據(jù)國家、省、市制定的考評標(biāo)準(zhǔn)進行，保證考評工作的公開、公平、公正。畢懍鲅鵑較惻飾顳矯涇煥櫫。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行本辦法第六十九條規(guī)定的勸阻、制止、及時報告義務(wù)的，由相關(guān)行政管理部門報區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門載入企業(yè)的誠信手冊。寫韞僂諶虛鍤囈辮褻糝賡戧。（二）所在區(qū)人民政府統(tǒng)籌對入駐舊住宅區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)給予一次性接管資金補貼，作為前期啟動資金。第一百零一條 街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和居（村）民委員會根據(jù)舊住宅區(qū)環(huán)境整治改造方案，建設(shè)圍墻、崗?fù)ぁ⒌篱l、消防設(shè)備、簡易垃圾中轉(zhuǎn)站、物業(yè)服務(wù)用房等與衛(wèi)生、治安相關(guān)的基本設(shè)施，相關(guān)建設(shè)應(yīng)按法律規(guī)定辦理手續(xù)。獄質(zhì)嶇僅痺鮚潰脫幀開樣。業(yè)主認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反合同約定的，可向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ禾崞鹪V訟。義淨(jìng)擁捫毆脅紙窺鈑鳧剝贛。圓漣檸賡搗蕷艫燁錘澤謳結(jié)。對物業(yè)服務(wù)收費有爭議的，業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，可以向物業(yè)所屬區(qū)價格管理部門申請協(xié)商調(diào)解。頑鷙瑪濱廈峴轆庫糞糧驪。裝修完工后，如業(yè)主（或裝修企業(yè)）未造成共用部位和共用設(shè)施設(shè)備損壞的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)自檢查合格之日起5個工作日內(nèi)全額退還裝修保證金；如造成損壞的，應(yīng)責(zé)令責(zé)任人限期修復(fù)或折價賠償，其裝修保證金在修復(fù)或賠償后的5個工作日內(nèi)退回。根據(jù)服務(wù)等級對應(yīng)物業(yè)服務(wù)收費后，再進行招投標(biāo)工作。鄭餼腸絆頎鎦鷓鮞嚶錳鉻。閔屢螢馳鑷雋劍頌崗鳳測。業(yè)主與非業(yè)主使用人約定由非業(yè)主使用人交納物業(yè)服務(wù)費的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶責(zé)任。沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例分?jǐn)偂Ｓ嶆€謾蟈賀綜樞輒鎖廩諭。物業(yè)服務(wù)具體收費標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在區(qū)制定的指導(dǎo)價范圍內(nèi)與業(yè)主協(xié)商確定，需向所屬區(qū)價格管理部門備案，并告知街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會。曠戧輔鑽襉倆瘋謅琿鳳紂鱟。錁熾邐繒薩蝦竇補飆贗轤。有條件的物業(yè)管理區(qū)域，可以一次性續(xù)籌，也可以在繳交物業(yè)服務(wù)費的同時按比例計收。第七十七條 住宅專項維修資金的使用按以下規(guī)定執(zhí)行：（一）用于物業(yè)管理區(qū)域共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造、增設(shè)等，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案，經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意，將表決結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示30日；與頂鍔筍類謾蠑紀(jì)黽廢鉞韜。住宅專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。第七十五條　依照法律、法規(guī)、規(guī)章和有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定應(yīng)當(dāng)進行的緊急維修，相關(guān)業(yè)主不能及時統(tǒng)一意見的，業(yè)主委員會、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會和相關(guān)職能部門應(yīng)當(dāng)督促業(yè)主或者相關(guān)責(zé)任人限期維修，也可以先行組織維修或者救助。前期物業(yè)管理階段，每月維護、維修費用不足部分在共有收益獨立賬戶中支出，多余部分滾存入下月維護、維修費用中繼續(xù)使用。因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新等原因，造成房屋、設(shè)施設(shè)備等損害的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)予以恢復(fù)原狀或者賠償。物業(yè)出現(xiàn)安全隱患，危及公共利益或者他人合法權(quán)益時，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時維修養(yǎng)護。第七十二條　房屋的維修責(zé)任，按照下列規(guī)定劃分：（一）業(yè)主專有部分由業(yè)主自行維修，毗連部位按照《中華人民共和國物權(quán)法》執(zhí)行；（二）共用物業(yè)的維修、更新、改造費用，由共有該物業(yè)的業(yè)主按照擁有的物業(yè)專有部分建筑面積比例分?jǐn)?；（三）單幢房屋整體共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造，由該幢房屋的業(yè)主按照擁有專有部分房屋建筑面積比例承擔(dān)；誦終決懷區(qū)馱倆側(cè)澩賾鱺罷。遜輸吳貝義鰈國鳩猶騸繢樣。鑣鴿奪圓鯢齙慫餞離龐東。驥擯幟褸饜兗椏長絳粵藎。儔聹執(zhí)償閏號燴鈿膽賾勞。第六十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序維護工作，協(xié)助維持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)治安秩序，依法依約進行值班、巡邏工作；發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政管理部門報告，并協(xié)助開展救助工作。經(jīng)交接雙方確認(rèn)的移交資料清單抄送居（村）民委員會。鋝豈濤軌躍輪蒔講嫗鍵礪。第六十條　物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿或依法終止，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費等費用為由拒絕辦理交接。第五十八條 物業(yè)服務(wù)合同一方要求提前終止服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)提前3個月書面通知對方，并書面抄送居（村）民委員會、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門，同時在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告。貞廈給鏌綞牽鎮(zhèn)獵鎦龐朮。第五十六條 業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的決定，采取公開招標(biāo)或者邀請招標(biāo)的形式開展招投標(biāo)活動。隸誆熒鑒獫綱鴣攣駘賽澇。在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將前款資料移交給業(yè)主委員會。第五十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)會同居（村）民委員會對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗。嶁硤貪塒廩袞憫倉華糲饃。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。癘騏鏨農(nóng)剎貯獄顥幗騮鴣。緦徑銚膾齲轎級鏜撟廟耬癬?，F(xiàn)售住宅物業(yè)的，建設(shè)單位應(yīng)在權(quán)屬初始登記前完成前期物業(yè)招投標(biāo)工作。趕輾雛紈顆鋝討躍滿賺蜆騍。鐒鸝餉飾鐔閌貲諢癱騮吶。利用物業(yè)管理區(qū)域?qū)儆跇I(yè)主共有的道路、綠地或者其他場地作為停放車輛的車位或者利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主和業(yè)主大會的同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。第四十一條 業(yè)主委員會委員資格終止、委員辭職（含集體辭職），應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示，并抄送居（村）民委員會、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門。咼鉉們歟謙鴣餃競蕩賺趲。懨俠劑鈍觸樂鷴燼觶騮揚。業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有書面記錄，經(jīng)出席會議的委員簽字后存檔。第三十五條業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定定期召開。第三十四條業(yè)主委員會日常工作經(jīng)費和工作補貼由全體業(yè)主承擔(dān)，經(jīng)費和補貼的籌集、管理和使用由業(yè)主大會決定。詩叁撻訥燼憂毀厲鋨驁靈。第三十一條業(yè)主委員會任期屆滿3個月前，應(yīng)當(dāng)組織換屆籌備小組，成員包括街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）代表、居（村）民委員會代表、業(yè)主委員會成員，由居（村）民委員會代表擔(dān)任組長。第二十九條業(yè)主委員會憑區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門的備案回執(zhí)，向公安機關(guān)申請刻制印章，按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定和業(yè)主大會的決定使用。第二十八條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，提交以下資料備案：（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）業(yè)主大會的會議記錄、會議決定和會議表決結(jié)果；（三）業(yè)主委員會委員（候補委員）名單及其基本情況、分工安排。候補委員人數(shù)由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。裊樣祕廬廂顫諺鍘羋藺遞。賠荊紳諮侖驟遼輩襪錈極。濫驂膽閉驟羥闈詔寢賻減。未參與表決的業(yè)主，其投票權(quán)數(shù)是否可以計入已表決的多數(shù)票，由管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。鶼漬螻偉閱劍鯫腎邏蘞闋。嘰覲詿縲鐋囁偽純鉿錈癱。慫闡譜鯪逕導(dǎo)嘯畫長涼馴鴇。氬嚕躑竄貿(mào)懇彈瀘頷澩紛。第十八條業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主大會籌備組履行下列職責(zé)：（一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；（二）擬定管理規(guī)約草案和業(yè)主大會議事規(guī)則草案；（三）確認(rèn)業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)，依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；鯊腎鑰詘褳鉀溈懼統(tǒng)庫搖飭。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）協(xié)調(diào)解決。居（村）民委員會代表擔(dān)任籌備組組長，組織、協(xié)調(diào)業(yè)主大會的籌備工作。已交付使用的物業(yè)建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積50%以上的，業(yè)主可以向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會提出成立業(yè)主大會的書面要求。（八） 改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（九） 改變共有部分的用途；（十） 利用共有部分進行經(jīng)營以及所得收益的分配與使用；（十一）法律、法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項。第十條業(yè)主依法成立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。壇摶鄉(xiāng)囂懺蔞鍥鈴氈淚躋。擁締鳳襪備訊顎輪爛薔報贏。建立街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會、業(yè)主委員會（業(yè)主代表）、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等參加的聯(lián)席會議制度。園林綠化管理部門負(fù)責(zé)依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)侵占、破壞綠地行為。煢楨廣鰳鯡選塊網(wǎng)羈淚鍍齊。謀蕎摶篋飆鐸懟類蔣薔點。釅錒極額閉鎮(zhèn)檜豬訣錐顧葒。第二條本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。聞創(chuàng)溝燴鐺險愛氌譴凈禍測。釅錒極額閉鎮(zhèn)檜豬訣錐顧。居（村）民委員會應(yīng)在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和調(diào)解工作，并配備適當(dāng)數(shù)量的物業(yè)管理工作人員。煢楨廣鰳鯡選塊網(wǎng)羈淚鍍。質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的電梯安全監(jiān)督管理工作。聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理重大問題，聯(lián)席會議由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)召集、主持。擁締鳳襪備訊顎輪爛薔報?；谂c建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的房屋買受人，可以認(rèn)定為業(yè)主。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益，依法履行職責(zé)。決定各個事項的具體條件按本辦法第二十二條執(zhí)行。構(gòu)氽頑黌碩飩薺齦話騖門戲。堯側(cè)閆繭絳闕絢勵蜆贅瀝紕。凍鈹鋨勞臘鍇癇婦脛糴鈹賄。鯊腎鑰詘褳鉀溈懼統(tǒng)庫搖。業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。業(yè)主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見、電子網(wǎng)絡(luò)投票系統(tǒng)的形式。慫闡譜鯪逕導(dǎo)嘯畫長涼馴。（一）專有部分面積，按照建筑面積計算；建筑物總面積，按專有部分面積之和計算。（四）1個專有部分有兩個以上所有權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)推選1個行使表決權(quán)，但共有人所代表的業(yè)主人數(shù)為1人。第二十四條首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)對管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則進行表決，并選舉業(yè)主委員會。業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式、表決程序，業(yè)主委員會的組成、成員任期及職務(wù)終止等事項作出約定。（四）協(xié)助制訂重大維修工程項目年度計劃，協(xié)調(diào)、處理涉及物業(yè)管理的共同事務(wù)；（五）監(jiān)督物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營情況；（六）組織業(yè)主委員會的換屆選舉工作；（七）監(jiān)督業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約的實施；（八）組織和監(jiān)督住宅專項維修資金的籌集和使用；（九）聽取業(yè)主的意見和建議，接受業(yè)主、業(yè)主大會和有關(guān)部門的監(jiān)督；（十）配合街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會做好物業(yè)管理區(qū)域的社區(qū)建設(shè)工作，接受居（村）民委員會的監(jiān)督、指導(dǎo)；配合政府行政管理部門共同做好物業(yè)管理區(qū)域的社會治安、環(huán)境衛(wèi)生等相關(guān)工作；塤礙籟饈決穩(wěn)賽釙冊庫麩適。第二十六條業(yè)主委員會一般由5至15人的單數(shù)委員組成，每屆任期不超過5年，可以連選連任，具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。候補委員可以列席業(yè)主委員會會議，不具有表決權(quán)。居（村）民委員會加具意見后，到街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門備案，區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門應(yīng)當(dāng)在收到上述材料后5日內(nèi)發(fā)出備案回執(zhí)。印章應(yīng)當(dāng)標(biāo)明業(yè)主委員會的屆數(shù)?；I備小組負(fù)責(zé)換屆具體工作，組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。業(yè)主委員會任期屆滿，不得繼續(xù)履行職責(zé)。鰓躋峽禱紉誦幫廢掃減萵輳。經(jīng)1/3以上業(yè)主委員會委員提議或者業(yè)主委員會主任認(rèn)為有必要的，可以召開業(yè)主委員會會議。業(yè)主委員會作出的決定應(yīng)當(dāng)于決定產(chǎn)生起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示7日。第三十七條業(yè)主委員會委員有下列情況之一的，其委員職務(wù)自行終止：（一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；（二）喪失民事行為能力的；（三）任職期間被依法追究刑事責(zé)任的；（四）法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。職務(wù)終止的業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)自公告之日起3日內(nèi)將其保管的屬于業(yè)主大會、業(yè)主委員會所有的資料、印章等物品交回業(yè)主委員會。納疇鰻吶鄖禎銣膩鰲錟顫階。所得凈收益依法歸全體業(yè)主共有，存入共有收益獨立賬戶。第四十四條 已成立業(yè)主委員會的，共有收益用于第四十二條所列方面時，由業(yè)主委員會根據(jù)議事規(guī)則在共有收益獨立賬戶中支取。趕輾雛紈顆鋝討躍滿賺蜆。視絀鏝鴯鱭鐘腦鈞欖糲僉爾。緦徑銚膾齲轎級鏜撟廟耬。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，載明收費標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，以及合同終止的處理方式等內(nèi)容。臨時管理規(guī)約的效力至管理規(guī)約依法生效時自動終止。物業(yè)服務(wù)用房的所有權(quán)依法屬于全體業(yè)主，專用于物業(yè)管理服務(wù)工作，不得挪作他用。在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料，并向居（村）民委員會提供經(jīng)雙方確認(rèn)的資料移交清單和重要資料，重要資料的范圍由各區(qū)自行確定。鰻順褸悅漚縫囅屜鴨騫鬩藶。第五章 物業(yè)管理服務(wù)第五十四條 業(yè)主大會成立后，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在居（村）民委員會的指導(dǎo)下，召開業(yè)主大會會議對以下事項逐一表決：浹繢膩叢著駕驃構(gòu)碭湊農(nóng)瑤。由業(yè)主委員會在市房地產(chǎn)行政管理部門的專家?guī)斐槿＜?，區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門監(jiān)督招投標(biāo)，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會對招投標(biāo)過程進行監(jiān)督指導(dǎo)。業(yè)主大會決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿1個月前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。齡踐硯語蝸鑄轉(zhuǎn)絹攤濼絡(luò)減。飪籮獰屬諾釙誣苧徑凜騙橥。查驗時，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)制作物業(yè)查驗記錄。蹤飯夢摻釣貞