2007年度吉安澳園金海岸策略報(bào)告-免費(fèi)閱讀
【正文】 觀景訴求）高層我們建議通過(guò)對(duì)小區(qū)內(nèi)進(jìn)行實(shí)景拍攝，制作成60秒長(zhǎng)廣告宣傳片，于4月16日開始播放。—30期間購(gòu)房的客戶在原優(yōu)惠的基礎(chǔ)上再享受一個(gè)點(diǎn)的折扣，并可以以抽獎(jiǎng)的方式產(chǎn)生5個(gè)幸運(yùn)獎(jiǎng)（廬山兩日游）。（智能化、物業(yè)服務(wù)訴求）銷售策略一切工作都是為了銷售，銷售人員在案場(chǎng)對(duì)客戶把握能力就尤其重要。金海岸正值此時(shí)，06年全新推出高層住宅產(chǎn)品，提倡了“享受城市高質(zhì)生活”的核心廣告語(yǔ)。金海岸是星港澳園的四期產(chǎn)品，也是項(xiàng)目的壓軸作品。從戶型結(jié)構(gòu)中可以看出，復(fù)式下層中的公共衛(wèi)生間是個(gè)暗室，然而其南邊有個(gè)休閑陽(yáng)臺(tái)，建議針對(duì)這個(gè)衛(wèi)生間可以通過(guò)和陽(yáng)臺(tái)之間用玻璃強(qiáng)隔開，來(lái)強(qiáng)化它的亮度。二、07年度銷售階段劃分及方略為了在07全年度更好、更快、更順利的完成首批162套的銷售任務(wù)，特把全年銷售任務(wù)細(xì)分在以下的三個(gè)階段。所以我們建議07年在此基礎(chǔ)上升華主題，從而確定澳園；其中又細(xì)分為：品質(zhì)建筑規(guī)劃、2棟點(diǎn)式和2棟板式建筑風(fēng)格；完善成熟的生活配套；11000㎡澳州風(fēng)情的中庭主題花園；泛會(huì)所、幼兒園、健身器材等小區(qū)配套；品牌物管的呵護(hù)、小區(qū)實(shí)景展示；現(xiàn)房實(shí)景銷售。在36㎡的三房，建議以時(shí)尚簡(jiǎn)約型或現(xiàn)代前衛(wèi)型裝修風(fēng)格、讓買家感覺(jué)是我在住這房子。同時(shí)由于所剩套數(shù)比較多，市場(chǎng)容量有限，所以在推售時(shí)應(yīng)充分發(fā)揮分批銷售的價(jià)格差推動(dòng)、景觀推動(dòng)和羊群效應(yīng)三大優(yōu)勢(shì)。㎡三房總款約為32萬(wàn)元（都以目前均價(jià)計(jì)算）。其獨(dú)一無(wú)二的優(yōu)勢(shì)臨江觀景等。◎江南御景園。四期產(chǎn)品劣勢(shì)分析四期產(chǎn)品單從戶型結(jié)構(gòu)上分析，是吉安市場(chǎng)都是比較合理的，如270176。三房戶型優(yōu)勢(shì)特點(diǎn)：餐廳朝北270176。★金海岸首批房源對(duì)外公開2200元/㎡的均價(jià)，其房型面積較大，導(dǎo)致總房款較高，促使部分客戶轉(zhuǎn)向購(gòu)買多層復(fù)式及別墅等，故價(jià)格成為客戶的重要決策之一。③盡管高層住宅產(chǎn)品在市場(chǎng)還存在一定程度上抗性，但是高層產(chǎn)品的特有的優(yōu)勢(shì)還沒(méi)有完全的訴求出來(lái)，沒(méi)給消費(fèi)者高處居住的生活享受等。金海岸）1月20日首批房源（216套）公開發(fā)售，從8月份開始賣卡，前后這近半的時(shí)間，截止3月10日，項(xiàng)目總體銷售情況如下：棟號(hào)35樓37樓36和38樓戶型三房二廳二衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)二房二廳一衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)面積157㎡160㎡㎡㎡㎡㎡在售18套18套40套64套32套32套已售0套0套7套3套1套7套剩余18套18套33套61套31套26套復(fù)式4套4套2套2套總 合 計(jì)剩余199套小結(jié)：上表數(shù)據(jù)可以看出，四期金海岸4棟高層住宅共216套房源，從06年8月份發(fā)售VIP卡及07年1月20日正式開盤銷售至今近2個(gè)月的時(shí)間，一共才售出17套，%，雖然首批房源銷售取得了初步性的成績(jī)，但是在高層及小高層的抗性、戶型的影響（如大三房面積偏大）、銷售價(jià)格在同一區(qū)域內(nèi)偏高以及競(jìng)爭(zhēng)樓盤不斷面市的情況下，后期的銷售壓力將不容小視。通過(guò)對(duì)吉安房地產(chǎn)市場(chǎng)特征的充分分析，以及項(xiàng)目現(xiàn)狀的細(xì)致考究，周邊樓盤的縝密調(diào)查，目標(biāo)客戶行為特征分析的基礎(chǔ)之上制定的階段性營(yíng)銷方案，并努力從最大限度的實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)值最優(yōu)化的原則出發(fā)，最終的目的是通過(guò)有效的整合，謹(jǐn)守用最少的錢創(chuàng)造最大效應(yīng)前提下完成星港澳園的全程代理工作。澳園一般高層住宅中的二房和三房的面積大小規(guī)劃在90—110㎡（二房）和110—140㎡（三房），它不同于多層中的二、三房的面積規(guī)劃。故建議采用“體驗(yàn)式”營(yíng)銷策略，如開放簡(jiǎn)裝樣板間（㎡三房二廳二衛(wèi)）?！锛又慨a(chǎn)新政的影響，客戶普遍認(rèn)為后期價(jià)格不會(huì)有太多上漲，已有客戶呈觀望狀態(tài)。的落地玻璃觀景，一覽無(wú)余的磨盤湖畔景色，讓您進(jìn)餐時(shí)享受優(yōu)美風(fēng)光的陶醉；主臥室均朝南向，采光充裕；客廳朝南大開度窗戶采光充足，配置花園陽(yáng)臺(tái)，書房精致實(shí)用。的觀景陽(yáng)臺(tái)、室室凸窗采光、客廳寬闊大方等，但是唯一不足之處就在于某些房型的面過(guò)大，如35樓的三房二廳二衛(wèi)面積都在157㎡/160㎡，同時(shí)37㎡，相對(duì)吉安市場(chǎng)也有點(diǎn)偏大。小區(qū)中部的3棟蝴蝶式點(diǎn)式結(jié)構(gòu)11層的小高層。分析：高層住宅產(chǎn)品出現(xiàn)在吉安市場(chǎng)也已近兩年，雖然高層項(xiàng)目產(chǎn)品也有點(diǎn)去化，但是銷售量和市場(chǎng)對(duì)高層住宅的認(rèn)同接受程度還不盡樂(lè)觀。這樣一比較，我們的價(jià)格優(yōu)勢(shì)就基本上已經(jīng)不存在。四期高層產(chǎn)品三期樓中樓合計(jì)批號(hào)第一批第二批第三批棟號(hào)36/3837356/10在售136套44套36套54套270套已售11套7套0套15套33
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