【正文】 建設內容為基地基礎設施及配套建設 ,包含項目征地、拆遷、土地整理開發(fā)以及設在道路等基礎設施配套建設。項目的實施范圍包括寧都縣龍邊溪區(qū)域、寧都新中勝產業(yè)基地。 (6)依據土地使用權收回公告 ,依法辦理相應的權屬變更登記手續(xù)。 主動公開供地原則。土地使用者違法出讓合同規(guī)定 ,依法解除出讓合同的土地。 制約因素 1 用地條件 片區(qū)地形低洼 ,可建設用地整體性較差 ?？萍己扛?、附加值高、成本低、高效益的產業(yè)集群區(qū) 。具體范圍分布如下圖 : 通過對龍邊溪實施范圍內土地現(xiàn)狀的調查 ,統(tǒng)計結果如下表所示 : 序號 代碼 用地名稱 規(guī)劃 面積 (萬 M2) 占建筑用地 (%) 1 R2 二類居住用地 2 R/C 商業(yè)居住混合用地 3 C 公共設施用地 其中 C1 行政辦公用地 C2 商業(yè)金融業(yè)用地 C3 文化娛樂用地 C5 醫(yī)療衛(wèi)生用地 C6 教育科研設計用地 C9 其他公共設施用地 4 S 道路廣場用地 5 E 水域和其他用地 E 其中 E1 水域 E2 耕地 6 用地合計 202 100 新中勝產業(yè)基地 新中勝產業(yè)基地規(guī)劃區(qū)零星的分布著山體 ,但大部分高程都在 210 米以下 ,地勢相對比較平坦 ,最高高程 230 米 ,最低高程 176 米。 新中勝產業(yè)基地 規(guī)劃控制區(qū)位于寧都縣城南邊 ,縣工業(yè)園的南面 ,距縣城約 7 公里 ,與縣工業(yè)園一江之隔。 項目的建設是規(guī)范土地市場 ,實現(xiàn)土地效益最大化的需要。 項目的建設符合政府關于“新農村改造”相關政策 ,對于推動所在區(qū)域的農村城市化進程具有重要意義。 綜上所述 ,為滿足寧都縣城市發(fā)展的要求及推動城市工業(yè)化的進程 ,寧都縣人民政府同意由寧都縣城市發(fā)展投資有限公司對寧都縣龍邊溪、寧都新中勝產業(yè)基地倆塊地進行土地整治 ,實施土地收儲整理開發(fā)項目。 土地開發(fā)整理復墾是《 中華人民共和國土地管理法》的基本要求 ,是實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的基本方略 ,是國土資源管理和造福社會的重要內容 ,也是黨中央國務院依據我國土地資源國情和現(xiàn)階段社會經濟發(fā)展對土地資源需求所做出的重大戰(zhàn)略部署 。城鎮(zhèn)化率 40%。完成全社會固定資產投資 億元 ,城鎮(zhèn)以上固定資產投資 億元 。其他野生動物有 600余種。大部分代山、丘附分布著馬尾松和杉木群落。耕為沖積土 ,土壤呈酸性或微酸性 ,以紅色土壤為主 ,間有紫色土分布 ,土地肥沃。最早的終霜日期是 1 月 16 日 ,最晚的是 3月 28 日。多年平均年降水日數(shù)與無降水日數(shù)之比為 18:20,相差不大 ,農諺謂 :“有多少晴天就有多少雨天”。 若低于 4 至 6 月多年平均降水量 30%定為枯水年。從3 月開始有連續(xù) 9 個月的時間 ,平均氣溫都在 10℃以上 ,其中 7 月氣溫最高。 秋季 9 月下旬入秋 ,處暑過后 ,夏季風減弱 ,但氣溫仍高 ,俗稱“秋老虎”。后期是南北氣團在縣境互相推移的時節(jié) ,降水強度大 ,且較為集中 ,常有暴雨發(fā)生 ,使江河水位陡漲 ,山洪暴發(fā) ,這是寧都的汛期 ,常有雷雨或冰雹。這期間 ,有寒潮侵襲 ,并伴有霜、雪、冰凍天氣。境內一般高程300500米 ,最高點為西北部的凌云山 ,海拔 ,最低點是南部黃石鎮(zhèn)下車坪村 ,海拔 154 米。 28′ ,東經 116176。 6 從技術、經濟、環(huán)保、社會等各方面論證項目建設的必要性 ,經濟上的合理性和技術上的可行性 ,提出研究結論和建議。 1項目建設單位提供的其它基礎資料。 《寧都縣國民經濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》 (2020~2020年 )。 可行性研究報告編制依據和范圍 可行研究報告編制依據 《中華人民共和 國城市規(guī)劃法》 。本規(guī)劃控制區(qū)范圍涉及東至梅江河 ,南至泉寧高速公路 ,西至高速連接線及 319 國道 ,北至梅江大橋。完成公司重組方案的審批、國有資產授權及國有土地使用權的劃轉等相關手續(xù) ,重組內部機構。城投公司按 BT(建設移交 )模式操作方式為 :①城投公司與縣政府簽訂 BT(建設 移交 )模式協(xié)議書 ,明確雙方權利義務 。 根據城市總體規(guī)劃要求和工作安排 ,縣政府決定將城市重大基礎設施或市政公用設施項目交給 城投公司投資建設。 進行房地產開發(fā) ,是縣級投融資平臺建立資產、債務平衡機制 ,防范債務風險 ,加快城市建設步伐最有效 ,也是最具可行性的方式之一。操作模式 :①縣政府與城投公司簽訂《土地一級開發(fā)協(xié)議書》 ,明確雙方權利和義務 。 規(guī)范資產處置 ,縣國資辦要對城投公司及下設子公司處置資產的授權額度在章程中明確 ,處置時按規(guī)定程序辦理 ,重大資產轉讓時須由縣政府決定。③完善項目平衡機制。加強同國家政策性銀行、 商業(yè)銀行和非銀行金融機構的合作 ,形成以銀行貸款為基礎 ,其它金融機構資金為補充的信貸融資格局 ,為公司滾動發(fā)展創(chuàng)造條件。土地、房產等其它資產過戶到城投公司時 ,相關部門在辦理權 證時不收取任何稅費 ,在今后的實質性交易中再履行相關法律手續(xù)。 公司職責 以縣政府劃轉的國有資產為依托 ,從事國有資產的運營和管理 ,融通項目建設資金 ,為城市建設提供資金保障。 三經理層。 公司職能 縣城投公司作為縣政府實施城市建設的投融資平臺 ,應積極對接國家投融資政策 ,大力暢通融資渠道 ,健全投融資機制 ,切實提高其融資能力和水平 ,實現(xiàn)其職能由過去以行使政府基礎設施建設業(yè)主為主轉變?yōu)橐酝度谫Y為主。 (二 )、公司流動資金主要來源 按縣政府融資額的一定 比例提取融資手續(xù)費 ,按縣政府授權代建項目投資額的一定比例提取項目代建費。由公司自主經營項目所繳納的營業(yè)稅 (含附加稅費 ,地方所得部分 )及所得稅 (地方所得部分 )五年內通過財政返還給公司 ,作為縣政府對城投公司的投入并列入城投公司資本公積。同時 ,根據縣政府授權 ,突出經營土地一、二級市場 (房地產開發(fā) ),對收儲的土地建立臺賬 ,建立土地投放計劃 ,促進土地保值升值。公司實行董事 會領導下的總經理負責制 ,總經理負責組織實施董事會的決議。 根據縣政府下達的城市基礎設施和市政公用設施項目建設計劃 ,履行項目業(yè)主職責 ,實行項目法人制 ,負責項目的實施和管理。 賦予城投公司參與土地儲備職能。 建立良性的資產、債務平衡機制 ,確保在凈資產與負債、投入與產出、現(xiàn)金流三個方面保持相對平衡。根據項目的性質采取相應的方式進 行平衡補償。 建立以融資、經營業(yè)績考核為重點的激勵約束機制。②城投公司投入資金對宗地進行開發(fā)整理 ,待開發(fā)范圍內征地、拆遷、平整以及完成基礎設施建設后 ,交由縣政府依法出讓 。操作模式 :①授權城投公司注冊或收購一家房地產開發(fā)企業(yè) 。操作模式 :①縣政府向城投公司下達建設任務后 ,城投公司以劃轉的國有資產為依托 ,融通建設資金 ,確保工程須利推進 。②城投公司投入資金進行建設 。 三掛牌運行。涉及竹笮鄉(xiāng)管轄的九塘、赤坎、布頭等村范圍 ,總用地面積為 公頃 ,現(xiàn)狀人口約 7000 人。 《中華人民共和國土地管理法》 。 《寧都縣土地利用總體規(guī)劃》 。 可行研究報告研究范圍 寧都縣城郊農村土地整治 (土地收儲整理開發(fā) )項目可行性研究報告于2020 年 11 月由瑞寧都縣城市發(fā)展投資有限公司委托寧都工程咨詢中心編制 ,經過現(xiàn)場勘察和充分調查 ,收集有關資料后研究論證完成。 第二章 項目區(qū)概況 縣城概況 寧都縣位于江西省東南部 ,贛州市東北部 ,地處北緯 26176。 00′ ,系贛東北至贛西南的交通咽喉 ,又間閩、粵之要道。 地質情況 寧都縣地質構造處于南嶺東西復雜構造帶的東段北側 ,地質基礎系古生代震旦紀的淺變質巖構成 ,以震旦系和白堊系分成最廣。正常年份是 :前冬冷晴多嚴霜 ,天氣干燥 。 夏季 5 月下旬入夏 ,汛期過后 ,進入盛夏。不過這時的熱與前不同 ,所謂“白露秋分節(jié) ,夜寒白天熱”。 據縣城穩(wěn)定通過 10 至 20℃ ,保證率 80%的積溫 ,起訖日期 :10℃最初出現(xiàn)在 3 月 25 日 ,20℃最終出現(xiàn)在 9 月 28 日 ,歷時 187 天 ,總積溫 ℃。自 1939 年以來 , 自 19 194 195 196 1971 五年為枯水年。 1939年以來 ,日雨量最大的是 1959年 6 月 18日和 1984年 6 月 1 日都為 毫米。 初、終霜間隔天數(shù) (有霜日期 )多年平均為 85 天。 寧都水系發(fā)達 ,河網密布 ,縣內的主要河流有梅川、平江 ,均屬贛江二級水源。森林資源雖比較豐富 ,但分布不均 ,主要分布邊緣地帶 ,其蓄積量占全縣蓄積量的 70%。