【正文】 造鎮(zhèn) ——基于價值最大化的產(chǎn)品研究 親水 townhouse 轟動效應(yīng)（核心標志群） 價值優(yōu)化（親水 TOHO） 人文營造（環(huán)境的營造） 中端的牽引（情景洋房） 創(chuàng)新的突破（臺地 HOUSE） 造鎮(zhèn)計劃： 設(shè)計元素關(guān)鍵詞：天井 /院落 /吹拔 /連廊 /平臺 /坡頂 /生態(tài) 親情化坡地住區(qū)模式 —— 超空間多層 +疊拼復(fù)式 造鎮(zhèn) ——基于價值最大化的產(chǎn)品研究 人造淺丘坡地 ?唯一性 ——與園林結(jié)合制造人工淺丘坡地，可適當抬高 1層高度，而自由形成的不規(guī)則建筑形體，因此每戶平面都具有唯一性 ?居住模式 ——利用院落 /連廊 /平臺 /吹拔/天井等傳統(tǒng)的元素符號整個住區(qū)連成整體，在尊重個人的自由的同時，將鄰里關(guān)懷做到及至。The Sound （ Twin Waters澳州） 形象 規(guī)模 造鎮(zhèn)舉措 ?總規(guī)模 /157萬平米 ?在自然湖面上與高爾夫球場中的居住的小區(qū) ?在自家露臺上釣魚 /在自家庭院打高爾夫/在自家花園玩耍 ?沖浪沙灘 ?高爾夫 ?原始植被 ?根據(jù)資源不同而形成多種戶型 不同類型的房子 Villa Courtyard Premium amp。樹立形象，制造價格標桿。小區(qū)內(nèi) 會所要豪華并配有娛樂設(shè)施 ，有了這種場所，他就不一定要 和客戶 在酒店里談生意，可以邀請他們 到自己的會所里洽談 ，選擇這樣輕松的氛圍最終效果還會更好?，F(xiàn)在橋頭很少有高檔的花園，而且橋頭離常平也不遠，他表示如果在常平有符合這些要求的高檔花園小區(qū)，完全可以選擇在常平置業(yè)。平常的交通工具主要是私家車以及飛機。戶型要方正，實用率要高。但目前對常平房地產(chǎn)市場還不太熟悉，如果在常平開發(fā)有更高質(zhì)素的樓盤，而且從 公司驅(qū)車至住所時間在 40分鐘左右 ，可以選擇前往常平置業(yè)。由于自己以前讀的書比較少，因此在自己經(jīng)濟條件允許的情況下，為了讓子女得到更好的教育，已經(jīng)把他們送在國外讀書。以前都沒有想過需要自己買房子來住，但受自己朋友的影響，也從自家建的農(nóng)民房搬出來。交通的解決主要依靠 住戶專車 、甚至往返香港的直通車。 現(xiàn)居住在位于天鵝湖路上的麗景新園臨路的一側(cè) 80平方米左右 3房（總價三十多萬），主要是考慮 距老房子近 ，收租方便，另外 老朋友也都住得很近 ，可以一起玩玩，且 周邊配套完備，購物、餐飲都很方便。 對司馬的認知：工業(yè)區(qū)、 偏遠 、 房價低 ，自己和同類的朋友不會考慮去那里買房；關(guān)于如果司馬有一個高素質(zhì)的樓盤是否會考慮去買房的問題，阿婆表示自己的人脈都在附近， 地域觀念還是很強 ，另外考慮到兒女購房的問題，表示會選擇素質(zhì)較高的樓盤，但希望交通問題可以解決，譬如 住戶專車的開通 ，認為 大的社區(qū)保障 會好。如果這樣，在司馬的 高素質(zhì) 樓盤仍會考慮和朋友購買。他選擇了一次性購買。 置業(yè)動機： 認為自己現(xiàn)在生意已經(jīng)上了軌道而且比較順利，目前居住的房子面積較小，因此想購買更豪華的住所，從而滿足自己更高生活品質(zhì)的追求。 高端群體置業(yè)動向（中高管理層） 具象描述 2（林女士） 客戶背景： 臺資采購經(jīng)理，主要在臺灣、東莞和其它各大城市進行業(yè)務(wù)往來。附近生活配套要成熟 ，以方便自己日常生活所需。 高端群體置業(yè)動向（內(nèi)地老板） 置業(yè)動機： 目前在橋頭做生意比較順利，而且現(xiàn)在自己的大部分業(yè)務(wù)也集中在這邊。 具象客戶描述 4（王先生） 客戶背景： 塘廈本地人，企業(yè)董事長 客戶基本情況： 年齡 40歲，高中文化。對 物業(yè)管理服務(wù)的要求也特別高 ，小區(qū)內(nèi)應(yīng)該設(shè)有多個保安崗?fù)泶_保安全。 原則二：進入性優(yōu)先。 Traditional 6 Fairwayamp。 親情化坡地住區(qū)模式 —— 超空間多層 +疊拼復(fù)式 建筑生態(tài) 立體綠化打破界面、立體綠化，為社區(qū)營造一個環(huán)保的多層次空間體系 景觀自足性 空間內(nèi)向性 功能多樣性 根據(jù)景觀資源的不同設(shè)置不同的戶內(nèi)花園 /形成豐富的空間形式 /同時賦予空間不同的功能 轟動效應(yīng)（核心標志群） 價值優(yōu)化（親水 TOHO） 人文營造（環(huán)境的營造） 中端的牽引（情景洋房） 創(chuàng)新的突破（臺地 HOUSE） 造鎮(zhèn)計劃： 產(chǎn)品創(chuàng)新 —— 萬科城（西班牙風格情景洋房） 產(chǎn)品創(chuàng)新的專利 ——情景洋房 已申請專利的情景洋房特色： ?聯(lián)排四層 /1梯 2戶，首二層為平面層（ 120130平米），三四層是復(fù)式設(shè)計（約 180190平米） ?采取 “退臺式”設(shè)計，上一層都退縮，使下一層都能有一個露臺花園。 大盤啟動的原則： 特色 /亮點產(chǎn)品啟動 TREE in HOUSE 設(shè)計元素關(guān)鍵詞：天井 /院落 /吹拔 /平臺 /坡頂 /生態(tài) 價格標桿 ——融合特定樹種 的個性化豪宅 送泳池 /閣樓 /內(nèi)院 ?縮小可售面積 ?增加贈送面積 ?提高單價 ?降低總價 特色 /亮點產(chǎn)品啟動 高附加值 附送面積的做法 附送面積 送夾層 /送閣樓 建筑面積： 300平米 （送 40%建筑面積） 附送建筑面積 ——120平米 附送庭院面積 ——200平米 ● 約 70平方米半地下（低于 ） 附屬功能用房 (含車庫 ) ● 約 10平方米內(nèi)院 ●戶內(nèi)花園 20平米 ● 約 30平方米露臺 ● 約 200平方米前后庭院 附送面積的做法 深圳熙園 造鎮(zhèn) —— 濱水樓 王 （牛鼻子） 建筑博覽 ?套數(shù) ——1套 ?建筑面積 ——500~1000㎡ ?建筑形式 ——公建化 /開放式處理 ?模糊用途 ——居住 /辦公 /酒吧 /咖啡廳 / 企業(yè)別墅 /Club 設(shè)計有私家碼頭的豪華住宅 景觀命名 ——發(fā)現(xiàn)島 （ Discovery Island） 私家碼頭 景觀命名 ——王子碼頭 （ Prince Wharf） 轟動效應(yīng)（核心標志群） 價值優(yōu)化（親水 TOHO） 人文營造（環(huán)境的營造） 中端的牽引（情景洋房） 創(chuàng)新的突破（臺地 HOUSE） 造鎮(zhèn)計劃： 別墅 Townhouse 院子 ☆☆ ☆ 圍墻 ☆☆ ☆ 私家泳池 ☆ 門廊 ☆ 平臺 ☆ ☆ 花架 ☆☆ ☆ 大門 ☆☆ ☆ 草坪 ☆ ☆ 私家車庫 ☆ ☆ 菜園 ☆☆ ☆ 花架種植 ☆☆ ☆ 別墅 Townhouse 儲藏室 ☆☆☆ ☆☆ 地下室 ☆☆ ☆ 閣樓 ☆☆ ☆ 天窗 ☆☆ ☆ 度身定造 ☆ 私密 ☆☆ ☆ 家庭餐廳 ☆☆ ☆ 衣帽間 ☆☆☆ ☆☆ 生活的特殊性源自產(chǎn)權(quán)的獨立性 半圍合式的布局 ?面向水面的半圍合布局，使更多住宅可以分享水資源 ?圍合的空間可以形成院落或小廣場，增加鄰里的親密關(guān)系 ?也可以不要院落，而將水系擴展，加入水埠碼頭、下水斜道等，使人、水和建筑的關(guān)系更為密切 造鎮(zhèn) ——基于價值最大化的產(chǎn)品研究 親水 townhouse 半圍合式布局 半圍合式 行列式 TOHO鄰水 HOUSE鄰水 價值實現(xiàn) 半圍合式的別墅 半圍合式的 TOHO 退臺式設(shè)計 ?采取 “退臺式”設(shè)計，上一層都退縮，使下一層都能有一個露臺花園。Lee ?市場取向 /舊城改造，取得新舊建筑的平衡，保持原有城市肌理 ?建筑形式 /材料的統(tǒng)一 ?沿街商業(yè) +住宅復(fù)合功能 ?方格型布局 5 第四區(qū)增值舉 措 方格型規(guī)劃 沿街商業(yè) +住宅復(fù)合功能 建筑形式 /材料的統(tǒng)一 6 Fairwayamp。 東莞東部 ● 都市休閑示范區(qū) (URD) Urban Recreatist Demo 項目市場定位 ——我們在這里示范東莞東部的未來！ 城市化進程的兩種路徑 模式一 非中心化模式 模式二 中心化模式 [自然村 → 城市化：低密度 → 高密度 ] 低密度產(chǎn)品 → 中高密度產(chǎn)品 → 中低密度產(chǎn)品 → 高密度產(chǎn)品 （ house） （洋房） （ townhouse） （高層單位） [核心：新城區(qū)擴展（郊區(qū)化） ] 高密度產(chǎn)品 → 中高密度產(chǎn)品 → house＋ townhouse URD的方向：城市化 → 主動郊區(qū)化 常平向外輻射 整體東莞市場