【正文】 5．網(wǎng)絡(luò)炒作 —— 瑞豐地產(chǎn)品牌、現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景圖片網(wǎng)上展等。 5．網(wǎng)絡(luò)炒作 —— 重點(diǎn)在于魯信年度巨獻(xiàn)，并炒作項(xiàng)目熱銷的市場(chǎng)反應(yīng)。 ? 傳播內(nèi)容：打造現(xiàn)代尊貴私邸、細(xì)節(jié)與精品建筑等。一方面利用廣告牌在虎門中心區(qū)和通往其他各區(qū)的主要出口通路攔截；另一方面在進(jìn)入虎門的高速公路上建立路面封殺。 7．手機(jī)信息傳播 —— 認(rèn)籌內(nèi)容。 2．道路導(dǎo)視 —— 項(xiàng)目周邊導(dǎo)視一定要做足，本階段一定要在“ 鞏固形象 ” 的基礎(chǔ)上，讓市場(chǎng)期待更強(qiáng)烈一些。 2．圍墻展示 —— 項(xiàng)目的圍墻面臨主干道，是不可多得的媒介，要充分利用。 蓄勢(shì)造勢(shì)期 —— 以認(rèn)籌認(rèn)購(gòu)作為手段，啟動(dòng)蓄客，蓄勢(shì)待發(fā)。 ?我們要打造什么產(chǎn)品？ —— 客戶需求研究 ?我們?nèi)绾未蛟煜胍漠a(chǎn)品？ —— 項(xiàng)目狀況研判 ?產(chǎn)品設(shè)計(jì)既以人為本 ?產(chǎn)品設(shè)計(jì)又引導(dǎo)人改善生活方式 —— 設(shè)計(jì)融入生活文化 合適的 物業(yè) 品牌物業(yè) 受歡迎的 物業(yè) 項(xiàng)目品牌三級(jí)跳 打造品牌形象，實(shí)現(xiàn)高端目標(biāo) 153 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目品牌內(nèi)涵 產(chǎn)品屬性：新中心區(qū) CEO級(jí)宮館 —— 國(guó)際化城市綜合體 虎門 1號(hào) 品牌個(gè)性：尊崇 高貴 國(guó)際 階層 王者 2022品牌事件：虎門地王 —— 虎門樓王。 信息化管理 147 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目分析和策略 我們的目標(biāo) 產(chǎn)品規(guī)劃建議 項(xiàng)目定位 營(yíng)銷執(zhí)行方案 客戶定位 市場(chǎng)分析 廣告推廣及品牌整合 報(bào)告思路 148 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 企業(yè)品牌三級(jí)跳 1 2 3 外地知名開發(fā)商 長(zhǎng)沙名星開發(fā)商 當(dāng)?shù)匾欢ㄖ? 廣州知名開發(fā)商珠三角洲明星開發(fā)商 虎門知名開發(fā)商◇ 瑞豐地產(chǎn)廣州知名度。 營(yíng)銷總策略 108 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 客戶積累，提升到訪率 通過(guò)推廣，吸引客戶關(guān)注 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)展示，吸引客戶到訪 現(xiàn)場(chǎng)氣氛營(yíng)造，提高成交率 客戶區(qū)分，定點(diǎn)爆破 針對(duì)不同客戶，實(shí)行不同營(yíng)銷策略 定點(diǎn)攻擊，直擊目標(biāo)客戶群 針對(duì)性推介，擴(kuò)大營(yíng)銷面 在市中心設(shè)立外展廳，并設(shè)看樓專車 針對(duì)產(chǎn)品，組織產(chǎn)品推介會(huì) 關(guān)系營(yíng)銷，互動(dòng)營(yíng)銷 利用老客戶的口碑傳播，并與各種小眾團(tuán)體建立客戶互動(dòng)平臺(tái)， 建立廣泛的客戶網(wǎng)絡(luò)，引起社會(huì)效應(yīng)，形成口碑效應(yīng)。 2F 3F 1F 休閑中心： 美容、健身、咖啡吧、清吧等 負(fù) 1F 業(yè)態(tài)分布及面積規(guī)劃 94 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 商業(yè)租售策略 銷售策略 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向＋成本加成 靈活返租＋合理回報(bào) 租賃策略 大小有別，高低不一 開門見禮，裝修期免租金 一、二層銷售，利潤(rùn)回報(bào)高，資金回籠快； 負(fù)一層、三層出租，主力店先行，抓大引小。 LOWE玻璃 輻射鍍膜玻璃（又稱 LOWE玻璃），是在玻璃表面鍍上多層金屬或其他化合物組成的膜系產(chǎn)品。 ?而當(dāng)客戶入住其間，室內(nèi)空間布局似家庭般舒適，一體化的服務(wù)使之賓至如歸。 產(chǎn)品戶型定位 建筑類型 戶型 本項(xiàng)目建議面積比例 市場(chǎng)供應(yīng)面積比例 建筑面積 （㎡） 戶型 套數(shù)比 市場(chǎng) 面積區(qū)間 （㎡） 市場(chǎng) 套數(shù)比 酒店式公寓 單人套房 3550 約 15％ 空白 空白 一房二廳 45－ 55 約 20％ 空白 空白 二房二廳 60－ 80 約 10％ 空白 空白 國(guó)際公寓 二房二廳 （平層） 80－ 95 約 10％ 80－ 95 約 15% 二房二廳 （復(fù)式） 90－ 110 約 10％ 空白 空白 三房二廳 （平層） 110130 約 15％ 110－ 140 約 13% 三房二廳 （復(fù)式） 110150 約 10％ 空白 空白 空中別墅 四房二廳（復(fù)式） 130－ 160 約 6％ 170－ 220 約 47% 五房三廳 （復(fù)式） 170－ 230 約 4％ 230－ 280 約 25% 65 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 類型 戶型 轉(zhuǎn)角凸窗 大露臺(tái) 入戶 花園 步入式 凸窗 /陽(yáng)臺(tái) 飄板 面積 酒店式公寓 單人套房 一房一廳 二房二廳 國(guó)際公寓 二房二廳 三房二廳 三房二廳 （復(fù)式） 空中別墅 四房二廳 （復(fù)式） 五房二廳 （復(fù)式） 注： 90平米及以上戶型可考慮增加贈(zèng)送的面積 產(chǎn)品戶型之創(chuàng)新點(diǎn) 66 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 空中別墅 產(chǎn)品示意圖一 67 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 空中別墅 68 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 空中別墅 69 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 空中別墅 70 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 尊地地產(chǎn) 景觀自足性 空間內(nèi)向性 功能多樣性 根據(jù)景觀資源的不同設(shè)置不同的戶內(nèi)花園 /形成豐富的空間形式 /同時(shí)賦予空間不同的功能 空中別墅創(chuàng)新圖示 — 1 71 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 空中別墅創(chuàng)新圖示 — 2 復(fù)式設(shè)計(jì)形式： 舒適型復(fù)式 錯(cuò)層復(fù)式設(shè)計(jì) 附加值實(shí)現(xiàn)途徑： 入戶花園 落地凸窗 轉(zhuǎn)角凸窗 6m層高大露臺(tái) 頂層天臺(tái)花園 72 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 本戶型在空間上完美地設(shè)計(jì)了隱蔽式衣櫥，凈高約有 米，增加了房間的實(shí)際使用面積，同時(shí)又不計(jì)入建筑面積 入戶花園結(jié)合大露臺(tái)的設(shè)計(jì)，在于創(chuàng)造了美觀的戶外空間。材質(zhì)選用較為內(nèi)斂的黑灰色花崗巖與單元式雙層玻璃窗，使得建筑內(nèi)斂沉穩(wěn)、雍容大氣。 45 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 規(guī)劃總平面示意圖 46 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目規(guī)劃說(shuō)明 北鄰主干道長(zhǎng)德路，交通便利，商業(yè)價(jià)值十分明顯。 O（觀點(diǎn)） 家庭觀念： 相對(duì)事業(yè)來(lái)說(shuō)，在家庭觀念上較淡薄； 朋友觀念： 愿意同生意場(chǎng)上的人士生活在一個(gè)片區(qū)； 生活觀念： 追求高檔次、享受型的生活，對(duì)住所周邊的環(huán) 境要求較高。 A（活動(dòng)） 日?；顒?dòng)方式 I（興趣） 興趣愛好 O（觀點(diǎn)） 對(duì)待事業(yè)、生活、家庭的態(tài)度 AIO量表 —— 內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力量 目標(biāo)消費(fèi)群體 —— AIO量化分析 31 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 使用者 公務(wù)員、私企業(yè)主、高層管理人員 A（活動(dòng)） 平 時(shí) ：嚴(yán)格的工作時(shí)間概念； 節(jié)假日 ： 公 務(wù) 員 －－參與各種有益身心健康的游樂活動(dòng)； 私企業(yè)主 －－ 多用來(lái)發(fā)展人際關(guān)系，很少有時(shí)間閑下來(lái)； 高層管理 －－多陪同父母或家人，會(huì)經(jīng)常和孩子交流。 虎門經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢(shì)； 鎮(zhèn)區(qū)房地產(chǎn)繁榮的加速； 中小戶型存在市場(chǎng)需求缺口，戶型創(chuàng)新滯后。 產(chǎn)品總價(jià)區(qū)間接近 主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 —— 反映了購(gòu)買力水平接近的客戶群體的總體需求，但可能沒有考慮產(chǎn)品檔次和面積需求。以上。 二、實(shí)現(xiàn)銷售總額： （含商業(yè)） 三、實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)目標(biāo)： （含商業(yè)） 利潤(rùn)目標(biāo) 6 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 尊地地產(chǎn) 項(xiàng)目分析和策略 我們的目標(biāo) 產(chǎn)品規(guī)劃建議 項(xiàng)目定位 營(yíng)銷執(zhí)行方案 客戶定位 市場(chǎng)分析 廣告推廣及品牌整合 市場(chǎng)分析報(bào)告思路 7 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 宏觀市場(chǎng)分析 ? 雄踞珠江東岸，為珠三角地區(qū)的幾何中心； ? 《 珠江三角洲城鎮(zhèn)群協(xié)調(diào)發(fā)展規(guī)劃 》 確定為七個(gè) 副中心之一。 豐泰華園山莊、豐泰裕田花園。 房地產(chǎn)政策的不確定因素； 高端的樓盤尚未完全消化，存在一定的競(jìng)爭(zhēng)。 I（興趣） 業(yè)余活動(dòng) ：休閑娛樂、聚會(huì)、購(gòu)物、旅游； 提升個(gè)人 ：閱讀專業(yè)書籍或進(jìn)修，提升專業(yè)技能； 交流方式： 利用吃飯、休閑運(yùn)動(dòng)、參加各種專業(yè)的會(huì)議等進(jìn)行交 流。 目標(biāo)消費(fèi)群體 —— AIO量化分析 34 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 目標(biāo)客戶特點(diǎn) ?以接待功能為主，兼具度假和置業(yè)動(dòng)機(jī)的客戶； ?看好片區(qū)發(fā)展?jié)摿Γ形磥?lái)增值空間，樓盤 性價(jià)比高的客戶； ?生活在周邊多年的原有鎮(zhèn)上的富裕居民； ?對(duì)景觀需求：注重原生態(tài)綠化，看好虎門公園的優(yōu)勢(shì)，有休閑娛樂配套； ?對(duì)房型要求；多數(shù)喜歡方正且朝向好，通透采光良好，有贈(zèng)送面積的戶型。 虎門公園位于項(xiàng)目北側(cè)，規(guī)劃須充分利用此部分資源。 51 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 現(xiàn)代立面 —— 效果圖三 本項(xiàng)目基地的北側(cè)緊鄰長(zhǎng)德路是該片區(qū)的主要交通干道。 空中別墅創(chuàng)新圖示 — 3 73 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 國(guó)際公寓 產(chǎn)品示意圖二 74 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 國(guó)際公寓 75 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 國(guó)際公寓 76 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 梁 凸窗窗臺(tái) 凸窗窗臺(tái)客戶可根據(jù)需要拆卸，贈(zèng)送面積。酒店式商務(wù)公寓提供的空間是舒適化的、私密化的，忙碌一天的生活在這里緩解，心情回歸平和。 該產(chǎn)品對(duì)可見光有較高的透射率，對(duì)紅外線（尤其是中遠(yuǎn)紅外）有很高的反射率，具有良好的隔熱性能。 95 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 一層價(jià)格定位： 25000～ 30000元 /㎡ ； 二層價(jià)格定位： 15000～ 18000元 /㎡ ； 負(fù)一層租金定位： 130～ 150元 /㎡ /月。 客戶挖掘策略 109 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 路牌廣告 ——道路占據(jù)，攔截客戶 在項(xiàng)目周邊、虎門主要交通干道及鎮(zhèn)中心設(shè)立廣告牌 現(xiàn)場(chǎng)包裝 ——加強(qiáng)綜合感官刺激，引起關(guān)注 售樓處、樣板房、樓體包裝、工地包裝、指示牌、外展場(chǎng)等 小眾媒體 ——快速提升項(xiàng)目的口碑、建立龐大的客戶網(wǎng)絡(luò) 通過(guò)各種小眾渠道散播信息、培育種子客戶 資源整合 ——整合尊地以及瑞豐以往項(xiàng)目的客戶資源 充分利用尊地客戶資料庫(kù)以及瑞豐以往客戶資源，建立數(shù)據(jù)庫(kù)信息管理平臺(tái) 口碑營(yíng)銷 ——建立第二營(yíng)銷通道，向目標(biāo)客戶傳播項(xiàng)目信息 通過(guò)以老帶新、車友會(huì)等合作、網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷、 DM等方式傳播樓盤信息 客戶挖掘策略 110 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 開盤期 熱銷期 尾盤期 強(qiáng)銷期 階段 時(shí)間安排 累計(jì)銷售率 1 蓄客期 3個(gè)月 2022年 7月 9月 —— 2 開盤期 1個(gè)月 2022年 10月 35% 3 熱銷期 3個(gè)月 2022年 11月 2022年 1月 60% 4 強(qiáng)銷期 4個(gè)月 2022年 2月 5月 80% 5 尾盤期 3個(gè)月 2022年 6月 8月 98% 注：開盤指項(xiàng)目取的預(yù)售許可證并在本地主流媒體上第一次發(fā)布開盤廣告 推盤節(jié)奏 蓄客期 07年 79月 07年 10月 07年 11月 08年1月 08年 25月 08年 6月 8月 暫以 07年 10月為具備預(yù)售條件制定 111 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 第一階段 蓄客期 （ 2022年 7月－ 9月） 銷售目標(biāo) 接受客戶咨詢，積累客戶；客戶的跟蹤、回訪 主推廣語(yǔ) 一個(gè)城市的仰望 展示線 報(bào)紙硬廣、戶外廣告、網(wǎng)絡(luò)、站臺(tái)廣告等 導(dǎo)視系統(tǒng)、工地包裝、商業(yè)包裝、售樓處、園林展示 銷售線 售樓處裝修、人員培訓(xùn)、銷售百問(wèn)、銷售物料準(zhǔn)備等 客戶線 售樓中心現(xiàn)場(chǎng)客戶的接待積累；外展中心客戶的接待積累 推廣線 媒體：報(bào)紙、戶外、網(wǎng)絡(luò)、短信、站臺(tái)等 活動(dòng)：物業(yè)管理高調(diào)簽約儀式 一、蓄客期 112 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 日期 1個(gè)月 1個(gè)月 片區(qū)推廣 產(chǎn)品展示 形象導(dǎo)入 1個(gè)月 蓄客期 113 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 品牌推廣 懸念入市 片區(qū)推廣 記住一個(gè) 片區(qū) ： 虎門新中心區(qū) 記住一個(gè) 事件 ： 產(chǎn)品推介會(huì) 記住一個(gè) 樣板 ： 虎門 1號(hào) （巔峰階層） 形象導(dǎo)入 產(chǎn)品展示 產(chǎn)品展示 AIDA，客戶積累 114 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 片區(qū)推廣 記住一個(gè)片區(qū)： 虎門新中心區(qū) 片區(qū)價(jià)值 推廣 企業(yè)品牌 推廣 + ?戶外路牌 ?現(xiàn)場(chǎng)形象 ?報(bào)紙軟文 ?電視采訪 ?片區(qū)定義 《 虎門新豪宅宣言 》 ?戰(zhàn)略聯(lián)合 ?虎門新中心區(qū)研討會(huì) 115