06年南昌市房地產(chǎn)市場回顧－07年市場預(yù)測報(bào)告-免費(fèi)閱讀
【正文】 商業(yè)地產(chǎn)重新崛起，大型商業(yè)與社區(qū)商業(yè)平分秋色2006年的商業(yè)地產(chǎn)復(fù)蘇，為2007年的商業(yè)地產(chǎn)復(fù)興奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。總體上市場的戶型面積將更為集中，力求與政府調(diào)控相吻合，戶型面積由兩端向中間靠攏。同時(shí)，隨著紅角洲、城南、京東等區(qū)域供應(yīng)量的有所增加，朝陽洲、青山湖板塊供應(yīng)量的相對減少，對整體市場價(jià)格將起到均衡的作用。由此可見，紅谷灘正在形成中心區(qū)以商業(yè)、商務(wù)為配套為重心，左右兩翼以房地產(chǎn)住宅開發(fā)為主導(dǎo)，商業(yè)配套為輔助的發(fā)展格局。城市功能分布明顯，物業(yè)形態(tài)更為集中從供地性質(zhì)來看。從2005年和2006年土地供應(yīng)來看，近兩年南昌共出讓且成交土地上萬畝，根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營推盤速度，2007年將是市場供應(yīng)的一個(gè)高鋒期。這些政策指向?qū)⑹沟猛恋卦隽抗?yīng)受到更嚴(yán)格的控制，從而抑制房地產(chǎn)開發(fā)投資的過快增長，并對快速增長的國內(nèi)固定資產(chǎn)投資起到降溫的效果。贛江以西紅谷灘社區(qū)商業(yè)成為商業(yè)市場的新亮點(diǎn)，商業(yè)街、百貨、超市、專業(yè)市場、社區(qū)商業(yè)等商業(yè)類型的群花爭艷，著實(shí)奠定了南昌第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。至2006年10月底，南昌市新推續(xù)推樓盤整體均價(jià)突破3600元/㎡，%。從戶型供應(yīng)來看，2006年三房供應(yīng)量增加是市場的最大亮點(diǎn)，%，其次是兩房占23%，%、%、%，復(fù)式僅占4%。高層，小高層的市場供應(yīng)比例明顯增加。從2006年市場供求應(yīng)的板塊分面來看：2006年紅谷灘新區(qū)重新發(fā)力，并形成兩翼齊飛的發(fā)展格局，成為市場供應(yīng)的最大區(qū)域。投資回落主要表現(xiàn)在一級土地市場投資和二級商品房市場供應(yīng)兩方面的回落。從這三宗土地限定住宅最高價(jià)格看，位于市區(qū)撫河以西、洪城路以南朝陽洲D(zhuǎn)GC0636號宗地限定價(jià)格為3260元/㎡，位于南昌經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的DGC0637號宗地限定價(jià)格為2450元/㎡。土地供應(yīng)的合理搭配，將南昌城市化進(jìn)程的全局性與多功能性演澤得淋漓盡致。一級土地市場的勃發(fā)，進(jìn)一步彰顯了南昌市城市化大開發(fā)的格局。套型建筑面積在90平方米以下的住宅面積必須達(dá)到70%以上，而比例最少的也要超過30%。而從南昌市執(zhí)行方案中的時(shí)間計(jì)劃來看，2006年仍處于自查自糾階段。新政是否就象市場外部表象那樣執(zhí)行乏術(shù)呢？房地產(chǎn)市場是否正在理性回歸？2007年南昌房地產(chǎn)市場又將走向何方？帶著這些疑問，同致地產(chǎn)本著用數(shù)據(jù)說話的原則，對2006年南昌市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行了全面的回顧，就2007年的市場發(fā)展進(jìn)行了初步的預(yù)測。一、2006年南昌房地產(chǎn)市場回顧“追本溯源”新政發(fā)力穩(wěn)定市場價(jià)格2006年的房地產(chǎn)市場之所以被稱之為地產(chǎn)新政年，其兩大標(biāo)志在于《國六條細(xì)則》和《整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場交易秩序活動(dòng)的通知》兩大政策的出臺。因此，它的作用體現(xiàn)同樣要在2007年以后。另外，南昌還推出了三宗限套型、限房價(jià)宗地，雖然只有一宗成交，一宗進(jìn)行了調(diào)整，還有一宗流拍。從本年度土地出讓的分布區(qū)域和用地性質(zhì)來看，2006年南昌市土地供應(yīng)，在城市大開發(fā)格局上呈現(xiàn)出“兩岸分布均勻，商住平分秋色”的特點(diǎn)（如下圖圖2）。2006年111月南昌土地出讓成交價(jià)格可謂波瀾不驚。而11月份推出的位于西安路以北城東控規(guī)DGC0646號宗地限定價(jià)格則為3780元/㎡。從土地市場投資來看：2006年1～11月推出土地與2005年1～12月4日推出土地宗數(shù)比為59：60，成交宗數(shù)比為49：56，成交率明顯低與去年，成交價(jià)除去區(qū)域分布因素外，相同區(qū)域成交價(jià)格與2005年相比同樣存在下降趨勢。其左翼的鳳凰洲在豐和新城的帶動(dòng)下也受到市場的追捧，右翼紅角洲的聯(lián)發(fā)江岸匯景、金融街紫金園等項(xiàng)目小試牛刀，銷售極佳。2005年南昌市多層物業(yè)為49%，占據(jù)市場主流，其次是高層21%，再次是小高層18%和別墅12%。在戶型面積上，三房以
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