【正文】 圖94： 2009年6月萬達廣場投放媒體金額情況圖數(shù)據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)216。 本月營銷活動l 6月6日、加推C區(qū)117號樓新房源、戶型面積90140平米，“日進雙百”優(yōu)惠活動進行中，單套最高優(yōu)惠達10000元。本周重點投放的項目主要為萬達廣場、朗詩未來之家、瑜憬灣花園、半山一號、晴山藍城、圣芭芭拉等，%，位居各項目之首。德院主要是以小面積的二室為主，主要針對洛社周邊地區(qū)的新無錫人以及目前購買能力相對較弱的置業(yè)群體，因此免息等可直接減少其購買成本的優(yōu)惠措施無疑是有較大誘惑力的。在區(qū)位、價格相差不大的情況下，綠地世紀城要想突出重圍，就必須在產品設計上更加的符合市場的需求，同時在營銷推廣上進行適當創(chuàng)新，才能在未來的市場發(fā)展中保持自己的優(yōu)勢，在激烈的競爭中占得先機?！?后期思考： 綠地世紀城進入無錫市場之初，其所在的惠山新城板塊房地產市場剛剛興起。蘭斯。此次推出的小高層戶型主要有89平米、116平米以及120平米。l 三室戶型DC6戶型 面積：105平米 DC7戶型 面積：102平米 上述兩種三室戶型為綠地世紀城戶型中的緊湊型三室戶型，隨著戶型設計觀念的不斷進步，注重功能性的緊湊型戶型越來越受到購房者的青睞，DBDB7兩大戶型雖然目前僅為105與102平米，但是功能齊全，并且劃分合理。波士頓公館還集中了最佳景觀資源和公共設施，人工湖、濱水步道、藝術會所、體育場所、商業(yè)街區(qū)等，還將重現(xiàn)波士頓城市的著名人文景觀，如鋪著紅磚的自由之路、優(yōu)美的查理斯河等，使居民和游人流連忘返，仿佛置身于波士頓城。主要原因有二，一是目前各個項目成交均價均有回漲的趨勢，項目檔次發(fā)生變化，由本處于中低端區(qū)域的項目逐漸上升成為中高端項目，二是由于目前改善型需求入市，導致中高端物業(yè)較之前成交量有顯著上升。圖49：2008年1月2009年6月無錫市商品住宅成交均價走勢圖 數(shù)據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)六、項目解析6月錫城樓市與5月相比雖有小幅下滑，但是依舊處于高位運行狀態(tài)。圖43：2008年1月至2009年6月無錫市商品住宅供應量比對圖 資料來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)四、成交量分析成交總量分析n 市場成交小幅減少，同比數(shù)據依舊保持高增長6月，％，％。n 成交均價攀升對需求抑制效應明顯從56月各物業(yè)類型成交均價同比數(shù)據來看，各物業(yè)類型成交均價均保持不同程度的增長，其中商業(yè)與辦公物業(yè)增幅均超過18%，%，%的增長，投資型物業(yè)的增幅顯著也驗證了目前業(yè)內比較普遍的觀點，隨著對通貨膨脹的預計更多投資者將選擇樓市作為避風港，而從56月商品房成交的各項指標上看，%，%，唯一保持上漲趨勢的只有成交均價，顯然在小陽春行情中不斷上漲的成交均價已經開始對需求釋放起到抑制效應。n 供求市場整體仍處于供大于求縱觀08年以來供求關系的走勢，08年單月供求比數(shù)據均低于1，呈現(xiàn)供大于求，全年市場低迷，供應量不斷積壓而成交市場平淡，而進入09年單月供求比數(shù)據均高于1，市場似乎開始出現(xiàn)了久違的供不應求的局面，有人惜售有人提價，新一輪樓市春天似乎已經來到，但是從08年以來累計供求關系來看，無錫商品房市場累計供求比僅為1：，市場顯然處在供大于求的局面，面對這輪由信貸刺激、政策鼓勵，供應不足等多因素而引發(fā)的所謂“春天”，開發(fā)商仍需理性看待。n 北大門”綜合交通樞紐工程開建我市綜合交通樞紐項目主要由交通綜合體、商業(yè)設施、長途客運汽車站、公交樞紐、出租車及社會車輛上下點、下沉式廣場等部分組成，南至興源南路，北至北新河，西至錫澄路，東至通江大道，規(guī)劃中的滬寧城際鐵路、軌道交通1號線、3號線將在這里交會。該項目集住宅、酒店式公寓、商業(yè)于一體。n 無錫力建“兩型”社會，鼓勵購買節(jié)能省地住宅6月21日，無錫市召開全市資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會綜合配套改革試點方案匯報會。n 國務院會議:抓好七項工作，引導住房消費 國務院總理溫家寶17日主持召開國務院常務會議，強調鞏固和發(fā)展企穩(wěn)向好的形勢，必須抓好進一步調整結構等七項工作。而據后續(xù)新聞報道，消費者協(xié)會副會長劉俊海表示“不過這只是我個人的看法和建議，不代表任何部門。n 消協(xié)劉俊海：消法將修改，買房有望獲后悔權 已實施15年的《消費者權益保護法》（以下簡稱消法）將迎來第一次大修。隨著全球金融危機沖擊國內市場，國家于去年下半年調整宏觀調控戰(zhàn)略，將房地產作為國民經濟支柱性產業(yè)給予了重點政策支持，以刺激市場回暖。但市場一旦脫離了正常的軌道，政策出手也不可避免。對于樓市下半年的走勢，易居認為有兩個因素非常關鍵。客觀講，上半年樓市的上漲行情是由一些因素推動的，并非“天上掉餡餅”的偶然行情。隨著數(shù)據的披露，%；。雖然在國務院出臺的十大產業(yè)振興規(guī)劃中沒有囊括房地產業(yè)，但房地產業(yè)卻獲得了很多實際的利好措施，如央行連續(xù)降息、首套房消費利率優(yōu)惠、降低住房項目資本比例等。在人多地少的客觀情況下，幾乎每次市場調整都是緊縮政策造成的，每次市場的恢復和崛起也都得益于政策穩(wěn)定和放松。作為房地產宏觀調控標志性政策，“7090”政策目前已經實質性退出市場。(一)房屋產權所有人將房屋產權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；(二)房屋產權所有人將房屋產權無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；(三)房屋產權所有人死亡，依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人?！眲⒖『ＵJ為，消費者的后悔權制度未必適用于所有消費行為，但三類商品交易活動應當適用后悔權制度：網上交易；先交錢后簽合同的消費行為；交易額巨大的消費行為，比如購買汽車、房屋等。物業(yè)稅開征的初期，會刺激房地產的需求，特別是高檔住宅的價格有望下滑，導致高端市場銷售加速。無錫：n 廉租房保障3年規(guī)劃出臺，無錫標準比全國多3平米目前，無錫市廉租房保障標準是人均住房建筑面積16平方米，這不僅高于人均13平方米的國家規(guī)定，也高于人均15平方米的省級標準。保利達廣場項目可建設用地面積6萬余平方米，地上總建筑面積超過40萬平方米。南禪寺、崇安寺、勝利門、歐風街金太湖國際將連成一個全新的經濟樞紐，對于北塘區(qū)房地產市場的發(fā)展將起到一個積極的促進作用。第二章、商品房市場篇一、市場綜述n 供應量出現(xiàn)回調，成交量首現(xiàn)疲軟，均價小幅增長6月，成交均價6598元/平米；16月，累計供求比1：。16月，%，%的增長。但是當用08年以來的供求數(shù)據來分析，可以清楚看到目前的供不應求、成交火爆背后實際上新增供應嚴重不足，這種人為形成的供不應求成交火爆究竟還能維持多久，目前尚難以斷言，但是市場良性運轉的基礎是建立在真實的供求關系之中，目前的2009年以來的供求關系顯然已經難以客觀的反映出火爆市場背后的玄機，但是隨著積壓的新增供應在下半年的釋放，下半年的供求關系很難再出現(xiàn)類似上半年的嚴重供不應求的局面圖42：2008年1月至2009年6月無錫市商品住宅供求情況比對數(shù)據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)三、供應量分析供應總量分析n 供應量繼續(xù)下滑6月，%，%。n 區(qū)域成交結構趨于穩(wěn)定從區(qū)域比重對比來看，目前崇安、北塘、錫山隨著區(qū)域開發(fā)推進，區(qū)域正在不斷成熟區(qū)域成交比重也逐步穩(wěn)定，新區(qū)、濱湖、惠山盡管單月波動不斷但是作為全市成交主力區(qū)域，三區(qū)比重也基本保持平穩(wěn)，唯一特例是南長區(qū)，由于區(qū)域地理面積不大且近年來開發(fā)集中在太湖廣場區(qū)域，項目同質化明顯，導致成交大起大落，預計隨著下半年南長北片板塊的啟動，南長成交比重將明顯提高。n 開盤、加推不再成為入榜條件與以往新開盤、新加推項目集中成交從而入圍TOP10不同，本月TOP10項目中僅有萬科城市花園和愛家金河灣兩大項目有房源加推，其他8大項目均是由于之前存量房源帶動成交，由此也可以看出，個案影響導致成交波動的現(xiàn)象正在逐漸減弱，整體市場逐漸趨于平穩(wěn)。綜觀整體市場走勢，綠地世紀城本月成交搶眼的主要原因一是離不開5月份“前程”組團的加推，二是項目本身的確存在較多的亮點，較為完善的商業(yè)和教育配套也使得其在惠山新城板塊中占據了較為重要的位置。DB2戶型還另外自帶南北雙陽臺，充分保證起居生活的舒適性，主臥室還設計有南向飄窗，既能增加空間感又可以提高利用率。整個戶型布局方正，全明結構，為目前市場上較為認可的三室戶型之一。09年5月以后，市場呈現(xiàn)強勢回暖的跡象，項目推出新組團，從而也帶動項目再次進入成交高潮期。特別是項目一期推出的花園洋房產品，不但突出了較強的性價比優(yōu)勢，而且對整體項目的市場形象有一定的提升作用。此外，廣益新城、北塘板塊等其他區(qū)域板塊的快速發(fā)展也對惠山新城的市場產生了一定的擠壓。 活動對象：所有意向客戶216。圖92：2008年6月－2009年6月無錫房地產平面媒體廣告投放走勢圖數(shù)據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)主要監(jiān)測媒體投放分析 在投放金額比例方面，江南晚報依舊占據最大比重，與上月比重基本持平。 營銷策略營銷關鍵詞——六月掘金，搶“住”萬達萬達自開盤以來就受到了眾多購房者的關注，優(yōu)越的地理位置以及強大的品牌號召力，使得萬達在開盤以后銷售一直處于優(yōu)勢，項目整體的營銷活動也較為頻繁。216。第十章 區(qū)域數(shù)據篇一、崇安區(qū)n 本月走勢供應連漲勢頭終結，成交量繼續(xù)下滑，均價穩(wěn)中有升圖10 1 ：2008年1月至2009年6月崇安區(qū)商品住宅供求走勢圖資料來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)表101：崇安區(qū)09年6月商品住宅各類指標變化表指標2009年5月2009年6月同比增長（%）環(huán)比增長（%）供應量（萬m2）0——成交量（萬m2）%%成交價格（元/ m2）65716749%%資料來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)二、南長區(qū)n 本月走勢供應量微漲，成交量價繼續(xù)上漲走勢圖102 ：2008年1月至2009年6月南長區(qū)商品住宅供求走勢圖資料來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)