06年南昌市房地產市場回顧－07年市場預測報告-免費閱讀
【正文】 商業(yè)地產重新崛起，大型商業(yè)與社區(qū)商業(yè)平分秋色2006年的商業(yè)地產復蘇，為2007年的商業(yè)地產復興奠定了堅實的基礎?？傮w上市場的戶型面積將更為集中，力求與政府調控相吻合，戶型面積由兩端向中間靠攏。同時，隨著紅角洲、城南、京東等區(qū)域供應量的有所增加，朝陽洲、青山湖板塊供應量的相對減少，對整體市場價格將起到均衡的作用。由此可見，紅谷灘正在形成中心區(qū)以商業(yè)、商務為配套為重心，左右兩翼以房地產住宅開發(fā)為主導，商業(yè)配套為輔助的發(fā)展格局。城市功能分布明顯，物業(yè)形態(tài)更為集中從供地性質來看。從2005年和2006年土地供應來看，近兩年南昌共出讓且成交土地上萬畝，根據(jù)項目開發(fā)運營推盤速度，2007年將是市場供應的一個高鋒期。這些政策指向將使得土地增量供應受到更嚴格的控制，從而抑制房地產開發(fā)投資的過快增長，并對快速增長的國內固定資產投資起到降溫的效果。贛江以西紅谷灘社區(qū)商業(yè)成為商業(yè)市場的新亮點，商業(yè)街、百貨、超市、專業(yè)市場、社區(qū)商業(yè)等商業(yè)類型的群花爭艷，著實奠定了南昌第三產業(yè)發(fā)展的基礎。至2006年10月底，南昌市新推續(xù)推樓盤整體均價突破3600元/㎡，%。從戶型供應來看，2006年三房供應量增加是市場的最大亮點，%，其次是兩房占23%，%、%、%，復式僅占4%。高層，小高層的市場供應比例明顯增加。從2006年市場供求應的板塊分面來看：2006年紅谷灘新區(qū)重新發(fā)力，并形成兩翼齊飛的發(fā)展格局，成為市場供應的最大區(qū)域。投資回落主要表現(xiàn)在一級土地市場投資和二級商品房市場供應兩方面的回落。從這三宗土地限定住宅最高價格看，位于市區(qū)撫河以西、洪城路以南朝陽洲DGC0636號宗地限定價格為3260元/㎡，位于南昌經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)的DGC0637號宗地限定價格為2450元/㎡。土地供應的合理搭配，將南昌城市化進程的全局性與多功能性演澤得淋漓盡致。一級土地市場的勃發(fā)，進一步彰顯了南昌市城市化大開發(fā)的格局。套型建筑面積在90平方米以下的住宅面積必須達到70%以上，而比例最少的也要超過30%。而從南昌市執(zhí)行方案中的時間計劃來看，2006年仍處于自查自糾階段。新政是否就象市場外部表象那樣執(zhí)行乏術呢？房地產市場是否正在理性回歸？2007年南昌房地產市場又將走向何方？帶著這些疑問，同致地產本著用數(shù)據(jù)說話的原則，對2006年南昌市房地產市場發(fā)展現(xiàn)狀進行了全面的回顧，就2007年的市場發(fā)展進行了初步的預測。一、2006年南昌房地產市場回顧“追本溯源”新政發(fā)力穩(wěn)定市場價格2006年的房地產市場之所以被稱之為地產新政年，其兩大標志在于《國六條細則》和《整頓規(guī)范房地產市場交易秩序活動的通知》兩大政策的出臺。因此，它的作用體現(xiàn)同樣要在2007年以后。另外，南昌還推出了三宗限套型、限房價宗地，雖然只有一宗成交，一宗進行了調整，還有一宗流拍。從本年度土地出讓的分布區(qū)域和用地性質來看，2006年南昌市土地供應，在城市大開發(fā)格局上呈現(xiàn)出“兩岸分布均勻，商住平分秋色”的特點（如下圖圖2）。2006年111月南昌土地出讓成交價格可謂波瀾不驚。而11月份推出的位于西安路以北城東控規(guī)DGC0646號宗地限定價格則為3780元/㎡。從土地市場投資來看：2006年1～11月推出土地與2005年1～12月4日推出土地宗數(shù)比為59：60，成交宗數(shù)比為49：56，成交率明顯低與去年，成交價除去區(qū)域分布因素外，相同區(qū)域成交價格與2005年相比同樣存在下降趨勢。其左翼的鳳凰洲在豐和新城的帶動下也受到市場的追捧，右翼紅角洲的聯(lián)發(fā)江岸匯景、金融街紫金園等項目小試牛刀，銷售極佳。2005年南昌市多層物業(yè)為49%，占據(jù)市場主流，其次是高層21%，再次是小高層18%和別墅12%。在戶型面積上，三房以
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