【正文】 評審就是由公司總工程師組織工程、經濟等部門對工程承包商近兩年的在建及已完工程進行考察，并聽取相關業(yè)主反饋意見。5 提出招標及招標前準備工程部根據(jù)開發(fā)項目的總體進度安排，提出工程招標時間及時機。單項工程發(fā)包、重要單位工程發(fā)包原則上均采用公開招標的方式進行；有特殊要求的單位工程發(fā)包和分項工程發(fā)包可采用不定向議標或定向議標。5 對工程承包商進行經濟懲罰的工程經濟簽證（工程經濟反索賠文件）一般由工程 山東國華時代投資發(fā)展有限公司項 目 管 理 制 度 匯 編編 號： SDGH 5—13版 本： A版 第0次修改標 題： 工程經濟簽證管理規(guī)定頁 碼： 第 3 頁 共 3 頁部或施工監(jiān)理提出，經濟部及其它相關部門根據(jù)工程承包商違約情況也可提出。附表1 邀請監(jiān)理單位情況調查表監(jiān)理單位 名稱（全稱）總 部 地 址監(jiān)理單位（企業(yè)性質）上級主管單位行政負責人技術負責人監(jiān)理單位編制人數(shù)全員人數(shù)監(jiān)理技術等級證號其中監(jiān)理人員工商營業(yè)執(zhí)照號持監(jiān)理證人員開戶銀行賬號資金情況固定資產： 萬元自有流動資金： 萬元準備投入該項目監(jiān)理工作能力及條件承擔該項目監(jiān)理人員能力總監(jiān)負責人：高級工程師（名）工程師（名）一般技術人員（名）聯(lián)合監(jiān)理單位名稱計算機（監(jiān)理軟件）投入條件其它要說明的問題 山東國華時代投資發(fā)展有限公司項 目 管 理 制 度 匯 編編 號： SDGH 5—12版 本： A版 第0次修改標 題： 工程監(jiān)理管理程序頁 碼： 第 5 頁 共 5 頁附表2 過去已完成和在建監(jiān)理項目情況工程名稱監(jiān)理內容監(jiān)理項目類型建筑面積（萬平方米）工程造價（億元人民幣）監(jiān)理項目業(yè)主評價投入監(jiān)理人員數(shù)監(jiān)理項目開竣工日期附表3 擬承擔本項目總監(jiān)組人員姓名年齡性別學歷職稱監(jiān)理專業(yè)監(jiān)理工程師證號設計監(jiān)理總監(jiān)項目施工監(jiān)理總監(jiān)項目附表4 擬參加本項目監(jiān)理人員名單姓名年齡性別學歷職稱監(jiān)理專業(yè)監(jiān)理工程師證號（或培訓證書號）監(jiān)理、設計、施工實績山東國華時代投資發(fā)展有限公司項 目 管 理 制 度 匯 編編號：SDGH 5－13第A版 第0次修改標題：工程經濟鑒證管理規(guī)定第1頁 共3頁編制審核批準日期日期日期修 改 記 錄序號條款號修改內容修改時間123456789101112 山東國華時代投資發(fā)展有限公司項 目 管 理 制 度 匯 編編 號： SDGH 5—13版 本： A版 第0次修改標 題： 工程經濟簽證管理規(guī)定頁 碼： 第 2 頁 共 3 頁工程經濟簽證管理規(guī)定1 本管理規(guī)定中所謂的工程經濟簽證是指在工程施工過程中實際發(fā)生，因一方實際違約對合同履約另一方造成經濟損失的經濟補償現(xiàn)場證明文件。 山東國華時代投資發(fā)展有限公司項 目 管 理 制 度 匯 編編 號： SDGH 5—12版 本： A版 第0次修改標 題： 工程監(jiān)理管理程序頁 碼： 第 3 頁 共 5 頁3 施工階段監(jiān)理工作的主要內容 協(xié)助業(yè)主編寫開工報告； 協(xié)助業(yè)主確認施工單位選擇的分包單位； 審查施工單位提出的施工組織設計、施工技術方案和施工進度計劃，提出改進意見； 審查施工單位提出的材料和設備清單及其所列的規(guī)格和標準； 督促、檢查施工單位嚴格執(zhí)行工程承包合同和工程技術標準； 協(xié)調業(yè)主與施工方之間的爭議； 檢查工程使用的材料、構件和設備的質量，檢查安全防護措施； 檢查工程進度和施工質量，驗收分部分項工程，簽署工程付款憑證； 整理合同文件和技術檔案資料； 按業(yè)主要求在現(xiàn)場實施ISO9000質量計劃并配備相應的人員； 組織設計單位和施工單位進行工程竣工初步驗收，提出竣工驗收報告； 組織召開工程例會。 建設單位提出的工程變更 建設單位提出工程變更后（設計單位同意后），連同變更說明書一并下發(fā)給監(jiān)理單位、施工單位。要嚴格控制設計變更審批權限，健全設計變更的審批程序，防止任意提高設計標準，改變工程規(guī)模，增加工程投資費用。 工程量變更。 山東國華時代投資發(fā)展有限公司項 目 管 理 制 度 匯 編編 號： SDGH 5—10版 本： A版 第0次修改標 題： 工程施工控制程序頁 碼： 第 4 頁 共 4 頁 監(jiān)理單位組織施工單位每周進行一次工地安全檢查。 工程部督促監(jiān)理單位做好施工中的質量檢查，并與監(jiān)理單位一起檢查施工單位對質量問題的處理情況。 由項目公司組織現(xiàn)場技術人員進行施工現(xiàn)場的有關準備工作，向施工單位提供施工場地的地下、地上管網(wǎng)線路資料，并將水準點與坐標控制點以書面形式交施工單位，并現(xiàn)場交驗。 各方整改完畢后，經驗收通過后由項目公司經理簽字，交由物業(yè)公司管理。 項目公司指定專人進行記錄，完成后請相關責任人在原始記錄上簽字，并于三天內將整理記錄發(fā)于各參與單位。 監(jiān)理公司、施工單位對竣工資料進行全面檢查合格后，由施工單位報送質量監(jiān)督站，等待竣工驗收。對隱蔽工程中不符合設計要求或施工規(guī)范規(guī)定的部分，項目公司會同監(jiān)理公司以書面形式通知施工單位，限期整改，處理符合要求后，再進行驗收。 工地臨時水電負責人員，應根據(jù)工程所在地的實際情況定期檢查各施工單位的臨時水電使用情況，將水表、電表的數(shù)字記錄三方簽字認可后轉交到項目公司財務人員。山東國華時代投資發(fā)展有限公司項 目 管 理 制 度 匯 編編號：SDGH 5－07第A版 第0次修改標題：施工現(xiàn)場臨時水電使用管理規(guī)定第1頁 共2頁編制審核批準日期日期日期修 改 記 錄序號條款號修改內容修改時間123456789101112 山東國華時代投資發(fā)展有限公司項 目 管 理 制 度 匯 編編 號： SDGH 5—07版 本： A版 第0次修改標 題： 施工現(xiàn)場臨時水電使用管理規(guī)定頁 碼： 第 2 頁 共 2 頁施工現(xiàn)場臨時水電使用管理規(guī)定1 目的施工用臨時水電的正確使用與計量，對保證工程施工正常進行，工程竣工決算水電費的計量有著非常重要的意義。 設備、電氣工程的技術要求，技術參數(shù)的核對。2 施工圖設計交底的組織 設計單位參加人員：項目負責人、土建、安裝（給排水、電、暖、通等）工程的設計人。3 圖紙審學內容： 施工圖設計是否符合設計委托書中功能、標準、構造、規(guī)模、經濟等方面的要求。 對改動較大的部分要重新繪制。 工地現(xiàn)場2套。2 施工圖紙管理內容： 接到設計單位送來的圖紙應立即整理，編號和分發(fā)。 其他與會人員進行會議發(fā)言。 會議結束后，由監(jiān)理單位記錄人員整理形成《例會紀要》，并于會后第二天發(fā)給與會人員。 開發(fā)建成區(qū)居住業(yè)主數(shù)達到一定規(guī)模，應成立業(yè)主委員會，由業(yè)主委員會決定物業(yè)管理的委托事宜。同時，開發(fā)部還應配合財務部編制開發(fā)項目決算報告，對項目收益情況加以認真分析。 開發(fā)部應采取各種方式促銷商品房，如在報紙、期刊、廣播電視等新聞媒介上發(fā)布廣告，制作售樓說明書向潛在客戶分發(fā)，在現(xiàn)場制作廣告牌，有目的地上門推銷，委托代理銷售等等。主要是： 山東國華時代投資發(fā)展有限公司項 目 管 理 制 度 匯 編編 號： SDGH 5—02版 本： A版 第0次修改標 題： 房地產開發(fā)管理細則頁 碼： 第 5 頁 共 6 頁 收集、保管開發(fā)項目的原始資料，包括立項批文、用地許可證、建設用地規(guī)劃許可證、拆遷驗收證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證、開工報告等等。 工程款撥付：項目公司根據(jù)工程進度，編制開發(fā)項目的季度、月度用款計劃，交財務部組織資金。 自購工程用設備、材料的招標與供貨：工程開工前，工程部應依據(jù)設計施工圖紙及開發(fā)項目定位做好設備、材料選型、定位工作。 委托工程施工監(jiān)理：所有開發(fā)項目原則上都要委托施工監(jiān)理。 向規(guī)劃部門申請規(guī)劃定點，辦理建設用地許可證。決定投資項目的可行性研究報告報國華實業(yè)公司審批。當年凈現(xiàn)金流量 山東國華時代投資發(fā)展有限公司項 目 管 理 制 度 匯 編編 號： SDGH 5—01版 本： A版 第0次修改標 題： 房地產開發(fā)項目可行性研究管理辦法頁 碼： 第 9 頁 共 9 頁2 動態(tài)評價指標 財務凈現(xiàn)值（FNPV）FNPV=∑（CIC0）t（1+ic）t式中：1）CI—現(xiàn)金流入量 C0—現(xiàn)金流出量2）（CIC0）——第t年的凈現(xiàn)金流量3）ic——基準收益率4）n—計算期（FIRR）∑（CIC0）t（1+FIRR）t=0式中符號代表意義同上式。 房地產開發(fā)項目可行性研究報告首頁應加蓋開發(fā)公司印章，主扉頁應署總經理、總工程師及研究人員姓名，末頁應署報告執(zhí)筆人姓名。 盈虧平衡分析是通過盈虧平衡點（BED）分析項目成本與收益的平衡關系。判別標準為FNPV≥0項目可行；FNPV＜0項目不可行。當資金來源中包括預售收入時，應有銷售收入計劃配合考慮。 征詢。 工程技術狀況調查。 房地產投資及同類物業(yè)市場調查。文字要字斟句酌，言必達意，絕對不能有廢詞冗句，字數(shù)以不超過1000字為宜。 財務評估。 建設場地的布置。 項目建成投入使用后水、電、熱力、煤氣、交通、通訊等供應條件。市政規(guī)劃方案的主要內容包括各種市政設施的布置、來源、去路、和走向，大型商業(yè)房開發(fā)項目重點要規(guī)劃安排好交通組織和共享空間等。開發(fā)項目用地的現(xiàn)狀要附有平面示意圖。包括開發(fā)項目用地范圍內的各類土地面積及使用單位。 編寫報告書。市場調查應查明和預測市場的供給和需求量、價格、競爭能力等，以便確定項目的經濟規(guī)模和項目構成。山東國華時代投資發(fā)展有限公司項 目 管 理 制 度 匯 編編號：SDGH 5－01第A版 第0次修改標題：房地產開發(fā)項目可行性研究管理辦法第1頁 共9頁編制審核批準日期日期日期修 改 記 錄序號條款號修改內容修改時間123456789101112 山東國華時代投資發(fā)展有限公司項 目 管 理 制 度 匯 編編 號： SDGH 5—01版 本： A版 第0次修改標 題： 房地產開發(fā)項目可行性研究管理辦法頁 碼： 第 2 頁 共 9 頁房地產開發(fā)項目可行性研究管理辦法為適應公司發(fā)展需要，實現(xiàn)房地產開發(fā)項目決策的科學化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)監(jiān)視的綜合效益，特制定本辦法。資源調查包括建設地點調查、開發(fā)項目用地現(xiàn)狀、交通運輸條件、外圍基礎設施、環(huán)境保護等方面的調查，為下一步規(guī)劃方案設計、技術經濟分析提供準確的資料。經上述分析與評價，即可編寫詳細的可行性研究報告，推薦一個以上的可行方案和實施計劃，提出結論性意見、措施和建議，供領導決策。 人口調查。 如需要進行拆遷的，要制定動遷計劃，確定安置方案。 項目構成及平面布置。 項目開發(fā)組織機構和管理費用研究 開發(fā)項目的管理體制、機構設置。 施工隊伍的選擇。運用靜態(tài)和動態(tài)分析方法分析計算項目投資回收期、凈現(xiàn)值、內部收益率和投資利潤率、借款償還期等技術經濟指標，對項目進行財務評價。 目錄 正文：這是可行性研究報告的主體，要按照邏輯的順序，從總體到細節(jié)循序進行。主要包括項目所在地房地產投資開發(fā)態(tài)勢、開發(fā)量、價格水平及潛在需求。主要包括項目開發(fā)所處地段的地形、地質情況、當?shù)乜刹捎眯虏牧?、新技術以及有關技術經濟指標。通過對有關行政管理部門征詢或對專家函詢方式。 山東國華時代投資發(fā)展有限公司項 目 管 理 制 度 匯 編編 號： S