【正文】 秀泊經(jīng)典、碧海云天等為青山湖片區(qū)商品房開發(fā)闖出新路。 朝陽洲片區(qū)供應(yīng)市場逐漸減少朝陽洲片區(qū)是南昌市開發(fā)的最為火熱，也是最為成熟的一個片區(qū)，高檔樓盤林立，產(chǎn)品價格高居各片區(qū)之首。項目價位相對較高，目前叫好不叫座。廣告訴求以其項目本身內(nèi)部配套為賣點，盡量避免其薄弱環(huán)節(jié)（外圍生活設(shè)施配套）?！?經(jīng)典樓盤分析康城1．項目概況項目位于迎賓大道555號，南隔堤以南、迎賓大道以東，小藍工業(yè)園內(nèi)，北面緊鄰規(guī)劃中的城南公交總站。★ 樓盤點擊：南昌房地產(chǎn)在建、已出讓占地在10萬㎡以上的達15個,總占地面積近15000畝,占南昌市房地產(chǎn)在建面積的50%以上,10多個大盤基本上布局在南昌市城郊,東、南、北三個角，城南為大盤集結(jié)的重心地帶。蓮塘鎮(zhèn)是五個組團之一，定位于生產(chǎn)、生活綜合區(qū)，規(guī)劃人口18萬人?！锝?jīng)典樓盤分析——萬達星城基本數(shù)據(jù)占地面積：約965畝總建筑面積：1000000㎡綠化率：65%（其中一區(qū)45%）主力房型及面積：二房（90 ㎡ 左右）、三房（120㎡左右）樓盤形態(tài)：一區(qū)為多層和小高層，現(xiàn)代歐式風(fēng)格住宅小區(qū)小區(qū)配套：100米風(fēng)情商業(yè)街，10000平方米超大會所，國際品牌連銷超市，江濱，湖濱兩大公園，幼兒園，小學(xué)，中學(xué)一站式品牌教育等?！?樓市特點分析： 供應(yīng)量大。（五）、紅谷灘板塊★ 板塊組成：紅谷灘中心區(qū)，鳳凰洲片區(qū)以及紅角洲片區(qū)★ 優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢：區(qū)位優(yōu)勢，該區(qū)域是南昌近幾年發(fā)展變化最快之地，“一江兩岸”的實施，使紅谷灘將成為新南昌的CBD中心區(qū)域。 根據(jù)一區(qū)410畝規(guī)劃方案，四季花城的產(chǎn)品主要為低層、低密度產(chǎn)品，產(chǎn)品層數(shù)以3－5層為主，并且將引進南昌目前市場上所沒有的產(chǎn)品，例如聯(lián)排別墅、情景花園等?？傉嫉孛娣e900畝，一期規(guī)劃占地面積410畝，規(guī)劃總建筑面積約25萬平方米，是目前南昌市開發(fā)規(guī)模最大的住宅小區(qū)。 城東新規(guī)劃“一帶、兩軸、六區(qū)”、基礎(chǔ)設(shè)施逐步完善，高新企業(yè)的集聚地。⑥ 小區(qū)會所的設(shè)計風(fēng)格與周圍的環(huán)境設(shè)計互相滲透，幽雅獨特，成為小區(qū)購物、視覺、集會、娛樂中心。 物業(yè)管理一期自己成立遠東物業(yè)管理公司管理該小區(qū)，首次推行智能化物業(yè)管理，并把它作為主賣點之一，管理費為：㎡.月。③ 小區(qū)綠化設(shè)計采用點線面結(jié)合，立體空間設(shè)計。 在房價的拉動上，地段是主要因素，但通過樓盤配套設(shè)計，小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理售后服務(wù)等亦足以彌補相關(guān)缺陷。 周邊生活配套的成熟完善，交通方便。步行可達孺子路美食街、中山路服裝街、八一公園、人民公園、育新學(xué)校、師大附中、南昌二中、省一附院、二附院。建筑面積達50萬平方米，23棟超現(xiàn)代光體建筑，整個小區(qū)分十個座：羅馬座、馬賽座、里昂座、雅典座、米蘭座、悉尼座、紐約座、巴黎座、倫敦座、柏林座。 地段決定價格，該區(qū)域樓盤的價格較高，均價多在3000元/平方米以上。8米，豪華大氣，挑空部分可以利用做多功能房；朝南大客廳，帶超大陽臺，享受無限視野，把更多風(fēng)景和陽光都收藏在家中；主要個案見下表:樓盤名稱建筑面積（萬㎡）住宅類型均價（元/㎡）江中花園高層2500金色水岸35640㎡高層商住樓3800碧海云天17萬多層、花園洋樓、高層2600（一期）3400（二期）白金瀚水景花園別墅4200秀泊經(jīng)典17萬洋房、小高層、高層3300青山湖花園23萬洋房、小高層、高層未出香溢花城50萬洋房、小高層、高層未出★ 發(fā)展態(tài)勢分析：青山湖板塊是因其獨特的地理位置從早期的京東板塊中劃分出來而獨立的一個板塊，在發(fā)展過程中，青山湖板塊因其周班環(huán)境、得天獨厚的天然生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢，板塊樓盤定位于中高檔，力求打造成一個高檔住宅區(qū)。青山湖板塊樓盤定位于南昌市中高檔居住區(qū)，住宅以多層住宅或高檔別墅為主。 人文景觀優(yōu)勢。目前，南昌市樓盤主要分布在七大板塊：紅谷灘板塊、朝陽洲板塊、青山湖板塊、京東板塊、市中心板塊以及城南板塊。2004年土地市場供應(yīng)特點土地相關(guān)政策的規(guī)范出臺，今年南昌市土地一級市場將可能呈現(xiàn)以下特點：① 土地一級市場的一體化和規(guī)范性將得到明顯加強。從土地成交面積來看，紅谷灘土地供應(yīng)面積較大，%；其次為青山湖周邊的土地，成交4宗，%；而老城區(qū)的土地成交宗數(shù)非常多，達到了12宗，總面積282畝，%；朝陽洲成交土地6宗，%，從土地供應(yīng)的區(qū)域來看，雖然各個區(qū)域的土地面積比重有所輕重，但從各區(qū)域的總建筑面積來看，都在40萬平方米左右，土地供應(yīng)比例非常均勻。成功關(guān)鍵點：“差異取勝”南昌第三代住宅的產(chǎn)生不是偶然的，是由市場競爭逼迫出來的，首先南昌創(chuàng)造花園城市和招商環(huán)境的改善，給房地產(chǎn)開發(fā)商創(chuàng)造了一個很好的環(huán)境和發(fā)展空間。置業(yè)特征：主要消費群體是團體、機關(guān)事業(yè)企業(yè)購買分給職工，個人購買占一部分比例，購房主要是解決居住，很少有投資行為，消費都剛從鴿子籠似的小屋住進寬敞明亮的有獨立衛(wèi)生間的新屋，也感到一時滿足。這些政策的出臺將對南昌市的房地產(chǎn)市場起到規(guī)范、促進作用。而作為其發(fā)展的標(biāo)志之一——地產(chǎn)業(yè)在紅谷灘新區(qū)無疑走到了南昌樓市的最前面，其潛力無比巨大，繼上海綠地——濱江豪園打響了紅谷灘樓市的第一炮后，鹿景名居、理想家園、洪城時代廣場、江信國際花園也不甘示弱紛紛響應(yīng)，掀起了購房熱潮，特別引人注目的是今年4月南昌規(guī)模最大的樓盤總建達到100萬平方米的萬達星城隆重開幕，強勢推出。今年一季度，㎡，商品房竣工面積67萬㎡，㎡。而且“改造舊城區(qū)，限制朝陽區(qū)，發(fā)展新城區(qū)”——2002年，南昌城市區(qū)域規(guī)劃對連接中心老城區(qū)與紅谷灘新區(qū)的朝陽洲板塊，提出了限制口號。事實表明，如此可以看出我省商品房銷售面積呈直線上漲,且商品房銷售面積大于同期竣工面積,房地產(chǎn)業(yè)需求潛力巨大。3月，國務(wù)院公布《國務(wù)院關(guān)于修改〈住房公積金管理條例〉的決定》。 政策環(huán)境2002年，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，一年當(dāng)中，出臺了許多重要政策，可概括為：方向性宏觀調(diào)控，整頓為主調(diào)，規(guī)范是趨勢，金融做重點，政策更細致。分行業(yè)看，交通運輸設(shè)備制造業(yè)、醫(yī)藥制造業(yè)、黑色金屬冶煉及壓延加工業(yè)、通信及其他電子設(shè)備制造業(yè)、%，是構(gòu)成我市制造業(yè)快速增長的中堅力量。%。據(jù)測算，%，比上年同期提高2個百分點，增速創(chuàng)8年來同期新高。今年將會出臺《南昌市市區(qū)居民購買經(jīng)濟適用住房暫行規(guī)定》、《南昌市城市廉租住房制度實施細則》、《房屋拆遷貨幣補償辦法》等政策，和已經(jīng)出臺的《進一步搞活房地產(chǎn)市場的若干意見》這些政策的出臺將對南昌市的房地產(chǎn)市場起到規(guī)范和促進作用。南昌城市規(guī)劃到2010年，城區(qū)常住人口達到300萬人，每年增加15萬人。1986年，國務(wù)院命名南昌市為歷史文化名城。改革開放以來，南昌的工業(yè)經(jīng)濟有了飛速的發(fā)展，形成飛機制造、汽車制造、冶金、機電、紡織、化工、醫(yī)藥等現(xiàn)代化工業(yè)體系，以電子信息、生物工程、新材料等為代表的新興高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。其中，企業(yè)家信心指數(shù)創(chuàng)歷史新高。%；，%。 產(chǎn)銷銜接保持良好。2月8日，建設(shè)部、國家計委、財政部、國土資源部、人民銀行和國家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)文，提出九條具體意見，加強對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。近兩年來，省委省政府要將江西建設(shè)為沿海和經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的“三個基地、一個后花園”，將建成南昌市現(xiàn)代文明花園城市和區(qū)域經(jīng)濟中心城市，這一目標(biāo)的確定都預(yù)示著江西省房地產(chǎn)的發(fā)展即將步入快車道； 二是城市化進程的加快和城市規(guī)模的擴大為房地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展提供了巨大的潛在市場需求，南昌城市人口2010年要達到260萬人，城市化水平要達到60%，在南昌市新的“十年發(fā)展戰(zhàn)略”中，按人均住房建筑面積25平方米計算，這樣每年就要新增商品房需求170萬平方米。而今朝陽洲成熟區(qū)域板塊已經(jīng)形成，居住需求開始向周邊擴散。2002年，%，增幅位居全國第一。樓市火旺，板塊競爭格局大變動，紅谷灘、青山湖板塊異軍突起，位居南昌樓市一線?？偠灾?，一句話，2003年板塊競爭將更加激烈。南昌住宅市場“三代產(chǎn)品”典型案例時期第一代（19921998年）第二代（19992001）第三代（2002年起）多層賢士花園、高新小區(qū)、京山小區(qū)、桃苑小區(qū)、新世紀(jì)小區(qū)遠東世紀(jì)花園、御錦城萬科四季城、青春家園小高層奧大匹克大廈、長運大廈恒茂城市花園、福田花園、千禧城（一）陽明錦城、金邊瑞香苑高層中城廣場、中達花園聆江花園、國貿(mào)廣場、洪城廣場象湖源、濱江豪園、遠東國際花園別墅南洋花園、怡湖花園綠地別墅、翡翠山莊、灣里頤和山莊下面我們對南昌房地產(chǎn)每個階段的產(chǎn)品特征、市場特征進行比較分析。成功關(guān)鍵點：“品質(zhì)取勝”第三代產(chǎn)品階段 生態(tài)和高科技產(chǎn)品階段2002年以萬科四季花城、賓江豪園為代表的國際生態(tài)住宅產(chǎn)品，使南昌房地產(chǎn)市場進入全新的發(fā)展階段，開始向大盤時代邁進。其中經(jīng)濟適用房70萬平方，低洼地危舊房改造20萬平方。 （二）2004年土地市場發(fā)展態(tài)勢2004年土地供應(yīng)政策及總量預(yù)測2004年，省城將重點整改土地未批先用等不規(guī)范行為，并繼續(xù)控制經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地投放總量。② 由于今年出讓的土地相對集中與青山湖和朝陽洲板塊，結(jié)合2003年的樓市區(qū)域，2004年樓市的熱點會比較集中于青山湖、朝陽洲、新建、昌南板塊以及紅谷灘板塊。區(qū)域配套設(shè)施較為完善。 板塊內(nèi)生活配套設(shè)施不完善。★ 樓盤點擊：青山湖板塊的樓盤主要集中在青山湖東岸，從南京東路進去依次有金色水岸、碧海云天、白金瀚水景花園、香溢花城、秀泊經(jīng)典等，在西岸有江中花園、中大青山湖花園?！?經(jīng)典樓盤案例分析——碧海云天項目概況碧海云天位于青山湖東岸，省電力大廈和水上運動學(xué)校之間，項目總占地115畝，總建筑面積108000平米，整個小區(qū)由9棟多層復(fù)式花園小洋樓和2棟高層住宅組成，內(nèi)有幼兒園、5000平米的超大會所、社區(qū)醫(yī)療中心等公共配套設(shè)施。超大客廳帶觀景陽臺且朝中庭花園，全景式氣派會客區(qū)域，雍容華貴；舊城區(qū)開發(fā)建設(shè)原則上嚴(yán)格控制，只拆不建，控制舊城區(qū)住宅建設(shè)總量，因而市中心板塊雖有土地上市供應(yīng)，但體量較小，難以形成規(guī)模開發(fā)，對整個南昌樓市的影響不大?！锏湫蜆潜P分析恒茂國際華城一、項目概況恒茂國際華城位于南昌市八一廣場南路。（三）、朝陽洲板塊★板塊構(gòu)成：朝陽洲板塊東起撫河故道，西至贛江，南至南隔堤。以遠東國際花園為代表，由多層開發(fā)到高層開發(fā)，由小型住宅區(qū)到大規(guī)模社區(qū)的打造，它帶動了朝陽洲板塊高尚生活社區(qū)的開發(fā)，并引起了南昌市民及業(yè)內(nèi)人士的極大關(guān)注。㎡，㎡，為4排6棟1618層高層，二期于2002年6月8日開盤，共推出518套精裝修商品房。⑧ 小區(qū)內(nèi)設(shè)置南昌唯一的恒溫游泳池。③ 遠東物業(yè)引入國內(nèi)先進物業(yè)管理理念，且已成功，取得很大成效。② 無自然景觀。但隨著紅谷灘樓盤的“全面開花”和城南板塊“大盤”的異軍突起，整個南昌樓市發(fā)生了轉(zhuǎn)移，紅谷灘板塊及城南板塊樓市位居南昌第一線，而高新區(qū)曾經(jīng)的輝煌在去年“國慶花博會”期間走到頂峰，幾乎沒什么新個案，現(xiàn)階段高新板塊的幾個樓盤基本都是去年來未售完的個案項目，且樓盤已呈現(xiàn)“現(xiàn)房、尾房”之姿，區(qū)域上鏡率降低，媒體關(guān)注度下降，市民購房熱情減少，現(xiàn)有余房較多的處于市場“中低價位、中低品質(zhì)”的檔位，其特定的消費群可來自一部分中檔及現(xiàn)房的消費者，因而摸清現(xiàn)房購房者的消費心理是關(guān)鍵。四季花城將采用萬科物業(yè)管理。萬科前期針對消費者做的各種宣傳在消費群心目中的影響。劣勢：配套設(shè)施尚未完全到位。絕大多數(shù)樓盤的規(guī)模都在15萬㎡以上，其中以萬達星城100萬㎡為最。★ 優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢：郊區(qū)空氣清新，宜人居住。南昌樓盤不僅規(guī)模大，且樓盤產(chǎn)品類型也比較齊全，有低層花園洋房，有小高層、高層的電梯公寓，還有一體化的別墅項目，給市民提供了多樣化的購房選擇?！按蟊P”是南昌市政的催生物，是市場的需求，南昌縣各樓盤的銷售重點面向南昌市內(nèi)居民，特別是墨山立交橋竣工通車、迎賓大道的拓寬，大大縮短了從南昌縣到市區(qū)的時間，使得市區(qū)居民將更加看好南昌縣的樓盤。一期均價達到了2100元/平方米，據(jù)了解，開盤當(dāng)天預(yù)訂情況較好，但后期退房情況嚴(yán)重，這與它的定價有直接關(guān)系。樓盤北側(cè)即將興建一座大型的公交總站，為日后出行提供便利。二、板塊競爭態(tài)勢分析紅谷灘市場進入了市場盤整階段 紅谷灘市場經(jīng)過了第一輪的市場熱潮之后，從2003年第三季度開始，不管是上市供應(yīng)量，還是市場銷售量、各項數(shù)據(jù)都表明市場進入了相對平穩(wěn)狀態(tài)。青山湖新盤推出，板塊競爭威脅加大。 南昌總體規(guī)劃前景，孕育了南昌郊縣房產(chǎn)樓市，圍繞“花園城市，生態(tài)人居”這一目標(biāo)，積極改造老城區(qū)，大力拓展新城區(qū)，經(jīng)濟的快速發(fā)展和縣城建設(shè)的突飛猛進，使得該縣房地產(chǎn)業(yè)獲得了廣闊的發(fā)展空間和巨大商機，尤其表現(xiàn)在大盤的開發(fā)和誕生：大湖之都項目占地1700畝，奧林匹克花園項目占地1200畝，宏舜房地產(chǎn)開發(fā)公司圈地1500畝，綠地山莊開發(fā)土地1200畝，上海康城500畝土地等大。在2003年，隨著萬達購物廣場的建成，市區(qū)出現(xiàn)了開發(fā)高檔商業(yè)物業(yè)的熱潮，已銷售的有財富廣場和地王廣場，勝利廣場也既將入市。青山湖板塊土地拍賣火爆，開工場面連連不斷，城南板塊大盤唱響，南昌樓市的熱點板塊已經(jīng)轉(zhuǎn)移，2004年南昌樓市的戰(zhàn)爭不僅是個案與個案的競爭，更是板塊與板塊的大戰(zhàn)。其中二房：83多平方米、三房：106平方米、樓中樓：143平方米（兩層）/165平方米（三層）。2．戶型、價格、物業(yè)管理 一期推出主打戶型為“樓中樓”，面積區(qū)間：140—160平方米，此戶型的推出大受市場歡迎。城南板塊作為一個有實力、有潛力的板塊開始成為眾多開發(fā)商大規(guī)模開發(fā)的理想領(lǐng)地。如上海綠地山莊，占地100畝，彩虹世紀(jì)城占地164畝，夢里水鄉(xiāng)占地200畝，康城占地500畝，大湖之都占地1600畝……等等，城南千畝以上的地產(chǎn)項目已達6個之多。二房主力面積控制在90平方以內(nèi)，