【正文】 項目符合國家產業(yè)政策和XX市總體規(guī)劃的要求，在促進經濟社會發(fā)展方面，增加稅收，吸納就業(yè)等具有重大的經濟意義，具有較好的社會效益。制定施工期間針對噪聲、施工垃圾的治理措施；實施有效的污水處理方案，保障周圍環(huán)境質量。技術文化條件對項目的適應性和可接受程度分析 適應程度：本項目景觀和建筑物建設牽涉到設計、施工和風格等技術問題，建設單位選定設計單位的技術可保障項目的實施。各主管部門對項目的適應性和可接受程度分析適應程度：本項目的建設應得到各主管部門支持。為社會經濟發(fā)展再添動力。在18年項目計算期（其中經營期15年）內本項目完成上繳流轉稅及附加8314萬元、所得稅15123萬元，將大力增加地方財政收入。防范和降低風險的措施（1）加大招商引資力度，采取多渠道、多形式的招商方法；爭取政府的更多的政策傾斜下，加大對本項目的營銷力度與相關宣傳；對住宅營銷，對客房、餐飲、娛樂、會議、酒店式等業(yè)態(tài)功能進行準確定位，努力形成消費拉動相關產業(yè)的區(qū)塊經濟特色。（3）組織機構。由主要財務評價數據指標匯總表可知，%%。無形資產攤銷：按40年直線攤銷。⑵營業(yè)收入A、五星級酒店客房經營，共150間，入住率按80%、平均單價為600元/，365天；B、經濟型酒店客房經營，共200間，入住率按90%、平均單價為300元/，365天；C、會議收入，會議區(qū)面積1300平方米，12元/，年會議按180天計算；D、餐飲經營，10萬元/天，共365天；E、五星級酒店一層商業(yè)面積約370㎡,按年租金收入200萬元估算；F、五星級酒店四、五層娛樂面積3000㎡, 按年租金收入300萬元估算。經濟型酒店是本項目較為有特色的經營項目。 表71 項目投資估算表單位:萬元序號工程或費用名稱估算價值(外幣單位為萬美元)占建設投資比例(%)設備 費用安裝 工程建筑 工程其他合計其中外幣一建設投資400 200 28354 11676 40630 　 1固定資產費用400 200 28354 3581 32535 　 工程費用400 200 28354 0 28954 　 計容積率部分建筑　　25224 　25224 　　a五星級酒店建筑　　7518 　7518 　b經濟型酒店建筑　　5005 　5005 　 c五星級酒店配套建筑　　5193 　5193 　　d住宅建筑(含商業(yè)物業(yè)）　　7509 　7509 　 不計容積率部分建筑　　2411 　2411 　　綠化　　119 　119 　　場地、總圖、橋梁及道路　　600 　600 　　變配電及水電氣引入400 200 　　600 　　固定資產其他費用　　　3581 3581 　 建設單位管理費　　　434 434 　　工程設計費　　　1015 1015 　　可研安環(huán)勞編制費　　　80 80 　　臨時設施費　　　289 289 　　工程監(jiān)理費　　　786 786 　　工程保險費　　　43 43 　　白蟻防治及新型墻體專項資金　　　104 104 　　市政配套設施費　　　830 830 　　2無形資產費用　　　6468 6468 　 土地出讓金及稅費　　　6468 6468 　　3遞延資產費用　　　　　　　4預備費用　　　1627 1627 　 不可預見費　　　1627 1627 　　價差預備費　　　　　　　　建設投資小計400 200 28354 11676 40630 　　　占建設投資比例（%） 　　二投資方向調節(jié)稅　　　　　　　三建設期貸款利息　　　2160 2160 　　四流動資金　　　240 240 　　　項目總投資400 200 28354 14076 43030 　　表72 項目出售物業(yè)和自營物業(yè)投資分攤表單位：萬元序號工程或費用名稱五星級酒店經濟型酒店出售物業(yè)合計一建設投資21687 7287 11657 40630 1固定資產費用17900 5795 8840 32535 工程費用15842 5245 7867 28954 主體建筑工程費用15121 5005 7509 27635 綠化65 22 32 119 場地、總圖、橋梁及道路328 109 163 600 變配電及水電氣引入328 109 163 600 固定資產其他費用2057 552 973 3581 建設單位管理費317 0 118 434 工程設計費559 180 276 1015 可研安環(huán)勞編制費58 0 22 80 臨時設施費158 52 79 289 工程監(jiān)理費430 142 214 786 工程保險費24 8 12 43 白蟻防治及新型墻體專項資金57 19 28 104 市政配套設施費454 150 226 830 2無形資產費用2602 1492 2374 6468 土地出讓金及稅費2602 1492 2374 6468 3遞延資產費用0 0 0 　4預備費用1185 0 442 1627 二投資方向調節(jié)稅0 0 　0三建設期貸款利息1296 378 486 2160 四流動資金180 60240 　項目總投資23163 7725 12143 43030 第八章 項目財務評價一、基礎數據和依據計算期項目計劃從2010年01月開工建設、至2012年12月建成，整個項目3年內完成建設和招商引資、并達到開業(yè)條件；即2013年1月開始對外營業(yè)，從財務角度，項目財務計算期即為建設期3年，經營期取定為15年，合計按18年考慮。二、資金籌措：估算項目總投資為43030萬元，資金來源包括自有資金23030萬元、金融機構借貸20000萬元考慮。另外擬在建設期第三年初取得房屋銷售許可證并在一年內售畢，取得的銷售收入即可用于還貸，到經營期之初尚有4552萬元本息需要還貸。(2)費用估算方法及標準：①工程費用采用概算指標估算法等估算，項目主要工程量及估算單價：計容積率部分建筑（含樁基、建筑、安裝及裝飾等）面積87672平方米，其中五星級酒店建筑15035平方米、5000元/平方米，經濟型酒店建筑20018平方米、2500元/平方米，住宅建筑(含商業(yè)物業(yè)）面積32647平方米、2300元/平方米，五星級酒店配套建筑面積19972平方米、2600元/平方米；不計容積率部分建筑（含樁基、建筑、安裝及裝飾等）16076平方米、1500元/平方米，綠化面積11957平方米、100元/平方米；場地、圍墻、橋梁及道路等根據同類項目投資情況，結合本項目情況按比例價格計算；變配電及水電氣引入等根據同類項目投資情況，結合電力、燃氣、水務等部門的收費標準估算。廢水處理濾渣、污泥委托環(huán)衛(wèi)部門及時處理。汽車在低速行駛時的噪聲級一般在60~65dB之間，對附近周圍環(huán)境不會產生明顯的影響，但若在區(qū)域內高速行駛或鳴嗽叭，其噪聲級較高，對周圍環(huán)境會產生一定影響，由于項目位于城區(qū)內，項目在主要入口設置禁鳴標志，因此基本無汽車喇叭聲。施工期間需要挖土、運輸棄土、運輸各種建筑材料（如砂石、水泥、磚、木材等），工程完工后，會殘留不少廢建筑材料。挖掘機、空壓機、砼拌和機、振搗器、吊車等設備屬固定聲源，其影響范圍在施工場所200米范圍之內。裝修完畢后，建議保持室內通暢，并隔一定時段后再投入使用。第六章 環(huán)境影響分析一、施工期對環(huán)境與生態(tài)影響及防治措施在建設階段由于建設施工和裝修，不可避免地將對周圍環(huán)境產生影響。公司設立辦公室、財務部、工程部、銷售部等管理職能部門。（3）電氣節(jié)能設計：變電所應盡量靠近負荷中心，縮短配電半徑，減少線路損失；根據負荷率合理選擇變壓器的容量和臺數，選用低損高效變壓器，減少變壓器損耗，達到節(jié)能效果；在低壓配電室進行集中功率因數補償，減少電能損耗；對容量較大的空調及水系統設備采用變頻調速以節(jié)約電能；熒光燈選用高效節(jié)能型燈管；選用成熟、可靠的節(jié)電型低壓電器產品。九、環(huán)衛(wèi)防疫設計污廢水及雨水排水嚴格按規(guī)范設計。（3）火災自動報警及消防聯動控制系統：本項目酒店屬特級保護對象，采用集中報警系統。冷（熱）水系統采用一次泵變流量閉式機械循環(huán)系統，并以同程式布置。排煙及通風系統合用風機，管道及風口也為共用。室內排出的糞便污水經室外化糞池處理后排入室外污水總管，經匯總后最終排入附近市政道路上的污水管網，建筑物屋頂雨水采用有組織的屋面雨水立管排至室外雨水管網，室外地面雨水由道路雨水口和暗管收集，排入室外雨水管，匯合后排入市政雨水管。（2）結構選型：酒店主體地上18層、裙房為3層，地下一層；連接二棟經濟型酒店，布置在北地塊西側，為三層，經濟型酒店：南側為18層，北側為19層，；住宅區(qū)：沿街為2層商鋪、局部三層。使得每個建筑都有各自獨特的景觀實現。住宅戶型建筑面積為100150平方米。為餐飲層，設置有中餐廳及包廂等。經濟型酒店的目標市場是一般商務人士、工薪階層、普通自費旅游者和學生群體等；而高檔酒店往往以高端商務客人、高收入階層、公費旅客為主要目標市場。該項目以酒店（包括五星級和經濟型）為主要定位，配套住宅的建設將推動老城區(qū)和開發(fā)區(qū)間的人才集聚，有效提高XX城區(qū)的城市品位，促進該區(qū)域成為未來XX市區(qū)的核心區(qū)之一。住宅區(qū)沿街為2層商鋪、局部三層，沿河為三幢18層的高層住宅樓，住宅戶型建筑面積為100150平方米。供氣：采用天然氣，輸配系統采用高中壓兩級系統直接接入管網，再經中低壓調壓箱或專用調壓箱至用戶。③鐵路：嘉興站與XX相距29公里，為鐵路客貨運輸的中轉站；嘉興南站 [滬杭高鐵 磁浮] 與XX相距24公里。℃。“母體”強大的實體經濟和開發(fā)經驗給予強勁支撐。兩級政府要求積極實施服務產業(yè)品牌戰(zhàn)略、做大做強企業(yè)規(guī)模和鼓勵引進外資的指導性意見給了本項目以相當大的鼓舞，南苑這塊在中國酒店業(yè)中占據一席之地的知名品牌必將給當地和企業(yè)帶來雙贏。經濟發(fā)展和開發(fā)區(qū)建設的穩(wěn)步建設，將會有大量的企業(yè)管理者和白領進駐，有會議、住宿、娛樂、消費以及居住產生較大的需求，這些需求對于周邊的房地產業(yè)和酒店業(yè)等的發(fā)展將會有很大的帶動作用，周邊龐大的人口聚集對于房地產業(yè)和酒店業(yè)來說是個很大的市場。目前已有韓國SK、韓國浦項、韓國三星、日本JFE等12家世界500強企業(yè)在開發(fā)區(qū)投資，占浙江省的1/8。XX市經濟發(fā)展在結構上不斷優(yōu)化，目前已形成服裝、光機電、造紙、箱包四大特色支柱產業(yè)和紡織、童車、化工、潔具、五金機械等新興特色產業(yè)齊頭并進的發(fā)展局面。長三角已經成為拉動全國經濟增長的重要貢獻地區(qū)。（2）嚴格按照國家有關土地征用、農民安置、土地轉讓等有關法規(guī)標準進行運作，確保社會穩(wěn)定和項目的順利進行。公司的控股母公司浙江南苑控股集團有限公司擁有實業(yè)投資、房地產開發(fā)與銷售、旅游設施的開發(fā)與經營、酒店的經營與管理等組成的產業(yè)格局，是中國十大旅游投資浙商、中國服務業(yè)企業(yè)500強、中國飯店業(yè)民族品牌30強。位于城市道路交叉口。XX市作為經濟發(fā)展最具活力的縣域之一，境內有浙北惟一的進出口海港和國家一類開放口岸乍浦港，現已建成萬噸級以上深水泊位8個、千噸級泊位4個，已步入國家中型港口行列。嘉興自古為富庶繁華之地，素有“魚米之鄉(xiāng)，絲綢之府”之美譽。增長百分之九點一，人