【正文】 讓先到者先得“利”。 完善備戰(zhàn) 造勢亮相 蓄水集客 促進(jìn)成交 促銷清盤 籌備期 亮相期 認(rèn)購期 開盤期 清盤期 （ 8— ） （ ） （ — ） （ — ） 甄別客戶 （ — ） （ — ） 蓄水期 重點工作 認(rèn)購方案制定 認(rèn)購活動 認(rèn)購宣傳 認(rèn)購期的廣告安排 戶外廣告 單頁派發(fā) 報紙廣告 主題 同上（ 6萬份） 同上 （ ） 把握您的“第一次” 要求 戶外看板更換公交車更換 城管協(xié)調(diào) +派報培訓(xùn) 整版，體現(xiàn)實力 短信廣告 認(rèn)購信息 移動合作 100元以上 認(rèn)購方案另行提供 完善備戰(zhàn) 造勢亮相 蓄水集客 促進(jìn)成交 促銷清盤 籌備期 亮相期 認(rèn)購期 開盤期 清盤期 （ 8— ） （ ） （ — ） （ — ） 甄別客戶 （ — ） （ — ） 蓄水期 重點工作 合同準(zhǔn)備 開盤儀式 邀請客戶簽約 開盤期的廣告安排 戶外廣告 單頁派發(fā) 報紙廣告 主題 同上（ 2萬份） 同上 （ ） 開啟您的“第一次” 要求 戶外看板更換 城管協(xié)調(diào) +派報培訓(xùn) 189。 歷史的第一次 本項目的推廣就是不斷重復(fù)歷史中的無數(shù)個“ 第一次 ” 給人類帶來的巨大改變，不斷重復(fù)“ 第一次 ” 的意義，并將 “ 第一次 ” 進(jìn)行演變，對 “ 1”進(jìn)行多角度闡釋，打造一種 “ 敢為天下先 ” 的曠世氣度，將其賦予到項目本身，最終引向開封的 “ 第一次 ” —— 酒店式公寓 +產(chǎn)權(quán)酒店。 WT分析 S 機 會 ? 競爭對手 —— 明：經(jīng)濟(jì)適用房（價格），暗：同類項目出現(xiàn)（產(chǎn)品）。 劣 勢 ? 開發(fā)商知名度不高： 供水公司前期雖有開發(fā)，但沒有高知名度和美譽度，客戶購買物業(yè)會存在疑慮。 本項目是市區(qū)通往高速和外地人入市區(qū)的必經(jīng)之地，具有龐大的車流量，若有便利的消費場所，他們還是愿意停下來進(jìn)行消費的。 主要原因是兩層聯(lián)體面積過大，總價過高，因此，本項目的商鋪要加以借鑒，做適銷對路的商鋪。 酒店式公寓 就是在此基礎(chǔ)上增加了酒店式服務(wù)的一種新概念投資型小戶型，一般以精裝修銷售。 競爭： 項目北凱撒溫泉酒店（洗?。?、河南大學(xué)培訓(xùn)中心（二星），往南是金明池大酒店（三星）、開來大酒店（三星），大梁路 景福大酒店（三星）、航天大酒店（二星）、金池名郡 鄭州客戶很少，都是一次次性付款，按照周邊月租金15元 /月，投資回報周期 。月，公攤 21% 競爭情況對本項目影響： 今典年華首推 3 47平米兩種小戶型，對市場影響不大，其附加值和營銷手段一般。 矛盾解決 當(dāng)速度與利潤出現(xiàn)矛盾時 當(dāng)工程等與銷售出現(xiàn)矛盾時 當(dāng)推廣步驟與速度出現(xiàn)矛盾時 速度第一，利潤第二 一切行動聽銷售 銷售第一，其他退后 速度第一，推廣調(diào)整 第二部分 市場分析 提綱 （四）媒體分析 （一）環(huán)境分析 （二）競爭對手分析 （三）目標(biāo)客戶分析 環(huán)境分析 站在城市制高點開發(fā)樓盤 —— 精順操盤要訣 大環(huán)境分析 ?大環(huán)境： ?鄭汴一體化 ?開封西部開發(fā) 本項目正是在這兩大利好政策的背景下啟動，因此，借助政府利好政策成為本項目后期宣傳推廣的重中之重。 如何做到？ 一切為銷售而服務(wù)。 開發(fā)戰(zhàn)略 2 開發(fā)價值 利潤第一 為何要求利潤第一？ 一切以利潤為導(dǎo)向，追求利潤是開發(fā)商做項目的本因所在。 兵貴神速，速度是體現(xiàn)一個銷售團(tuán)隊的專業(yè)化程度的標(biāo)準(zhǔn)，只有靠速度才能甩開競爭對手，出奇制勝。 把銷售放在第一位，就可以明確項目開發(fā)中的主次矛盾，能在關(guān)鍵時刻不失去方向。 開發(fā)戰(zhàn)略 4 開發(fā)步驟 先住宅次酒店后商鋪 為何要這樣安排？ 住宅小戶型是三個產(chǎn)品中最容易銷售的一個產(chǎn)品，放在第一，有利于快速回籠資金、制造轟動效應(yīng)，也可以同時為后期推廣其他產(chǎn)品作基礎(chǔ)。 周邊眾多別墅項目在價格上對本項目是個極大的提升，也使得本項目抓住一批別墅老板投資型客戶提供了條件。 從銷售情況來看，多層易銷；小高層難銷，中檔戶型易銷，超大戶型難銷；商鋪一層易銷，兩層聯(lián)體難銷。 中原產(chǎn)權(quán)酒店發(fā)展?fàn)顩r： 平頂山、許昌、漯河、洛陽等地均已出現(xiàn)，售價均在 4000元以上，以洛陽數(shù)量最多，達(dá) 10多家，酒店類型從一星 —— 五星都有，全部借助國內(nèi)知名酒店管理公司進(jìn)行宣傳，提供固定固定回報 +營業(yè)分成或利潤分成等回報方式。 經(jīng)濟(jì)型酒店呼之欲出！ 看看我們的產(chǎn)權(quán)酒店如何定位？ 酒店類型： 經(jīng)濟(jì)型酒店 房間數(shù)量 150套房間 房型 標(biāo)間 +套房（一室一廳） 面積 標(biāo)間： ㎡ ，套房： 40— 45 ㎡ 進(jìn)深 ～ 面寬 ～ 4m 配套 外包餐廳（ 60 ㎡ ），大堂 (100 ㎡ )、小型商場 (大堂內(nèi) )，多功能會議室、停車場。 看看我們的小戶型如何定位？ 物業(yè)類型： 小戶型公寓 房間數(shù)量 300套左右 房型 一室一廳 +兩房兩廳 面積 一室： 27—— 45㎡ ，小兩房： 55— 70㎡ 進(jìn)深 78m 面寬 4m ～ 6m 配套 電梯 層高 總建筑面積：10000㎡ 北沿街為小戶型 南側(cè)為小兩房 開封 首家 酒店式 公寓 三大產(chǎn)品體系 產(chǎn)權(quán)酒店 小戶型公寓 底層商鋪 底層商鋪 定義： 住宅沿街底層商鋪，起初是為了住宅配套而存在，由于其售價高出住宅 3— 4倍，越來越多的被開發(fā)商所重視，有一層和一二層連體商業(yè)街和底層商場三種商鋪類型。另外，金池名郡1400畝大盤配有 8萬平米商業(yè)綜合配套，周邊社區(qū)都會被吸引過去，顯然，我們項目的商業(yè)商圈輻射半徑不會超過 300米。商鋪總面積： 8000㎡ 第四部分 項目 SWOT分析 最大化發(fā)揮項目優(yōu)勢，最可能弱化項目劣勢，抓住市場機遇，避免或者減少威脅。 借助本項目的政府背景優(yōu)勢，傳播項目政府開發(fā)的背景，消除廣大客戶對 “ 小公司開發(fā) ” 的擔(dān)心。 宣傳、宣傳、再宣傳（教育） 罰款不大小問題，資金回籠是關(guān)鍵 威 脅 S（優(yōu)勢） ?地段 ?產(chǎn)品 ?總價 ?物業(yè)管理 W（劣勢） ?開發(fā)商知名度不高 ?操作難度大 ?價格水平 O（機會） ?鄭汴一體化 ?西區(qū)規(guī)劃 ?新產(chǎn)品 ?需求 T（威脅） ?競爭對手 ?新產(chǎn)品市場接受程度 ?國家政策變動 ?期房銷售 ST 戰(zhàn)略 S（優(yōu)勢） ?地段 ?產(chǎn)品 ?總價 ?物業(yè)管理 T（威脅） ?競爭對手 ?新產(chǎn)品市場接受程度 ?國家政策變動 ?期房銷售 戰(zhàn)略 ?容易讓人產(chǎn)生聯(lián)想和快速傳播。 階段營銷推廣 A:住宅推廣部分（春節(jié)前） 注：此部分包含了整個項目的前期推廣和準(zhǔn)備工作 完善備戰(zhàn) 造勢亮相 蓄水集客 促進(jìn)成交 促銷清盤 籌備期 亮相期、蓄水期 認(rèn)購期 開盤期 清盤期 （ 8— ） （ — ） （ — ） 甄別客戶 （ — ） （ — ） 重點工作 售樓中心建造裝修 客戶引導(dǎo)系統(tǒng) 銷售道具準(zhǔn)備 銷售資料準(zhǔn)備 辦公用品購買 銷售組織架構(gòu)培訓(xùn) 產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計溝通 （ ） 具體工作 售樓部建造裝修 9月 20日完成 ?售樓部施工 ?外部的設(shè)計與美化 ?內(nèi)部的設(shè)計與美化 、售樓中心建造裝修 客戶引導(dǎo)系統(tǒng) 9月 20日完成 VI系統(tǒng)到位 售樓部引 導(dǎo)系統(tǒng) 大型戶外 看板到位 圍墻包裝 具體工作 銷售道具準(zhǔn)備 9月 25日完成 產(chǎn)品設(shè)計 圖紙 規(guī)劃設(shè)計 效果圖 展板設(shè)計 與制作 售樓部吊旗設(shè) 計制作安裝 電話申請 具體工作 銷售資料準(zhǔn)備 9月 25日完成 講解手冊 銷售表格 房展會單頁設(shè) 計印刷 5萬份 客戶登記表、來電登記表、 來客登記