【正文】 　　囗由“”收支平衡表中可以分析，前期準(zhǔn)備充分，土地付款時(shí)間相對(duì)滯后，入市時(shí)機(jī)準(zhǔn)確，開盤期加熱銷期銷售率力爭(zhēng)達(dá)到50%，則完全可以以盡量少的資金占用啟動(dòng)項(xiàng)目，并在最短的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)資金回籠；囗由“”收支平衡表中可以分析，若開盤期加熱銷期銷售率達(dá)到50%時(shí)，由此時(shí)到交房（約12個(gè)月）的時(shí)間周期內(nèi)，開發(fā)商手中將掌握452~1229萬(wàn)元的現(xiàn)金流（巳扣除初期投入3440萬(wàn)元），這是一筆巨大的財(cái)富（尚未考慮延期付款可沉淀的資金）；房地產(chǎn)開發(fā)商追逐滾動(dòng)開發(fā)項(xiàng)目利潤(rùn)的核心在此。項(xiàng)目開發(fā)利潤(rùn)估算（詳“”利潤(rùn)分析表）“”利潤(rùn)分析表分項(xiàng)單位銷售價(jià)格(面積元/㎡,車位萬(wàn)元/個(gè))住宅商辦車位住宅商辦車位住宅商辦車位住宅商辦車位0120000120000120000120001899350019493500199935002049350019612290201122902061229021112290容積率/ 建筑密度%%%%%戶均面積平方米 最大戶數(shù)套182 182 182 182 半地下車位個(gè)160 160 160 160 可售面積單方利潤(rùn)元/㎡ 利潤(rùn)萬(wàn)元1229 1346 1463 1581 成本利潤(rùn)率%%%%%土地單方利潤(rùn)元/㎡1402 1535 1668 1803 住宅均價(jià)元/㎡1911 1961 2011 2061 說明:,本表住宅配貨比: 多層=0% 高1=80% 高2=20%,容積率增減影響,地價(jià)增減影響等。]，物業(yè)使用權(quán)限40年。 “福麟花園”競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向加權(quán)平均法初步定價(jià)分析（詳 “福麟花園”住宅競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)分析表）“福麟花園”住宅競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)分析表競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目修正因素交通景觀周邊區(qū)位價(jià)格物管戶型均價(jià)元/M2備注權(quán)重%%%%%%%100%多層1號(hào)項(xiàng)目11111111970YJ本案競(jìng)調(diào)系數(shù)111/　本案競(jìng)調(diào)價(jià)格494 181 498 218 350 181 173 2095 　權(quán)重%%%%%%%100%高層2號(hào)項(xiàng)目11111111900YJ本案競(jìng)調(diào)系數(shù)11/　本案競(jìng)調(diào)價(jià)格501 159 639 121 337 173 158 2087 　滇東佳園權(quán)重%%%%%%%100%高層3號(hào)項(xiàng)目11111111690　本案競(jìng)調(diào)系數(shù)11/　本案競(jìng)調(diào)價(jià)格371 154 568 90 266 169 169 1787 　權(quán)重%%%%%%%100%高層4號(hào)項(xiàng)目11111111700　本案競(jìng)調(diào)系數(shù)/　本案競(jìng)調(diào)價(jià)格411 155 572 108 268 185 170 1869 　權(quán)重%%%%%%%100%多層5號(hào)項(xiàng)目11111111760YJ本案競(jìng)調(diào)系數(shù)11/　本案競(jìng)調(diào)價(jià)格482 162 445 195 313 162 170 1927 　飛龍錦銹苑權(quán)重%%%%%%%100%高層6號(hào)項(xiàng)目11111111730　本案競(jìng)調(diào)系數(shù)1/　本案競(jìng)調(diào)價(jià)格456 131 582 110 307 173 173 1932 　福蓉凰權(quán)重%%%%%%%100%別墅7號(hào)項(xiàng)目11111112600　本案競(jìng)調(diào)系數(shù)/　本案競(jìng)調(diào)價(jià)格669 288 693 248 421 235 105 2659 　競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格定位483 176 571 156 323 183 160 2051 　說明::品質(zhì)相近,功能相似,面積同擋,總價(jià)差小,均價(jià)波動(dòng)等。 只要您善意的需要, 您就會(huì)得到真誠(chéng)的服務(wù)…216。 講究行為效率和生活便捷的高端客戶216。囗項(xiàng)目公共綠化綠地?zé)艄庠O(shè)計(jì):分區(qū)中心景觀藝術(shù)組合燈、休閑區(qū)照明燈、重點(diǎn)造型建筑小品節(jié)慶輪廓燈、庭園入口迎客燈等。 應(yīng)圍繞“健康、和諧和高尚” 居住理念, 分散但有系統(tǒng)的設(shè)計(jì)便于溝通、交流、閱讀、棋牌、小憩為主的園林休閑型聚會(huì)埸所。 小區(qū)居住區(qū)出入口門衛(wèi)系統(tǒng)退至臨街綜合樓南側(cè)縱墻軸線附近, 留出綜合樓山墻大部份進(jìn)深作商業(yè)和辦公入口公共空間。 囗組團(tuán)內(nèi)綠化及園藝設(shè)計(jì): 不宜營(yíng)造大尺度草坪、坡地, 應(yīng)以分段行道喬木和分區(qū)造型灌木為主形成組團(tuán), 選擇多品種常綠攀援藤蔓植物作豎向園藝綠化, 伴以多處?kù)F化、滴水、跌水伴生的陰生植物形成多處多變的宜人小園林組團(tuán)。 小面積景觀空間宜以色彩四季可變的歐陸風(fēng)格規(guī)則造型的灌木組合切割步行小徑，間布休閑小品橙椅；178。 引進(jìn)適合主力目標(biāo)客戶群心理需求的居住理念和生活理念（喜陽(yáng)光、大客廳、大主臥、大廚、中衛(wèi)、多房等）。 一、二層均為可予售的商業(yè)物業(yè)，可售商業(yè)面積越大越好（特別是一層）；216。商業(yè)物業(yè)戶型設(shè)計(jì)提示囗商場(chǎng)樓層平面設(shè)計(jì)提示216。 引進(jìn)適合主力目標(biāo)客戶群心理需求的居住理念和生活理念（喜陽(yáng)光、大客廳、大主臥、大廚、中衛(wèi)、多房、明廚明衛(wèi)、主衛(wèi)座廁公衛(wèi)蹲坑、主衛(wèi)浴缸公衛(wèi)淋浴等）。 高端創(chuàng)新戶型面積140~150㎡，~5室3廳3衛(wèi)2臺(tái)1花園，套型配貨比約20%；178。 注意使用高低錯(cuò)落、平面收突、明喑虛實(shí)等建筑手法來(lái)增加建筑的層次和建筑的靈性。建筑單體外立面設(shè)計(jì)提示囗住宅外立面設(shè)計(jì)提示216。 高層建筑組合群體導(dǎo)入低層院景式空間元素, 改封閉式單元入口公共空間為開放式低層院景式單元入口公共空間, 增添人性親和元素、減弱高層閉鎖抗力；216。 是否予先設(shè)計(jì)中水系統(tǒng)應(yīng)與城市用水規(guī)劃和市政給排水主管部門協(xié)調(diào)后確定；囗公共建筑外立面設(shè)計(jì)提示216。 項(xiàng)目?jī)?nèi)部主要干道設(shè)置：因用地南北深、東西窄而且東南西三向均無(wú)法開口與市政路網(wǎng)相接，小區(qū)內(nèi)東西向消防環(huán)形通道相應(yīng)較長(zhǎng)，在保證高層建筑消防通道和登高面符合規(guī)范要求的前提下，多采用過街樓消防通道形式可節(jié)省用地；216。 土地北面商辦住綜合樓北側(cè)臨街商業(yè)小廣埸應(yīng)與廣電大樓融為一體，且應(yīng)與即將開發(fā)的近6萬(wàn)平方米的麒麟?yún)^(qū)中心文化廣埸相呼應(yīng)；216。 其它均為15~16層高層住宅,宜以板式和板式組合式為主，若必須作點(diǎn)式和點(diǎn)式組合時(shí)應(yīng)充分重視日照和通風(fēng)；216。 建筑密度: ≤35%216。216。216。 公司成立后第一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目必須成功, 前期投入和投資風(fēng)險(xiǎn)最小化。 項(xiàng)目用地南北向進(jìn)深窄長(zhǎng)約130m, 但北側(cè)臨街面寬僅60m。216?！　　爱a(chǎn)品定位和概念設(shè)計(jì)”是以項(xiàng)目的市場(chǎng)供需定位為基礎(chǔ)，以滿足目標(biāo)客戶的需求為出發(fā)點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目地塊進(jìn)行總體規(guī)劃布局，確定建筑風(fēng)格和色彩，圍繞目標(biāo)客戶群體選定主力戶型，控制和引導(dǎo)室內(nèi)外設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和風(fēng)格，并對(duì)項(xiàng)目的環(huán)藝景觀設(shè)計(jì)進(jìn)行充分提示。216。 地基處理: 周邊高層建筑一般采用靜壓管樁或人工挖孔樁項(xiàng)目地塊情況分析178。178。216。 項(xiàng)目用地北側(cè)隔南寧東路與即將開發(fā)的近6萬(wàn)平方米的麒麟?yún)^(qū)中心文化廣埸相連。 僅能作深宅: 大隱于市、四通八達(dá)216。 予期銷售均價(jià): 一層商鋪≥12000元/平方米 二層商鋪≥3500元/平方米 (已有大客戶予訂)三~五層辦公≥2290元/平方米 (糧食局予訂專用, 含1~3層豎向交通和臨街獨(dú)立入口.)住宅≥1800元/平方米建筑空間布局囗項(xiàng)目總體平面規(guī)劃及其說明216。 輔助面積盡可能布置在半地下室內(nèi)不宜停車區(qū)位。 地塊周邊基本路網(wǎng)現(xiàn)狀：東側(cè)距巳改造完成的24米寬城市干道南寧北路約300米，南側(cè)距主營(yíng)日雜果品近12米寬的老商業(yè)街建設(shè)路約30米，西側(cè)緊臨約6米寬瑪垴巷，北側(cè)連接約11米寬商業(yè)干道南寧東路；216。 項(xiàng)目所屬地域市政規(guī)劃布局及未來(lái)發(fā)展方向: 土地北面商辦住綜合樓北側(cè)臨街商業(yè)小廣埸建成后將與廣電大樓和約4000平方米樓前商務(wù)廣埸融為一體，還將與即將開發(fā)的近6萬(wàn)平方米的麒麟?yún)^(qū)中心文化廣埸相呼應(yīng)；土地南面距曲靖即將大規(guī)模開發(fā)的南門廣埸商住區(qū)也僅有約2000米之遙…公建與配套系統(tǒng)囗項(xiàng)目配套功能配置及安排216。 總圖規(guī)劃時(shí)應(yīng)注意與兩側(cè)已建成的區(qū)醫(yī)院組合建筑群和市廣電局綜合摟相協(xié)調(diào)，平立面造型又要脫穎而出具有獨(dú)特個(gè)性，成為該區(qū)域城市建筑群體的絕對(duì)的視覺中心；216。 建筑色彩選擇還應(yīng)考慮夜視效果,注意商、辦、住、頂?shù)壬寿|(zhì)感和光影在投射和裝飾燈光下的層次、變化和協(xié)調(diào)(至少應(yīng)完成小區(qū)北側(cè)予期夜視效果圖供營(yíng)銷用, 本案臨街綜合樓外縱墻軸