【正文】 如開(kāi)通住戶(hù)專(zhuān)車(chē)。大戶(hù)型單位在市場(chǎng)上銷(xiāo)售難度較大。足以說(shuō)明，龍崗的地產(chǎn)市場(chǎng)擁有不少需要置業(yè)的潛在客戶(hù)群，在他們觀望市場(chǎng)的同時(shí)，需要專(zhuān)業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)手段來(lái)對(duì)他們加以刺激。2）中心城在規(guī)劃當(dāng)中，周邊配套設(shè)施貧乏，人氣很淡3）中心片區(qū)的大部分樓盤(pán)定位不高，戶(hù)型較為普通，針對(duì)的客戶(hù)群不明確，這就必然在戶(hù)型設(shè)計(jì)上、配套設(shè)施配備上都不大考究，許多樓盤(pán)不注重樓盤(pán)本身的素質(zhì)，在配套、園林等各方面不能提供響應(yīng)的服務(wù)，再加上地價(jià)較，從而整體價(jià)格放低。（二）片區(qū)內(nèi)商品住宅戶(hù)型特征分析供給特征：以二房、三房的中小戶(hù)型為主，但面積偏大。第三部分：龍崗區(qū)商品住宅市場(chǎng)特征分析（一）片區(qū)內(nèi)商品住宅供應(yīng)現(xiàn)狀及供應(yīng)類(lèi)型特征分析特征：以多層與小高層為主，兼有部分高層，但不能成為市場(chǎng)主流樓盤(pán)名稱(chēng)建筑面積（M2）主力戶(hù)型建筑類(lèi)型宏興苑7萬(wàn)二房、三房多層、高層?xùn)|都花園221309二房、三房多層、小高層、高層園景花園二房、三房多層、小高層歐景花園119561——小高層新龍崗花園三房、四房多層、高層城龍花園11萬(wàn)二房、三房多層城市花園——多層、高層紫薇花園30萬(wàn)二房、三房多層鴻基新城292171二房、三房多層、小高層和田世居二房、三房多層、小高層和興花園10萬(wàn)二房、三房多層碧湖花園二房、三房、四房多層、小高層、高層竹雅名居14萬(wàn)二房、三房多層愛(ài)地花園二房、三房多層、小高層、高層余嶺山莊2萬(wàn)二房、三房多層盛龍花園50萬(wàn)小高層通過(guò)對(duì)龍崗中心區(qū)在售及待售樓盤(pán)的實(shí)地考察來(lái)看，龍崗中心片區(qū)的物業(yè)供給以多層和小高層為主，兼有一定數(shù)量的高層，但并不能成為市場(chǎng)主流。 尚景園 地理位置: 深圳市龍崗區(qū)中心城龍福路北 物業(yè)屬性:多層住宅 發(fā)展商: 尚模發(fā)展有限公司 占地面積: 13530平方米建筑面積：50000平方米均價(jià)：3100元／平方米銷(xiāo)售率：70%227。 志聯(lián)佳大廈地理位置:龍城廣場(chǎng)邊物業(yè)屬性:辦公寫(xiě)字樓發(fā)展商:深圳市志聯(lián)佳實(shí)業(yè)有限公司占地面積:建筑面積:總樓層：23層建筑總高度：價(jià)格：均價(jià)9500付款方式：一次性84折、按揭88折、分期93折銷(xiāo)售狀況：銷(xiāo)售率30%營(yíng)銷(xiāo)分析：中心城標(biāo)志性建筑，智能化設(shè)計(jì)，層高較高。227。 和興花園地理位置：深圳市龍崗區(qū)清林中路北物業(yè)屬性：多層住宅發(fā)展商：深圳市銀臺(tái)實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司代理商：深圳市眾廈房地產(chǎn)代理有限公司占地面積：6萬(wàn)平方米總建筑面積：近10萬(wàn)平方米綠化率：35%車(chē)位數(shù)：350多車(chē)位租金：120元/月物業(yè)管理費(fèi)：戶(hù)型及面積：戶(hù)型二房、三房、復(fù)式面積（平方米）、主導(dǎo)戶(hù)型二房、三房均價(jià)：2200元/平方米工程進(jìn)度：現(xiàn)樓銷(xiāo)售狀況：現(xiàn)在發(fā)售一期現(xiàn)房，銷(xiāo)售率70%。227。 園景花園地理位置：深圳市龍崗區(qū)中心城龍翔大道和如意路交匯處東北角物業(yè)屬性：多層、小高層住宅發(fā)展商：深圳中實(shí)達(dá)經(jīng)貿(mào)發(fā)展有限公司建筑面積：約16萬(wàn)平方米占地面積：第一期 19538平方米、第二期 21000平方米、第三期 40000平方米現(xiàn)在發(fā)售：第一期戶(hù)型及面積：戶(hù)型一房、二房、三房、四房面積（平方米）6主導(dǎo)戶(hù)型二房、三房?jī)r(jià)格：多層2500元/平方米、小高層2800元/平方米工程進(jìn)度：主體在建銷(xiāo)售進(jìn)度：20%物業(yè)管理費(fèi)：、小高層：2元/平方米設(shè)計(jì)單位：長(zhǎng)沙冶金設(shè)計(jì)研究院深圳分院銷(xiāo)售代理：深圳市鼎銀房地產(chǎn)交易評(píng)估有限公司營(yíng)銷(xiāo)分析： 樓盤(pán)質(zhì)素高，專(zhuān)業(yè)代理公司代理，樓盤(pán)包裝和售樓處裝修較好，現(xiàn)場(chǎng)氣氛活躍，可能是發(fā)售時(shí)間短，位置較偏，周邊配套不齊全，銷(xiāo)售率不高，但銷(xiāo)售前景看好。休閑渡%。如提供相應(yīng)低廉的地價(jià)，實(shí)行購(gòu)房入戶(hù)的政策，特別是中心城物業(yè)可以減半收取增容費(fèi)?！?客運(yùn)場(chǎng)站規(guī)劃 按照各組團(tuán)的功能和規(guī)模，設(shè)立對(duì)外客運(yùn)站、大巴總站、中巴、出租車(chē)或軌道交通站點(diǎn)集中接駁或換乘的樞紐或換乘中心，占地24公頃。深圳市城市總體規(guī)劃（19962010）中的相關(guān)資料：★ 有機(jī)發(fā)展三條軸線(xiàn)以特區(qū)為中心，以交通干線(xiàn)為指向，向北呈西、中、東三條城鎮(zhèn)發(fā)展軸，是深圳市城市地域結(jié)構(gòu)的基本骨架，是深圳市生產(chǎn)力布局的重點(diǎn)。價(jià)格低——龍崗中心城物業(yè)因成本較低及消費(fèi)力不高，其銷(xiāo)售平均價(jià)格相對(duì)深圳特區(qū)內(nèi)的物業(yè)低2—3倍，約為2700——3000元/M2，但個(gè)別優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)除外，如碧湖花園銷(xiāo)售價(jià)便達(dá)3500——4500元/M2。龍崗區(qū)有眾多的外資企業(yè)及私營(yíng)業(yè)主，他們是高檔商品的主力消費(fèi)者，而龍崗區(qū)一直未有一個(gè)大型的休閑購(gòu)物廣場(chǎng)滿(mǎn)足這部分人的需求，各品牌商家只能各自為陣，在自己的小范圍領(lǐng)域孤軍奮戰(zhàn)，不能形成強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的局面。 隨著舊城區(qū)土地的稀有性及規(guī)劃的制約性，未來(lái)舊城區(qū)商服物業(yè)的發(fā)展受到一定程度的局限性，要想形成更大規(guī)模的商業(yè)格局有相當(dāng)大的難度，從目前龍崗舊城的的商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀可以看到，現(xiàn)有部分商業(yè)已經(jīng)向西延伸至盛龍路的盡頭。這與人流量的遞減趨勢(shì)較為吻合，顯示商鋪附近人流量的大小對(duì)商鋪購(gòu)買(mǎi)者的信心有相當(dāng)?shù)挠绊懥?。醫(yī)療衛(wèi)生。現(xiàn)建設(shè)成各種配套的服務(wù)設(shè)施，可謂一應(yīng)俱全應(yīng)有盡有，主要有以下六個(gè)方便： 文化教育：龍城中專(zhuān)、龍城中學(xué)、龍城二中、龍城小學(xué)、機(jī)關(guān)幼兒園等各類(lèi)學(xué)校讓您的子女享受正規(guī)教育，幫您圓子女成龍成鳳的夢(mèng)想。4） 中組團(tuán)由中央公園等游覽點(diǎn)組成。而龍崗中心城則在政府政策的大力支持下，以其超前的城市定位、合理的規(guī)劃、完善的配套設(shè)施、優(yōu)美的環(huán)境、高水平的城市形象，正日漸成為特區(qū)外甚至是整個(gè)深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)的一顆新星。三是優(yōu)化財(cái)力的配置。今年重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目有：東部沿海高速公路的建設(shè)，重點(diǎn)在龍崗區(qū)境內(nèi)，預(yù)計(jì)投資約2億元；坪西公路進(jìn)入全面建設(shè)階段，兩河治理投資約2億元；平湖垃圾處理場(chǎng)投資約1億元；。加快旅游資源的合理、有效開(kāi)發(fā)，提高旅游產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)總量，樹(shù)立旅游業(yè)在我區(qū)第三產(chǎn)業(yè)中應(yīng)有地位。三、是旅游市場(chǎng)明顯不景氣。第二，%的增長(zhǎng)。全區(qū)金融運(yùn)行質(zhì)量良好，有效地支持了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。24） 招商引資取得新的成績(jī)，高新技術(shù)項(xiàng)目落戶(hù)取得重大突破。以華為公司為代表的一批新落戶(hù)企業(yè)的投產(chǎn)，為全區(qū)工業(yè)生產(chǎn)注入了新的動(dòng)力，其中華為公司今年新投產(chǎn)增加產(chǎn)值約18億元，確保了全區(qū)工業(yè)生產(chǎn)繼續(xù)保持較高增長(zhǎng)速度。第二部分：龍崗區(qū)商品住宅市場(chǎng)狀況分析一、 總體部分第一節(jié)、 龍崗區(qū)概況：龍崗區(qū)總體概況 龍崗區(qū)行政區(qū)域示意圖概況龍崗區(qū)成立于93年1月1日，全區(qū)面積941平方公里，人口近80萬(wàn)人。22） 商品市場(chǎng)保持穩(wěn)定，商品房銷(xiāo)售勢(shì)頭旺盛。全區(qū)原有外商追加投資總額超過(guò)了1億港元。截止到99年底。%，%，貢獻(xiàn)率高達(dá)65%。四、是依然存在相當(dāng)數(shù)量的老、邊、山貧困地區(qū)。32） 固定資產(chǎn)投資。33） 城市環(huán)境。36） 改革與探索。龍崗中心城作為深圳國(guó)際大都市的衛(wèi)星城，東臨港澳經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，南連深圳特區(qū)、香港，西接寶安區(qū)，北靠東莞、惠州，是龍崗政治、經(jīng)濟(jì)、文化、商貿(mào)、金融中心。以上五個(gè)組團(tuán)的開(kāi)發(fā)必將分期進(jìn)行。特別是市重點(diǎn)龍城中學(xué)由名校長(zhǎng)管理，高才升學(xué)率高，近幾年均有學(xué)生考入北大、清華等高等學(xué)府。除建有龍崗區(qū)第二人 民醫(yī)院、龍崗中心醫(yī)院、婦幼保健等大中型醫(yī)院外，每個(gè)花 園式的生活小區(qū)也都配有診所，讓居戶(hù)的疼痛都能得到及時(shí) 有效的消除。供求狀況分析 分析： 從上圖可看出，當(dāng)舊城商鋪基本建成后，總商業(yè)面積將近達(dá)40萬(wàn)平方米，現(xiàn)推出市場(chǎng)的商鋪面積約86400平方米，但租售率僅達(dá)56%，占總面積的39%。因龍城路的阻隔，將龍崗區(qū)劃分為新，舊兩城。如果有一高檔物業(yè)集各家品牌商家于一體，勢(shì)必成為新的消費(fèi)格局，在市場(chǎng)細(xì)分的策略下統(tǒng)領(lǐng)市場(chǎng)。消費(fèi)市場(chǎng)以本區(qū)為主——龍崗中心城地理位置已成為決定物業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)的重要因素。東部軸線(xiàn)由布吉、橫崗、龍崗、坪地和坑梓構(gòu)成，連接惠州，是珠江三角洲連接粵東的門(mén)戶(hù)，在鹽田港的帶動(dòng)下發(fā)展為珠江三角洲地區(qū)重要的工業(yè)基地。規(guī)劃客運(yùn)樞紐站18個(gè)，包括龍崗中心城規(guī)劃換乘中心17個(gè)，包括龍崗中心城★ 近期規(guī)劃建設(shè)近期建設(shè)規(guī)劃特區(qū)外重點(diǎn)建設(shè)寶安中心城，龍崗中心城、沙井、龍華、龍崗大工業(yè)區(qū)等重點(diǎn)區(qū)域，形成具有較強(qiáng)吸引力的若干城市次中心，并將村鎮(zhèn)建設(shè)納入集約開(kāi)發(fā)的城市建設(shè)總體布局中。另外政府經(jīng)常統(tǒng)一組織協(xié)調(diào)對(duì)外宣傳他們的樓盤(pán)和投資計(jì)劃，以獲得更多投資者和買(mǎi)家。根據(jù)以上調(diào)查報(bào)告，龍崗中心城是深圳居民住宅郊區(qū)化的最好選擇之一。227。 紫薇花園地理位置：深圳市龍崗區(qū)中心城吉祥中路和清林東路東南角物業(yè)屬性：多層住宅發(fā)展商：深圳市大貿(mào)股份有限公司占地面積：20多萬(wàn)平方米建筑面積：30萬(wàn)平方米總戶(hù)數(shù)：3000物業(yè)管理公司：龍房物業(yè)管理公司 管理費(fèi)：銷(xiāo)售均價(jià)：3200元/平方米銷(xiāo)售狀況：一期已售完，二期只發(fā)售西0西02營(yíng)銷(xiāo)分析： 處于中心城中心位置，交通方便，環(huán)境優(yōu)美，區(qū)內(nèi)外配套齊全，良好的社區(qū)文化，同濟(jì)大學(xué)深圳設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)合理，風(fēng)格突出，外立面悅目。營(yíng)銷(xiāo)分析：位置很好，但設(shè)計(jì)差，小區(qū)排列式布置，外墻顏色暗淡，感覺(jué)不好。 富康苑地理位置：龍城中路東物業(yè)屬性：3棟多層住宅發(fā)展商：深圳市國(guó)富安實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司設(shè)計(jì)單位：深圳市航藝建筑工程設(shè)計(jì)公司物業(yè)管理單位：深圳市國(guó)富安實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司物業(yè)管理費(fèi)：占地面積：建筑面積：總戶(hù)數(shù)：166戶(hù)型及面積：戶(hù)型二房、三房、四房、五