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30個(gè)房產(chǎn)營(yíng)銷策劃案例匯編-免費(fèi)閱讀

  

【正文】 因此,充分把握市場(chǎng),迎合消費(fèi)者的需求心理,提倡新現(xiàn)代的生活居住概念,才能更有效地促進(jìn)銷售。村村區(qū)文化公園江南新村542路怡景新村下—⑥康體:天河體育中心、羽毛球館⑦公園:天河公園⑧醫(yī)院:華僑醫(yī)院、市六醫(yī)院23路對(duì)手三:天一莊:由12幢高層組成:現(xiàn)推玲瓏閣、錦茵閣的7~18層外來(lái)人員多,治安問(wèn)題多,影響買家心理;7.近期周邊物業(yè)市場(chǎng)銷售情況不活躍。因此,位于天河區(qū)政府門前的員村,還是可以借助天河區(qū)新政府落成這一東風(fēng),使在規(guī)劃、配套、環(huán)境等方面得到更大的改善。隨著城市向東移的規(guī)劃現(xiàn)狀日漸成熟,有關(guān)新城市中心的利好信息不斷展示在人們眼前,故天河將發(fā)展成為以天河政府為中心。言……….敝司成立專項(xiàng)小組,以專業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研為基礎(chǔ),根據(jù)整體市場(chǎng)的現(xiàn)狀和區(qū)域市場(chǎng)的特性,發(fā)掘項(xiàng)目的優(yōu)點(diǎn)加以專業(yè)發(fā)揮,配合貴司盡快完成項(xiàng)目的銷售目標(biāo)。434.3廣告創(chuàng)意及訴求282.5.目標(biāo)客戶51.4.競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手資料分析2002年3月,在市春交會(huì)上,A、B、C組團(tuán)已全部售罄。在報(bào)媒廣告方面,我們主要采取了軟文宣傳為主,硬廣告為輔的策略,從什么是“5+2”生活模式入手,在市民中逐漸樹(shù)立對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí),并輔以公關(guān)活動(dòng)進(jìn)行推廣。形象策動(dòng),示范效應(yīng):  同產(chǎn)品促銷一樣,我們認(rèn)為房地產(chǎn)營(yíng)銷也靠品牌,靠形象,靠到位的推廣,而塑造品牌的目的是提升形象。操盤精典回顧:  宏佳公司是在九九年開(kāi)發(fā)商拿地之初就介入了本項(xiàng)目的運(yùn)作,在2001年“在水一方”推出之前,該地區(qū)的平均房?jī)r(jià)僅為700元/平方米。配音:美麗的聲音讀出文字家在身旁”2,廣播廣告文字腳本示例廣告主題:“湘藝苑”是藝術(shù)之都一陣流暢的鋼琴聲一個(gè)女孩:“哎,聽(tīng)說(shuō)著名鋼琴家XX要來(lái)株洲演出耶!”一個(gè)男孩:“是啊,聽(tīng)說(shuō)票很難買到,我真想去看看!”兩個(gè)人同時(shí)嘆息開(kāi)門聲,一個(gè)男人的聲音:“兩個(gè)怎么了,不開(kāi)心嗎?走,我?guī)銈內(nèi)タ翠撉傺葑鄷?huì)!”兩個(gè)人同時(shí)問(wèn):“你有票?”男人笑著說(shuō):“當(dāng)然啦,我剛買了“湘藝苑”的房子,演奏會(huì)就在湘藝苑舉行,我是在家享受藝術(shù)??!公交,另一人優(yōu)雅的看著,微笑(特寫)畫(huà)面5:所以必須全面建設(shè)暗線銷售通路。*同時(shí),南大門和中心廣場(chǎng)地下通道的電子屏幕也可適當(dāng)投放,給予輔助。能將信息更形象、生動(dòng)地傳達(dá)至目標(biāo)消費(fèi)者。平面媒體(1)《瀟湘晨報(bào)》,《株洲日?qǐng)?bào)》《株洲晚報(bào)》是株洲影響較大的報(bào)紙媒體。定期檢討既定的媒介策略和組合,根據(jù)客戶的反映以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的做法,即時(shí)調(diào)整與更換我們的媒介組合。以報(bào)紙廣告為主,預(yù)告樓盤進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的日期及作前期形象宣傳;(2)喜歡新聞?lì)惞?jié)目及娛樂(lè)節(jié)目;湖南衛(wèi)視的娛樂(lè)節(jié)目,株洲電視臺(tái)新聞綜合頻道的《晚間報(bào)道》為地區(qū)收視率最高的節(jié)目;2,力求“湘藝苑”銷售順利,并能引起銷售高潮;4,贈(zèng)送儀式的規(guī)格要高,后繼討論(軟文、座談會(huì))要有良性導(dǎo)向。3,地點(diǎn):典禮在小區(qū)現(xiàn)場(chǎng)、發(fā)布及晚會(huì)在國(guó)賓大酒店。活動(dòng)內(nèi)容(1)營(yíng)銷公關(guān)活動(dòng)建議如在目標(biāo)消費(fèi)者聚集的會(huì)所開(kāi)展無(wú)形廣告銷售。樓書(shū)、直郵手冊(cè)等設(shè)計(jì)要充分體現(xiàn)樓盤的本質(zhì)屬性(幽雅的自然環(huán)境,高品質(zhì)的物業(yè)管理)。都市藝術(shù)家園理由:(1)自然:既代表了現(xiàn)代人的追求潮流,又在各眾多樓盤中訴求的人造綠色、景觀中脫穎而出,“湘藝苑”的草地,數(shù)木是天然的,還符合樓盤在工業(yè)城市中無(wú)污染區(qū)的優(yōu)越位置。加深和鞏固公眾的注意集中度,制造“火熱”事件。按“小城有大事”的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)炒作。要通過(guò)廣告本身蘊(yùn)涵的文化氣息來(lái)塑造項(xiàng)目的文化品位,使項(xiàng)目具有既沉靜又不呆板,既現(xiàn)代又不張揚(yáng)的氣質(zhì),同時(shí)又體現(xiàn)發(fā)展商穩(wěn)健而又內(nèi)斂的大家風(fēng)范;把項(xiàng)目宣傳與鴻宇房產(chǎn)的公司形象推廣做有機(jī)結(jié)合,適當(dāng)?shù)貥?shù)立鴻宇房產(chǎn)公司的品牌形象;2.(2)自然入室,獨(dú)一無(wú)二天然山地樹(shù)林綠地。5有強(qiáng)烈的虛榮心,喜歡攀比和玄耀,文化程度相對(duì)較底,但喜歡附庸風(fēng)雅,希望通過(guò)外在條件來(lái)追求文化品位。推廣策略界定“勞動(dòng)者光榮”,有錢是一種價(jià)值,是一種能力。1在消費(fèi)者中有著不錯(cuò)的口碑。湘江四季花園優(yōu)勢(shì):1)項(xiàng)目資金雄厚,有資金可做必要的周轉(zhuǎn),以應(yīng)付市場(chǎng)變化。該區(qū)屬本地商業(yè)旺地,聚集了數(shù)量龐大的外來(lái)經(jīng)營(yíng)戶(尤以廣東、福建人士居多),加上蘆淞區(qū)的“本地人士”,這一區(qū)域的樓盤對(duì)這部分消費(fèi)者有很大的吸引力,同時(shí)由于臨近株洲縣,也有利于吸引株洲縣收入高的消費(fèi)者購(gòu)房。3項(xiàng)目劣勢(shì)分析15房?jī)r(jià)有回旋余地?!跋嫠囋贰表?xiàng)目分析一、核心競(jìng)爭(zhēng)力:山水之傍,尊貴之居,人文大家交通便利環(huán)境幽雅小區(qū)為12層左右的帶電小高層,設(shè)計(jì)時(shí)尚為江山置業(yè)這一實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商的大手筆價(jià)格定在1800左右天鵝花園:核心競(jìng)爭(zhēng)力:真、善、美屬于自然水生態(tài)屋村、綠化面積廣:擁有900畝的面積,其中400畝水面。由于河西為新開(kāi)發(fā)城區(qū),在整個(gè)大環(huán)境的綠化、城市規(guī)劃方面有其獨(dú)、小區(qū)規(guī)化與自然融和概念不足,人為景觀痕跡太重。具體表現(xiàn)在以下這些方面:A即房地產(chǎn)大戰(zhàn)既將打開(kāi)。第一節(jié)媒介分析及選擇五分期廣告的整合策略第五節(jié)推廣策略界定一株洲市同類住宅調(diào)查統(tǒng)計(jì)三我們干脆避開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,用獨(dú)一無(wú)二的產(chǎn)品個(gè)性特征,營(yíng)造出沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的市場(chǎng)環(huán)境,使其品質(zhì)、價(jià)格、戶型、裝修、物管等均無(wú)同類產(chǎn)品相比較。商戰(zhàn)中不乏這樣的案例:開(kāi)發(fā)商突發(fā)奇想,閉門造車,并為自己的發(fā)明而欣喜若狂,深深陶醉。在充分了解市場(chǎng)的基礎(chǔ)上,對(duì)市場(chǎng)需求進(jìn)行細(xì)分,綜合出新的市場(chǎng)需求,然后通過(guò)宣傳廣告,培育和創(chuàng)造出一個(gè)實(shí)實(shí)在在的老年房產(chǎn)市場(chǎng)。從下崗職工中招聘一批中年婦女擔(dān)任售樓代表,既能提高與老年人的親和力,又相對(duì)降低了用工成本;與附近公園掛鉤,解決老人休閑、鍛煉、娛樂(lè)的需求;高檔小區(qū)配置游泳池,老年公寓配置釣魚(yú)池;三、年輕人有自己的生活和工作特點(diǎn),現(xiàn)代生活節(jié)奏加快,競(jìng)爭(zhēng)加劇,壓力加大,生活無(wú)規(guī)律;與老年人住在一起相互干擾影響,令人頭痛。再把成都市區(qū)分為東南西北四大塊,東門片區(qū)占四分之一。經(jīng)過(guò)廣泛的市場(chǎng)調(diào)查,對(duì)全市樓盤分布、項(xiàng)目特色、開(kāi)發(fā)成本、周期和營(yíng)銷實(shí)效的深入了解分析,筆者感到:現(xiàn)實(shí)條件下,從概念出發(fā)的特色牌幾乎開(kāi)發(fā)殆盡,開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和地段條件又不允許涉足如高科技、古典、歐美風(fēng)情這類豪華概念。我們同時(shí)發(fā)現(xiàn)幾處明顯的劣勢(shì):小區(qū)占地面積小,不可能開(kāi)發(fā)高檔樓盤,因?yàn)椴荒軡M足高檔樓盤必須配制的會(huì)所及其它大型配套項(xiàng)目設(shè)施。本方案的精髓在于:1:從適應(yīng)市場(chǎng)(了解市場(chǎng))、上升到培育市場(chǎng),再上升到創(chuàng)造市場(chǎng)。應(yīng)用:本策劃案對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)力較弱的開(kāi)發(fā)商,在不能進(jìn)行規(guī)模開(kāi)發(fā)時(shí),將工作重心從扭轉(zhuǎn)彌補(bǔ)整體弱勢(shì)轉(zhuǎn)變?yōu)榧辛α繌?qiáng)化局部?jī)?yōu)勢(shì)來(lái)淡化整體劣勢(shì)?! 、脖竟救藶槿绻黾酉盗袌?bào)紙廣告的數(shù)量和電視廣告的次數(shù),活動(dòng)效果將更為理想,發(fā)布費(fèi)用亦應(yīng)由貴公司另行追加?! 、捕賯€(gè)廣告背心的設(shè)計(jì)制作費(fèi); ?、锻砹c(diǎn)四十五分至七點(diǎn)四十五分,青島電視臺(tái)、有線電視臺(tái)相繼播放電視廣告?! 、非鄭u經(jīng)濟(jì)廣播電臺(tái)、青島人民廣播電臺(tái)。六、媒體選擇) 如前所述,弄海園93年的宣傳以“移情別戀”到“限制入關(guān)”;從“十萬(wàn)大軍登陸”到“新八大關(guān)”,盡管有著文辭超乎大陸民眾欣賞習(xí)慣、立意易于誤解以及創(chuàng)意犯忌(以同類其他名稱樹(shù)立自己理念)等不足,但其所形成的強(qiáng)有力的宣傳攻勢(shì)不能否認(rèn),如果九四宣傳既能延續(xù)往年攻勢(shì)、盡量保持以往宣傳特色,而在創(chuàng)意構(gòu)思上則又能立足于清晰準(zhǔn)確理念的建立、業(yè)內(nèi)應(yīng)有定位的占領(lǐng)以及社會(huì)公眾導(dǎo)向的順應(yīng)等方面,則定會(huì)給人以棋高一著,更為求實(shí)之感?! 榱藸I(yíng)造弄海園鮮明獨(dú)特的企業(yè)形象、樹(shù)立其準(zhǔn)確超凡的訴求理念,以確保弄海園的企業(yè)宣傳能富有較強(qiáng)的傳播優(yōu)勢(shì)?! ∪欢?,如果我們?cè)僖岳砟钚蜗髽?shù)立與創(chuàng)意策略的角度來(lái)分析,弄海園的宣傳則存有一定的不足。總計(jì):130萬(wàn)元說(shuō)明:具體的資金預(yù)算將根據(jù)動(dòng)態(tài)的市場(chǎng)變化來(lái)進(jìn)行,目前只能有一個(gè)概算。抒發(fā)情感、超越夢(mèng)想l時(shí)尚贈(zèng)品——鑰匙扣、筆記本、筆、水果刀等。有獎(jiǎng)促銷活動(dòng):活動(dòng)名稱:“春之聲”給重慶人民拜年送大禮活動(dòng)地點(diǎn):“春之聲”服飾廣場(chǎng)活動(dòng)對(duì)象:廣大市民活動(dòng)時(shí)間:待定活動(dòng)目的:通過(guò)有效的物質(zhì)刺激手段,吸引消費(fèi)者的關(guān)注,促進(jìn)銷售額的增長(zhǎng)?!按褐暋逼放泼餍且?jiàn)面會(huì)——邀請(qǐng)品牌代言人舉行見(jiàn)面會(huì)。五、新聞報(bào)道+硬性廣告+公關(guān)活動(dòng)+現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)業(yè)推廣,形成全方位的信息傳播。lll短期目標(biāo):因此本階段是聚集眼球,提升知名度的大好時(shí)機(jī)。可以利用電視的特點(diǎn)(3)傳播策略“精確制導(dǎo)”推廣:對(duì)不同的目標(biāo)消費(fèi)者的不同消費(fèi)特性采取不同的營(yíng)銷推廣方式。(2)2001年12月12日——2002年1月11日,開(kāi)業(yè)前期的鋪墊和蓄勢(shì)。第二階段達(dá)到70%以上在目標(biāo)消費(fèi)者中的知名度。營(yíng)銷推廣的目的與目標(biāo)一泉點(diǎn)睛目標(biāo):(1)二、“春之聲”的品牌個(gè)性:青春、時(shí)尚、運(yùn)動(dòng)、休閑(5)(4)(8)報(bào)紙:報(bào)紙具有靈活、及時(shí)、本地區(qū)市場(chǎng)覆蓋率高、容易被公眾接受和信任的特點(diǎn),可以利用報(bào)紙的時(shí)尚專欄,對(duì)“春之聲”服飾廣場(chǎng)進(jìn)行較為全面的宣傳。廣播:高頻次信息傳播l(2)四、首先進(jìn)行微量廣告投放的同時(shí),側(cè)重在沙坪壩地區(qū)內(nèi),以及外部的一定量的軟性廣告投入。那么,我們?cè)谛畔⒚芏?、媒體組合上應(yīng)采用高調(diào)形式,以形成轟動(dòng)效應(yīng),為開(kāi)業(yè)造足“人氣”,為春節(jié)和寒假增添動(dòng)力,最大限度地吸引社會(huì)公眾的關(guān)注和參與。第三階段由于香格里拉服飾廣場(chǎng)目標(biāo)消費(fèi)者的定位在青年人,而且經(jīng)營(yíng)服飾以運(yùn)動(dòng)、休閑為主題,而在春節(jié)以后的季節(jié)應(yīng)該是消費(fèi)的高峰,因此持續(xù)的推廣是非常必要的。以報(bào)版的軟性訴求為主,《重慶晨報(bào)》——是比較受市民喜愛(ài)的地方生活類日?qǐng)?bào),市民對(duì)其保持很高的認(rèn)同感。活動(dòng)形式:lll以時(shí)尚服飾和運(yùn)動(dòng)為主題的攝影、繪畫(huà)大賽及展示活動(dòng)。l第一階段:戶外廣告投放15萬(wàn)元+報(bào)紙投放大約15萬(wàn)元+廣播投放2萬(wàn)元+電視3萬(wàn)元(2)綜觀一九九三年弄海園總體廣告宣傳的實(shí)施狀況,從波及面上來(lái)看,應(yīng)當(dāng)說(shuō)效果頗為明顯,短短的時(shí)間里獨(dú)特而又強(qiáng)有力的宣傳攻勢(shì),已使得弄海園 ●樹(shù)立準(zhǔn)確、有效、超凡的訴求理念,實(shí)現(xiàn)占位意圖。 ?、病肚鄭u晚報(bào)》讀者群,(關(guān)心社會(huì)、重視信息的大眾) ?、登鄭u晚報(bào):通欄兩次; ?、成衔缡粫r(shí),四五輛廣告車:由攝影師跟車,分頭抓拍氣球發(fā)放和溫馨家庭歡樂(lè)場(chǎng)面(事先選好模特穿插人群之中);廣播廣告(二臺(tái)同時(shí))隨之發(fā)布;九、費(fèi)用預(yù)算 ?、补娦蜗笤u(píng)估 結(jié)合舊城改造和城市化進(jìn)程,房地產(chǎn)市開(kāi)發(fā)日趨活躍,新樓盤、新小區(qū)不斷涌現(xiàn),投資失敗的爛尾工程也不斷增多,競(jìng)爭(zhēng)非常慘烈。案例:成都港都花苑實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司在成都東門的龍舟路有一塊占地31畝的土地待開(kāi)發(fā),需進(jìn)行項(xiàng)目定位及整合營(yíng)銷策劃。老成渝公路拓寬改造的重點(diǎn)城區(qū),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目非常多,并且由于占世界老年人口的五分之一,居世界第一位,預(yù)計(jì)今后還將長(zhǎng)期居于世界首位,這將對(duì)中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。老年人和下一代、下兩代由于生存環(huán)境、所受教育等諸多原因,生活方式、習(xí)慣及思想觀念等方面難免產(chǎn)生代溝。老人再婚后,新建立的老年家庭不易與子女完全和睦共處,分戶購(gòu)房是最佳選擇。子女們可以共同出資為老人買房,既盡了孝心,日后也可成為遺產(chǎn);房型設(shè)計(jì)上,力求通風(fēng)、干燥、采光、隔音、結(jié)構(gòu)合理;利用附近的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng),解決老人菜米油鹽等生活必需品的采購(gòu);巧妙聯(lián)系社會(huì)對(duì)老年公寓、老年社區(qū)的輿論期盼呼吁解釋:本方案運(yùn)作方式與傳統(tǒng)方式相比較,其精髓在于:論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),成都港都花苑實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、管理人員比我們經(jīng)驗(yàn)豐富得多,按開(kāi)發(fā)商的普遍經(jīng)驗(yàn),本地塊只適宜針對(duì)城東相對(duì)不富裕的人口,開(kāi)發(fā)中低檔住宅。多數(shù)開(kāi)發(fā)商依托慣性思維,總是在品質(zhì)、價(jià)格、口岸、面積、戶型、裝修、物管、交通、環(huán)境、付款方式等方面,處心積慮、想方設(shè)法與對(duì)手競(jìng)爭(zhēng)。錄前言第一節(jié)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析四總體策略三媒體目標(biāo)二本方案在于為“湘藝苑”提供一個(gè)準(zhǔn)確的定位與廣告方向,作出全程戰(zhàn)略性的指導(dǎo)。所以,各大商家紛紛進(jìn)入株洲。、有的沒(méi)有服務(wù)的概念。株洲市同類住宅調(diào)查統(tǒng)計(jì)“同類”定義為具有小高層,別墅等的住宅小區(qū)。濱江一村:小區(qū)面積大;鄰近湘江;周邊環(huán)境好;慶云山莊:核心競(jìng)爭(zhēng)力:離塵不離城品牌知名度高;周邊環(huán)境綠色條件好;擁有98畝的綠色自然地帶;其發(fā)展迅速,塑造了良好綠色生活理念在消費(fèi)者心中形成良好的品牌。有一部分消費(fèi)者選擇小高層住宅,對(duì)于單體別墅因?yàn)樯婕暗馁Y金相對(duì)較大,所以絕大多數(shù)消費(fèi)者不會(huì)現(xiàn)在打算購(gòu)買別墅;消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理的要求a、提供保安、清潔衛(wèi)生、房屋維修、園林綠化和一些特色服務(wù)(如家政、訂購(gòu)車票、托兒、托老服務(wù)等);b、物業(yè)公司應(yīng)與小區(qū)內(nèi)住戶增加聯(lián)系,加強(qiáng)溝通。臨近商業(yè)繁華地帶,電腦城,家具城,水果批發(fā)大市場(chǎng),更有眾多服裝批發(fā)市場(chǎng),離目標(biāo)消費(fèi)群工作地近。物管:智能化管理,保證了業(yè)主的現(xiàn)代化要求,符合本案的定位主題。7樓盤外環(huán)境:本小區(qū)外部的大環(huán)境不是很好,房屋雜亂,市政建設(shè)差。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析根據(jù)樓盤的位置和樓盤的定位,我們把慶云山莊和湘江四季花園作為競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,狀況如下:慶云山莊優(yōu)勢(shì):(1)地處蘆凇區(qū)建設(shè)南路延伸地段,靠近株洲繁華商業(yè)區(qū),無(wú)工業(yè)廢氣污染,附近有高中、市級(jí)醫(yī)院,購(gòu)物環(huán)境和文衛(wèi)設(shè)施齊全,方便居民生活。劣勢(shì):(1)小區(qū)規(guī)劃不夠整齊劃一,樓型外觀設(shè)計(jì)不夠新穎,無(wú)法對(duì)潛在客戶產(chǎn)生強(qiáng)大的視覺(jué)沖擊力,進(jìn)而產(chǎn)生強(qiáng)烈的購(gòu)買欲望。3打品位牌,人文概念具體化。階級(jí)居住區(qū)概念是本案的核心價(jià)值之一。年齡:年齡大約在35到55歲,3項(xiàng)目本身的生活理念:(1)2第四節(jié)總體策略分期廣告的整合策略公開(kāi)發(fā)售期:廣告原則給感覺(jué)并且,享受亦道出了物業(yè)周到、安全服務(wù)的放心。營(yíng)銷渠道的建設(shè)十分重要,應(yīng)建設(shè)雙點(diǎn)兩線銷售渠道,“雙點(diǎn)”指開(kāi)發(fā)商和潛在購(gòu)
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