【正文】 200８年 11月 12月預(yù)計(jì)銷售額為 : 一批次開盤 10月 11月推量預(yù)計(jì)銷售額為： 在沒有政策、市場影響的情況下，按照 08年推算出的市場價(jià)格以及開發(fā)商自身情況考慮分析，三批次 5200元 /平米計(jì)算 資金回籠計(jì)劃 銷售額 10月三批次開盤 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 4月一批次開盤 3月 2月 1月 2022年 根據(jù)已售樓盤的付款情況，一般比例在：一次性付款占 20%，按揭占 80%（直貸占 78%，公積金占 22% ）。將項(xiàng)目提升到“ 境界 ”的高度，所謂“ 境界所在人杰在 ” ，是我們給項(xiàng)目賦予的獨(dú)特氣質(zhì)。 ?進(jìn)而，我們希望以項(xiàng)目引領(lǐng)城市，讓項(xiàng)目的棲居理念改變整個(gè)城市既定的對話框架，水墨城市，也是希冀開發(fā)商能夠 從建筑者向城市生活運(yùn)營者的角度跨越 。 ?戶型單體模型：突出戶型的舒適度，給人以聯(lián)想，且與室外景觀聯(lián)系，注重?zé)艄馀浜稀ＴO(shè)有音樂專業(yè)圖書、時(shí)尚雜志等 …… ； * 健身房： 體操房：設(shè)有華爾茲、形體芭蕾、瑜珈、韻律操等練習(xí)班，有專業(yè)教師指導(dǎo)。例如，立體象棋。 不建議 本項(xiàng)目易分期開發(fā)，分期銷售，降低發(fā)展商資金風(fēng)險(xiǎn)。 本項(xiàng)目體量大在開發(fā)時(shí)間上，分四期開發(fā)，待一期公開發(fā)售后，于明年底開發(fā)二 期安置房地塊；一期市場定位中檔，二期為安置房，必需把一期示范區(qū)建立成市場標(biāo)桿，后續(xù)產(chǎn)品的價(jià)值才能得以提升。 目標(biāo)客戶定位 本案營銷戰(zhàn)略 —— 挑戰(zhàn)者 領(lǐng)導(dǎo)者 挑戰(zhàn)者 追隨者 補(bǔ)缺者 行業(yè)領(lǐng)袖 非行業(yè)領(lǐng)袖，中大規(guī)模市場 次、非主流市場 敏銳的機(jī)會主義者 — 制定游戲規(guī)則 — 壟斷價(jià)格 — 產(chǎn)品有不可復(fù)制性 — 建立成本優(yōu)勢 — 改變游戲規(guī)則 — 強(qiáng)調(diào)新的評估標(biāo)準(zhǔn) — 強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值 — 建立低成本結(jié)構(gòu) — 搭便車，借勢 — 以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù) — 價(jià)格戰(zhàn)的制造者 — 目標(biāo)明確，挖掘客戶 — 瞄準(zhǔn)市場縫隙 — 創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn) 項(xiàng)目自身資源不具備領(lǐng)導(dǎo)者的條件 高額的開發(fā)成本否決了我們作追隨者的可能。 開發(fā)周期：小區(qū)規(guī)模大，開發(fā)周期長。 2022年城南住宅宏觀市場總結(jié) 1. 隨著房地產(chǎn)投資額繼續(xù)大幅度增漲，成都房地產(chǎn)市場仍將處于高速發(fā)展階段 2. 城南是現(xiàn)階段成都房產(chǎn)市場發(fā)展的最炙手可熱的區(qū)域 3. 2022年三環(huán)外住宅供銷量均呈現(xiàn)飛速增漲，說明隨著城市發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)已呈現(xiàn)向三環(huán)外發(fā)展的趨勢，且客戶對在三環(huán)外居住的抗性也越來越小。 各區(qū)域供應(yīng)產(chǎn)品的面積配比 城南副中心區(qū)域供應(yīng)產(chǎn)品面積配比0%0%20%13%20%7%13%27%4 0 6 0 ㎡ 6 0 8 0 ㎡ 8 0 1 0 0 ㎡ 1 0 0 1 1 0 ㎡1 1 0 1 2 0 ㎡ 1 2 0 1 3 0 ㎡ 1 3 0 1 4 0 ㎡ 1 4 0 以上華陽老城區(qū)供應(yīng)產(chǎn)品面積配比13%37%24%0%13%13%0%0%4 0 6 0 ㎡ 6 0 8 0 ㎡ 8 0 1 0 0 ㎡ 1 0 0 1 1 0 ㎡1 1 0 1 2 0 ㎡ 1 2 0 1 3 0 ㎡ 1 3 0 1 4 0 ㎡ 1 4 0 以上南延線華陽段供應(yīng)產(chǎn)品面積配比6%12%28%10%12%12%8%12%4 0 6 0 ㎡ 6 0 8 0 ㎡ 8 0 1 0 0 ㎡ 1 0 0 1 1 0 ㎡1 1 0 1 2 0 ㎡ 1 2 0 1 3 0 ㎡ 1 3 0 1 4 0 ㎡ 1 4 0 以上華陽府河以北區(qū)域產(chǎn)品供應(yīng)面積配比17%17%24%17%17%8%0%0%4 0 6 0 ㎡ 6 0 8 0 ㎡ 8 0 1 0 0 ㎡ 1 0 0 1 1 0 ㎡1 1 0 1 2 0 ㎡ 1 2 0 1 3 0 ㎡ 1 3 0 1 4 0 ㎡ 1 4 0 以上總結(jié)：城南副中心區(qū)域供應(yīng)產(chǎn)品面積段分布最廣三房戶型仍然是各區(qū)域主力產(chǎn)品，除華陽老城區(qū)外， 80平米以下戶型供應(yīng)占比都較低，供應(yīng)量不足華陽老城區(qū)土地供應(yīng)量低，推售項(xiàng)目有限，雖然 80平米以下小面積段產(chǎn)品供應(yīng)占比較大，但仍然難以形成規(guī)模化集中供應(yīng) 對本案指導(dǎo)：整個(gè)城南小面積段產(chǎn)品（ 80平米以下，套一，小套二）供應(yīng)總體有限， 仍以三房為主流供應(yīng)產(chǎn)品，本案所在老城區(qū)雖然單個(gè)項(xiàng)目小面積段產(chǎn)品占比較高， 但受單體體量所限，也不能形成集中供應(yīng)，但是從各項(xiàng)目小面積產(chǎn)品去化度了解獲悉， 小面積產(chǎn)品的優(yōu)先去化度仍然最高，因此占本案接近 50%的小面積段產(chǎn)品，將會被市場積累的需求迅速消化。 其中，主城區(qū)新增樓盤 108個(gè)，新增供應(yīng)面積 ㎡，占到總體供應(yīng)量的 56%； 郊區(qū)住宅供應(yīng)量略少于主城區(qū)。 城西短期內(nèi)呈現(xiàn)繁榮景象，但由于土地供應(yīng)的限制，未來區(qū)域開發(fā)熱潮將逐步降溫，但土地稀缺價(jià)值將逐步凸現(xiàn)。 國際會展中心南移驅(qū)動(dòng)城市南移 ： 是成都市政府啟動(dòng)城南建設(shè)的三大動(dòng)力點(diǎn)（市城府行政辦公區(qū)、國際會展中心、總部商務(wù)區(qū)）之一。 南部新區(qū)總部經(jīng)濟(jì)蔚然成風(fēng) ： 按照南部新區(qū)的城市規(guī)劃形態(tài)，南三環(huán)到外環(huán)之間主要布局是總部辦公，行政辦公、創(chuàng)新孵化園和高品質(zhì)居住區(qū)，市政辦公區(qū)、高新區(qū)政府、聯(lián)通大廈、高新區(qū)科技孵化 園區(qū)、消防指揮中心、森林武警總隊(duì)、成都海關(guān)、美國特拉克斯集團(tuán)、三峽總公司、中國石油西南公司等一大批政府部門和公司總部等也已經(jīng)或即將進(jìn)入南部新區(qū)起步區(qū)建設(shè)辦公大樓，而南部新城總部辦公區(qū)的建設(shè)，將促使南部新區(qū)萌生新的總部經(jīng)濟(jì)。 三環(huán)外的城南是未來 4年內(nèi)成都開發(fā)最熱的區(qū)域，特別是城南副中心在未來兩年內(nèi)將基本形成一個(gè)高尚新興的城區(qū)。之所以能有如此快速的成長，也得益于政府大量土地拍賣與政府發(fā)展東部的規(guī)劃相呼應(yīng)， “ 重量級 ” 開發(fā)商如：萬科、盛吉立、華潤、天津融創(chuàng)等的項(xiàng)目紛紛上市。 各區(qū)域供應(yīng)產(chǎn)品物業(yè)形態(tài) 02468低層( 1 3 ) 小高層( 7 1 1 ) 高層( 1 7 以上)城南區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品供應(yīng)的物業(yè)形態(tài)城南副中心 南延線 府河以北 華陽老城區(qū)對本案的指導(dǎo)：整個(gè)城南區(qū)域內(nèi)，低密度、小高層、高層等物業(yè)形態(tài)均有供應(yīng)，但仍以高 層電梯產(chǎn)品為主，低密度產(chǎn)品主要分布于華陽府河以北及南延線終端丘陵地貌區(qū)等自然資 源豐富的區(qū)域。 各區(qū)域各種戶型價(jià)格對比 333129 2839363230464238355248454157524845635855696463537670687974608177878393890204060801005 0 6 0 平米 6 0 7 0 平米 7 0 8 0 平米 8 0 9 0 平米 9 0 1 0 0 平米 1 0 0 1 1 0 平米 1 1 0 1 2 0 平米 1 2 0 1 3 0 平米 1 3 0 1 4 0 平米 1 4 0 1 5 0 平米 1 5 0 1 6 0 平米 1 6 0 1 7 0 平米城南區(qū)域各戶型總價(jià)對比城南副中心區(qū)域 南延線區(qū)域 府河以北區(qū)域 華陽老城區(qū)與本案的指導(dǎo)：以本案主要供應(yīng)產(chǎn)品 70— 90平米（兩房）和 100— 130（三房）為例，區(qū)域 內(nèi)相應(yīng)總價(jià)在 45萬和 65萬左右，華陽老城區(qū)總價(jià)比老城區(qū)以外略低 5— 10萬，每平米略低 1000元，以本案體量需要且必須參與華陽城外市場的競爭，如何去彌補(bǔ)這近 1000元 /平米的 區(qū)域差距，將是本案關(guān)注重點(diǎn)。 二、項(xiàng)目定位 項(xiàng)目基本情況 項(xiàng)目 SWOT分析 項(xiàng)目戰(zhàn)略模式 項(xiàng)目整體定位 項(xiàng)目客群分析 項(xiàng)目周邊配套 １、基本技術(shù)指標(biāo) 用地面積 容積率 總建筑面積 m2 綠地率 % 居住戶數(shù) 5137 建筑密度 % 停車位 3908 棟數(shù) 17棟 項(xiàng)目基本情況 分析 ２、一期戶型比例及結(jié)構(gòu) 戶型 戶型種類 面積 套數(shù) 戶型比 一房 A、 B、 D、 G — 163 12% 二房 A、 B、 E、 G — m2 527 % 三房含躍層 E — 677 % 1棟 2棟 3棟 站華路（連接華陽與機(jī)場路） 元華路（連接華陽與神仙樹） 雙華路（連接華陽與雙流） 地鐵一號線 項(xiàng)目周邊情況 分析 幼兒園：華陽中心幼兒園、實(shí)驗(yàn)小學(xué)幼兒園 中小學(xué)：華陽實(shí)驗(yàn)小學(xué)、華陽外國語學(xué)校、華陽一中、 華陽職中醫(yī)療：四川石油醫(yī)院（二級甲等）、雙流縣 二醫(yī)院、鶴林醫(yī)院（又名公立衛(wèi)生院）、百信大藥房、 杏林大藥房 商業(yè)：摩爾新世紀(jì)、繽紛廣場、華盛百貨、華豐家電 商場、紅旗連鎖、掌上明珠家居廣場 酒店：棠華大酒店、華陽大酒店 休閑娛樂：華陽影城、濱河休閑帶 市場：正東街農(nóng)貿(mào)市場 金融：交通銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、城市信用社、 農(nóng)業(yè)銀行、郵政所、工商銀行 交通： 2路 A（華陽客運(yùn)站 華陽客運(yùn)站）、 1路（四八廠鑫陽花園 華陽客運(yùn)站）、 807路（華陽客運(yùn)站 幸福梅林站） 3路（翠擁