【正文】 因此在工程實(shí)施進(jìn)程中，要有專業(yè)的項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)，加強(qiáng)施工管理，施行工程監(jiān)理制，還應(yīng)制定材料采購(gòu)供應(yīng)計(jì)劃，落實(shí)資金供應(yīng)計(jì)劃，以確保項(xiàng)目的順利進(jìn)行，節(jié)約成本。 現(xiàn)金流量表（單位：萬元）序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期2010年2011年2012年2013年2014年2015年1現(xiàn)金流入183, 7, 26, 57, 44, 49, 銷售收入183, 7, 26, 57, 44, 49, 2現(xiàn)金流出123, 4, 28, 28, 24, 23, 15, 建設(shè)投資91, 4, 28, 26, 19, 13, 銷售營(yíng)業(yè)稅9, 1, 2, 2, 2, 教育及城建附加費(fèi) 土地增值稅1, 所得稅20, 3基準(zhǔn)收益率10%　 4稅前凈現(xiàn)金流量80, 4, 21, 2, 34, 27, 46, 5稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量47, 4, 19, 1, 25, 18, 28, 6稅后凈現(xiàn)金流量60, 4, 21, 2, 32, 20, 34, 7稅后折現(xiàn)凈現(xiàn)金流34, 4, 19, 1, 24, 14, 21, 盈利能力計(jì)算指標(biāo)計(jì)算指標(biāo)IRR＝%凈成本利潤(rùn)率＝%NPV=計(jì)算指標(biāo)（稅后）IRR＝%凈成本利潤(rùn)率＝%NPV= 不確定性分析在本項(xiàng)目開發(fā)成本等其它條件不變的情況，由靜態(tài)測(cè)算可知：當(dāng)專家公寓和職工宿舍銷售率達(dá)80%，公建部分包括商業(yè)、寫字樓等銷售率達(dá)38%時(shí)，項(xiàng)目可保本；另一方面，假定本項(xiàng)目開發(fā)成本及銷售率等條件不變，專家公寓的保本銷售價(jià)格為3607元/m2，療養(yǎng)中心的保本銷售價(jià)格為1968元/平米，科技樓的保本銷售價(jià)格為2405元/平方米。2015年計(jì)劃銷售回款49600萬元。項(xiàng)目銷售收入合計(jì)183830萬元，同時(shí)還持有18000平方米會(huì)展培訓(xùn)中心、商務(wù)中心及80000平米廠房、倉儲(chǔ)用房，合計(jì)評(píng)估價(jià)值44600萬元。本項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金籌措見下表： 投資計(jì)劃及資金籌措表序號(hào)項(xiàng)目或費(fèi)用名稱投資金額（萬元）2010201120122013201420151土地成本 　　　　2前期費(fèi)用 　　　　3建安工程費(fèi)70200020620224601660010520　　孵化器2200　 　　　　科研樓9600　1920144038402400　　健康管理中心8000　　80044002800　　療養(yǎng)中心4800　　48026401680　　專家公寓21600　1080010800　　　　職工宿舍2400　12001200　　　　會(huì)展培訓(xùn)商務(wù)中心7200　　72039602520　　商業(yè)3200　　32017601120　　產(chǎn)業(yè)化區(qū)11200　56005600　　　4室外附屬工程費(fèi)　 　5其它費(fèi)用 　6不可預(yù)見費(fèi) 　7管理費(fèi)用 　　17合計(jì) 　8銷售費(fèi)用 9財(cái)務(wù)費(fèi)用 　　　一總投資合計(jì) 10所得稅 11借款本金償還 　資金使用合計(jì) 資金來源　自有資金 00　貸款 000　稅費(fèi)后銷售收入 　合計(jì) 　　　　　　　　　盈余資金 　累計(jì)盈余資金　 由項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金籌措估算表可以看出，資金來源各渠道對(duì)于本項(xiàng)目建設(shè)的順利進(jìn)行均有充分保障，其中各期的金額和比例安排合理，再加上開發(fā)公司良好的信譽(yù)和雄厚的實(shí)力，資金籌措方案可操作性較強(qiáng)?？紤]到項(xiàng)目規(guī)模較大，管理費(fèi)按前述5項(xiàng)之和的3%計(jì)取。契稅按地價(jià)的3%征收。 投資估算范圍與說明 投資估算范圍包括工程費(fèi)用、其他費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)、建設(shè)期貸款利息。一期計(jì)劃開發(fā)土地面積250畝，包括產(chǎn)業(yè)化區(qū)120畝及研發(fā)配套區(qū)130畝，建筑面積20萬平方米；二期：2012年底——2014年底，于2013年10月開始銷售。（3）建設(shè)單位要在建設(shè)項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)、工程招投標(biāo)、工程施工、竣工驗(yàn)收、工程保修等階段進(jìn)行全面的質(zhì)量監(jiān)督管理。在合同履行過程中，應(yīng)督促承包商認(rèn)真盡職盡責(zé)地完成各項(xiàng)工作，按照規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)要求，保證工程質(zhì)量。公司員工的招收、招聘、辭退、工資、生活福利、獎(jiǎng)懲、勞動(dòng)保險(xiǎn)、勞動(dòng)保護(hù)、勞動(dòng)紀(jì)律等事宜，按照國(guó)家和山東省的有關(guān)企業(yè)勞動(dòng)管理規(guī)定辦理。（5）定期組織員工體檢，加強(qiáng)職業(yè)病防護(hù)和衛(wèi)生保健 組織員工定期體檢；為員工制定合理的作息制度，保證員工的休息；在廠區(qū)設(shè)立休閑專區(qū)，便于員工休息和健身。積極推進(jìn)園區(qū)以及公建配套設(shè)施實(shí)施雨水收集利用，提高雨水的利用率。結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)建設(shè)實(shí)際，將以“節(jié)地、節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材和環(huán)?！睘橹攸c(diǎn)，切實(shí)推進(jìn)住宅資源、能源的節(jié)約。（3）有關(guān)能產(chǎn)生噪音污染的站房在建筑上采取隔音降噪措施，并盡量放置在隱蔽處，在設(shè)備上選用達(dá)到國(guó)家環(huán)保要求的設(shè)備。第五章 環(huán)境影響評(píng)價(jià) 環(huán)境保護(hù) 項(xiàng)目施工期的污染及治理施工期主要污染為噪音和揚(yáng)塵，本項(xiàng)目將嚴(yán)格按照環(huán)保有關(guān)要求加強(qiáng)對(duì)施工噪聲和揚(yáng)塵污染的防治。 法律支持條件（1）稅收優(yōu)惠政策沿海經(jīng)濟(jì)開放區(qū)：煙臺(tái)經(jīng)濟(jì)開放區(qū)內(nèi)屬于技術(shù)密集、知識(shí)密集項(xiàng)目的，報(bào)經(jīng)國(guó)家稅務(wù)總局批準(zhǔn)后，可減按15%的稅率征收企業(yè)所得稅。 公共基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)依托條件基礎(chǔ)設(shè)施配套完善。 氣象條件高新區(qū)屬中緯度溫帶海洋性季風(fēng)氣候，年平均氣溫12℃，年平均降水量在700多毫米，年均日照2673小時(shí)，年相對(duì)濕度為64%；區(qū)內(nèi)四季分明，冬無嚴(yán)寒，夏無酷暑，氣候宜人；受海洋性氣候影響和環(huán)境綜合保護(hù)措施的推行，該區(qū)空氣質(zhì)量常年處于優(yōu)級(jí)水平。位于西北部的鳳凰山海拔198m。第四章 項(xiàng)目選址 場(chǎng)址所在位置現(xiàn)狀 地理位置建設(shè)項(xiàng)目位于煙臺(tái)市高新區(qū)（）。年熱負(fù)荷計(jì)算：采暖面積按336000平方米計(jì)，單位熱負(fù)荷按40W/㎡計(jì)，采暖期按135天計(jì)，全年熱負(fù)荷約為440億焦。低壓線路采用放射式配電。（2）管材選擇管材選擇兩種管材：當(dāng)管徑DN≤80選用鍍鋅鋼管；管徑DN≥100選用防腐鑄鐵管。物業(yè)類型包括商務(wù)中心、專家公寓、會(huì)展培訓(xùn)中心、職工宿舍和商業(yè)。產(chǎn)業(yè)化區(qū)：占地120畝，建筑面積8萬平方米。（1）開放性園區(qū)的空間環(huán)境和綠化景觀對(duì)城市的開放與滲透，使園區(qū)納入有歷史機(jī)理的城市空間格局中。為科技研發(fā)企業(yè)提供清華資源體系的強(qiáng)大支撐，市場(chǎng)、技術(shù)、資金、人才、信息等；以及健康循環(huán)產(chǎn)業(yè)基地提供的獨(dú)特的產(chǎn)品類型；和高新區(qū)政府優(yōu)厚的政策；為健康循環(huán)產(chǎn)業(yè)基地的客戶提供健康咨詢服務(wù)、健康管理服務(wù)，如聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)一流中醫(yī)理療師，常年為居住怡健村者或度假者進(jìn)行理療服務(wù)及健康咨詢；凡居住煙臺(tái)怡健村或旅游度假者，隨時(shí)可享受到國(guó)際一流的健康咨詢、健康管理、健康服務(wù)。●媒體推廣：利用報(bào)紙、廣播、電視、網(wǎng)絡(luò)等多種媒介強(qiáng)勢(shì)宣傳，引起廣泛認(rèn)同，充分宣揚(yáng)項(xiàng)目理念、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)、服務(wù)優(yōu)勢(shì)，塑造健康養(yǎng)生品牌的代表形象。針對(duì)這一需求的增加，各個(gè)保健品企業(yè)抓住這一市場(chǎng)機(jī)遇，在保健品上大做文章，市場(chǎng)上也出現(xiàn)了像太太集團(tuán)、腦白金、萬基藥業(yè)等知名企業(yè)，人口壽命的增加、“亞健康”群體的增加、高額的利潤(rùn)回報(bào)，使保健品業(yè)市場(chǎng)前景看好。發(fā)展目標(biāo)預(yù)計(jì)到2020年，入駐100家以上國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)研發(fā)中心；入駐100家以上國(guó)內(nèi)外知名科研院所的研發(fā)中心/實(shí)驗(yàn)室；入駐300家以上生物創(chuàng)新研發(fā)公司；10個(gè)以上國(guó)際知名品牌產(chǎn)品；100個(gè)以上擁有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的上市產(chǎn)品；200項(xiàng)國(guó)際領(lǐng)先的科技成果；園區(qū)內(nèi)企業(yè)/機(jī)構(gòu)申請(qǐng)5000項(xiàng)以上國(guó)際國(guó)內(nèi)專利等。 市場(chǎng)定位神草堂健康產(chǎn)業(yè)園以生命科技和健康科技為主題，以中華傳統(tǒng)養(yǎng)生文化和預(yù)防醫(yī)學(xué)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，同時(shí)重點(diǎn)發(fā)展健康管理教育培訓(xùn)產(chǎn)業(yè)，打造可持續(xù)發(fā)展的生命健康循環(huán)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈。 煙臺(tái)市近年人均醫(yī)療保健支出 健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求（1）中國(guó)成為全球醫(yī)藥研發(fā)基地之一的趨勢(shì)越來越明顯在國(guó)外的制藥公司實(shí)驗(yàn)室中，可能有一半是中國(guó)人、印度人，他們?cè)趪?guó)外是研發(fā)的主力軍。我國(guó)健康產(chǎn)品行業(yè)發(fā)展迅速，市場(chǎng)容量不斷擴(kuò)大。包括東湖開發(fā)區(qū)關(guān)南生物制藥園、江夏現(xiàn)代中藥園、葛店化學(xué)合成創(chuàng)新藥物園、南湖生物農(nóng)業(yè)園四大產(chǎn)業(yè)園區(qū)，面積為30平方千米。與此同時(shí)，煙臺(tái)市醫(yī)藥企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新能力明顯增強(qiáng)，全市共投入近3億元資金用于新藥研發(fā)，共申報(bào)各類新藥200多種，申請(qǐng)專利270項(xiàng)，獲國(guó)家中藥保護(hù)品種和國(guó)家保密品種20個(gè)。隨著行業(yè)規(guī)模的不斷變化，截至2008年底，中國(guó)健康服務(wù)行業(yè)的企業(yè)數(shù)量已經(jīng)變?yōu)?15家，%。這種科研開發(fā)思路和產(chǎn)業(yè)定位思路奠定了神草堂發(fā)展的根基和基礎(chǔ)。而“預(yù)防醫(yī)學(xué)”“防治未病”的根本依據(jù)，就是中華獨(dú)有的——以預(yù)防為主的養(yǎng)生文化理論和“藥食同源”一系列珍貴的植物資源！“藥食同源”產(chǎn)品，在中國(guó)乃至世界健康產(chǎn)品市場(chǎng)中尚屬于初期發(fā)展階段。對(duì)此，我國(guó)正做出積極應(yīng)對(duì)措施：中華醫(yī)學(xué)會(huì)健康管理學(xué)分會(huì)先后組織了五屆“中國(guó)健康產(chǎn)業(yè)論壇”，來總結(jié)和促進(jìn)健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展；2008年，在中國(guó)科協(xié)的支持下，由聯(lián)合基因集團(tuán)主辦的“首屆中國(guó)國(guó)際人體基因科學(xué)與健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展論壇”更是把健康產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提到了一個(gè)更加前沿的新高度；同時(shí)，我國(guó)《國(guó)家中長(zhǎng)期科學(xué)和技術(shù)發(fā)展規(guī)劃綱要（20062020年）》提出“疾病防治重心前移，堅(jiān)持預(yù)防為主、促進(jìn)健康和防治疾病結(jié)合；研究預(yù)防和早期診斷關(guān)鍵技術(shù)，顯著提高重大疾病診斷和防治能力”， 把預(yù)防未病、健康管理提上新的戰(zhàn)略點(diǎn)。 神草堂健康產(chǎn)業(yè)園神草堂國(guó)際健康產(chǎn)業(yè)園可 行 性 研 究 報(bào) 告項(xiàng)目名稱：《神草堂健康產(chǎn)業(yè)園》項(xiàng)目項(xiàng)目領(lǐng)域：生物基因健康科技申報(bào)單位：煙臺(tái)神草堂生物科技有限公司 廈門福民康生物科技有限公司項(xiàng)目設(shè)計(jì)：清華控股成員企業(yè) 神草堂生物科技有限公司項(xiàng)目撰稿：道紀(jì)忠華公共管理咨詢（北京）有限公司起草時(shí)間：2010年9月目 錄第一章 總論 1 項(xiàng)目背景 1 項(xiàng)目概況 4第二章 市場(chǎng)調(diào)查與市場(chǎng)預(yù)測(cè) 5 市場(chǎng)供應(yīng)調(diào)查與預(yù)測(cè) 5 市場(chǎng)需求調(diào)查及預(yù)測(cè) 8 市場(chǎng)定位 10 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力分析 11 營(yíng)銷策略 15第三章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模與方案 17 建設(shè)原則與理念 17 規(guī)劃設(shè)計(jì)依據(jù) 17 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 18 19 給排水工程規(guī)劃 20 供電工程規(guī)劃 21 電信工程規(guī)劃 22 采暖空調(diào)工程規(guī)劃 22 消防 23第四章 項(xiàng)目選址 24 場(chǎng)址所在位置現(xiàn)狀 24 場(chǎng)址建設(shè)條件 25第五章 環(huán)境影響評(píng)價(jià) 29 環(huán)境保護(hù) 29 節(jié)能減排 30 環(huán)境影響評(píng)價(jià) 31第六章 勞動(dòng)安全、衛(wèi)生與消防 32 安全措施方案 32 消防設(shè)施 32第七章 項(xiàng)目管理 33 組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 33 項(xiàng)目管理 33 項(xiàng)目招投標(biāo) 34 工程質(zhì)量 34 竣工驗(yàn)收 35第八章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 36第九章 項(xiàng)目投資估算與資金籌措 37 編制依據(jù) 37 投資估算范圍與說明 37 建設(shè)投資估算表 38 資金籌措與使用計(jì)劃 40第十章 財(cái)務(wù)效益、經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益評(píng)價(jià) 44 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù) 44 銷售及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)定 44 損益狀況分析 47 現(xiàn)金流量表與盈利能力分析 47 不確定性分析 48 國(guó)民經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益評(píng)價(jià) 50第十一章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)策 52 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策 52 開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策 52 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策 53 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策 53第十二章 結(jié)論 54 市場(chǎng)條件 54 建設(shè)條件 54 主要指標(biāo) 54 經(jīng)濟(jì)效益 54 社會(huì)效益 55 環(huán)境效益 55 可行性研究結(jié)論 55附件：項(xiàng)目自主創(chuàng)新產(chǎn)品介紹 561“藥食同源”產(chǎn)品 562 彩粒小麥項(xiàng)目 583 功能型口香糖產(chǎn)品 594 無創(chuàng)檢測(cè)項(xiàng)目 6060第一章 總論 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱：神草堂健康產(chǎn)業(yè)園 項(xiàng)目依據(jù)（1）健康產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略重要性不管是在中國(guó)，還是在全球，健康產(chǎn)業(yè)都已經(jīng)成為一項(xiàng)令人矚目的產(chǎn)業(yè)。從國(guó)家戰(zhàn)