【正文】 各戶通過民主選舉一位班長。對住宅小區(qū)停留的車輛一一核實，對外來陌生的車輛進(jìn)行登記，一旦發(fā)生情況立即追蹤調(diào)查。費用由雙方協(xié)商，計費方法可依時間長短，也可按次計費。為維護(hù)租用者的權(quán)利，需要一套行之有效的管理方法，于是出現(xiàn)了專業(yè)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)?！　?6)消防樓梯。它是辦公大樓人員走動最集中的地方?！　?1)大廳?！　?5)污水處理。辦公大樓飲水要求高，因而管理機(jī)構(gòu)一般都設(shè)有專門的水質(zhì)化驗室，定時檢查水質(zhì)，如投放藥劑，非化驗人員未經(jīng)許可不得進(jìn)入化驗室?！　∞k公大樓的設(shè)備管理工作基本上設(shè)置以下幾個崗位：　　(1)通訊、電氣設(shè)備安裝維修。除了前面講到的巡邏隊?wèi)?yīng)留意消防器材和及時消除火災(zāi)隱患外，辦公大樓都配備專職和兼職消防人員。每層樓面也有事先規(guī)定的巡邏線路，不能有死角?！　∞k公大樓后大門警衛(wèi)的任務(wù)是保持通道口暢通，為車輛進(jìn)出提供方便，并做好安全保衛(wèi)工作。　　　　安全保衛(wèi)是傳媒業(yè)辦公大樓日常管理的一項十分重要的工作。　　(二)傳媒業(yè)辦公大樓的日常管理　　傳媒業(yè)辦公大樓的日常管理與一般辦公大樓(寫字樓)管理類似，又有一些特殊要求，其管理內(nèi)容基本上由以下4個部分組成。傳媒業(yè)辦公大樓所有者或經(jīng)營人希望通過高大美觀的建筑，告訴外界公眾自己十分富有且信譽卓著，客戶盡可前來承租?！　‖F(xiàn)代傳媒業(yè)辦公大樓概念設(shè)計大多出于著名建筑師之手或為著名設(shè)計機(jī)構(gòu)之杰作。　　辦公大樓向高層發(fā)展是一種普遍現(xiàn)象。在那些位于經(jīng)濟(jì)中心城市的傳媒業(yè)辦公大樓里，商人們時刻把握整個經(jīng)濟(jì)運行的脈搏，隨時觀察著變化，一旦發(fā)現(xiàn)機(jī)會，立刻組織資金作出相應(yīng)反應(yīng)。作為收益型房地產(chǎn)辦公大樓，可能是所有者自己使用一部分，其余部分用于出租，也可能全部出租。居民享受的大多數(shù)公共服務(wù)項目由社區(qū)提供，如游泳池等體育設(shè)施，圖書館，博物館、學(xué)校，老人院、門診部、藥房、銀行營業(yè)處等都分布在合理的范圍內(nèi)。物業(yè)公司經(jīng)營的房產(chǎn)選擇性很強，從一室一廳到七室一廳不等，住戶可買可租。德國人對樓道和小區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生要求很高，物業(yè)管理公司一般委托專業(yè)保潔公司負(fù)責(zé)清潔衛(wèi)生，但如住宅區(qū)規(guī)模不大，只有一幢或幾幢小樓的話，公司就會找一名“樓長”專門負(fù)責(zé)清潔衛(wèi)生。表決內(nèi)容包括是否同意物業(yè)公司的述職報告、是否接受物業(yè)公司的合同，是否同意下年度物業(yè)預(yù)算、是否批準(zhǔn)需要追加預(yù)算的新工程等。其內(nèi)容大體可分為3部分：前一段時間的物業(yè)開支，房屋維護(hù)中存在的問題及業(yè)主們就相關(guān)問題提出的書面建議或申請，物業(yè)公司在未來年度內(nèi)的開支計劃。會議通常在物業(yè)公司總部舉行，也可根據(jù)需要另選地點。專業(yè)的物業(yè)管理公司在日本級是常見.新加坡 新加坡的物業(yè)管理統(tǒng)一歸新加坡建屋發(fā)展局負(fù)責(zé)。然而，分散的物業(yè)管理權(quán)對業(yè)主來說是不經(jīng)濟(jì)的，業(yè)主將物業(yè)管理權(quán)分離，委托給成立的業(yè)主委員會，而業(yè)主委員會再將物業(yè)管理權(quán)委托給物業(yè)管理公司，由物業(yè)管理公司行使物業(yè)的管理工作，這種制度安排即物業(yè)管理體制。房管部門只是作為一個政府機(jī)構(gòu)完成上級下達(dá)計劃或任務(wù)，缺乏經(jīng)營目的，缺少有效監(jiān)督，因而其效率非常低下。相反，物業(yè)管理是雙向選擇，業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司簽訂合同，依據(jù)合同行使各自的職權(quán)。而物業(yè)管理是企業(yè)經(jīng)營型的管理，物業(yè)管理公司的首要目標(biāo)是通過提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)而盈利，而物業(yè)管理體制是一種市場化運作的體制，由市場來調(diào)節(jié)物業(yè)管理各種資源的合理利用。一般來說，集體產(chǎn)權(quán)將通過投票表決程序選出一個“委員會”，由委員會來代表全體成員行使職權(quán)。當(dāng)然，外部性對物業(yè)管理的產(chǎn)生的影響不僅令局限于此，更重要的在于產(chǎn)權(quán)制度的安排。從此以后，這種房屋管理模式不斷成熟完善并推廣到世界各國，成為現(xiàn)代城市管理和房地產(chǎn)經(jīng)營管理的重要組成部分，并逐漸崛起為一個新興的行業(yè)。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來說，產(chǎn)權(quán)包括三個方面的內(nèi)容：一是生產(chǎn)資料所有制關(guān)系，即基本經(jīng)濟(jì)制度；二是建立在生產(chǎn)資料所有制基礎(chǔ)上反映、體現(xiàn)這種所有制關(guān)系的生產(chǎn)資料所有權(quán)關(guān)系；三是生產(chǎn)資料所有權(quán)的權(quán)能分割及其產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)組合。而在寫字樓等商業(yè)樓宇的物業(yè)管理中，則融入了通信服務(wù)、金融服務(wù)、餐飲服務(wù)、文案服務(wù)、計算機(jī)應(yīng)用服務(wù)等項目。然而，我們應(yīng)當(dāng)注意到的是，我國的物業(yè)管理專業(yè)組織一般都是勞動密集型企業(yè)；它們所提供的服務(wù)也多為專業(yè)層次較低的保安、清潔等專項服務(wù)；而為眾多企事業(yè)機(jī)構(gòu)提供物業(yè)壽命期內(nèi)高層次經(jīng)營管理服務(wù)的機(jī)構(gòu)，則相當(dāng)之少。而不是生產(chǎn)（建造）物業(yè)，也不經(jīng)營物業(yè)，其提供的“產(chǎn)品”是勞務(wù)（包括服務(wù)）。以廣州、深圳為代表的一些南方沿海城市，在借鑒和吸收香港房屋管理的經(jīng)驗基礎(chǔ)上，建立了以住宅售后管理為主的我國物業(yè)管理的最初模式。 　　從西方國家近幾年的PM及FM實踐來看，第（1）、（2）種觀點都與實際情況有一定的偏差，而第（3）種觀點則較為符合實際。 　　FM與PM之間存在何種關(guān)系，這是西方近年來PM或FM方面的專家論述較多的問題。美國的Jane Alder也指出：由于企業(yè)擁有物業(yè)的時間較房地產(chǎn)投資商長，這使得PM人員的工作更加穩(wěn)定，因而可以長期承包這項業(yè)務(wù)，并做出長期的運作計劃。從系統(tǒng)理論來講，這是一個合理的發(fā)展趨勢。　國內(nèi)外物業(yè)管理基本特征的比較　國外物業(yè)管理的基本特征分析“物業(yè)管理”一詞同“物業(yè)”一樣，亦來源于港臺地區(qū)。任何一個項目的服務(wù)與管理能力，都將異常地透明，一個企業(yè)的規(guī)模由它內(nèi)在的管理效率所決定。這是一個建立規(guī)范的時代，在這個時期內(nèi)，絕對優(yōu)勢是不存在的，有的只是相對優(yōu)勢，關(guān)鍵在于行業(yè)主體是否能利用自己某一時期的優(yōu)勢擴(kuò)大戰(zhàn)果。常見的特約服務(wù)項目有： ⑴代訂代送牛奶、書報 ⑵送病人就醫(yī)、喂藥、醫(yī)療看護(hù) ⑶代請鐘點工、保姆、家教、家庭護(hù)理員，代做家政服務(wù) ⑷代接代送兒童入托、入園及上、下學(xué)等 ⑸代購、代送車、船、機(jī)票與物品 ⑹代洗車輛 ⑺代住戶設(shè)計小花園，綠化陽臺，更換花卉盆景等 ⑻代辦各類商務(wù)及業(yè)主、使用人委托的其他服務(wù)項目 經(jīng)營性服務(wù) 除了少量的無償服務(wù)項目，物業(yè)管理企業(yè)提供的所有服務(wù)項目都具有經(jīng)營性，這里所講的經(jīng)營性服務(wù)是指物業(yè)管理企業(yè)為了擴(kuò)大企業(yè)收入來源，推動企業(yè)壯大發(fā)展而積極開展的物業(yè)管理延伸性多種經(jīng)營服務(wù)項目，其服務(wù)對象不僅包括物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主、使用人，同時也面向社會，包括： ⑴開餐飲、理發(fā)美容、洗衣、熨衣店和商店 ⑵辦收費農(nóng)貿(mào)市場 ⑶養(yǎng)花種苗出售 ⑷利用區(qū)內(nèi)空地或道路夜間空閑開辟日夜收費停車場（需得到業(yè)主大會和相關(guān)業(yè)主的同意，并依法辦理手續(xù)） ⑸開辦維修公司、裝修裝璜公司、家電、車輛及各類生活用品的維修服務(wù)公司、綠化公司、清潔公司等經(jīng)濟(jì)實體，開展旅游、健身、商業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂業(yè)等經(jīng)營活動 ⑹從事房地產(chǎn)經(jīng)租、信托、中介、咨詢和評估、物業(yè)管理咨詢等 ⑺其他多種經(jīng)營服務(wù)項目　物業(yè)管理的歷史發(fā)展分期 每個行業(yè)都有它產(chǎn)生、發(fā)展、衰退、變革、定位的歷史，對今天的中國物業(yè)管理，我們一方面為它的欣欣向榮感到欣慰，另一方面又為未來時代的挑戰(zhàn)感到擔(dān)憂，畢竟變化是太快了些。隨著我國物業(yè)管理業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，廣義范疇的物業(yè)管理也將出現(xiàn)并呈發(fā)展的趨勢。如物業(yè)的開發(fā)建設(shè)管理，租售管理、裝修管理、修繕管理、以及為物業(yè)使用者的經(jīng)營、生產(chǎn)、居住而提供的多種形式的服務(wù)。 狹義的物業(yè)管理 是指專業(yè)組織或機(jī)構(gòu)，受業(yè)主委托，按合同或契約，運用現(xiàn)代經(jīng)營手段和修繕技術(shù)對已建物業(yè)及其業(yè)主或用戶進(jìn)行管理和服務(wù)?！∥飿I(yè)管理的主要內(nèi)容關(guān)于物業(yè)管理的內(nèi)容及項目說起來就比較復(fù)雜，畢竟我國的物業(yè)管理尚在不斷發(fā)展完善之中，其所涉及的范圍、內(nèi)容還在不斷充實，隨著人們對物業(yè)管理認(rèn)識的不斷深入而逐漸擴(kuò)大。在外界環(huán)境科學(xué)、網(wǎng)絡(luò)科技日新月異的同時，物業(yè)管理表現(xiàn)出一個長時段的靜態(tài)效應(yīng)。因為行業(yè)剛剛產(chǎn)生崛起，市場尚有分割余地，這時候的發(fā)展不平衡尚能得到廣泛的容忍，大大小小的諸候林立，很多企業(yè)依靠所謂的品牌而不是實力維系生存。正是這一時期，規(guī)范形成后又被打破，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系、企業(yè)與政府的關(guān)系又處于不斷的調(diào)整之中，強大的規(guī)模經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢此時已經(jīng)充分顯現(xiàn)出來，并使物業(yè)管理的觸角延伸到其它許多相關(guān)領(lǐng)域，能源、交通、物流、IT業(yè)，都與物業(yè)管理發(fā)生千絲萬縷的聯(lián)系，而此時水、電、郵電、傳媒……等傳統(tǒng)壟斷行業(yè)也已完全被拋入市場，并承受來自外資與私企的重大壓力，它們的服務(wù)能力也絕對性地大幅提升了，物業(yè)管理公司如果在其中不能起到一種強有力的紐帶作用，它就有逐步消亡的危險！在內(nèi)地一些市場如果沒有及時去滲透，到此時也許已永遠(yuǎn)失去了機(jī)會。然而，國內(nèi)很多書籍和文獻(xiàn)，都借助了Property Management (簡稱PM）或Real Estate Management（簡稱REM），作為物業(yè)管理的英文名稱。因為房地產(chǎn)產(chǎn)品是一個有機(jī)的綜合系統(tǒng)，其產(chǎn)品的生產(chǎn)與使用，本身就是系統(tǒng)時間維上互相不可分割的組成部分。由以上論述可見，近年來西方發(fā)達(dá)國家的企業(yè)，已普遍認(rèn)識到80年代泡沫經(jīng)濟(jì)所帶來的種種惡果。而其中具有代表性的觀點，主要有以下三種： 　?。?）Ro bert Kevin Brown的觀點： 　　PM是對業(yè)主、發(fā)展商、土地所有者所擁有或租賃的土地、房屋、設(shè)備及其委托事項所進(jìn)行的盈利性經(jīng)營與管理。如有關(guān)FM的盈利性，從西方國家近幾年的FM實踐來看，已有很多的企業(yè)的FM，是來自于外部的盈利性FM公司，而據(jù)美國“資產(chǎn)信息(Asset Information)”雜志的調(diào)查，1996年初80%的委托人對外部FM服務(wù)表示滿意，盡管這些FM公司是盈利性的企業(yè)。在以后的十幾年中，這種模式擴(kuò)展到全國，并成為我國住宅使用期管理的新型模式。 　　上述三種觀點，盡管表達(dá)方式各異，但其對物業(yè)管理基本概念的解釋，均體現(xiàn)出“物業(yè)管理=物業(yè)使用期管理”這樣一個特點。因此，我國目前的物業(yè)管理服務(wù)，仍然處于低級階段，表現(xiàn)出低層次化的特征。 　　由此可見，我國物業(yè)管理的職能，已不僅僅停留在房地產(chǎn)管理的職能方面。　物業(yè)管理產(chǎn)權(quán)理論的產(chǎn)生物業(yè)管理作為一種房屋管理的模式起源于19世紀(jì)60年代的英國。物業(yè)管理就是房地產(chǎn)售后服務(wù)，是對區(qū)分建筑物的管理。如前所述，現(xiàn)代物業(yè)的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)是多元化的，每一位權(quán)利人都可以行使各種具體的產(chǎn)權(quán)，而行使產(chǎn)權(quán)必然會給他人帶來正或負(fù)的外部效應(yīng)。委員會通過制訂各種規(guī)章制度來約束成員的行為，對成員的各種導(dǎo)致負(fù)的外部性的行為予以“禁止”、“罰款”或“賠償”的方式，使這些外部性內(nèi)部化，從而使資源配置比社團(tuán)產(chǎn)權(quán)安排更有效率。（2）管理內(nèi)容上，傳統(tǒng)的房屋管理一直實行“收租養(yǎng)房”，政府不得不投入大量財政補貼，形成沉重的財政負(fù)擔(dān)。業(yè)主委員會將物業(yè)管理權(quán)委托給物業(yè)管理公司，由管理公司對物業(yè)實施管理，而業(yè)主委員會則監(jiān)督物業(yè)管理公司。而且由于房屋管理是由房管、環(huán)衛(wèi)、公安等部門共同完成的，各個部門之間扯皮推諉的現(xiàn)象不少，導(dǎo)致房屋管理效率低下。物業(yè)管理體制比福利房屋管理體制效率要高，而效率的提高是由于物業(yè)產(chǎn)權(quán)發(fā)生了變化，可見，產(chǎn)權(quán)的變化導(dǎo)致了物業(yè)管理效率的提高。該局1974年就提出了“共管式公寓”的概念，對政府建造的公共設(shè)備、設(shè)施及建筑附屬物共有產(chǎn)權(quán)實行共管。如住戶因故不能出席，則可指定他人與會代期行使投票權(quán)，但必須事先向物業(yè)公司郵寄授權(quán)書，指明某人在該次業(yè)主大會上全權(quán)代表他的利益。如同執(zhí)行經(jīng)理向董事會述職，業(yè)主們此時必須保持安靜，并仔細(xì)聽講，因為物業(yè)公司的每一項活動都牽涉到業(yè)主們的錢袋子。與會業(yè)主以舉手的方式進(jìn)行表決，物業(yè)公司記錄表決結(jié)果并執(zhí)行有關(guān)決議。當(dāng)“樓長”最大的好處就是在合同期內(nèi)可以免費或以很低的租金在小區(qū)內(nèi)擁有一套住所，但這種差事并非人人都能勝任，因為，“樓長”除要保證住宅區(qū)整潔外，還得懂一些家電維修常識，這樣，碰上房客家中出現(xiàn)小故障，可找“樓長”臨時救急。大多數(shù)人選擇住房的條件是周圍環(huán)境好，生活方便，價格適當(dāng)，同時特別看重物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量。社區(qū)內(nèi)的公園不論大小一律免費開放，體育健身場所對本社區(qū)居民有優(yōu)惠。傳媒企業(yè)為樹立企業(yè)形象建造大型辦公樓，往往自己只使用其中一部分，多余部分用于租賃經(jīng)營?！　〉诙瑐髅綐I(yè)辦公大樓大多為高層建筑。在倫敦、東京、香港等所有世界級的經(jīng)濟(jì)活動中心，人們都可以看到卓然獨立于林立的高層大樓中傳媒機(jī)構(gòu)標(biāo)志性高層建筑的身影。其建筑外形線條簡潔流暢，風(fēng)格各異，給人以強烈的時代感。承租者同樣希望借助傳媒業(yè)高檔化的辦公大樓為自己樹立良好的形象，而視之為樹立企業(yè)良好形象的有效途徑。　　　　(1)營銷　　營銷的任務(wù)是經(jīng)營租賃。它的任務(wù)是采取各種安全防護(hù)措施，維護(hù)大樓治安秩序(包括防盜、防火、消毒等)，保證承租客商人身財產(chǎn)安全和工作順利進(jìn)行?！　『蟠箝T警衛(wèi)工作主要有以下4項：　?、僭缤砩舷掳喔叻鍟r間，執(zhí)勤人員必須在指定位置指揮車輛有秩序地進(jìn)出、停放，指揮時立姿要端正，手勢要清楚。大樓巡邏有規(guī)定的次數(shù)與時間?！　髅綐I(yè)辦公大樓專職消防人員的工作主要有以下4項：　?、俳?jīng)常檢查消防器材設(shè)備是否完好，是否放置在指定位置，消防樓梯是否暢通。辦公大樓需要配置專門的通訊設(shè)備維修管理人員和電工，他們的任務(wù)是及時安裝和維修通訊設(shè)備、照明等電氣設(shè)備，按時保養(yǎng)、檢修配用發(fā)射系統(tǒng)、發(fā)電機(jī)等動力電氣設(shè)備，以保證大樓的整個通訊發(fā)射系統(tǒng)、電氣系統(tǒng)處于完好的工作狀態(tài)。 　　(4)管道系統(tǒng)管理。傳媒業(yè)辦公大樓每天要排放大量的污水(包括糞便)，因而都配備污水處理設(shè)施和管理人員。它是辦公大樓的門面，清潔衛(wèi)生工作要求較高。大理石地面、大理石壁面需保持干凈、明亮，電梯口的滅火機(jī)、煙缸需經(jīng)常清掃，一般煙缸內(nèi)煙蒂不能超過4只。辦公大樓與賓館一樣，客商都借助于電梯上下，樓梯主要用于消防人口疏散，因而消防樓梯往往成為被遺忘的“角落”。從此，物業(yè)管理受到各國的普遍重視，經(jīng)歷了漫長曲折的發(fā)展階段，覆蓋面逐步擴(kuò)大。物業(yè)管理服務(wù)收費由委托方與物業(yè)管理公司(或機(jī)構(gòu))商定，視市場供求狀況、地區(qū)環(huán)境以及房屋的數(shù)量與質(zhì)量由雙方自由協(xié)商而定，一般無統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。警衛(wèi)人員不僅負(fù)責(zé)安全保衛(wèi)工作，而且還負(fù)責(zé)傳遞信息，臨時保管信件、包裹以及清掃庭院、保護(hù)花草、協(xié)助垃圾分類等。班長每月召集居民開一次“班務(wù)會”，討論有關(guān)小區(qū)安全、服務(wù)、衛(wèi)生等事務(wù)，并對物業(yè)管理事務(wù)所的工作進(jìn)行評價。小區(qū)的每棟樓各個單元都設(shè)有一個居民班。警衛(wèi)人員盡職盡責(zé)，晝夜執(zhí)勤。整體項目或工程可單項承包也可整體承包。當(dāng)時正值英國工業(yè)化大發(fā)展時期，大量農(nóng)民進(jìn)入城市，出現(xiàn)了