【正文】 商業(yè)相對機會市場：必做 1層，少做 2層，不做 3層。辦公空間； 8個單位網格，則可以達成套內 178。 所以， 項目的成本安全性乃至優(yōu)勢，成為定位思考的第一要著。 對應產品： 適合打造商務屬性、投資型 產品為主 對應客群： 投資欲、需求性、產業(yè)輻射相關人 了解土地屬性下客戶特征后 深入一些 探究項目核心價值與消費者洞察的重疊 尋找從理性上升到感性的路徑 長安汽車 長客軌道 華渝風電 … … 魚嘴先進制造園 產業(yè)基地輻射發(fā)散 “一”航空港 “一”影視城 “三”大公園 “六 ” 大產業(yè)園 “一 一三六” 在 粗獷 線條的背后，有一顆 躍動的心 ， 渴望用一種受人認同的 生活方式來證明 自己 并不落伍 的價值 “ 歸屬感、發(fā)展觀 ”冥冥指引 重慶人的地域性格 “ 產業(yè)輻射決定購買者！” 對于目標客戶的尋找，我們更多的是產業(yè)鏈末端需求上進行判斷 寫字樓： 各產業(yè)中下游公司 本地投資客戶 公寓： 各產業(yè)中高端領導層 產業(yè)技術骨干 跨區(qū)域高層領導 投資客戶 在重慶， 他們是誰？ 都市精英 Aggressive City 領導高層 時尚精英 激流勇進 精英白領 領導 高層 技術人員 城市中產階層中的個性人群 。商務市場屬于啟蒙初生期 政策高壓不斷、房市被打壓，投資風向轉入商業(yè)地產 政策影響未能促及商務地產，商務地產行情趨好 供應和需求情況決定商務市場發(fā)展向上 城市商務市場重心逐漸向北向東轉移 商務市場主流客戶轉移顯現產業(yè)結構的變化 魚嘴區(qū)域商務市場暫無商務產品供應 商務市場總結 知己知彼、百戰(zhàn)不殆 認清自己，才能更好戰(zhàn)勝敵人 第一部分：市場分析 第二部分：項目本體 第三部分：客群分析 第四部分：產品分析 第五部分：配置建議 第六部分：項目定位 第七部分：營銷策略 目 錄 中國的 投資重心 將由東部沿海地區(qū)向中西部內陸地區(qū)轉移，西部內陸地區(qū)有望成為中國經濟增長的新引擎 ●金融危機深刻影響后 經濟發(fā)展模式的轉型、 投資重心的轉移、 并進一步影響中國 區(qū)域經濟的發(fā)展格局 ●經濟發(fā)展模式將 從出口導向型轉 變?yōu)閮刃鑼蛐? ●投資重心將從東 部沿海地區(qū)轉向 西部內陸地區(qū) ●西部地區(qū)有望成 為中國經濟發(fā)展的 高增長區(qū)，中國 經濟增長的新擎 1）區(qū)位解讀 3）地塊解讀 項目本體 4）產業(yè)解讀 5） SWTO分析 6）本體綜述 2）交通解析 ?兩江新區(qū) ?兩路寸灘保稅港區(qū) ?北部新區(qū) ?重慶經濟技術開發(fā)區(qū) ?重慶高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū) ?重慶出口加工區(qū) ?西永微電子產業(yè)園區(qū) ?國家統籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū) ?國家綜合配套改革試驗區(qū) 重慶占位： 已成為中國經濟轉型期的重要戰(zhàn)略棋子，經濟增速將在35年 之后明顯顯現 1）區(qū)位解讀 3）地塊解讀 項目本體 4）產業(yè)解讀 5） SWTO分析 6）本體綜述 2）交通解析 ?包括：三個區(qū)域 ?形成：三個組團 ?布局：十大功能區(qū) ?實現：五大功能 ?拉動“成渝經濟帶”制造業(yè)等配套產業(yè)年均增長 10個百分點，工業(yè)經濟年均增長提高 5個百分點 ?云南和貴州水電和礦產等能源產業(yè)發(fā)展年均增長提高 5個百分點， ?促使湖南、湖北、陜西、廣西等與西部市場協作加強 ?50%左右的制造業(yè)和交通運輸業(yè)通過“兩江新區(qū)”走向西部市場，預計年均增長提高 5個百分點 兩江新區(qū)： 其成立是繼重慶直轄，城鄉(xiāng)統籌規(guī)劃之后的 第三次飛躍 ， 對西部的戰(zhàn)略發(fā)展有著 非凡意義 ? 西部內陸地區(qū)對外開放的重要門戶 ? 長江上游地區(qū)現代商貿物流中心 ? 長江上游地區(qū)金融中心 ? 國家重要的現代制造業(yè)和國家高新技術產業(yè)基地 ? 內陸國際貿易大通道和出口商品加工基地 ? 長江上游的科技創(chuàng)新和科研成果產業(yè)化基地 1）區(qū)位解讀 3）地塊解讀 項目本體 4）產業(yè)解讀 5） SWTO分析 6）本體綜述 2）交通解析 產業(yè)布局： 魚嘴組團將建成 機械裝備制造業(yè)，汽車、摩托車零部件業(yè) ，高新技術產業(yè)、現代物流業(yè)、房地產業(yè)、都市旅游業(yè)六大支柱產業(yè)的綜合性新城區(qū) 緊緊圍繞先進制造業(yè)和現代服務業(yè) 2大領域 打造“ 6+3” 核心產業(yè)體系 兩江工業(yè)開發(fā)區(qū)： 范圍包括郭家沱、魚嘴、復盛、龍興、石船片區(qū)，面積178平方公里。及至未來，中國經濟發(fā)展的兩大趨勢已經不可逆轉 —— 保持適度寬松貨幣政策，鼓勵投資向實體經濟傾斜。 1）經濟走勢 2）宏觀政策 商務環(huán)境 3）行業(yè)走勢 4）規(guī)劃走勢 5）環(huán)境綜述 歷經風雨后的鯤鵬展翅 —— 重慶經濟與城市發(fā)展 目前重慶寫字樓市場在售項目 16個 ，主要分布于 北部新區(qū)、渝中區(qū)和南岸區(qū) ，在售寫字樓總體量 97萬㎡ ，截止 2022年 1月初該部分在售寫字樓潛在 50萬㎡ ?北部新區(qū)在售項目 6個，總放量 ㎡，市場占比 43%，位列第一，隨著兩江新區(qū)規(guī)劃拉動和區(qū)域格局發(fā)展，寫字樓放量明顯增大； ?渝中區(qū)在售項目 4個，總放量 ㎡，市場占比 30%，位列第二，區(qū)域近期放量較大； ?南岸區(qū)在售項目 4個，總放量 ㎡，市場占比 15%，位列第三，區(qū)域寫字樓放量有一定漲幅 各區(qū)域在售項目放量情況 各區(qū)域在售項目潛在放量情況 1）供應總量 2）區(qū)域分布 在售寫字樓 3）規(guī)劃業(yè)態(tài) 4）產品特點 5）銷售策略 6）客戶情況 7）推廣方式 8）項目招商 重慶寫字樓分布特征 ?一條核心軸：解放碑 兩路口 上清寺 觀音橋 紅旗河溝 新牌坊 ?兩大新興區(qū)：江北嘴 CBD，北部新區(qū)高新園 ?三大商務圈：解放碑 +觀音橋 +南坪 ?四個區(qū)域商務副中心：沙坪壩 +楊家坪 +冉家壩 +石橋鋪 1）供應總量 2）區(qū)域分布 在售寫字樓 3）規(guī)劃業(yè)態(tài) 4）產品特點 5）銷售策略 6）客戶情況 7）推廣方式 8）項目招商 英利國際金融中心 聯合國際 新華國際 創(chuàng)匯首座 上海城嘉德中心 國匯中心 世紀英皇 富力海洋國際 協信中心 金融中心 康田國際企業(yè)港 ARC中央廣場 渝高智博中心 線外商政公園 兩江星界 中渝愛都會 睿尚 MOHO 新科國際廣場 金開協信中心 疊彩中心 財富中心 國際金融大廈（喜來登） 長江國際 主城在售寫字樓分布： 近期售罄 目前在售 區(qū)域 寫字樓名稱 寫字樓體量 （萬方） 潛在 體量 （萬㎡） 渝中區(qū) 英利國際金融中心 11 8 聯合國際 7 新華國際 3 創(chuàng)匯首座 1 南岸區(qū) 上海城嘉德中心 2 長江國際 國匯中心 國際金融大廈 5 0 沙坪壩 ARC中央廣場 3 康田國際企業(yè)港 3 北部新區(qū) 線外商政公園 26 5 兩江星界 中渝都會首站 0 睿尚 MOHO 新科國際廣場 6 金開協信中心 總計 —— 97 50 分類 區(qū)域 項目名稱 業(yè)態(tài)構成 單體類 渝中區(qū) 英利國際開發(fā)金融中心 寫字樓 +商業(yè) 渝中區(qū) 聯合國際 寫字樓 +商業(yè) 渝中區(qū) 新華國際 寫字樓 +商業(yè) 渝中區(qū) 創(chuàng)匯首座 寫字樓 +公寓 +商業(yè) 復合類 南岸區(qū) 上海城嘉德中心 寫字樓 +商業(yè) +酒店 南岸區(qū) 長江國際 寫字樓 +酒店 +公寓 南岸區(qū) 國匯中心 寫字樓 +酒店公寓 +酒店 +會議中心 南岸區(qū) 國際金融大廈 寫字樓 +酒店 江北區(qū) 富力海洋國際 寫字樓 +酒店 江北區(qū) 協信中心 寫字樓 +商業(yè) +酒店 +公寓 江北區(qū) 世紀英皇 寫字樓 +酒店公寓 +酒店 +商業(yè)中心 +商務休閑 江北區(qū) 金融中心 寫字樓 +臨江商業(yè) 沙坪壩區(qū) ARC中央廣場 寫字樓 +酒店 +公寓 沙坪壩區(qū) 康田國際企業(yè)港 寫字樓 九龍坡區(qū) 渝高智博中心 寫字樓 +商業(yè) +酒店 +公寓 北部新區(qū) 線外商政公園 公寓 +寫字樓 北部新區(qū) 兩江星界 商業(yè) +寫字樓 北部新區(qū) 中渝都會首站 寫字樓 北部新區(qū) 睿尚 MOHO 公寓 +寫字樓 +酒店 北部新區(qū) 新科國際廣場 寫字樓 +公寓 +商業(yè) 北部新區(qū) 金開協信中心 寫字樓 + 商業(yè) 北部新區(qū) 疊彩中心 寫字樓 北部新區(qū) 財富中心 寫字樓 規(guī)劃及業(yè)態(tài)構成： ?目前重慶主城寫字樓市場分類規(guī)劃非常清晰， 渝中區(qū) CBD主要以單體類項目為主 ，其他區(qū)域均以復合類項目為主， 區(qū)域特征較為明顯 ； ?業(yè)態(tài)構成 以復合型業(yè)態(tài)為主 ，占比 %，純寫字樓占比%；復合業(yè)態(tài)中，以商業(yè)和酒店兩種業(yè)態(tài)比重較大，含商業(yè)業(yè)態(tài)占比 %，含酒店業(yè)態(tài)占比 %； ?高端復合型業(yè)態(tài)匹配 是目前寫字樓打造的 主流趨勢 ，品質檔次均有較大的提升。 重慶“十二五”目標：一化、四愿景 未來五年我市將 加快發(fā)展以信息產業(yè)為主要支柱的戰(zhàn)略性新興產業(yè) ，就是“ 2+10” 2+10 發(fā)展方 向 發(fā)展目標 2大 基地 建成筆記本電腦基地 形成 1億臺整機生產規(guī)模、 80%零部件及原材料本地配套，實現產值 6500億元； 國內最大的離岸數據開發(fā)和處理中心 爭取建成“國家離岸外包特許產業(yè)園”，打造以應用軟件、嵌入式軟件為主的軟件產業(yè)集群，并大力發(fā)展云計算，實現產值 1500億元 10大重點產業(yè)集群 通信設備、高性能集成電路、節(jié)能與新能源汽車、軌道交通裝備、環(huán)保裝備、風電裝備及系統、光源設備、新材料、儀器儀表、生物醫(yī)藥等，合力形成萬億級國家重要的戰(zhàn)略性新興產業(yè)高地。魚嘴項目戰(zhàn)略定位初步成果溝通 配臵建議 項目定位 營銷策略 銷售中心 思維導圖 商務投資環(huán)境分析 行業(yè)市場情況分析 寫字樓 公寓 市場變化趨勢 項目本體 客群分析 產品分析 市場分析 第一部分：市場分析 第二部分：項目本體 第三部分：客群分析 第四部分：產品分析 第五部分：配置建議 第六部分：項目定位 第七部分：營銷策略 目 錄 強壓下的彈性空間 重慶 GDP發(fā)展： 2022年我市 GDP總額達到 7894億元，五年翻一番，同比增幅達 %，創(chuàng)直轄以來新高。 一化四愿景 一化 整體跨入現代化階段 四愿景 建設特色鮮明的國家中心城市，成為集聚輻射功能強大的經濟中心； 建設與國內外經濟廣泛融合的內陸開放高地，成為內陸開放示范區(qū)； 建設統籌城鄉(xiāng)改革先行區(qū)，形成城鄉(xiāng)統籌發(fā)展直轄市的基本構架； 建設“五個重慶”，成為市民安居樂業(yè)、幸福和諧的共同家園。 1）供應總量 2）區(qū)域分布 在售寫字樓 3）規(guī)劃業(yè)態(tài) 4）產品特點 5）銷售策略 6）客戶情況 7）推廣方式 8）項目招商 裝修部位 外立面 大堂 電梯門廳 走廊 所用材料 主要采用面磚及 玻璃幕墻，高端 產品會采用進口 瓷磚等建材 墻壁：主要以黑金原石、大理石為主，其次為高級內墻乳膠漆、鋁塑板；面磚使用較少 地板：主要以大理石、高級地毯及高級地磚為主；較高端項目會采用高級花崗石及進口石材 頂部：普遍輕鋼龍骨吊頂及高級墻漆 墻壁：優(yōu)質不銹鋼； 地板：地磚；大理石； 頂部：優(yōu)質不銹鋼；優(yōu) 質鏡面 墻壁：黑金原石；高級內墻乳膠漆；鋁塑板； 地板：大理石；高級地磚； 高級地磚； 頂部：輕鋼龍骨吊頂；高級內墻乳膠漆；輕鋼龍骨吊 立面用材： 高級面磚、石材和玻璃幕墻成為當前寫字樓立面首選用材， 黑金原石、大理石、花崗石、不銹鋼等建材都是寫字樓物業(yè)大量選取的裝修建材，頂級物業(yè)則傾向于采用進口石材、高級面磚等建材以提升項目品質 1）供應總量 2）區(qū)域分布 在售寫字樓 3）規(guī)劃業(yè)態(tài) 4）產品特點 5）銷售策略 6）客戶情況 7）推廣方式 8）項目招商 項目名稱 電梯數量 電梯品牌及速度 是否分區(qū) 單梯服務面積 （方） 英利國際開發(fā)金融中心 20 OTIS/6 是 6300