【正文】 上峰片區(qū)通過整體規(guī)劃，完善基礎(chǔ)設(shè)施，發(fā)揮地塊的區(qū)位優(yōu)勢，發(fā)掘潛在價(jià)值，引導(dǎo)片區(qū)引入新的業(yè)態(tài)，提升現(xiàn)有商業(yè)模式，優(yōu)化土地資源配置，強(qiáng)化片區(qū)在昆明市西山區(qū)居住、商業(yè)、經(jīng)濟(jì)、政治中的優(yōu)勢地位，改善人民群眾的居住條件，美化城市環(huán)境，從根本上消除地震、消防、治安等長期存在的隱患，具有現(xiàn)實(shí)意義和歷史意義。昆明樓市也已經(jīng)成為一個面對國內(nèi)為主的區(qū)域市場。昆明市人口密度2002年末為每平方公里225人。四是作為昆明主城區(qū)可開發(fā)利用的土地已屈指可數(shù)，作為主城西部次中心，其靠近西山，面臨滇池的優(yōu)秀地理環(huán)境，更是不可多得的宜居佳壤。5=%第二節(jié) 行業(yè)影響分析通過48號地塊（上峰片區(qū)）“城中村”重建改造項(xiàng)目的建設(shè)，在業(yè)態(tài)組合上，將對西城區(qū)現(xiàn)有的業(yè)態(tài)進(jìn)行提升，通過采用項(xiàng)目自身內(nèi)部業(yè)態(tài)類型的互補(bǔ)共生；項(xiàng)目功能上與城市商業(yè)需求的有機(jī)結(jié)合；舊有商業(yè)活力元素與項(xiàng)目經(jīng)營的延展和提升；城市歷史文脈傳承與現(xiàn)代新都會時尚文化相結(jié)合；通過對項(xiàng)目整體經(jīng)營，可以確保48號片區(qū)經(jīng)濟(jì)的健康、可持續(xù)發(fā)展。8000元/ m178。；煤氣工程30元/ m178。；水電工程150元/ m178。40元3個月=（5）搬家費(fèi)： 515戶1000元=（6）拆一還一面積（建房費(fèi)）：515戶300 m178。貨幣補(bǔ)償： m178。工程建設(shè)其他費(fèi)用又分為征地及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、前期工作費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、招標(biāo)代理費(fèi)等。市政、園林綠化工程按照2003《云南市政工程、園林綠化工程消耗量定額》并參照類似工程的造價(jià)指標(biāo)進(jìn)行估算?；娱_挖可能誘發(fā)坑壁坍塌，地面加載和在強(qiáng)烈地震影響一下，可能產(chǎn)生地基不均勻沉降和沙土液化，是工程建設(shè)可能誘發(fā)的主要地質(zhì)災(zāi)害。固廢處置率應(yīng)達(dá)到100%。（2）固體廢棄物：對各種固體廢棄物應(yīng)實(shí)施規(guī)范化管理，對可以回收利用的工程廢舊材料予以充分回收利用，進(jìn)行垃圾分類，根據(jù)國家建設(shè)部和國家環(huán)保總局即將出臺的《城市生活垃圾分類方法及評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》和環(huán)境保護(hù)要求，將垃圾分為可回收垃圾、大件垃圾、可堆肥垃圾、可燃垃圾、有害垃圾及其它垃圾六大類，推動城市垃圾的分類、收集、清理。（4）施工噪聲：施工期內(nèi)應(yīng)嚴(yán)格控制施工時間，合理調(diào)整高噪設(shè)備的使用時間或采取臨時隔聲屏障，使建筑施工期間施工場地產(chǎn)生的噪聲滿足《建筑施工場地噪聲限值》（GB1252390）規(guī)定，盡量降低噪聲對周圍住戶或單位的影響。噪聲：項(xiàng)目產(chǎn)生的噪聲主要來源于車輛停放過程中產(chǎn)生的交通噪聲和水泵、風(fēng)機(jī)等產(chǎn)生的設(shè)備噪聲。固體廢物：施工中的固體廢棄物主要是棄土（石）、廢棄建筑材料和生活垃圾其中部分土石方可回填，多余土石方及廢棄建筑材料設(shè)置臨時堆放場，施工結(jié)束時及時進(jìn)行清運(yùn)。該區(qū)域空氣中的總懸浮物、二氧化硫及氮?dú)浠衔锞蛇_(dá)《環(huán)境空氣環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)二級標(biāo)準(zhǔn)》的要求，噪聲達(dá)到《城市區(qū)域噪聲標(biāo)準(zhǔn)》二級標(biāo)準(zhǔn)。 節(jié)水措施本工程建設(shè)方案執(zhí)行國家頒布的節(jié)能政策，從建筑設(shè)計(jì)、圍護(hù)結(jié)構(gòu)、設(shè)備選型的選擇等方面力求滿足工程節(jié)水、節(jié)能要求。 節(jié)電措施本項(xiàng)目電能主要為生活、商業(yè)及公共建筑部分用電，擬采用以下節(jié)電措施：優(yōu)化系統(tǒng)接線，靈活調(diào)配電能，根據(jù)用電特點(diǎn)對部分負(fù)荷進(jìn)行補(bǔ)償投切，減少變壓器空耗。被拆遷房屋用途以房屋所有權(quán)證載明的用途為準(zhǔn)。（3）提高城市整體形象，完善城市規(guī)劃道路和基礎(chǔ)設(shè)施，改善居住環(huán)境，提高使用功能，美化城市環(huán)境，從根本上消除地震、消防、社會治安等長期存在的隱患。4．2 項(xiàng)目土地權(quán)屬類別本地塊內(nèi)土地使用權(quán)類型包括集體用地和國有出讓土地兩種。土地資源的數(shù)量是有限的，其承載能力也是有限的，而人口的發(fā)展則是無限的，我們現(xiàn)在面臨的情況是，一方面土地資源嚴(yán)重不足；另一方面浪費(fèi)土地資源嚴(yán)重，因此，大力提倡節(jié)約集約用地，用有限的土地，蓋出更多更好的房子，對于經(jīng)濟(jì)社會可持續(xù)發(fā)展，對于構(gòu)建和諧社會、建設(shè)資源節(jié)約型社會，對于穩(wěn)定房價(jià)都具有重要的意義。本項(xiàng)目規(guī)劃目標(biāo)是通過整體規(guī)劃，完善基礎(chǔ)設(shè)施水平，發(fā)揮土地的區(qū)位優(yōu)勢，發(fā)掘價(jià)值，引導(dǎo)片區(qū)引入新的業(yè)態(tài)，提升現(xiàn)有商業(yè)模式，優(yōu)化土地資源配置，強(qiáng)化馬街片區(qū)在昆明市西山區(qū)商務(wù)、商業(yè)中心的優(yōu)勢地位，將其規(guī)劃為主城城市西部次中心，西山區(qū)行政文化中心，昆明市對外、交通樞紐中心之一，是以發(fā)展行政辦公、對外交通、物流倉儲、文化體育、居住功能為主、配套設(shè)施為輔、功能完善、環(huán)境優(yōu)美、安全衛(wèi)生的城市綜合發(fā)展區(qū)。依據(jù)《昆明主城近期建設(shè)規(guī)劃20062010》，至2010年，主城戶籍居住人口規(guī)模為290萬人（包括非戶籍人口及居住半年以內(nèi)的流動人口）。鼓勵縣（市）區(qū)積極發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，以滿足人口轉(zhuǎn)移和消費(fèi)升級換代的多種住房需求。四是將落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策納入到對地方政府目標(biāo)責(zé)任考核制度中，保證調(diào)控措施的有效落實(shí)。國務(wù)院及中央人民銀行、建設(shè)部、發(fā)改委、國家稅務(wù)總局等部門相繼出臺了一系列調(diào)控政策，包括土地供應(yīng)、貨幣信貸、稅收等方面。1．8 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 本項(xiàng)目按照《48號地塊（上峰片區(qū)）專項(xiàng)規(guī)劃指導(dǎo)意見》編制專項(xiàng)規(guī)劃，已經(jīng)市規(guī)委第十六次全體會議審查通過，市規(guī)劃局下達(dá)了昆規(guī)條件（2008）0290號《建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃條件》，依據(jù)《建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃條件》確定本項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模：一、規(guī)劃總用地面積：317012㎡（475畝）其中：凈用面積207700㎡（），地上建筑面積744645平方米。1．6 項(xiàng)目名稱、建設(shè)地點(diǎn)、投資建設(shè)單位項(xiàng)目名稱：西山區(qū)48號地塊（上峰片區(qū)）“城中村”重建改造項(xiàng)目。地塊內(nèi)包含上峰村一組、二組、三組，中峰村一組、二組，下峰村一組、二組等共7個居民組和26家企業(yè)。昆明自然資源極其豐富，礦產(chǎn)資源主要有磷、鹽、銅、鐵、煤等，其中磷、鹽儲量豐富，位居全國第二。昆明是多民族聚集的地方，豐富的少數(shù)民族文化和風(fēng)俗，吸引著世界各國人民的喜愛和向往。由于歷史原因，片區(qū)內(nèi)建筑物高度密集，建設(shè)不規(guī)范，環(huán)境臟亂差，存在消防、火災(zāi)、治安等諸多隱患。建設(shè)地點(diǎn)：西山區(qū)馬街街道辦事處張峰社區(qū)居委會。二、技術(shù)指標(biāo)： % % 停車泊位：4500三、總建筑面積：908070㎡其中：地上建筑面積744645㎡ 地下建筑面積163425㎡ 商業(yè)面積53707㎡辦公建筑面積10080㎡ 住宅建筑面積542538㎡其它：28630㎡1．9 項(xiàng)目的主要建設(shè)條件市、區(qū)政府高度重視“城中村”重建改造工作，制定了相應(yīng)法規(guī)、政策，明確了實(shí)施辦法與程序，為順利實(shí)施重建改造工作奠定了基礎(chǔ)?？傮w來說，在2006年全國房地產(chǎn)投資保持了比較平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢，宏觀調(diào)控各項(xiàng)措施取得成效，商品房銷售價(jià)格快速上漲勢頭得到一定抑制。2007年以來房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策，除了確保和加強(qiáng)已經(jīng)出臺的各項(xiàng)政策在地方的執(zhí)行力以外，加快廉租房等保障性住房的供應(yīng)，并鼓勵和要求中小戶型項(xiàng)目的開發(fā)等，都可以看出政策還是鼓勵滿足面向廣大群眾自住需求的普通商品住房的。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場管理，規(guī)范土地市場。根據(jù)國家建設(shè)部宜居城市標(biāo)準(zhǔn)及我市不同收入水平家庭結(jié)構(gòu)比例，到2010年，主城五年內(nèi)應(yīng)新增加各類住宅面積總量2400萬平方米。無疑，該項(xiàng)目是現(xiàn)階段拉動內(nèi)需刺激消費(fèi)的好項(xiàng)目。本項(xiàng)目的建設(shè)嚴(yán)格按照《昆明市土地資源開發(fā)管理辦法》、《昆明市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》以及昆明市規(guī)劃局批準(zhǔn)的《建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃條件》的要求，充分合理的利用有限的土地資源，提高土地的利用率，使該地塊的土地資源發(fā)揮最大的效益。4．3 占地面積本項(xiàng)目規(guī)劃用地性質(zhì)為R2二類居住用地，兼容C2商業(yè)金融業(yè)用地。（4）通過“城中村”的重建改造，實(shí)現(xiàn)村民滿意、政府滿意、投資開發(fā)商滿意的目標(biāo)，力求獲得良好的社會效益、安置效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益。其中：國有土地上的住宅，被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模鶕?jù)房地產(chǎn)市場評估價(jià)格確定；被拆遷人選擇回遷安置的，按“拆一還一”的原則進(jìn)行安置；集體土地上的住宅，被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，以房屋產(chǎn)權(quán)證載明的建筑面積為準(zhǔn)，按照昆政發(fā)（2006）24號文的有關(guān)規(guī)定及“一村一策”、“一片一策”的原則，參照同地段近期的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由拆遷人與被拆遷人協(xié)商制定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)報(bào)區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)后實(shí)施；被拆遷人選擇回遷安置的，按照實(shí)際面積1：1進(jìn)行安置；對超過“四層、300平方米”的無合法產(chǎn)權(quán)和無相關(guān)報(bào)批手續(xù)的房屋，按拆遷人與被拆遷人協(xié)商的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行適當(dāng)補(bǔ)償；（三）房屋拆遷補(bǔ)償原則：安置補(bǔ)助費(fèi)支付辦法及獎勵原則等均按城改辦（2008）1號文件《西山區(qū)城中村改造征地拆遷補(bǔ)償安置指導(dǎo)意見（暫行）》規(guī)定執(zhí)行。選用新型的節(jié)能型用電設(shè)備和節(jié)能電機(jī)，用電設(shè)備力求做到供電、用電及電力拖動系統(tǒng)合理配置，降低電耗，節(jié)約用電。認(rèn)真貫徹執(zhí)行《中華人民共和國水法》、《城市供水條件》（國務(wù)院158號令）、建設(shè)部《城市節(jié)約用水管理辦法》，將節(jié)約用水工作納入正常工作的范疇，認(rèn)真對待。項(xiàng)目所在區(qū)域海拔為1884～1889米；屬低緯度高原山地季風(fēng)氣候。噪聲：施工期間，由于使用挖掘機(jī)、推土機(jī)、電鋸、電鉆、吊車等施工機(jī)械以及施工材料運(yùn)輸車輛，將會產(chǎn)生一定的噪聲污染。第三節(jié) 生態(tài)環(huán)境保護(hù)措施 相關(guān)政策法規(guī)要求環(huán)境保護(hù)是我國的一項(xiàng)基本國策，必須在合理利用自然資源的同時，深入認(rèn)識污染環(huán)境的根源和危害，有計(jì)劃的保護(hù)環(huán)境，預(yù)防環(huán)境質(zhì)量的惡化，控制環(huán)境污染。（5）固體廢棄物：施工期產(chǎn)生的固體廢棄物主要為施工過程中建筑垃圾和生活垃圾。（3）廢水：按照昆明市城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程的規(guī)范要求，主體工程設(shè)計(jì)中必須設(shè)置雨污分流系統(tǒng)，雨水經(jīng)排水溝（管）排入地表水體，廢水經(jīng)過相應(yīng)處理達(dá)到三級標(biāo)準(zhǔn)后排入市政水管網(wǎng)，對地表水環(huán)境影響不大。禁止使用燃煤、一次性不可降解泡沫塑料餐飲具及含磷洗滌用品。地質(zhì)災(zāi)害發(fā)生的可能性小，危險(xiǎn)性小。材料及設(shè)備價(jià)格根據(jù)云南省建設(shè)廳、云南省統(tǒng)計(jì)局主辦的2008年182期《云南省工程建設(shè)材料設(shè)備價(jià)格信息》及當(dāng)?shù)卦儍r(jià)進(jìn)行計(jì)算。 投資估算本項(xiàng)目預(yù)計(jì)開發(fā)直接費(fèi)（包括拆遷安置費(fèi)用、土地征用費(fèi)用、建筑安裝費(fèi)用、公共配套設(shè)施費(fèi)用及政府規(guī)費(fèi)等），間接開發(fā)費(fèi)（管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、貸款利息）。700元=（2）拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用（按24個月計(jì)）： a ：290戶（300 m178。2260元/ m178。；消防70元/ m178。；智能監(jiān)控25元/ m178。=（2）辦公：10080平米4700平米=（3）五星級酒店：46806平米5000元/平米=23403萬元（4）產(chǎn)權(quán)式酒店：72964 m178。伴隨著昆明未來幾年城市總體規(guī)劃的呈現(xiàn)，該片區(qū)的多重優(yōu)勢也逐步呈現(xiàn)出來：一是交通便捷，四通八達(dá)。隨著昆明市委、市政府對滇池及入滇河道的強(qiáng)勢治理，48號片區(qū)的生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢將逐漸顯現(xiàn)，升值空間也會越來越大。昆明已成為我國人口密度最大、人口最集中的城市之一。綜上所述，昆明房地產(chǎn)目前正處于：市場階段性盤整期，行業(yè)大勢處于理性回歸期，內(nèi)外需求拉動處于觀望期，未來供應(yīng)潛力大，市場發(fā)展空間大。通過近半年來的宣傳動員工作，得到了廣大村民和地塊內(nèi)企事業(yè)單位的廣泛支持與配合，在此基礎(chǔ)上，按照市規(guī)劃局下達(dá)的《西山區(qū)48號地塊（上峰片區(qū)）專項(xiàng)規(guī)劃指導(dǎo)意見》編制專項(xiàng)規(guī)劃，并經(jīng)市規(guī)委第十六次全體會議審查通過，下達(dá)了《建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃條件》，為本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)奠定了基礎(chǔ)。第九章 結(jié) 論西山區(qū)48號地塊（上峰片區(qū)）“城中村”重建改造項(xiàng)目，是為了認(rèn)真落實(shí)市委、市政府和區(qū)委、區(qū)政府關(guān)于“城中村”重建改造工作的各項(xiàng)文件精神，加快現(xiàn)代新昆明城市建設(shè)，提升城市整體功能，改善人民群眾居住環(huán)境的“民生工程”、“民心工程”，被列為昆明市2008年“城中村”第二批重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目之一。昆明市個人購買商品住房占市民所購商品住房銷售額的９５％以上，居民私有住房的比例已達(dá)到７０％以上，在本地消費(fèi)群體主導(dǎo)的情況下，外地消費(fèi)者亦開始大量涌入，２００４年市域外購房者約占４０％，外地消費(fèi)者已經(jīng)成為昆明房地產(chǎn)市場增長的重要力量。2005年