【正文】 開盤時機的選取對本項目和周遍同一供求圈內(nèi)品質(zhì)相當?shù)臉潜P的競爭勢態(tài)有密切的聯(lián)系。（６）不可抗力。（二）、自然條件風險工程實施期間，惡劣的自然條件和氣候會給工程建設帶來不便，導致工期延長、成本增加，建議提前做好施工計劃，安排好各分部分項工程施工順利進行。（二）、物業(yè)類型風險不同物業(yè)類型面對不用消費市場，也可能帶來不同的經(jīng)營收益，因而具有不同的風險。其具體分析見下表：單因素敏感性分析表（總投資利稅率）投資收益率 變動率10%5%0+5%+10%不確定因素銷售單價%%%%%開發(fā)成本%%%%%對單因素敏感性分析表進行分析可以看出，銷售單價和開發(fā)成本都是敏感性因素。根據(jù)本項目的盈利情況，公司對所得稅、盈余公積金、公益金及應付利潤分類進行估算。商業(yè)、住宅及綜合用房按市場價格出售，車位按成本價出售。，其余的開發(fā)建設投資從項目的預售收入、銷售回款中解決。管理費用管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用，本次估算按基礎設施建設費、建筑安裝工程費與公共配套建設費之和的2%計取。該項目預計2005年2月1日開工，建設周期為3年，即2005年2月1日至2008年1月31日。詳細規(guī)劃指標見下表：項目用地平衡表序號地塊編號用地性質(zhì)用地面積（公頃）容積率地上建筑面積（平方米）建筑密度建筑限高（米）綠地率車位配比1B2商業(yè)2700053%2030%本區(qū)域共設停車位850個2B3750064%1028%3B41200061%1028%4B53000056%1529%5B62700065%1525%6B74000056%2026%7B92700059%2025%8C1商住、綜合7000070%　18%本區(qū)域共設停車位536個9C21260023%2450%11C41890025%2450%14A2停車場　　　　　該范圍共設地面車位460個15C616合計——　272000　　　1846個停車位的設置原則：，C地塊范圍內(nèi)按《成都市規(guī)劃技術管理規(guī)定》要求設置；項目整體范圍內(nèi)共設置停車位1846個。但文殊院本身即是清代古建筑群，是中國十大禪林之一，享有較高的聲譽。關于這三大片區(qū)中啟動方式及經(jīng)營模式的探討已經(jīng)很多，總結起來主要表現(xiàn)在三方面：規(guī)?；_發(fā)、綜合性經(jīng)營、特色化營銷。文殊院占地82畝，坐北朝南，殿宇五重，布局嚴謹。該項目周邊公共汽車線路網(wǎng)絡覆蓋面廣，站點交匯地段將聚集大量消費人流，便捷的交通為該區(qū)域內(nèi)居民的生活、工作、出行帶來了便利。旅游文化 省會成都是中國歷史文化名城，位于長江上游美麗的富饒的川西平原，作為中國重要的旅游城市，名勝古跡中外馳名，人文景觀172處，以文殊院、武侯祠、杜甫草堂、王建墓、都江堰、二王廟、青城山最具特色；有全國重點文物保護單位和省級保護單位19處，有世界唯一的大熊貓繁育研究基地和全國旅游勝地九寨溝、峨嵋山、長江三峽，也是內(nèi)地前往西藏的主要通道，由此形成“蜀文化”、“熊貓故鄉(xiāng)”、“天府風光”三大特色。曾經(jīng)出了四位世界著名高僧。寺院始建于隋唐（公元605年），以康熙年間最為興盛，康熙帝御筆“空林”二字，欽賜“敕賜空林”御印一方，康熙帝墨跡至今仍存院內(nèi)。居住、商業(yè)物業(yè)面臨一個大好的發(fā)展機會。城東近年來通過對東大街、順江路、龍舟路、成龍路、老成渝路等道路的改造與建設，區(qū)域內(nèi)的基礎實施明顯改善，成都市以一、二環(huán)路間的房地產(chǎn)開發(fā)逐漸接近尾聲，二環(huán)路以內(nèi)的地塊已經(jīng)成為成都市房地產(chǎn)開發(fā)的絕版地塊。以金融機構集中、大商廈、大賓館云集為特征的騾馬市金融、商貿(mào)圈為投資者提供巨大的商業(yè)機會。（，其余為C代號地塊上的商業(yè)建筑），（其中含1萬平方米的公共配套設施建筑面積）；。隨著被稱為“無煙工業(yè)”的旅游業(yè)近年來的迅猛發(fā)展，旅游經(jīng)濟在國民經(jīng)濟中占有越來越重要的地位。是一座極其珍貴的藝術寶庫。同時，由于寬窄巷子區(qū)域的街道拓寬，客觀上形成了商業(yè)口岸，古建筑的居民已紛紛破墻開店，寬窄巷子的古建筑正在日益消失。但與武侯祠一樣，杜甫草堂同樣存在門票價格較高的問題。盡管武侯祠景區(qū)的經(jīng)濟效益在市內(nèi)各大景區(qū)中最優(yōu)，但其收入的很大部分都來自于門門票收益，武侯祠較高的門票成本又在客觀上提高旅行社帶團的成本，這無疑與旅行社追求利潤最大化的目標存在矛盾。五、成都城區(qū)內(nèi)旅游景點及相關經(jīng)濟圈分析本章從成都旅游市場經(jīng)濟的角度，對文殊院片區(qū)及成都市內(nèi)數(shù)個典型旅游景區(qū)及其關的旅游經(jīng)濟圈進行分析，并以此為文殊院片區(qū)改造方向的提供支持。如果采取常規(guī)性的操作模式開發(fā)商業(yè)，又存在商品生產(chǎn)和交易規(guī)模較小、沒有傳統(tǒng)城市商圈可以依靠的問題。而城西則集聚了一大批中檔價位、品質(zhì)的樓盤，城西的品牌效應也開始突顯，與城南形成兩雄并峙的局面。改造后的大慈寺片區(qū)將出現(xiàn)歷史文化保護與商業(yè)結合、并重的局面。結論此可以推論，未來本案將在成都市房地產(chǎn)市場的持續(xù)、穩(wěn)定、快速增長的整體拉動下得以攀升，尤其當作為四川、成都的支柱產(chǎn)業(yè)之一的旅游業(yè)的進一步發(fā)展，將帶動該項目的整體價值的提升。城東區(qū)域城東，目前仍未成為成都市民居住置業(yè)的首選區(qū)域，而只是進入了市場 培育階段。住宅產(chǎn)品在房型、戶型、面積、質(zhì)量、功能等內(nèi)在品質(zhì)方面越來越趨向市場細分的多元化發(fā)展，品牌、環(huán)境、企業(yè)形象等日益成為重要品質(zhì)指標，同時，高品質(zhì)而非高檔次的精品住房越來越贏得消費者認同，競爭的加劇促使開發(fā)商更加注重產(chǎn)品的內(nèi)涵質(zhì)量和外在形象。三、成都市房地產(chǎn)市場總體發(fā)展狀況成都市房地產(chǎn)已成為成都市經(jīng)濟發(fā)展中最為重要的產(chǎn)業(yè)之一。通過四條放射線的建設使東部片區(qū)與中心城市緊密聯(lián)系起來。其總體包括一個副中心、一個片區(qū)中心、六個片區(qū)、十五個居住區(qū)、五縱五橫的干道系統(tǒng)。二、成都市城市總體規(guī)劃成都作為四川省的政治、經(jīng)濟和文化中心，工業(yè)齊全，是中國重要的糧油和農(nóng)副產(chǎn)品基地，金融、商業(yè)、交通、通信對中西部地區(qū)有較強的輻射能力。西部的整體發(fā)展，關鍵還在城市，特別是大規(guī)模城市經(jīng)濟圈的拉動。通過對該區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場狀況以及房地產(chǎn)市場發(fā)展變化的趨勢，結合本項目的具體情況（包括實物形態(tài)、檔次等）。（，其余為C代號地塊上的商業(yè)建筑），（其中含1萬平方米的公共配套設施建筑面積）；。四、項目投資可行性研究結論（一）市場分析結論根據(jù)對“文殊院”建設項目的綜合分析得知：該項目的開發(fā)建設具有文化內(nèi)涵、區(qū)位、規(guī)模、品牌等優(yōu)勢。這三個城市圈，是中國城市化進程中起步最早、發(fā)展最成熟、最具規(guī)?；牡貐^(qū)，在相當長時期內(nèi)，仍將擔負中國城市化領頭羊的角色。上述城市規(guī)劃的實施以來，使成都的城市面貌煥然一新，極大地改善成都市的對外交通，增強了吸引外來投資的競爭能力。規(guī)劃建筑面積達460萬平方米。主要依托成渝高速公路、老成渝公路、成洛、成龍公路及三環(huán)路、外環(huán)路和成環(huán)線（即“四橫三縱”的道路交通系統(tǒng)）重點發(fā)展十陵、洪河、大面、龍泉、同安五個片區(qū)，其中十陵片區(qū)以發(fā)展居住和旅游休閑功能為主，在此形成城市東部副中心；大面片區(qū)和龍泉片區(qū)分別是機械工業(yè)發(fā)展基礎和成都經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)；龍泉山是未來都市區(qū)重要的旅游休閑地；同安鎮(zhèn)將是成都市重要的公路口岸。“五縱”為錦華大道（成都—仁壽）、府城大道（紅星路南延線）、天府大道（人民南路南延線）、元華大道（元華路）及高新大道。（一）、近期成都房地產(chǎn)市場的基本狀況成都市房地產(chǎn)發(fā)展形勢，無論從投資形勢、消費現(xiàn)狀方面目前正處于繁榮、理性時期；同時，就最新的房地產(chǎn)發(fā)展狀況的態(tài)勢來看，房地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)保持良好走勢，開發(fā)投資正從依托型（主要依賴銀行貸款）轉(zhuǎn)向主要依靠企業(yè)自身力量和市場力量的自主型發(fā)展投資形式，而在銷售方面也保持原有規(guī)模穩(wěn)步擴大。舊城改造成果顯著。城南區(qū)域南面二環(huán)路區(qū)域的開發(fā)已近尾聲，但三環(huán)路區(qū)域的開發(fā)尚未正式啟動，以至市場主流向西南、正西方向轉(zhuǎn)移。原長年經(jīng)營名家書畫，茶鋪，人氣旺盛。屬目前舊城改造中市場脈氣最弱的板塊文殊院處于城北區(qū)域，而城北板塊是目前成都房地產(chǎn)開發(fā)中市場脈氣最弱的板塊。寬窄巷子片區(qū)川西民居規(guī)模較文殊院片區(qū)的民居建筑更大，更完整，并呈現(xiàn)出自然街區(qū)分布狀態(tài)，其片區(qū)的保護區(qū)傾向于民居和街區(qū)的展示。實際操作難度較大。詳見下表。杜甫草堂周邊共有商鋪68家，%，%，%，%，古玩市場、書畫市場、%，其余主要為各種生活活配套。該區(qū)域有計劃結合長順街形成清末民初川西民居建筑和街區(qū)集中展示區(qū)域，形成其周邊3公里范圍內(nèi)的“古少城”特色旅游文化街區(qū)。該寺創(chuàng)建于唐代，唐玄宗賜匾“敕建大圣慈寺”。文殊院片區(qū)之所以一直未能形成成都旅游熱點景區(qū)，片區(qū)內(nèi)硬件配套的缺乏是重要原因之一。第三章 “文殊院”項目分析一、項目概況“文殊院”項目位于人民中路旁的成都市文殊院歷史保護片區(qū)作為成都現(xiàn)代旅游休閑中心RBD的重要組成部分，與傳統(tǒng)城市商務中心CBD相融合。中國第一個華僑經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)成都華僑經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)落戶我區(qū)。（二）青羊區(qū)區(qū)域交通狀況青羊區(qū)區(qū)東西向的新華大道、羊市街西沿線、蜀都大道、西大街、江漢路和南北向的人民北路、人民中路、順城街、解放路、太升路、同仁路、長順街、東城根街、青羊大道及一環(huán)路、二環(huán)路、三環(huán)路將區(qū)域內(nèi)連接成方便的城市道路網(wǎng)絡。對于人文的保護，其主要目的是實現(xiàn)對民風、民俗的全面挖掘和再現(xiàn)。成都唯禪宗獨霸,成都的文殊院在宗教界有較高的地位，古有“上有文殊、寶光，下有金山、高明”禪宗四大叢林之說，文殊院通過“五化”改造后，將發(fā)展成為“文化型、園林式、多元化功能的國際寺院”。院內(nèi)所藏唐僧玄奘頂骨尤為珍貴，因成都是唐僧的受戒地。擁有獨具魅力的巴蜀文化，“蜀戲冠天下”，有川劇、揚琴、清音、評書、金錢板等10余種地方戲；精湛的傳統(tǒng)工藝蜚聲海外，蜀錦、蜀繡風靡天下，金銀絲制品、瓷胎竹編名傳遐邇。據(jù)調(diào)查顯示，文殊院周邊商業(yè)業(yè)種共有42種之多，近270家,總經(jīng)營面積達11000多平方米。傳說清朝康熙年間，道行高深、智慧超凡的慈篤海月禪師在此修行時，有靈光自其頭頂射出，光照城北，僧眾視之為文殊菩薩化身。文殊院是佛教文物薈萃之地，其中珍藏有唐玄奘的頭蓋骨殘片。這兩個片區(qū)的開發(fā)充分依靠其核心影響因素：武侯祠和杜甫草堂，從建筑風格、經(jīng)營業(yè)種等方面都力求與片區(qū)旅游區(qū)特征的特征相符，營造出讓旅游者能夠“留下來”的氣氛，從而結合景點形成了整體的旅游片區(qū)，營造出旅游商圈，實現(xiàn)了片區(qū)價值的提升。由此，我們通過研究分析認為：項目的在達到法律上允許、技術上可能、經(jīng)濟上可行、價值最大化的前提下的最高最佳用途規(guī)劃：“文殊院”。二、項目概況概括的“文殊院”建設項目的有關經(jīng)濟技術指標等資料，本項目概況如下：“文殊院”。前期建設費（1）前期技術、咨詢服務費前期的規(guī)劃、設計、放線、勘察、質(zhì)檢、工程監(jiān)理、招投標代理、圖紙審查、可行性論證及咨詢服務等費用，按現(xiàn)行有關規(guī)定，綜合按75元/m2計算，即前期技術、咨詢服務費=75=（2）場地準備費按滿足施工要求的場地平整、道路、供水、供電及排污（“三通一平”）考慮，綜合按總建筑面積每平方米100元計列，即場地準備費=100=3205萬元項目前期總費用=+3205=基礎設施建設費基礎設施建設是指建筑物2米以外和項目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程，其費用包括供電工程、供水工程、供氣工程、排污工程、小區(qū)道路工程、路燈工程、小區(qū)綠化工程、環(huán)衛(wèi)設施等項目考慮，綜合200元/平方米計，即基礎設施建設費=200=6410萬元建安裝飾費（含設備購置）：依據(jù)《2000》定額及近年來類似項目統(tǒng)計