【正文】 放著淫月跳健身操。本章小結(jié)本章主要介紹了不同類型物業(yè)的物業(yè)管理。因此，同其他物業(yè)一樣，工業(yè)廠房和貨倉的綠化衛(wèi)生管理也很重要，但在綠化的具體管理上有所差別。因此，加強防盜防竊的安全保衛(wèi)工作也是工業(yè)廠房和倉庫物業(yè)管理的重要內(nèi)容。工業(yè)廠房物業(yè)管理中最重要的是要保證水電的正常供應，保證生產(chǎn)順利進行。而國外對產(chǎn)品不僅講究質(zhì)量、價格和交貨期限，而且對產(chǎn)品的外包裝、運輸、消費過程中是否對環(huán)境造成污染等也是十分重視的。在物業(yè)管理中，停水、停電、停氣等都會造成相放大的負面影響，住宅區(qū)和寫字樓如此，商業(yè)樓宇和工業(yè)廠房也是如此。①管理服務的面廣，量大。E治安保衛(wèi)和消防工作要求，很多生產(chǎn)企業(yè)屬于高科技型的，生產(chǎn)高精端產(chǎn)品，從原材料到成品不僅價格昂貴，而且技術含量高，保密性強，因此必須加強安全防范意識，從上到下建立一整套嚴格的規(guī)定，另外，生產(chǎn)過程中還會接觸或使用到一些危險品，如果保管不妥，極易發(fā)生火災，爆炸事故。（1）從建筑的角度來看，工業(yè)物業(yè)的特點有以下幾點：A以生產(chǎn)用房為主，輔以辦公用房，生活用房和各種服務設施，如銀行，餐飲，郵政，娛樂場所等。（2）根據(jù)工業(yè)場所的適用性，可以把工業(yè)物業(yè)分為以下類型：A普通型工業(yè)物業(yè)。,生產(chǎn)許可證,注冊商標等級,產(chǎn)品合格委托書(適用批發(fā)代理商),稅務登記,法人授權委托書,以及其他特殊證明(如化妝品,食品的衛(wèi)生許可)(2) ,增大知名度,通過廣告宣傳,優(yōu)惠活動,樹立商會企業(yè)的良好形象,目前購物中心競爭激烈,打折降價的促銷競爭手段比較流行,以吸引購物者關顧,管理公司應該為購物中心策劃好1年365天的每日經(jīng)營計劃,所謂大節(jié)大過,小節(jié)小過,所發(fā)生的費用應預先與業(yè)主溝通,經(jīng)業(yè)主同意后,對實際發(fā)生的費用按照承租戶銷售額的一定比列進行分攤,如果購物中心統(tǒng)一收銀管理,就能較好的執(zhí)行按銷售額分攤費用的策略.(3) ,用來知道,協(xié)調(diào),服務,監(jiān)督承租戶的經(jīng)營活動,保證購物中心的高效運轉(zhuǎn),而由承租戶承擔合理的管理費用,維護承擔戶利益,加強與承擔戶的合作,常見的方式有。既有百貨，超市和許多專業(yè)專賣店，再輔以餐飲娛樂業(yè)的店鋪，它可以涵蓋所有零售業(yè)和服務業(yè)的內(nèi)容，購物中心已經(jīng)不是一種商業(yè)業(yè)態(tài)，而是一種商業(yè)組織模式，甚至已經(jīng)作為城市整體規(guī)劃的一種基本構成，與機場，公園，體育中心等設施類視。 20世紀90年代末期，深圳首家MALL（購物中線）——銅鑼灣百貨在華強北開業(yè)，它是利用工業(yè)廠房改建的物業(yè)，總建筑面積達24萬平方米，是目前中國最大的集購物，餐飲，娛樂和休閑于一體的大型購物中心，堪稱“現(xiàn)代商業(yè)巨型航母”。代售磁卡、餐券等服務。誰就有能擁有更多的客戶，誰就能在市場競爭中立于不敗之地。管好機電設備，保證設備的正常運轉(zhuǎn)時寫字樓正常運作的核心。嚴格制定保安規(guī)章制度，加強保安措施，配備專門保安人員和保安設備。4寫字樓物業(yè)管理的內(nèi)容（1） 對小業(yè)主或承租商的管理。要有健全的檢查維修制度，要對公用設備、公共場所，如大廳、走廊、電梯間等定期檢查、維修維護，對業(yè)主、租戶的設備報修要及時處理，并定期檢查。清潔好壞是寫字樓管理服務水平的重要體現(xiàn)，關乎大廈的形象。加強門前、后門的警衛(wèi)及中央監(jiān)控，堅持24小時值班巡邏。為此，寫字樓管理與服務要按照以下要求展開：（1）科學化、制度化、規(guī)范化、高起點。在上下班時間及辦公時間內(nèi)，人員流動性大。以金融、貿(mào)易、信息為中心的大城市的繁華地段，寫字樓更為集中。A甲級寫字樓。A單純型寫字樓。C大型寫字樓。收益性物業(yè)包含了公辦物業(yè)，酒店物業(yè)，商貿(mào)物業(yè)等，具有經(jīng)營性，公眾性，服務性3個屬性，由于其服務對象為商家,物業(yè)的經(jīng)營水平對業(yè)主或租戶的盈利產(chǎn)生重要的影響,因此在管理要求和內(nèi)容上與住宅小區(qū)的物業(yè)管理存在較大的差別,隨著城市化進程的加快,經(jīng)濟的快速發(fā)展,商業(yè)物業(yè)數(shù)量加速增長,商業(yè)物業(yè)管理也成為新時期物業(yè)管理中的熱點.寫字樓是指用于辦公的建筑物,寫字樓也常常被用來全部出租,大大縮短了社會各方面人員的空間距離，寫字樓已成為現(xiàn)代城市發(fā)展的重要組成部分。24小時全面巡邏，全面監(jiān)控，對來訪客人，要在電話里征得住戶的同意后，方可允許進入，要采取一切有效措施，確保住戶的人身安全和財產(chǎn)安全。（4）物業(yè)管理服務收費較高。別墅的特點主要有：（1） 從建筑樣式上看，別墅一般都是二至三層，而以二層為多見，大多數(shù)是框架式結(jié)構，防震性能好，安全系數(shù)大，外觀典雅古樸，帶有歐美風格，講究寬敞的陽臺，明亮的采光。消防管理要抓設備合格率，組建義務消防隊伍，經(jīng)常進行演戲，確保消防過道的暢通無阻。具體要求：平時要琴養(yǎng)護、檢修，確保電機設備、電梯、空調(diào)、水泵等這場運轉(zhuǎn)，對住戶設計樓宇和居室的報修要及時。高級公寓里居住的都是一家一戶，有老有小，衣食住行，飲食起居，方方面面，時時刻刻，都要管理好、服務好。（3）客戶相對穩(wěn)定。(3) 建筑檔次高軟硬件設施齊備，我國目前新建的高檔公寓，一般是在“統(tǒng)一規(guī)劃，綜合開發(fā)”的原則下進行開發(fā)建設的，其建筑當初與其他商務物業(yè)基本相同。高級公寓一般指建筑質(zhì)量高，附屬設備高檔，完善，有獨自室號及專門出入，成為各個獨立居住的單位物業(yè)。住宅小區(qū)的物業(yè)管理，在嚴格管理、優(yōu)質(zhì)服務、努力建設小區(qū)物質(zhì)文明的同時，也要狠抓小區(qū)的精神文明建設。⑤ 有償服務，合理負擔的原則。物業(yè)管理企業(yè)在日常的管理和服務過程中，一定要堅持“以人為本”，“服務至上、寓管理與服務之中”的原則，樹立“為民服務，對民負責”的指導思想② 業(yè)主自治自律與專業(yè)管理相結(jié)合。如：代訂代送你奶，代雇保姆，呆送病人就醫(yī)、送藥等。消防工作是非常重要的，其主要工作內(nèi)容有：貫徹國家和地方政府消防工作法令，制定嚴密的住宅小區(qū)內(nèi)的消防制度；健全專職和兼職的消防組織，建立嚴格的消防制度和責任人制度；要經(jīng)常進行防火防災的宣傳教育；抓好平時的管理訓練和演習。應設專職綠化管理人員，或委托綠化專業(yè)公司進行管理，加強對住宅小區(qū)的綠化養(yǎng)護，對破壞花草樹木者要按規(guī)定進行處罰。做好道路維護保養(yǎng)，保持道路平整通暢；排水，排污管道和化糞池管理工作的重點是防止人為因素引起的管道堵塞，防漏清疏，做好周期性的檢查和維護。延長物業(yè)的使用壽命。1． 住宅小區(qū)住戶的管理和服務。按照住宅小區(qū)物業(yè)管理的目標，根據(jù)各小區(qū)的實際情況和條件來制定住宅小區(qū)的管理要求。③ 環(huán)境效益。b． 從開發(fā)企業(yè)角度看：住宅小區(qū)物業(yè)管理不僅有利于房產(chǎn)銷售，加速資金的周轉(zhuǎn)，而且還未開發(fā)企業(yè)贏得口碑，提升企業(yè)樓盤的知名度，從而提高房屋的銷售價格，獲取更多的銷售利潤。其次，協(xié)調(diào)好各部門相互間的關系和利益，明確各自的職責和管理范圍，對搞好住宅小區(qū)物業(yè)管理是至關重要的。⑷住宅小區(qū)的每一個住戶在享受一定權利的同時，也應承擔相應的義務。⑵住宅小區(qū)物業(yè)管理與每一個人都直接有關。所有這些，構成住戶迥然不同的文化背景和差異，從而派生出方方面面的需求，增加了物業(yè)管理的難度，也為物業(yè)公司的發(fā)展提供了機遇。② 套性強，功能齊全。④ 經(jīng)濟功能。作為社會成員的住戶，通過居住和休息，使體力得到恢復，精力得到蓄養(yǎng)，繼續(xù)投入社會生活和經(jīng)濟生活。住宅小區(qū)是按照統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設和統(tǒng)一管理的原則開發(fā)建設起來的，并達到一定的規(guī)模，具有比較齊全的公共設施配置，能滿足住戶正常物質(zhì)文化需求，并為交通干道所分割或自然界限所圍成的相對集中的居住區(qū)域。B. 技能點對不同類型的物業(yè)的管理要點有較為深刻的理解，培養(yǎng)管理不同類型物業(yè)的能力 居住性物業(yè)管理是現(xiàn)代化物業(yè)管理的一項重要內(nèi)容，隨著人民生活水平的提高，以及物質(zhì)文化需求的日益增長，科學，專業(yè)以及現(xiàn)代化的居住性物業(yè)管理對于居住性物業(yè)來講越來越重要，這是因為，高素質(zhì)的物業(yè)管理，不僅可以完善居住性物業(yè)的居住功能，還能滿足住戶渴望改善居住的條件，提高居住水平的要求。通過專業(yè)化的物業(yè)管理，能夠為住戶創(chuàng)造一個安全、舒適、便捷的居住水平的要求。通常住宅小區(qū)的規(guī)模都在建筑面積5萬平米以上。② 社會功能。住宅小區(qū)的經(jīng)濟功能體現(xiàn)在交換功能和消費功能兩方面。配套性強包括地下地基、各種管線與地上建筑的配套，以及建筑物、構筑物、設備設施等與人的配套。⑤住宅的產(chǎn)權結(jié)構越來越趨于多元化。住宅小區(qū)是居民生活棲息的場所，小區(qū)管理與每一個人息息相關。因為小區(qū)是大家共同的小區(qū)，只有承擔起每個人應該承擔的義務，才能保證每個人能享受屬于自己的那份權利。第三，物業(yè)管理經(jīng)費籌集的復雜性。c． 從住宅小區(qū)管理企業(yè)角度看：物業(yè)管理企業(yè)本身可以開展多種經(jīng)營性的有償服務，取得較好的經(jīng)濟效益。小區(qū)管理的環(huán)境效益主要是指通過良好的小區(qū)物業(yè)管理，來提高小區(qū)整體的環(huán)境質(zhì)量，使人們有一個整潔、優(yōu)美、安寧、舒適的居住環(huán)境，有利于人們修身養(yǎng)性和身心健康?？偟膩碚f可以歸納為兩個方面：一個是物質(zhì)環(huán)境管理的要求；另一個是社會環(huán)境管理的要求。住宅小區(qū)的人員復雜，物業(yè)管理其中一個終于的內(nèi)容就是要進行居民的管理。同時。4． 住宅小區(qū)環(huán)境的維護管理。同時，通過業(yè)主公約，規(guī)范居民行為，使業(yè)余形成愛護環(huán)境，講究衛(wèi)生的行為習慣。⑧ 綜合性服務管理。c．經(jīng)營性服務。業(yè)主自治自律是基礎，必須成立業(yè)主委員會，但住宅小區(qū)的管理又具有技術性、專業(yè)性強的特點，必須以專業(yè)化管理為主。要想使物業(yè)管理工作做的更好，就必須有穩(wěn)定的管理經(jīng)費，以維持整個住宅小區(qū)管理工作的進行和管理企業(yè)的生存和發(fā)展。住宅小區(qū)是城市基本組成單位，小區(qū)文明建設抓得好，對于減輕政府的負擔，促進社會的穩(wěn)定，形成良好的市風市貌，提高居民素質(zhì)等都有十分重要的意義。目前，高級公寓多為高層住宅，內(nèi)部裝修精致，往往配有高檔家具，電器，外部環(huán)境優(yōu)美。高級公寓在設計講究質(zhì)量，實用性強，而且硬件配備也比較齊全。務周期長，從目前實際情況來看，開發(fā)商一般都是采用出售或出租兩種方式進行經(jīng)營管理。由于服務人員層次不一，所以管理服務的難度很大。 配套建設要逐步完善。關注業(yè)主和住戶的公共交往。別墅具有自己完整的廳室體系和設備設施及場地體系，不同其他建筑物發(fā)生直接的關系，別墅陪她設施齊全，從生活到娛樂，均為業(yè)主或住戶生活舒適與方便進行了全面安排和考慮。我國目前物業(yè)管理的收費標準，只針對居民小區(qū)，國家及各級振幅房地產(chǎn)主管部門做了具體規(guī)定，而對其他類型的物業(yè)國家目前尚未做出具體規(guī)定，一般是由委托方與受委托方共同協(xié)商確定，通常收費較高，以北京為例，別墅物業(yè)管理費標準一般是16～40元/月M2.3別墅物業(yè)管理的內(nèi)容和要求（1）保護別墅區(qū)整體桂花的完整性。（4）要搞好環(huán)境綠化工作。由于其建筑物檔次高，設備設施復雜，且辦公的人員密度大，時間集中，因而管理的要求高，難度大。建筑面積一般在3萬平方米以上?；旧现挥修k公一種功能，沒有其他功能（如公寓，餐廳等）的寫字樓B商住型寫字樓。是指具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，建筑物的自然狀況良好，建筑質(zhì)量達到或超過有關建筑條例或規(guī)范的要求：其收益能力與新建成的寫字樓相當：有完善的物業(yè)管理服務，包括24小時的維護維修與保安服務。（2）現(xiàn)代寫字樓規(guī)模大、建筑檔次高、設備先進。（5）經(jīng)營管理要求高、時效性強?，F(xiàn)代寫字樓技術含量高，管理范圍廣，不能只憑經(jīng)驗辦事。力求做到萬無一失。由于寫字樓一