【正文】 而且閑林一帶還有很多正在開(kāi)發(fā)或即將開(kāi)發(fā)的多層、小高層公寓，如綠野春天、岸上藍(lán)山等；估計(jì)這些樓盤(pán)下半年可售面積也將達(dá)到3萬(wàn)平方米左右。今年對(duì)閑林來(lái)講，更是排屋年，各種大盤(pán)小盤(pán)不斷。再加上原先非公開(kāi)出讓的存量土地，濱江區(qū)絕對(duì)是目前樓市的主力供應(yīng)區(qū)塊。經(jīng)過(guò)近4年的開(kāi)發(fā)建設(shè)，且受地質(zhì)影響，城西可開(kāi)發(fā)的土地資源日益減少。從目前情況看，今年下半年城中將有10萬(wàn)平方米—15萬(wàn)平方米的樓盤(pán)推出，主要有世貿(mào)麗晶城、綠洲花園、金都華府、丁香公寓、河濱公寓等。土地供應(yīng)是樓盤(pán)供應(yīng)的源頭，從2003年土地供應(yīng)狀況可以看出日后大盤(pán)出現(xiàn)的區(qū)域，其中下沙和濱江都是土地供應(yīng)集中的區(qū)域。都市楓林以“人、宅、水合一”的水岸生活標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)筑從容生活，依托上塘河優(yōu)秀水環(huán)境，營(yíng)造30米寬，數(shù)百米長(zhǎng)的濱水生態(tài)景觀帶。一個(gè)具有前瞻性跨時(shí)代的中小戶(hù)型高品質(zhì)社區(qū)—“新青年情調(diào)社區(qū)”，代表著時(shí)尚、合理、舒適的城市精英青年的居住和生活方式，將成為我們所推崇的城市居住模式，將成為杭城新青年演繹浪漫生活的情調(diào)天地調(diào)研時(shí)間：（6）江南春城 開(kāi)發(fā)商杭州金成江南春置業(yè)有限公司銷(xiāo)售熱線(xiàn)88271678 88271686 88692822 88695086發(fā)展商浙江金成房地產(chǎn)集團(tuán)浙江國(guó)信房產(chǎn)集團(tuán)投資商金成房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司展示地址教工路1號(hào)物業(yè)管理物業(yè)地址余杭02省道側(cè)設(shè)計(jì)單位建筑設(shè)計(jì)上海同濟(jì)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)院市場(chǎng)推廣形象推廣每日傳媒景觀設(shè)計(jì)浙江城建設(shè)計(jì)研究院全案企劃銷(xiāo)售代理景觀方案新加坡雅克筑景設(shè)計(jì)有限公司施工單位浙江金成建設(shè)集團(tuán)有限公司基本資料開(kāi)盤(pán)時(shí)間隨時(shí)都有房子賣(mài)，沒(méi)具體開(kāi)盤(pán)時(shí)間，分塊賣(mài)的容積率交房日期綠化率50％建筑類(lèi)型獨(dú)立雙聯(lián)別墅排屋開(kāi)發(fā)期次開(kāi)發(fā)周期為4—8年占地面積4002000平方米主力面積閑林山水公寓120平方米建筑面積384536平方米主力房型三室二廳工程進(jìn)度推出的房子都在建設(shè)推出量539層高已售戶(hù)數(shù)一期房子已經(jīng)售完電梯配置得戶(hù)率物業(yè)管理費(fèi)未定銷(xiāo)售率總投資30億元總戶(hù)數(shù)10000戶(hù)樓層狀況分6個(gè)功能組團(tuán)（閑林山水、白云深處、庭院深深、竹海云天、晚清城、金沙灘園藝基地）定價(jià)策略均價(jià)5500元總價(jià)范圍排屋150萬(wàn)左右別墅350萬(wàn)左右公寓樓均價(jià)4000元定位及宣傳媒體運(yùn)用報(bào)紙及戶(hù)外宣傳客戶(hù)定位是以新都市主義為指導(dǎo)思想的目前杭州最大的4個(gè)造城項(xiàng)目之一，被政府確定為帶動(dòng)杭州西部發(fā)展的龍頭項(xiàng)目。另外，為了投資收益而在城西購(gòu)房的比例有較大幅度的上升。而城西片的數(shù)據(jù)我們可以看到：、上漲不到5萬(wàn)。天目山路以北，豐潭路以西的“坤和一縱：紫金港路——吉鴻路。選擇20分鐘的人群比例相對(duì)于03年10月提高將近一半，而選擇30分鐘車(chē)程的人群比例相對(duì)于03年10月減少很多。在130平米上04年5月的比例也是達(dá)到三個(gè)時(shí)期的最高值。到了04年5月，“有點(diǎn)貴但能承受的單價(jià)”則以選擇7000元的人群比例最高，％，％，時(shí)隔一年，購(gòu)房者的對(duì)單價(jià)的心理承受能力在一步步的被拉高。60萬(wàn)價(jià)格點(diǎn)上03年10月和04年5月比03年5月要高出很多。隨著錢(qián)江新城的規(guī)劃和江景房概念的提升，錢(qián)江板塊逐漸吸引了購(gòu)房者，房?jī)r(jià)也因?yàn)橐唤簦嬖诤艽蟮牟顒e。新的浙贛線(xiàn)從望江門(mén)以南開(kāi)始下穿，以隧道方式穿越錢(qián)塘江及江南城到臨浦站出城面。四條發(fā)展軸：即沿錢(qián)塘江、中興路、四季大道、彩虹大道四條發(fā)展軸線(xiàn)。這也可以解釋04年人們選擇70萬(wàn)總價(jià)的小于7000元單價(jià)的比例，這是以犧牲面積為代價(jià)的。到了04年5月無(wú)論極限妥協(xié)還是正常妥協(xié)都不可避免的下降了，尤其是極限妥協(xié)系數(shù)下降了近三分之一，這說(shuō)明人們對(duì)價(jià)格已經(jīng)相當(dāng)敏感他們的承受能力已經(jīng)相當(dāng)脆弱了。Ⅲ、需求狀況a、預(yù)算總價(jià)對(duì)比分析首選城東的購(gòu)房人群在40萬(wàn)總價(jià)預(yù)算點(diǎn)的比例比03年有所增加，而在50萬(wàn)、60萬(wàn)的價(jià)格上人群比例要降低一些，這從側(cè)面反映了城東地塊吸引了一些低端人群。文苑風(fēng)情”單身公寓售價(jià)為5500元/平方米。天運(yùn)”的住宅價(jià)格在8200元/平方米左右，“錢(qián)塘 水運(yùn)：保留現(xiàn)有碼頭，規(guī)劃建設(shè)運(yùn)河碼頭。 ◇功能定位： 以錢(qián)江新城為核心的高度現(xiàn)代化城區(qū)，具有中央商務(wù)、交通樞紐、生活居住三大職能。先看正常的妥協(xié)系數(shù)，在03年10月的時(shí)候相對(duì)比較低，我們認(rèn)為當(dāng)時(shí)購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)的這種變化在短時(shí)間內(nèi)不能適應(yīng)，但是一旦適應(yīng)了當(dāng)前的房產(chǎn)市場(chǎng)狀況，他們的妥協(xié)能力又恢復(fù)正常了。那么，再來(lái)看看“有點(diǎn)貴但能承受單價(jià)”，從去年5月的5325元到10月的6286元，再到今年10月的7682元。從去年開(kāi)始就一直受到普遍關(guān)注的世貿(mào)麗晶城，—，預(yù)計(jì)下半年將推出的3期價(jià)格不會(huì)低于二期，甚至更高；5月26日開(kāi)盤(pán)的河濱公寓，均價(jià)也將在13000元/平方米左右；而城中目前價(jià)格已經(jīng)算低了的野風(fēng)一條旅游觀光環(huán)線(xiàn)：中山中路、中山南路、八卦路、虎跑路、環(huán)西湖南線(xiàn)，解放路形成歷史文化景觀旅游環(huán)線(xiàn)。至2020年。沿重工路、慶春路規(guī)劃預(yù)留軌道交通遠(yuǎn)景線(xiàn)路。以東新和三塘居住區(qū)為依托，形成居住區(qū)公共中心。增加的車(chē)程在1015分鐘的為最多。但是人們選擇最多的仍然是15平米03年04年都一樣。d、面積對(duì)比分析綜合前面總價(jià)單價(jià)的分析再來(lái)參考人們面積選擇偏好的變化。到04年5月極限妥協(xié)系數(shù)下降較少而正常妥協(xié)系數(shù)卻上升了。在50萬(wàn)這個(gè)點(diǎn)上03年5月人們選擇還是最高但到了03年10月和04年5月人們的選擇比例下降了將近一半而在60萬(wàn)這個(gè)點(diǎn)上人們選擇比例就大幅度上升。如此大的土地供應(yīng)量，使得城北這幾年逐漸成為杭州主城樓市中的主角。 杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)各板塊供應(yīng)量和銷(xiāo)售情況分析（1）城北片Ⅰ、總體規(guī)劃及配套◇ 用地規(guī)劃：按一軸兩翼、一主三次的總體布局結(jié)構(gòu)?！傲间锯盎ǔ牵M團(tuán)6月30 日發(fā)售，130－140萬(wàn)左右一套，使得整體余杭區(qū)域均值上揚(yáng)。而江北板塊更是憑著錢(qián)江新城的概念，萬(wàn)元房、近萬(wàn)元房沿江而立?！?城西片隨著市中心范圍的不斷擴(kuò)大，“城西”的概念也逐漸退到了三墩一帶。 ◇ 城東片杭州城市東移的口號(hào)提出后，給城東發(fā)展帶來(lái)了一個(gè)很好的契機(jī)。而交通、生活設(shè)施的不斷改良更為城北板塊成為后起之秀而創(chuàng)造條件，城北的房?jī)r(jià)相比與杭州市區(qū)的其他板塊來(lái)說(shuō)，還有較大的上漲空間，城北也很有可能成為繼“老杭州城西”板塊后的另一個(gè)居住新板塊。（2）整體樓盤(pán)供應(yīng)量分析統(tǒng)計(jì)資料顯示，（不包括蕭山、余杭），上半年杭州可售樓盤(pán)不多已是不爭(zhēng)的事實(shí)，但預(yù)計(jì)下半年杭州約有300萬(wàn)平方米左右的新盤(pán)上市，這個(gè)數(shù)字已經(jīng)超過(guò)去年一年的預(yù)售面積了。土地成交價(jià)呈現(xiàn)三大變化：一是區(qū)域住宅每平方米樓面地價(jià)較之去年皆有幾百到千余元漲幅；二是江干區(qū)錢(qián)江新城成為商業(yè)辦公類(lèi)用地集中供應(yīng)區(qū)塊，目前推出并成交的11宗辦公商業(yè)用地，以房交會(huì)為界，成交地價(jià)有小幅下調(diào)趨勢(shì)；三是房交會(huì)后，土地市場(chǎng)出現(xiàn)微妙波動(dòng)，較之以往開(kāi)發(fā)商“搶”地或冒進(jìn)舉牌拿地的場(chǎng)面，目前一級(jí)土地市場(chǎng)出現(xiàn)流拍、同一地段同類(lèi)型土地成交前后出現(xiàn)的價(jià)格波動(dòng)的情況。而對(duì)于十月的房博會(huì)，估計(jì)樓盤(pán)價(jià)格將保持相對(duì)平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，短時(shí)間內(nèi)漲幅趨緩，近遠(yuǎn)郊樓盤(pán)放量增大，一直壓抑的購(gòu)房需求將在近郊樓盤(pán)的成交量上有所體現(xiàn)。市場(chǎng)潛在需求還在增加，杭州人口的自然增長(zhǎng)、凈遷入戶(hù)籍人口、暫住人口購(gòu)房、城市建設(shè)、拆遷安置等方面的年需求約578萬(wàn)平方米。有品牌、實(shí)力，管理能力較強(qiáng)的公司將獲得較大發(fā)展空間，并獲得更多的政策支持；而實(shí)力不強(qiáng)、信用資質(zhì)較低、歷史包袱沉重、負(fù)債率較高的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如不及時(shí)提高自己的融資能力及整合社會(huì)資源的能力將面臨生存的危險(xiǎn)。水印康庭項(xiàng)目研究報(bào)告利茲通過(guò)分析，我們認(rèn)為未來(lái)杭州樓市的走勢(shì)會(huì)呈現(xiàn)以下幾個(gè)特點(diǎn)：（一）整體品質(zhì)的提高國(guó)家一方面通過(guò)政策下發(fā)和監(jiān)管來(lái)控制銀行的放貸規(guī)模，從而有效抑制過(guò)熱行業(yè)的資金源頭，并通過(guò)調(diào)整資本金比例，來(lái)進(jìn)一步抬高過(guò)熱行業(yè)的準(zhǔn)入門(mén)檻。另外隨著各項(xiàng)金融調(diào)控措施陸續(xù)出臺(tái)，部分中小房產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目因受調(diào)控影響將很難得到貸款。近郊隨著各個(gè)板塊基礎(chǔ)生活配套設(shè)施的完善、交通設(shè)施的改善，例如隨著將來(lái)的地鐵、四橋一隧、“258”計(jì)劃中的三縱、五橫城市快速干道等建設(shè)，將令閑林五常板塊、九堡下沙板塊、三墩勾莊良渚板塊、臨平星橋板塊、濱江片板塊等近遠(yuǎn)郊樓盤(pán)獲得成熟的居住氛圍。而房交會(huì)后相隔不到一個(gè)月成交、同屬三墩區(qū)塊且南北接壤的30號(hào)地塊和29號(hào)地塊，后者比前者樓面價(jià)偏低330余元/平方米，更是顯得意味深長(zhǎng)。但是短期內(nèi)供應(yīng)仍然有限。例如位于錢(qián)塘江邊的六合房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)“天寓”，參加了在法國(guó)巴黎舉行的世界高級(jí)別的中國(guó)當(dāng)代藝術(shù)展，精美的建筑藝術(shù)作品令人驚嘆。西城年華也將上市25萬(wàn)方。高爾夫別墅”以其建筑特色，地理位置，獨(dú)傲群雄，價(jià)格也高達(dá)2萬(wàn)/平方米左右。五月香山”等等。當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)在2000元/平方米左右，而目前蕭山的房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到了5000元/平方米左右，綠都百瑞廣場(chǎng)從去年6月份的4000元/平方米到去年年底的5000元/平方米，到今年4月的6000元/平方米左右，目前下一批等待開(kāi)盤(pán)。晴彩巴黎”單身公寓價(jià)格也在5000元/平方米左右，“長(zhǎng)島綠園”排屋4380元/平方米起價(jià)。 此外余杭區(qū)域中的老余杭、良渚、瓶窯等地的房產(chǎn)發(fā)展也不緩慢，目前的價(jià)格已在4000元/平方米左右，“福田目前的市場(chǎng)情況下，降價(jià)銷(xiāo)售，購(gòu)房者跌價(jià)預(yù)期會(huì)更嚴(yán)重，銷(xiāo)售速度會(huì)更慢。沈半路和石祥路為兩條特色汽車(chē)品牌街。水印康庭總建筑面積約20萬(wàn)平方米，新青年廣場(chǎng)今年可銷(xiāo)售面積7萬(wàn)平方米等。 b、總價(jià)妥協(xié)系數(shù)對(duì)比與其他片區(qū)相似的03年5月人們的極限妥協(xié)系數(shù)相當(dāng)高是正常妥協(xié)系數(shù)的將近三倍。這些人都往6000的點(diǎn)上涌去使得6000元點(diǎn)的人04年5月比03年有了突漲。 e、客廳、主臥和廚房的面積對(duì)比分析在客廳面積的選擇上03年5月和04年5月沒(méi)有什么變化，但是03年10月有相當(dāng)大的降低幅度，平均下降了3個(gè)平米。1520分鐘的車(chē)程04年人們選擇的比例要小于03年的?！?用地規(guī)劃：城中片是杭州市中心城區(qū)、文化商務(wù)中心、城市中北部的生活居住區(qū)，是體現(xiàn)杭州現(xiàn)代城市風(fēng)貌的重要區(qū)域。城市快速路有南北向的上塘路、石橋路，東西向的有石大線(xiàn)、石祥路、德勝路、環(huán)城北路，涉及“一環(huán)、三縱、五橫”，城市快速路系統(tǒng)中的“兩縱、三橫”。在石橋橫塘村規(guī)劃保留和建設(shè)公路貨運(yùn)站場(chǎng)。三條商業(yè)軸：慶春路商貿(mào)街、解放路商業(yè)街、延安路商業(yè)街。由于市中心板塊內(nèi)，土地的稀缺性，該板塊內(nèi)上市的樓盤(pán)均以高層、小高層為主，相比于其他板塊來(lái)說(shuō)，容積率較高，綠化率較低，且樓盤(pán)規(guī)模也較小，一般均在10萬(wàn)方以?xún)?nèi)。再?gòu)臋M向比較來(lái)看，在2003年5月的時(shí)候，購(gòu)房者的“有點(diǎn)貴但能承受的總價(jià)”，到了2003年10月，但是在2004年5月。與廚房和客廳面積變化相反的是，主臥面積則在減小。 一個(gè)風(fēng)景區(qū)：皋亭風(fēng)景區(qū)。 ◇ 布局結(jié)構(gòu)：三個(gè)中心、四個(gè)公建區(qū)塊、三條特色街 三個(gè)中心：錢(qián)江新城公共中心、鐵路東站城市副中心、江干區(qū)公建中心 四個(gè)公建區(qū)塊：夏衍文化旅游區(qū)、彭埠商貿(mào)流通區(qū)、華家池科研發(fā)展區(qū)、四堡商務(wù)辦公區(qū) 四條特色街：四季青服裝特色街、天城路娛樂(lè)休閑街、鳳起路商業(yè)街、艮山路名車(chē)街 ◇ 居住區(qū)規(guī)劃：結(jié)合規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)，將居住用地劃分為十一個(gè)居住片區(qū)：長(zhǎng)睦片區(qū)、丁橋東片區(qū)、丁橋鎮(zhèn)片區(qū)、筧橋鎮(zhèn)片區(qū)、彭埠片區(qū)、三里亭片區(qū)、天成片區(qū)、南肖埠———景芳片區(qū)、運(yùn)河以西片區(qū)、采荷片區(qū)、四堡片區(qū)。 快速路：石大路、秋濤路—石橋路、（清江路）、滬杭高速公路城區(qū)段、德勝路、艮山西路、艮山東路為城市快速路。去年開(kāi)始至今已推出1606畝土地，今年下半年還有2000畝左右的土地在東部沿江區(qū)域推出。到了04年5月，“有點(diǎn)貴但能承受的單價(jià)”則以選擇6000元和7000元的人群比例最高，％，％，其比例已經(jīng)大幅上升。04年5月的100平米選擇比例明顯要少于03年10月比例。（4）濱江片Ⅰ、總體規(guī)劃及配套◇ 用地規(guī)劃圖：分區(qū)性質(zhì)：江南城西部以高新科技產(chǎn)業(yè)為骨干，集商務(wù)、教育、旅游、居住、商貿(mào)、研發(fā)功能為一體的高科技、多功能、園林化的科技城。一個(gè)高教園區(qū)：即濱江高教園區(qū)。次干路系統(tǒng)：聞濤路、東信大道、浦沿路、海納路、信誠(chéng)路、創(chuàng)業(yè)路、長(zhǎng)河路、江虹路、西興路、濱寧路。尚城”價(jià)格在6200元/平方米左右，“同方購(gòu)房者的正常妥協(xié)系數(shù)變化不是很大，但極限妥協(xié)系數(shù)變化相對(duì)較大，且呈下降趨勢(shì)。03年10月比03年5月在90平米的選擇上減少而100及120平米的選擇則增加了。主臥面積的選擇03年5月到10月是上升的，但是到04年又下降了，盡管人們選擇最多的面積都是20平方米左右，但是中位數(shù)的變?。◤?0變到18）說(shuō)明選擇小面積的人數(shù)在增加。道路網(wǎng)規(guī)劃：高速公路或一級(jí)公路本區(qū)域內(nèi)有繞城公路、杭徽高速公路、杭新景高速公路、杭長(zhǎng)高速公路、320國(guó)道一級(jí)公路、104國(guó)道一級(jí)公路、杭富沿江一級(jí)公路。老城西在其老文教區(qū)的氛圍下，以及生活配套較成熟的環(huán)境下，房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到8000元/平方米左右。Ⅲ、需求狀況a、首選購(gòu)房面積有所減小選擇在城西片區(qū)塊的購(gòu)房者，下降了近4個(gè)平方米。f、妥協(xié)系數(shù)分析 購(gòu)房者在城西片的總價(jià)和單價(jià)的妥協(xié)系數(shù)表現(xiàn)上和杭州公寓樓整體所表現(xiàn)的趨勢(shì)一致：去年10月的各項(xiàng)妥協(xié)系數(shù)都比今年5月底的各項(xiàng)妥協(xié)系數(shù)要高，反映出人們?cè)诎肽陙?lái)對(duì)上漲后房?jī)r(jià)的妥協(xié)能力越來(lái)越小。內(nèi)部配套沒(méi)有什么配套周?chē)涮字小⑿W(xué)，幼兒園，商場(chǎng)，郵局，醫(yī)院，銀行定位及宣傳媒體運(yùn)用報(bào)紙、戶(hù)外廣告客戶(hù)定位都是杭州及瓶窯附近一圈的人買(mǎi)的調(diào)研時(shí)間：（5）（公寓、多層、高層、小高層、排屋）開(kāi)發(fā)商杭州新欣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司銷(xiāo)售熱線(xiàn)850294785029498發(fā)展商杭州集美房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)管理未定展示地址杭州天目山路224號(hào)2號(hào)樓設(shè)計(jì)單位北京