【正文】 項(xiàng)目符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和XX市總體規(guī)劃的要求，在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展方面，增加稅收，吸納就業(yè)等具有重大的經(jīng)濟(jì)意義，具有較好的社會(huì)效益。制定施工期間針對(duì)噪聲、施工垃圾的治理措施；實(shí)施有效的污水處理方案，保障周圍環(huán)境質(zhì)量。技術(shù)文化條件對(duì)項(xiàng)目的適應(yīng)性和可接受程度分析 適應(yīng)程度：本項(xiàng)目景觀和建筑物建設(shè)牽涉到設(shè)計(jì)、施工和風(fēng)格等技術(shù)問(wèn)題，建設(shè)單位選定設(shè)計(jì)單位的技術(shù)可保障項(xiàng)目的實(shí)施。各主管部門(mén)對(duì)項(xiàng)目的適應(yīng)性和可接受程度分析適應(yīng)程度：本項(xiàng)目的建設(shè)應(yīng)得到各主管部門(mén)支持。為社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展再添動(dòng)力。在18年項(xiàng)目計(jì)算期（其中經(jīng)營(yíng)期15年）內(nèi)本項(xiàng)目完成上繳流轉(zhuǎn)稅及附加8314萬(wàn)元、所得稅15123萬(wàn)元，將大力增加地方財(cái)政收入。防范和降低風(fēng)險(xiǎn)的措施（1）加大招商引資力度，采取多渠道、多形式的招商方法；爭(zhēng)取政府的更多的政策傾斜下，加大對(duì)本項(xiàng)目的營(yíng)銷力度與相關(guān)宣傳；對(duì)住宅營(yíng)銷，對(duì)客房、餐飲、娛樂(lè)、會(huì)議、酒店式等業(yè)態(tài)功能進(jìn)行準(zhǔn)確定位，努力形成消費(fèi)拉動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的區(qū)塊經(jīng)濟(jì)特色。（3）組織機(jī)構(gòu)。由主要財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)數(shù)據(jù)指標(biāo)匯總表可知，%%。無(wú)形資產(chǎn)攤銷：按40年直線攤銷。⑵營(yíng)業(yè)收入A、五星級(jí)酒店客房經(jīng)營(yíng)，共150間，入住率按80%、平均單價(jià)為600元/，365天；B、經(jīng)濟(jì)型酒店客房經(jīng)營(yíng)，共200間，入住率按90%、平均單價(jià)為300元/，365天；C、會(huì)議收入，會(huì)議區(qū)面積1300平方米，12元/，年會(huì)議按180天計(jì)算；D、餐飲經(jīng)營(yíng)，10萬(wàn)元/天，共365天；E、五星級(jí)酒店一層商業(yè)面積約370㎡,按年租金收入200萬(wàn)元估算；F、五星級(jí)酒店四、五層娛樂(lè)面積3000㎡, 按年租金收入300萬(wàn)元估算。經(jīng)濟(jì)型酒店是本項(xiàng)目較為有特色的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。 表71 項(xiàng)目投資估算表單位:萬(wàn)元序號(hào)工程或費(fèi)用名稱估算價(jià)值(外幣單位為萬(wàn)美元)占建設(shè)投資比例(%)設(shè)備 費(fèi)用安裝 工程建筑 工程其他合計(jì)其中外幣一建設(shè)投資400 200 28354 11676 40630 　 1固定資產(chǎn)費(fèi)用400 200 28354 3581 32535 　 工程費(fèi)用400 200 28354 0 28954 　 計(jì)容積率部分建筑　　25224 　25224 　　a五星級(jí)酒店建筑　　7518 　7518 　b經(jīng)濟(jì)型酒店建筑　　5005 　5005 　 c五星級(jí)酒店配套建筑　　5193 　5193 　　d住宅建筑(含商業(yè)物業(yè)）　　7509 　7509 　 不計(jì)容積率部分建筑　　2411 　2411 　　綠化　　119 　119 　　場(chǎng)地、總圖、橋梁及道路　　600 　600 　　變配電及水電氣引入400 200 　　600 　　固定資產(chǎn)其他費(fèi)用　　　3581 3581 　 建設(shè)單位管理費(fèi)　　　434 434 　　工程設(shè)計(jì)費(fèi)　　　1015 1015 　　可研安環(huán)勞編制費(fèi)　　　80 80 　　臨時(shí)設(shè)施費(fèi)　　　289 289 　　工程監(jiān)理費(fèi)　　　786 786 　　工程保險(xiǎn)費(fèi)　　　43 43 　　白蟻防治及新型墻體專項(xiàng)資金　　　104 104 　　市政配套設(shè)施費(fèi)　　　830 830 　　2無(wú)形資產(chǎn)費(fèi)用　　　6468 6468 　 土地出讓金及稅費(fèi)　　　6468 6468 　　3遞延資產(chǎn)費(fèi)用　　　　　　　4預(yù)備費(fèi)用　　　1627 1627 　 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)　　　1627 1627 　　價(jià)差預(yù)備費(fèi)　　　　　　　　建設(shè)投資小計(jì)400 200 28354 11676 40630 　　　占建設(shè)投資比例（%） 　　二投資方向調(diào)節(jié)稅　　　　　　　三建設(shè)期貸款利息　　　2160 2160 　　四流動(dòng)資金　　　240 240 　　　項(xiàng)目總投資400 200 28354 14076 43030 　　表72 項(xiàng)目出售物業(yè)和自營(yíng)物業(yè)投資分?jǐn)偙韱挝唬喝f(wàn)元序號(hào)工程或費(fèi)用名稱五星級(jí)酒店經(jīng)濟(jì)型酒店出售物業(yè)合計(jì)一建設(shè)投資21687 7287 11657 40630 1固定資產(chǎn)費(fèi)用17900 5795 8840 32535 工程費(fèi)用15842 5245 7867 28954 主體建筑工程費(fèi)用15121 5005 7509 27635 綠化65 22 32 119 場(chǎng)地、總圖、橋梁及道路328 109 163 600 變配電及水電氣引入328 109 163 600 固定資產(chǎn)其他費(fèi)用2057 552 973 3581 建設(shè)單位管理費(fèi)317 0 118 434 工程設(shè)計(jì)費(fèi)559 180 276 1015 可研安環(huán)勞編制費(fèi)58 0 22 80 臨時(shí)設(shè)施費(fèi)158 52 79 289 工程監(jiān)理費(fèi)430 142 214 786 工程保險(xiǎn)費(fèi)24 8 12 43 白蟻防治及新型墻體專項(xiàng)資金57 19 28 104 市政配套設(shè)施費(fèi)454 150 226 830 2無(wú)形資產(chǎn)費(fèi)用2602 1492 2374 6468 土地出讓金及稅費(fèi)2602 1492 2374 6468 3遞延資產(chǎn)費(fèi)用0 0 0 　4預(yù)備費(fèi)用1185 0 442 1627 二投資方向調(diào)節(jié)稅0 0 　0三建設(shè)期貸款利息1296 378 486 2160 四流動(dòng)資金180 60240 　項(xiàng)目總投資23163 7725 12143 43030 第八章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和依據(jù)計(jì)算期項(xiàng)目計(jì)劃從2010年01月開(kāi)工建設(shè)、至2012年12月建成，整個(gè)項(xiàng)目3年內(nèi)完成建設(shè)和招商引資、并達(dá)到開(kāi)業(yè)條件；即2013年1月開(kāi)始對(duì)外營(yíng)業(yè)，從財(cái)務(wù)角度，項(xiàng)目財(cái)務(wù)計(jì)算期即為建設(shè)期3年，經(jīng)營(yíng)期取定為15年，合計(jì)按18年考慮。二、資金籌措：估算項(xiàng)目總投資為43030萬(wàn)元，資金來(lái)源包括自有資金23030萬(wàn)元、金融機(jī)構(gòu)借貸20000萬(wàn)元考慮。另外擬在建設(shè)期第三年初取得房屋銷售許可證并在一年內(nèi)售畢，取得的銷售收入即可用于還貸，到經(jīng)營(yíng)期之初尚有4552萬(wàn)元本息需要還貸。(2)費(fèi)用估算方法及標(biāo)準(zhǔn)：①工程費(fèi)用采用概算指標(biāo)估算法等估算，項(xiàng)目主要工程量及估算單價(jià)：計(jì)容積率部分建筑（含樁基、建筑、安裝及裝飾等）面積87672平方米，其中五星級(jí)酒店建筑15035平方米、5000元/平方米，經(jīng)濟(jì)型酒店建筑20018平方米、2500元/平方米，住宅建筑(含商業(yè)物業(yè)）面積32647平方米、2300元/平方米，五星級(jí)酒店配套建筑面積19972平方米、2600元/平方米；不計(jì)容積率部分建筑（含樁基、建筑、安裝及裝飾等）16076平方米、1500元/平方米，綠化面積11957平方米、100元/平方米；場(chǎng)地、圍墻、橋梁及道路等根據(jù)同類項(xiàng)目投資情況，結(jié)合本項(xiàng)目情況按比例價(jià)格計(jì)算；變配電及水電氣引入等根據(jù)同類項(xiàng)目投資情況，結(jié)合電力、燃?xì)?、水?wù)等部門(mén)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。廢水處理濾渣、污泥委托環(huán)衛(wèi)部門(mén)及時(shí)處理。汽車在低速行駛時(shí)的噪聲級(jí)一般在60~65dB之間，對(duì)附近周圍環(huán)境不會(huì)產(chǎn)生明顯的影響，但若在區(qū)域內(nèi)高速行駛或鳴嗽叭，其噪聲級(jí)較高，對(duì)周圍環(huán)境會(huì)產(chǎn)生一定影響，由于項(xiàng)目位于城區(qū)內(nèi)，項(xiàng)目在主要入口設(shè)置禁鳴標(biāo)志，因此基本無(wú)汽車?yán)嚷?。施工期間需要挖土、運(yùn)輸棄土、運(yùn)輸各種建筑材料（如砂石、水泥、磚、木材等），工程完工后，會(huì)殘留不少?gòu)U建筑材料。挖掘機(jī)、空壓機(jī)、砼拌和機(jī)、振搗器、吊車等設(shè)備屬固定聲源，其影響范圍在施工場(chǎng)所200米范圍之內(nèi)。裝修完畢后，建議保持室內(nèi)通暢，并隔一定時(shí)段后再投入使用。第六章 環(huán)境影響分析一、施工期對(duì)環(huán)境與生態(tài)影響及防治措施在建設(shè)階段由于建設(shè)施工和裝修，不可避免地將對(duì)周圍環(huán)境產(chǎn)生影響。公司設(shè)立辦公室、財(cái)務(wù)部、工程部、銷售部等管理職能部門(mén)。（3）電氣節(jié)能設(shè)計(jì)：變電所應(yīng)盡量靠近負(fù)荷中心，縮短配電半徑，減少線路損失；根據(jù)負(fù)荷率合理選擇變壓器的容量和臺(tái)數(shù)，選用低損高效變壓器，減少變壓器損耗，達(dá)到節(jié)能效果；在低壓配電室進(jìn)行集中功率因數(shù)補(bǔ)償，減少電能損耗；對(duì)容量較大的空調(diào)及水系統(tǒng)設(shè)備采用變頻調(diào)速以節(jié)約電能；熒光燈選用高效節(jié)能型燈管；選用成熟、可靠的節(jié)電型低壓電器產(chǎn)品。九、環(huán)衛(wèi)防疫設(shè)計(jì)污廢水及雨水排水嚴(yán)格按規(guī)范設(shè)計(jì)。（3）火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)：本項(xiàng)目酒店屬特級(jí)保護(hù)對(duì)象，采用集中報(bào)警系統(tǒng)。冷（熱）水系統(tǒng)采用一次泵變流量閉式機(jī)械循環(huán)系統(tǒng)，并以同程式布置。排煙及通風(fēng)系統(tǒng)合用風(fēng)機(jī)，管道及風(fēng)口也為共用。室內(nèi)排出的糞便污水經(jīng)室外化糞池處理后排入室外污水總管，經(jīng)匯總后最終排入附近市政道路上的污水管網(wǎng)，建筑物屋頂雨水采用有組織的屋面雨水立管排至室外雨水管網(wǎng)，室外地面雨水由道路雨水口和暗管收集，排入室外雨水管，匯合后排入市政雨水管。（2）結(jié)構(gòu)選型：酒店主體地上18層、裙房為3層，地下一層；連接二棟經(jīng)濟(jì)型酒店，布置在北地塊西側(cè)，為三層，經(jīng)濟(jì)型酒店：南側(cè)為18層，北側(cè)為19層，；住宅區(qū)：沿街為2層商鋪、局部三層。使得每個(gè)建筑都有各自獨(dú)特的景觀實(shí)現(xiàn)。住宅戶型建筑面積為100150平方米。為餐飲層，設(shè)置有中餐廳及包廂等。經(jīng)濟(jì)型酒店的目標(biāo)市場(chǎng)是一般商務(wù)人士、工薪階層、普通自費(fèi)旅游者和學(xué)生群體等；而高檔酒店往往以高端商務(wù)客人、高收入階層、公費(fèi)旅客為主要目標(biāo)市場(chǎng)。該項(xiàng)目以酒店（包括五星級(jí)和經(jīng)濟(jì)型）為主要定位，配套住宅的建設(shè)將推動(dòng)老城區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)間的人才集聚，有效提高XX城區(qū)的城市品位，促進(jìn)該區(qū)域成為未來(lái)XX市區(qū)的核心區(qū)之一。住宅區(qū)沿街為2層商鋪、局部三層，沿河為三幢18層的高層住宅樓，住宅戶型建筑面積為100150平方米。供氣：采用天然氣，輸配系統(tǒng)采用高中壓兩級(jí)系統(tǒng)直接接入管網(wǎng)，再經(jīng)中低壓調(diào)壓箱或?qū)Ｓ谜{(diào)壓箱至用戶。③鐵路：嘉興站與XX相距29公里，為鐵路客貨運(yùn)輸?shù)闹修D(zhuǎn)站；嘉興南站 [滬杭高鐵 磁浮] 與XX相距24公里?！妗！澳阁w”強(qiáng)大的實(shí)體經(jīng)濟(jì)和開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)給予強(qiáng)勁支撐。兩級(jí)政府要求積極實(shí)施服務(wù)產(chǎn)業(yè)品牌戰(zhàn)略、做大做強(qiáng)企業(yè)規(guī)模和鼓勵(lì)引進(jìn)外資的指導(dǎo)性意見(jiàn)給了本項(xiàng)目以相當(dāng)大的鼓舞，南苑這塊在中國(guó)酒店業(yè)中占據(jù)一席之地的知名品牌必將給當(dāng)?shù)睾推髽I(yè)帶來(lái)雙贏。經(jīng)濟(jì)發(fā)展和開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)的穩(wěn)步建設(shè)，將會(huì)有大量的企業(yè)管理者和白領(lǐng)進(jìn)駐，有會(huì)議、住宿、娛樂(lè)、消費(fèi)以及居住產(chǎn)生較大的需求，這些需求對(duì)于周邊的房地產(chǎn)業(yè)和酒店業(yè)等的發(fā)展將會(huì)有很大的帶動(dòng)作用，周邊龐大的人口聚集對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)和酒店業(yè)來(lái)說(shuō)是個(gè)很大的市場(chǎng)。目前已有韓國(guó)SK、韓國(guó)浦項(xiàng)、韓國(guó)三星、日本JFE等12家世界500強(qiáng)企業(yè)在開(kāi)發(fā)區(qū)投資，占浙江省的1/8。XX市經(jīng)濟(jì)發(fā)展在結(jié)構(gòu)上不斷優(yōu)化，目前已形成服裝、光機(jī)電、造紙、箱包四大特色支柱產(chǎn)業(yè)和紡織、童車、化工、潔具、五金機(jī)械等新興特色產(chǎn)業(yè)齊頭并進(jìn)的發(fā)展局面。長(zhǎng)三角已經(jīng)成為拉動(dòng)全國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要貢獻(xiàn)地區(qū)。（2）嚴(yán)格按照國(guó)家有關(guān)土地征用、農(nóng)民安置、土地轉(zhuǎn)讓等有關(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行運(yùn)作，確保社會(huì)穩(wěn)定和項(xiàng)目的順利進(jìn)行。公司的控股母公司浙江南苑控股集團(tuán)有限公司擁有實(shí)業(yè)投資、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷售、旅游設(shè)施的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)、酒店的經(jīng)營(yíng)與管理等組成的產(chǎn)業(yè)格局，是中國(guó)十大旅游投資浙商、中國(guó)服務(wù)業(yè)企業(yè)500強(qiáng)、中國(guó)飯店業(yè)民族品牌30強(qiáng)。位于城市道路交叉口。XX市作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展最具活力的縣域之一，境內(nèi)有浙北惟一的進(jìn)出口海港和國(guó)家一類開(kāi)放口岸乍浦港，現(xiàn)已建成萬(wàn)噸級(jí)以上深水泊位8個(gè)、千噸級(jí)泊位4個(gè)，已步入國(guó)家中型港口行列。嘉興自古為富庶繁華之地，素有“魚(yú)米之鄉(xiāng)，絲綢之府”之美譽(yù)。增長(zhǎng)百分之九點(diǎn)一，人