【正文】 （二）專業(yè)賣場(chǎng)服裝服裝，一般是城市商業(yè)店鋪經(jīng)營的主流，煙臺(tái)也不例外。第二節(jié)：業(yè)態(tài)調(diào)查分析選取當(dāng)?shù)刂饕虡I(yè)業(yè)態(tài)和具有參考性的業(yè)態(tài)作為重點(diǎn)調(diào)查對(duì)象，以便對(duì)本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)規(guī)劃及商家引進(jìn)提供參考。存在的問題區(qū)域消費(fèi)力不強(qiáng)周邊居住人口雖然較多，但消費(fèi)力不強(qiáng)，多為中、低收入者。商業(yè)功能受到限制商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)間各自為陣，缺乏良好的有機(jī)整合、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，商業(yè)功能受到限制。交通便利該商圈處于煙臺(tái)市中心區(qū)域，路網(wǎng)發(fā)達(dá)，交通便利，多條線路公交車抵達(dá)。 綜合評(píng)價(jià)：178。 交通方便，市民購物便利南大街為煙臺(tái)城市主干道，多路公交車經(jīng)過，如5路、43路、44路、21路等。 綜合評(píng)價(jià)178。由于海港路商業(yè)街發(fā)展迅速，商業(yè)氛圍濃厚，商業(yè)價(jià)值逐步為投資客認(rèn)可，商鋪?zhàn)罡呤蹆r(jià)達(dá)5萬元/平米，創(chuàng)煙臺(tái)商鋪售價(jià)新高；178。詳見附件216。（3）主要商業(yè)街調(diào)查按現(xiàn)有商業(yè)分布來看，可將煙臺(tái)市南大街市級(jí)商圈分為海港路綜合商業(yè)街、南大街服裝商業(yè)街、西大街及北大西街綜合商業(yè)街。代表性項(xiàng)目：南大街購物城、南大街商業(yè)街主要特點(diǎn)：（1）商業(yè)規(guī)模擴(kuò)大，商業(yè)輻射力增強(qiáng)，商品種類增多，業(yè)態(tài)分布趨于多層次；（2）出現(xiàn)較為先進(jìn)的商業(yè)形態(tài)，如商業(yè)街；購物環(huán)境有較大改善；（3）大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)聚集于城市中心區(qū)，網(wǎng)點(diǎn)布局不盡合理；網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量多，而街區(qū)式商業(yè)少；地面停車位嚴(yán)重不足，交通擁擠。由于當(dāng)時(shí)城市尚處在改革開放初期的社會(huì)環(huán)境下，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式依然存在，且城市交通不夠便利，商品流通尚不發(fā)達(dá)，而具有計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式的百貨大樓在商品的種類和質(zhì)量方面又較有保證，于是受到了居民的信任與追捧，形成了煙臺(tái)該時(shí)期的主要商業(yè)形態(tài)。按南山世紀(jì)城規(guī)劃總建筑面積150萬方來算，除去目前推出的25萬方外，近2年內(nèi)陸續(xù)會(huì)推出50—60萬方；當(dāng)即將面市的項(xiàng)目及目前已批土地推向市場(chǎng)時(shí)，加上市場(chǎng)原有存量，近兩年市場(chǎng)供給量可能在100萬方以上，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將極為激烈。 大多數(shù)樓盤廣告語側(cè)重于項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)，對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)涵挖掘尚不夠透徹。 大多數(shù)小區(qū)設(shè)有會(huì)所，社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，滿足小區(qū)業(yè)主日常生活需要。178。 樓盤建筑風(fēng)格各異，運(yùn)用現(xiàn)代風(fēng)格相對(duì)較多，很多樓盤以歐陸風(fēng)格對(duì)外宣傳，但只是在外立面做了一點(diǎn)文章，有的建筑外立面色彩搭配并沒有很好的突出樓盤的建筑風(fēng)格，更不要說在建材上下功夫。主要代表樓盤有南山世紀(jì)城、綠色家園、雪玉花苑、秀閣。178。178。四、樓盤檔次對(duì)比分析項(xiàng)目名稱檔次定位陽光100（一期）高檔銀和怡海山莊高檔海天名人5號(hào)高檔臺(tái)灣村（二期）中高檔黃海城市花園中高檔今日花園中高檔華僑新城中高檔分析：178。178。第四部分：住宅市場(chǎng)分析及區(qū)域潛在市場(chǎng)供應(yīng)量預(yù)測(cè)通過對(duì)市場(chǎng)主要在售項(xiàng)目及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手等橫向?qū)Ρ确治?，了解煙臺(tái)市整體房地產(chǎn)開發(fā)水平，為本項(xiàng)目提供很好的借鑒，并對(duì)項(xiàng)目所處區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在供應(yīng)量進(jìn)行預(yù)測(cè)。經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)、城市化進(jìn)程加快和旅游業(yè)發(fā)展，這些都將導(dǎo)致外來人口增加，外地消費(fèi)者在煙臺(tái)置業(yè)的比例必將逐漸上升，但上升幅度不大。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)逐漸向市中心周邊區(qū)域擴(kuò)張，如萊山區(qū)等，并朝著專業(yè)化、單一化的方向發(fā)展，開發(fā)理念更加趨于成熟和理性。（三）由于區(qū)域土地成本不同，如2005年芝罘、牟平樓面地價(jià)偏低，萊山穩(wěn)步增長(zhǎng)，開發(fā)區(qū)增幅大，故局部房?jī)r(jià)上漲速度較快。以今后每年人均住房面積增長(zhǎng)1平方米計(jì)，煙臺(tái)市住房至少還有較長(zhǎng)一段時(shí)間的上漲空間。 商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)多樣化，開發(fā)方向逐步向市中心周邊區(qū)域擴(kuò)張且專業(yè)化進(jìn)一步提高；178。第三節(jié)：煙臺(tái)市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展促使城市化進(jìn)程加快、城市外沿不斷延伸，諸多因素直接或間接促進(jìn)房地產(chǎn)加快發(fā)展。三、開發(fā)區(qū)（一）區(qū)域概況煙臺(tái)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)是中國政府批準(zhǔn)設(shè)立的首批國家級(jí)開發(fā)區(qū)之一，引進(jìn)包括ＬＧ、富士康、大宇等企業(yè)入駐， 2005年開創(chuàng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展新局面。幸福區(qū)域?qū)倥f城改造區(qū)域，居住地段成熟，配套完備，但周圍環(huán)境整體較差，待整個(gè)幸福片區(qū)改造完成后可望得到解決，價(jià)格有較大的上升空間。代表樓盤陽光100、凱旋城、陽光麗景、雪玉花園、陽光御景、今日花園、華僑新城。2005年，在政府高起點(diǎn)規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)商共同打造下，房地產(chǎn)開發(fā)如火如荼，逐步形成天鴻發(fā)展趨勢(shì)由于市政府的南遷、廣電中心、科技大廈、體育公園等在建企事業(yè)單位緊隨市政府，且市政功能配套、居住環(huán)境不斷改善，該板塊具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和發(fā)展前景，其中以市政府周邊區(qū)域?yàn)殚_發(fā)熱土，價(jià)格呈現(xiàn)較快的增長(zhǎng)趨勢(shì)。發(fā)展趨勢(shì)由于一線海景屬稀缺產(chǎn)品，經(jīng)過多年的開發(fā)，目前一線海景可供開發(fā)的土地所剩無幾，該板塊發(fā)展受到限制，預(yù)計(jì)今明兩年高端市場(chǎng)的供應(yīng)量在20萬平方米左右。板塊現(xiàn)狀該板塊濱海中路沿線是煙臺(tái)提升城市景觀建設(shè)的重要工程之一。下面就這三個(gè)主要區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)概況及板塊進(jìn)行分析。煙臺(tái)市整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)、營銷水平不一，有些本地開發(fā)商開發(fā)水平較高，如祥隆集團(tuán)開發(fā)的海天名人廣場(chǎng)、南山集團(tuán)開發(fā)的南山世紀(jì)城成為當(dāng)?shù)卮硇詷潜P；但有的開發(fā)商還停留在較低級(jí)開發(fā)層面上，對(duì)市場(chǎng)營銷不太重視且樓盤推廣途徑有限，從而制約項(xiàng)目銷售。隨著改革開放的深入發(fā)展，膠東半島加工基地已經(jīng)形成。2005年全市商品房平均售價(jià)達(dá)每平方米2649元，同比增長(zhǎng)12%，其中住宅2523元/平方米，增長(zhǎng)16%。 目前整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)有樣板展示單位的樓盤較少。第一節(jié)：煙臺(tái)市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況要點(diǎn)概述：178。觀海路、迎春大街大道區(qū)域規(guī)劃沿觀海路和迎春大街建筑高低錯(cuò)落，形成富有節(jié)奏的空間序列。20世紀(jì)90年代以前的萊山區(qū)人煙稀少，經(jīng)濟(jì)落后，20世紀(jì)90年代后進(jìn)入快速發(fā)展期。夾河及其沿河綠帶芝罘與福山、開發(fā)區(qū)組團(tuán)以天然河流、山體和永久性綠帶分隔，組成濱海組團(tuán)式大城市的空間結(jié)構(gòu)，八大組團(tuán)及自然隔離帶分布如下：178。膨脹發(fā)展萊山區(qū)、完善提高芝罘區(qū)、壯大開發(fā)區(qū)178。第四節(jié)：煙臺(tái)市城市規(guī)劃及各區(qū)功能分析要點(diǎn)概述：煙臺(tái)市城市向東西兩翼拓展，在城市規(guī)劃大局的指引下，萊山區(qū)具有更強(qiáng)勁的發(fā)展?jié)摿Α８鶕?jù)聯(lián)合國糧農(nóng)組織提出的標(biāo)準(zhǔn)，恩格爾系數(shù)在59%以上為貧困，5059%為溫飽，4050%為小康，3040%為富裕，低于30%為最富裕。第三節(jié)：居民生活要點(diǎn)概述：178。%、%。，總量居全省第二，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度進(jìn)一步加快。 三產(chǎn)比例更趨合理，進(jìn)一步奠定煙臺(tái)市沿海工業(yè)城市的地位；178。178。三、城市人口年份城市人口增長(zhǎng)率2003年（萬人）——2004年（萬人）%2005年（萬人）%，%，城市人口持續(xù)增長(zhǎng)，但速度逐漸放緩。 優(yōu)越的區(qū)位和交通優(yōu)勢(shì)使煙臺(tái)市具備良好的發(fā)展?jié)摿Γ?78。二、實(shí)地走訪調(diào)查主要針對(duì)在售項(xiàng)目、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、市中心可參考項(xiàng)目、區(qū)域環(huán)境、項(xiàng)目地塊進(jìn)行調(diào)查，通過市場(chǎng)調(diào)查小組人員走訪獲取第一手市場(chǎng)資料。 祥隆企業(yè)集團(tuán)煙臺(tái)項(xiàng)目 專項(xiàng)市場(chǎng)研究報(bào)告凌峻地產(chǎn)（中國）有限公司二零零六年七月目錄第一部分：市場(chǎng)調(diào)查概述 4第一節(jié)：市場(chǎng)調(diào)查序言 5第二節(jié)：市場(chǎng)調(diào)查目的 5第三節(jié)：市場(chǎng)調(diào)查方法 6第二部分：煙臺(tái)市城市宏觀環(huán)境 8第一節(jié)：城市概況 9第二節(jié)：城市經(jīng)濟(jì) 10第三節(jié)：居民生活 15第四節(jié)：煙臺(tái)市城市規(guī)劃及各區(qū)功能分析 17第五節(jié)：萊山區(qū)現(xiàn)狀、規(guī)劃及發(fā)展 19第六節(jié)：本部分小結(jié) 20第三部分：煙臺(tái)市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況及發(fā)展趨勢(shì) 22第一節(jié)：煙臺(tái)市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 23第二節(jié)：主要城區(qū)及板塊分析 26第三節(jié)：煙臺(tái)市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì) 32第四部分：住宅市場(chǎng)分析及區(qū)域潛在市場(chǎng)供應(yīng)量預(yù)測(cè) 36第一節(jié)：主要在售項(xiàng)目分析 37第二節(jié)：競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手橫向比較分析 42第三節(jié)：萊山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在供應(yīng)量分析 46第五部分：商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展分析 48第一節(jié)：煙臺(tái)商業(yè)調(diào)查 49第二節(jié)：業(yè)態(tài)調(diào)查分析 62第三節(jié)：典型商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查 70第四節(jié)：萊山區(qū)商業(yè)調(diào)查 81第六部分：萊山區(qū)人口、項(xiàng)目周邊環(huán)境及地塊分析 87第一節(jié)：區(qū)域人口現(xiàn)狀及發(fā)展分析 88第二節(jié)：天合城項(xiàng)目區(qū)域周邊環(huán)境及地塊分析 89第三節(jié)：埠嵐項(xiàng)目區(qū)域周邊環(huán)境及地塊分析 94第七部分：目標(biāo)消費(fèi)者調(diào)研 106第一節(jié)：住宅消費(fèi)者調(diào)研 107第二節(jié)：商業(yè)消費(fèi)者調(diào)研 110第八部分：媒體調(diào)查及建議 115第九部分：市場(chǎng)調(diào)查重要結(jié)論及項(xiàng)目建議 120第一節(jié)：市場(chǎng)調(diào)查重要結(jié)論 121第二節(jié)：天合城項(xiàng)目建議 123第三節(jié)：埠嵐項(xiàng)目建議 124結(jié)束語 128附件：樓盤個(gè)案分析 129第一部分：市場(chǎng)調(diào)查概述第一節(jié)：市場(chǎng)調(diào)查序言凌峻公司市場(chǎng)調(diào)查小組于6月8日——14日對(duì)煙臺(tái)市主要城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行全面調(diào)研，對(duì)主要在售項(xiàng)目、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手作深入調(diào)查，同時(shí)與消費(fèi)者、媒體、業(yè)界人士、銷售人員等進(jìn)行多方面溝通，并與發(fā)展商交流了對(duì)項(xiàng)目的看法。在對(duì)項(xiàng)目區(qū)域周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目、可參考性項(xiàng)目的調(diào)查中，通過市場(chǎng)調(diào)查小組事先設(shè)定的問題，以購房者身份向銷售人員獲取資料。 從城區(qū)面積與人口規(guī)?？?，煙臺(tái)市已屬于山東省大城市行列；178。從城市人口規(guī)?？矗瑹熍_(tái)市已位于山東省大城市行列。 空：航空業(yè)快速發(fā)展，2005年煙臺(tái)空港已與國內(nèi)外48個(gè)城市開通航線，國際航線5條，每周航班22個(gè)，2005年共執(zhí)行航線61條，平均每周有143個(gè)航班。 財(cái)政實(shí)力與稅收進(jìn)一步加強(qiáng)；178。（三）人均GDP——GDP煙臺(tái)市3810（美元）全 國1700（美元）（資料來源：政府統(tǒng)計(jì)公報(bào)）2005年煙臺(tái)市人均GDP30899元，:1來算為3810美元，而2005全國年人均GDP為1700美元。在城市經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁發(fā)展的同時(shí)，全市稅收進(jìn)一步增加。 居民收入與支出都有一定幅度提升，消費(fèi)能力增強(qiáng)；178。目前煙臺(tái)市城鎮(zhèn)、農(nóng)村恩格爾系數(shù)均在30—40%之內(nèi)，說明煙臺(tái)居民已步入富裕行列，消費(fèi)能力逐漸增強(qiáng)，對(duì)住房面積和居住質(zhì)量的需求也隨之增強(qiáng)。一、城市建設(shè)現(xiàn)狀近幾年，煙臺(tái)市加快城市化可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。 膨脹發(fā)展萊山區(qū)，完善提高芝罘區(qū)，加快建設(shè)福山現(xiàn)代化工業(yè)城區(qū)，強(qiáng)化牟平綜合發(fā)展區(qū)，壯大煙臺(tái)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，完善城市功能，規(guī)范城市管理，提升城市形象。 劃分為芝罘、福山、開發(fā)區(qū)、黃務(wù)、萊山、初家、牟平、八角八個(gè)組團(tuán)。：自2000年市政府搬遷，萊山區(qū)已逐漸成為煙臺(tái)市行政、居住、文化、教育中心。東側(cè)緊鄰體育公園建設(shè)煙臺(tái)新城市中心標(biāo)志———世貿(mào)中心，南臨煙大三期、三?？萍紙@和濱州醫(yī)學(xué)院，直面黃海和鳳凰山，輔以濱海路、觀海路和銀海路三條交通干道，交通便利。 近幾年煙臺(tái)市房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)總量穩(wěn)步上揚(yáng)，市場(chǎng)交易比較活躍，總體運(yùn)行態(tài)勢(shì)良好；178。土地交易面積總建筑面積一、土地供應(yīng)（資料來源：煙臺(tái)市土地局網(wǎng)站信息）2005年煙臺(tái)市共掛牌（拍賣），土地供應(yīng)量充足。寫字物業(yè)價(jià)格也同步攀升，平均每平方米達(dá)到4518元，增長(zhǎng)28%。開發(fā)區(qū)、萊山區(qū)仍是招商引資的熱土，吸引大量企業(yè)與大量人流，形成一個(gè)巨大的消費(fèi)市場(chǎng)。隨著陽光100、北京天鴻集團(tuán)等外來品牌或?qū)嵙π酆竦募瘓F(tuán)強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐，他們帶來先進(jìn)的開發(fā)理念、營銷手段、產(chǎn)品開發(fā)等都直接刺激本地開發(fā)商水平提高。一、萊山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況受區(qū)域發(fā)展、居住環(huán)境等因素影響，萊山區(qū)房地產(chǎn)已成為開發(fā)熱土，房?jī)r(jià)每年都水漲船高。作為依山傍海發(fā)展起來的大型聚居區(qū)，目前已經(jīng)形成一個(gè)具有功能聚集性（住宅、商業(yè)和服務(wù)）、文化包容性和國際化生活交匯共生的社區(qū)空間。而分期開發(fā)的南山世紀(jì)城，后續(xù)房源將陸續(xù)面市。目前沿迎春大街土地已基本批完，2006年已批土地預(yù)計(jì)總建筑面積達(dá)到100萬平方米，該板塊即將進(jìn)入激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)階段，也可以說是一個(gè)新的居住板塊即將全面建設(shè)。凱旋城、陽光100及勝利小區(qū)“三足鼎立”的局面，規(guī)模小的房地產(chǎn)項(xiàng)目只能以配角的角色出現(xiàn)在中心區(qū)地產(chǎn)舞臺(tái)上。發(fā)展趨勢(shì)市中心經(jīng)過多年的綜合開發(fā)，已基本無地可批，日后該板塊主要以舊城、舊村改造及拆遷安置小區(qū)為主。如萬光幸福家園、金暉花園。經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(zhǎng)及外來人口的增加帶動(dòng)房地產(chǎn)快速發(fā)展。未來幾年內(nèi)，煙臺(tái)市房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)沿著健康發(fā)展的道路繼續(xù)走下去。 樓盤開發(fā)水平、營銷手法進(jìn)一步提升；178。二、土地供應(yīng)充足進(jìn)一步加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。四、城市呈東西兩翼發(fā)展，萊山區(qū)普遍被消費(fèi)者看好。七、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)促使開發(fā)水平、項(xiàng)目品質(zhì)及營銷得以提升。十、新政將對(duì)煙臺(tái)市房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一定影響。第一節(jié)：主要在售項(xiàng)目分析178。 ，由于地段、環(huán)境、規(guī)劃等因素影響。 市場(chǎng)上在售的中高檔住宅項(xiàng)目主要分布在萊山區(qū)濱海中路及市中心附近，由于市中心地價(jià)及一線海景優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)上中高檔樓盤數(shù)量較多，這也表明煙臺(tái)市房地產(chǎn)市場(chǎng)購買力較強(qiáng)。 由于陽光100一期是公寓樓，但并未按公寓標(biāo)準(zhǔn)來做，和傳統(tǒng)住宅無本質(zhì)區(qū)別且價(jià)格高，故銷售緩慢，這也說明煙臺(tái)市消費(fèi)者對(duì)高層公寓尚有一定心理抗性。 位于萊山區(qū)濱海中路的一線海景房及臺(tái)灣村由于項(xiàng)目周邊配套并不完善，小區(qū)業(yè)主生活不太便利，小區(qū)根據(jù)自身需要，選擇建設(shè)不同的社區(qū)配套設(shè)施，滿足小區(qū)居民需求。一、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)對(duì)比分析項(xiàng)目名稱占地面積建筑面積容積率南山世紀(jì)城77公頃150萬方綠色家園12萬方35萬方雪玉花苑約5萬方11萬方分析：178。178。 綠色家園由于區(qū)域位置及所針對(duì)的客戶群體經(jīng)濟(jì)收入等原因，以兩房為主力戶型，面積在60—100平方米。178。因此項(xiàng)目若想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取得勝利，必須在營銷推廣下足工夫。所以本項(xiàng)目應(yīng)盡早動(dòng)工，先于其他項(xiàng)目推向市場(chǎng)，搶占市場(chǎng)先機(jī)。代表性項(xiàng)目：百貨大樓主要特點(diǎn)：（1）具有計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的模式，市民購物呈集中購買的形式；（2）該時(shí)期商業(yè)模式