【正文】 5，“暗線銷售”十分重要，在房地產(chǎn)市場(chǎng)不成熟的情況下，從操作過程和手法來說，真正的“商品化房”還是不多見。（3）表現(xiàn)制作類為計(jì)劃廣告投人總額xx%。（二）廣告預(yù)算及分配戶外媒體戶外媒體在株洲的這種規(guī)模不大、但是往來人流量較大的城市具有一定的影響。（三）公開強(qiáng)銷期以網(wǎng)站廣告為主要媒體，配合電視、電臺(tái)、DM廣告、促銷活動(dòng)和現(xiàn)場(chǎng)廣告，來形成強(qiáng)烈的宣傳攻勢(shì)，增加與目標(biāo)客戶的接觸頻次；在銷售的同時(shí)，利用軟性廣告，用新聞炒作形式即時(shí)宣傳銷售情況，以形成一種新聞熱點(diǎn)；定期檢討既定的媒介策略和組合，根據(jù)客戶的反映以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的做法，即時(shí)調(diào)整與更換媒介組合。二、控制內(nèi)容三、現(xiàn)場(chǎng)接待流程四、行銷周期五、營(yíng)銷手段創(chuàng)新六、 項(xiàng)目招商工作步驟及資源簡(jiǎn)介七、價(jià)格定位第七章 媒體策略一、 媒體目標(biāo) 178。明線銷售是指?jìng)鹘y(tǒng)的銷售方式，通過建設(shè)售樓部，成立電話銷售熱線，設(shè)置樣板房，參加房交會(huì)等方式公開發(fā)售。預(yù)熱期：根據(jù)籌備期推廣的“面”，作“度”的深化。五、案名與全程廣告語案名釋義“九英里”：寓意為我們項(xiàng)目到博鰲為九英里，合114公里。 悠閑自在，輕松寫意，毫無負(fù)擔(dān)，沒有壓力的生活型社區(qū)；252。 為項(xiàng)目銷售營(yíng)造氣勢(shì)，“提供動(dòng)力”；252。保安設(shè)施齊備，安全起居。直接性原則：針對(duì)目標(biāo)客戶，使之過目不忘、直接觸及內(nèi)心。第四章、推廣一、推廣策略界定自然生活心境的淡泊，心態(tài)的平和，心理的平衡，是現(xiàn)代人處理職場(chǎng)壓力和解決工作和生活的積極方式，這也是瓊海文化傳統(tǒng)的人性特征，是世界品味瓊海，瓊海自然生活的魅力之所在。種花惜花，寄寓情意，更是對(duì)生活的熱愛。風(fēng)光綺麗，遠(yuǎn)離塵世的瓊海市，少有都市的商場(chǎng)戰(zhàn)斗，更多的是那種悠然自得，輕松無壓，“留連戲蝶時(shí)時(shí)舞，自在嬌鶯恰恰啼”的這種與自然和諧共存的生活方式?！熬庞⒗铩焙诵亩ㄎ皇恰白匀簧钫軐W(xué)”。但是考慮到當(dāng)?shù)厝嗣癖容^不富裕，投資者多數(shù)為外地人，可考慮靠近海南的珠江三角洲一帶，以及大部分的發(fā)達(dá)城市的投資客。252。距離瓊海市中心和萬泉河也有一段距離，屬于兩不靠。物管：點(diǎn)對(duì)點(diǎn)式管理，即使身在外地，一樣能夠?qū)Ψ孔臃判摹－偤Ｐ绿鞂?shí)業(yè)開發(fā)有限公司成立于2001年，從2002年到2005年，“瓊海新天花園”、“瓊海新天嘉博園（2期）”項(xiàng)目以及在瓊海興海中路及沿線153畝的土地開發(fā)等。博海茗苑住宅小區(qū)項(xiàng)目博海茗苑住宅小區(qū)項(xiàng)目由海南勝林房地產(chǎn)有限公司投資建設(shè)，項(xiàng)目計(jì)劃投資6000萬元，總占地面積25畝，六幢住宅樓，二幢商鋪樓，建筑面積共38000平方米，項(xiàng)目已于4月份開工建設(shè)，目前項(xiàng)目進(jìn)展順利。%。建設(shè)工期為25個(gè)月，計(jì)劃于2009年9月竣工。春節(jié)期間，更是迎來火爆空前的簽約盛況，短短一周，天來泉?jiǎng)?chuàng)下銷售200套的好成績(jī)。兆南萬泉綠洲項(xiàng)目定位為旅游房地產(chǎn)高級(jí)住宅區(qū)，位于高速公路瓊海出口路的南面，占地面積220724平方米，總建筑面積333700平方米。項(xiàng)目自去年6月份動(dòng)工至今，已完成總建筑面積的70％，已投入資金3000多萬元人民幣。項(xiàng)目占地面積40畝，一期占地面積16畝，建筑面積25000萬平方米，綠化率50由海南新景成實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司推出的高品質(zhì)度假房地產(chǎn)項(xiàng)目，將成為主城區(qū)大型東南亞熱帶花卉主題社區(qū)；豪華路濱江板塊的華地n 五大板塊齊發(fā)，區(qū)域性漸顯　　瓊海房地產(chǎn)開發(fā)速度受到島內(nèi)外的普遍關(guān)注，從規(guī)模、產(chǎn)品定位的角度出發(fā)，產(chǎn)品細(xì)化、區(qū)域性細(xì)分會(huì)在短時(shí)期之內(nèi)完成并不斷完善。這區(qū)域的優(yōu)勢(shì)在于緊靠高速路,但缺少生活,商業(yè),醫(yī)療等配套設(shè)施。當(dāng)然官塘，博鰲房產(chǎn)的價(jià)格也應(yīng)該游離在瓊海市區(qū)房產(chǎn)的價(jià)格統(tǒng)計(jì)之外，因?yàn)樗麄兌加惺袇^(qū)無法復(fù)制、比擬的自然資源。二、 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析瓊海房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)狀幾年來瓊海市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位準(zhǔn)確，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和項(xiàng)目逐步增多。隨著今后五年內(nèi)100億資金的逐步到位和由此而產(chǎn)生的投資環(huán)境、城市配套、基礎(chǔ)設(shè)施等的大大改善，房地產(chǎn)業(yè)會(huì)是第一個(gè)收效的產(chǎn)業(yè)，無論是開發(fā)體量、銷售量及房地產(chǎn)價(jià)格等都會(huì)有一個(gè)大的躍升，今年以來，一些島內(nèi)外知名開發(fā)企業(yè)在瓊海拿地、立項(xiàng)報(bào)建的情況看，都比往年有一個(gè)大大的提高。瓊海市作為東部濱海旅游綜合功能區(qū)的重要組成部分，充分利用“博鰲亞洲論壇”的關(guān)聯(lián)帶動(dòng)效應(yīng)，大力發(fā)展旅游度假休閑產(chǎn)業(yè)，在中心城區(qū)重點(diǎn)發(fā)展旅游服務(wù)業(yè)、商貿(mào)流通業(yè)以及無污染的加工業(yè)。以熱帶高效農(nóng)業(yè)、海洋漁業(yè)、旅游房地產(chǎn)、商貿(mào)業(yè)為主導(dǎo)和支柱的產(chǎn)業(yè)特色逐漸形成，經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。萬泉河集山、河、湖、泉于一體，既有溫泉洗凝脂、椰寨農(nóng)家樂，又有玉帶一線牽、濱海勝景地，是探險(xiǎn)游的勝地、休閑游的天堂。n 紅色娘子軍。交通狀況東環(huán)鐵路開工，223國(guó)道（海榆東線）和島東高速公路南北向從瓊海市境內(nèi)通過，兩條省道橫貫本市，高速公路在境內(nèi)有4個(gè)入口，為瓊海的發(fā)展?fàn)I造了較好的外部交通條件。五、核心價(jià)值分析南距萬寧市60公里，西連定安、屯昌縣，東瀕文昌清瀾港。2001年2月27日，舉世矚目的“博鰲亞洲論壇”正式落戶瓊海。一首《我愛五指山，我愛萬泉河》的歌曲讓海南的這條第三大母親河——萬泉河名揚(yáng)天下，家喻戶曉。人口與經(jīng)濟(jì)，其中農(nóng)業(yè)人口近33萬人，全市有漢族，苗族，黎族，回族，蒙古族，壯族，瑤族等21個(gè)民族。2006年在崗職工年平均工資15007元/人，%。n 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)216。東環(huán)鐵路將大幅度縮短海南省的時(shí)空距離，使區(qū)域間人流過往更加頻繁，促進(jìn)人口向城鎮(zhèn)聚集，加快海南省的城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程，為縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入新的活力。市場(chǎng)價(jià)格分析分析瓊海的房?jī)r(jià)應(yīng)該以瓊海城市功能組團(tuán)來劃分。中心城區(qū)邊緣,以銀海路為代表，包括豪華路。在天來泉項(xiàng)目的帶動(dòng)下，官塘溫泉度假休閑性養(yǎng)老宜居區(qū)已見雛形，以旅游度假酒店、產(chǎn)權(quán)式酒店等規(guī)劃項(xiàng)目日漸增多；嘉積主城區(qū)依靠其政治、經(jīng)濟(jì)、文化、醫(yī)療等城市功能密集區(qū)的優(yōu)勢(shì)，在濱河區(qū)域、新城區(qū)域打造高品質(zhì)大盤，如萬泉綠洲、博海陽光城、棕櫚園等為代表的愛華東路新城板塊，后起奪秀，區(qū)域性表現(xiàn)明顯。二、 瓊海部分房產(chǎn)項(xiàng)目概況華地陽江花苑小區(qū)項(xiàng)目陽江花苑小區(qū)項(xiàng)目位于瓊海市銀海路，由瓊海鑫之泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)。瓊海博鰲長(zhǎng)江置業(yè)有限公司是浙江卡森集團(tuán)下屬的獨(dú)立經(jīng)營(yíng)子公司，于2003年9月28日注冊(cè)成立，注冊(cè)資本1000萬元人民幣，在我市開發(fā)的項(xiàng)目有“碧海苑”和博鰲“碧海銀沙”項(xiàng)目。該度假中心自2006年10月30日開盤以來，以超大社區(qū)、超強(qiáng)配套、入戶溫泉精致小戶型、6層電梯寬景、30個(gè)溫泉泡池、社區(qū)醫(yī)院、老年大學(xué)等優(yōu)勢(shì)資源引發(fā)了全國(guó)性的購房潮。建設(shè)4家五星級(jí)酒店，1家四星級(jí)酒店、多幢高層酒店公寓、酒店配套商業(yè)及娛樂服務(wù)設(shè)施，以及劇場(chǎng)、高級(jí)企業(yè)會(huì)所、游艇碼頭及俱樂部服務(wù)中心。目前已投入3億元人民幣進(jìn)行前期準(zhǔn)備工作。博海假日風(fēng)情商住小區(qū)項(xiàng)目博海假日風(fēng)情商住小區(qū)項(xiàng)目由海南科思實(shí)業(yè)有限公司投資建設(shè)，項(xiàng)目計(jì)劃投資9180萬元，建筑面積共54710平方米，住宅樓35棟，會(huì)所，泳池，球場(chǎng)及其它公共設(shè)施等。東南亞風(fēng)格的建筑設(shè)計(jì)藝境多元，與園景絲絲入扣，相映生輝，讓養(yǎng)生棲居更添一份曼妙仙意。2價(jià)格：由于戶型面積不大，總價(jià)較低，并有銀行房貸支持，按揭買房，減輕了買房壓力。三、目標(biāo)客戶定位（一）目標(biāo)客戶群體特征分析252。（二）客戶群定位1中青年高收入者全國(guó)較大城市的中高收入者，向往海南天然資源，有能力購置第二套房，希望隨時(shí)都能夠出發(fā)去海南享受純天然度假，或者送給家中老人，以敬孝心。預(yù)留樓盤銷售力。有關(guān)心腦血管疾病、自殺和癌癥的數(shù)字令我們