【正文】 t目前XX尚未有五星級(jí)酒店,憑借高星級(jí)酒店的市場(chǎng)定位、合理的價(jià)格、與其獨(dú)特的庭院環(huán)境、良好的服務(wù),加之投資方錦綸煤電集團(tuán)多年來在社會(huì)的品牌效應(yīng)、信譽(yù)程度、精湛的管理水準(zhǔn)、政府的大力支持,其效益則遠(yuǎn)遠(yuǎn)在預(yù)測(cè)之上?！拔逍羌?jí)酒店開發(fā)項(xiàng)目”在這個(gè)時(shí)間投資興建，應(yīng)算是占有“天時(shí)”。：項(xiàng)目前期主體已通過省相關(guān)部門驗(yàn)收規(guī)避了前期建設(shè)及地質(zhì)、安全等風(fēng)險(xiǎn)，通過確定的方案標(biāo)準(zhǔn)，技術(shù)上是完全可行的。但是，一般而言，飯店的投資者在選擇飯店品牌和飯店管理公司的時(shí)候，最好能選擇同一家飯店公司。 4） 模式四：投資者自己經(jīng)營(yíng)管理飯店，但是通過特許經(jīng)營(yíng)等方式，加入一個(gè)更大的酒店品牌集團(tuán)。此外，如果自身沒有一個(gè)良好的管理隊(duì)伍的話，這類飯店的發(fā)展會(huì)受到很大的限制。在國(guó)外，隨著各種形式的飯店集團(tuán)的發(fā)展，大型飯店集團(tuán)憑借其強(qiáng)大的品牌及營(yíng)銷優(yōu)勢(shì)對(duì)單體飯店施加了巨大的壓力，大量單體飯店紛紛加入某個(gè)飯店集團(tuán)的系統(tǒng)。通過管理其他酒店，可以獲得豐厚的管理收入，并且進(jìn)一步提升酒店品牌和形象。而更有業(yè)內(nèi)人士稱五星級(jí)酒店單間客房的每日經(jīng)營(yíng)成本僅100多元。8. 項(xiàng)目的其他風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策：XX經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、旅游業(yè)的發(fā)展為項(xiàng)目的實(shí)施帶來了可進(jìn)入性的良好發(fā)展前景（參見第二節(jié)、第三節(jié)）長(zhǎng)久的高端消費(fèi)人群的定位和市場(chǎng)飽和度是項(xiàng)目市場(chǎng)的主要風(fēng)險(xiǎn)。（全部資金）：由項(xiàng)目全部投資現(xiàn)金流量延長(zhǎng)表可知：i1=20%時(shí)，F(xiàn)NPV1=1575 i2=30%時(shí)，F(xiàn)NPV2=1165可以采用插值法計(jì)算項(xiàng)目的內(nèi)部收益率FIRR。(26553+400)100%=%根據(jù)資產(chǎn)負(fù)債表可得，資產(chǎn)負(fù)債率最大的年份為建設(shè)期第二年，其余年份的資產(chǎn)負(fù)債率變得越來越小，該項(xiàng)目的還款能力強(qiáng)。1339≈＜8年：13036萬元0。:自有資金7644萬元，貸款17834萬元，建設(shè)期利息1075萬元，按20年平均折舊，不留殘值，每年折舊1328萬元。該收入一般占客房收入的29%左右。%，‰。五星級(jí)五星級(jí)酒店（高層）造價(jià)估算序號(hào)工程和費(fèi)用名稱特殊說明總價(jià)數(shù)量單方造價(jià)(元)(平方米)(元/平方米)一土建工程　　　　1主體結(jié)構(gòu)工程含土地、電梯購置10443060055920土建工程費(fèi)小計(jì)做為整體收購費(fèi)用10443060055920二裝飾工程1地下室裝修　4720005900802地上建筑1～4層內(nèi)裝飾裝修含家具399030001698023503地上建筑5～27層內(nèi)裝飾裝修含家具28084000330408504地上建筑外立面　7503000500201505屋面種植屋面標(biāo)準(zhǔn)751001502506標(biāo)識(shí)系統(tǒng)　11184005592020　裝飾工程費(fèi)小計(jì)　7715550055920　　　　　　二機(jī)電安裝工程　　　　1給排水工程　8108400559201452消防噴淋　279600055920503煤氣包括調(diào)壓站111840055920204變配電11500KVA7828800559201405應(yīng)急柴油發(fā)電機(jī)組2300KW279600055920506電氣包括電視、冰箱等家電8388000559201507泛光照明　111840055920208消防報(bào)警　111840055920209綜合布線　1398000559202510弱電配管　1118400559202011弱電橋架　838800559201512智能化調(diào)光系統(tǒng)　1398000559202513BA系統(tǒng)　1398000559202514衛(wèi)星天線及有線電視　838800559201515安防系統(tǒng)　1398000559202516廣播系統(tǒng)　559200559201017程控電話　11184005592020181～4層空調(diào)送排風(fēng)　254700016980150195～27層空調(diào)送排風(fēng)　1652000330405020鍋爐　1677600559203021電梯安裝　1677600559203022擦窗機(jī)　055920023車庫管理　8850059001524廚房設(shè)備　2236800559204025賓館管理系統(tǒng)　1565760559202826VOD點(diǎn)播系統(tǒng)　1118400559202027游泳池設(shè)備　1118400559202028康體設(shè)施　11184005592020　機(jī)電安裝工程費(fèi)小計(jì)　58138460559201040　　　　　　三預(yù)備費(fèi)暫不考慮0559200　　　　　　　建安工程總費(fèi)用估算　239724560559204287⑴工程類型：商業(yè)寫字樓⑵技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ：1883元/m2⑶擬建地點(diǎn)：XX市⑷建筑面積：8000m2⑸建筑高度： m（檐口高度）。旅游游覽類，如水城縣阿勒河峽谷旅游區(qū)、北錦綸峽谷旅游區(qū)、韭菜坪旅游區(qū)。重點(diǎn)開發(fā)玉舍國(guó)家森林公園、南開風(fēng)景名勝區(qū)、韭菜坪景區(qū)等近郊旅游，逐步推進(jìn)??江風(fēng)景名勝區(qū)、盤縣古銀杏風(fēng)景名勝區(qū)、盤縣大洞竹海風(fēng)景名勝區(qū)、盤縣坡上草原風(fēng)景名勝區(qū)等遠(yuǎn)郊旅游開發(fā)。XX在交通上與曲靖只有鐵路，公路要繞道畢節(jié)威寧和盤縣幾百公里，因此客源進(jìn)入XX目前不太現(xiàn)實(shí)，只有在上瑞、杭瑞、畢水興高速公路和XX機(jī)場(chǎng)通車、通航后情況才能有根本改變?！　”苁钍袌?chǎng)開發(fā)細(xì)分為：　　一級(jí)市場(chǎng)：珠江三角洲、成渝地區(qū)、長(zhǎng)沙、武漢等地區(qū)。平均計(jì)算結(jié)果71%的調(diào)查對(duì)象每月有休閑消費(fèi)支出。除陽光假日旅行社、鐘山賓館旅行社為水城工礦（集團(tuán)）公司和鐘山賓館所屬國(guó)營(yíng)單位外，其余均為民營(yíng)。旅游教育培訓(xùn)、旅游貫標(biāo)日益得到重視，生態(tài)旅游、鄉(xiāng)村旅游、工業(yè)旅游、農(nóng)家樂、高端休閑旅游、汽車自駕游、市民近郊休閑游等正成為我市旅游發(fā)展的主流?！　∈迤陂g，市政府對(duì)旅游業(yè)發(fā)展傾注了大量財(cái)力，斥巨資打造20公里鐘山大街景觀大道 、改造修建20公里涼都大道、20公里夜郎大道，建設(shè)玉舍國(guó)家森林公園、水城海坪彝族文化園、六枝隴腳“夜郎月亮河布依生態(tài)文化園”、“苗族生態(tài)文化園”等，目前各種通往景區(qū)的油路基本建成。國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）：，%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額：，%；地方財(cái)政收入：，%。（2007年）。其中，國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)2個(gè)：XX經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、XX高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)；省級(jí)開發(fā)區(qū)(工業(yè)集中區(qū))14個(gè)：XX凈月經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（凈月鎮(zhèn)）、XX汽車產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、XX長(zhǎng)江路經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、XX工業(yè)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、德惠經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（德惠市）、XX雙陽經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（雙陽區(qū)）、XX綠園經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（綠園區(qū)）、XX東湖經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、XX合隆經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（合隆鎮(zhèn)）、XX五棵樹經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（五棵樹鎮(zhèn)等）、XX二道經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（二道區(qū)）、XX南關(guān)都市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（南關(guān)區(qū)）、榆樹市環(huán)城工業(yè)集中區(qū)（環(huán)城鄉(xiāng)）、農(nóng)安工業(yè)集中區(qū)（農(nóng)安縣），有98個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、辦事處，1036個(gè)行政村，144個(gè)居委會(huì)，土地面積20604平方公里?，F(xiàn)準(zhǔn)備開發(fā)，功能為酒店+商業(yè)+辦公。 回首三十年的發(fā)展歷程，XX市300余萬各族兒女用勤勞的雙手和智慧，創(chuàng)造出了無愧于先人無愧于時(shí)代的光輝業(yè)績(jī)。引進(jìn)市外投資項(xiàng)目134項(xiàng)，%?，F(xiàn)全市及四個(gè)縣、特區(qū)、區(qū)已完成或基本完成市縣旅游發(fā)展規(guī)劃，各種旅游景區(qū)詳規(guī)基本完善，旅游交通直達(dá)各類景區(qū)。2006年元至8月，與2005年同期相比增長(zhǎng)34%以上。若以此為標(biāo)準(zhǔn)劃分，100名調(diào)查對(duì)象中月收入低于全市平均水平者占總?cè)藬?shù)的32%。隨著“中國(guó)涼都?XX”品牌在全國(guó)的打響和知名度的不斷提高。 “十一五”發(fā)展思路　　（一）突出特色和重點(diǎn)，積極發(fā)展旅游業(yè)。（二）大力開發(fā)高端休閑旅游產(chǎn)品?？梢娊?jīng)營(yíng)空間是十分可觀的。 6 建筑總層數(shù)：地下1層，地上27層（其中裙房5層）7 結(jié)構(gòu)形式：沖孔灌注樁，鋼筋混凝土框筒結(jié)構(gòu)1 外裝飾標(biāo)準(zhǔn)：高檔外墻涂料，局部石材/鋁板幕墻，氧化著色鋁合金中空玻璃窗，外墻保溫2 屋面：防水砂漿，高分子防水卷材，憎水珍珠巖砂漿，擠塑聚苯板保溫層，局部地磚，種植花草3 內(nèi)裝飾標(biāo)準(zhǔn)：? 公共部位（大堂、電梯廳、公共衛(wèi)生間）：花崗石地面，大理石墻面，石膏板或金屬板造型吊頂，高檔裝飾燈具，配套高檔活動(dòng)和固定家具，全部采用國(guó)產(chǎn)品? 其他公共部位（餐廳、酒吧、公共走道、會(huì)議室、健身房等）：花崗石/地毯/木地板地面，大理石/墻紙/局部高檔木飾墻面，石膏板或金屬板造型吊頂，高檔裝飾燈具，配套活動(dòng)和固定家具，全部采用國(guó)產(chǎn)品? 標(biāo)準(zhǔn)客房：地毯地面，墻紙和局部木飾面墻面，石膏板吊頂，裝飾燈具，配活動(dòng)和固定家具；衛(wèi)生間地磚地坪，釉面磚墻面，石膏板吊頂。根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》（國(guó)發(fā)【2009】27號(hào)文）的要求：本項(xiàng)目的最低資本金比例為投資額的30%，即（10443+13529+1506）30%=7644萬元。收入計(jì)算公式: 605673%=4421萬元其服務(wù)對(duì)象為住店客人和非住店客人，其收入占客房收入的9%左右。第一～三年的年維修保養(yǎng)費(fèi)=13024%=65萬第四年起的年維修保養(yǎng)費(fèi)=13024%=195萬：%計(jì)算，即年經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)=13024%=456萬：第一～三年的年?duì)I業(yè)費(fèi)用總計(jì)=1527萬第四年起的年?duì)I業(yè)費(fèi)用總計(jì)=1657萬：由于土地屬于出讓性質(zhì),在土地使用期限40年內(nèi)可以免繳土地使用費(fèi)。項(xiàng)目本付息表序號(hào)名稱123456781年初累計(jì)借款（萬）0918218909161971332410280705636402本年新增借款（萬）891789170000003本年應(yīng)計(jì)利息（萬）11239627916114192164本年應(yīng)還本息（萬）265810383538353835383538353835本年應(yīng)還利息（萬）1123962791611419216本年應(yīng)還本金（萬）271228733044322434163619序號(hào)名稱123456781年?duì)I業(yè)成本（萬）003276327632763276327632762年?duì)I業(yè)費(fèi)用（萬）001527152715271627162716273年折舊費(fèi)（萬）001328132813281328132813284長(zhǎng)期借款利息（萬）0011239627916114192165總成本費(fèi)用（萬）　　725470936922684266506447 第 62 頁 共 62 頁序號(hào)費(fèi)用名稱123456781年?duì)I業(yè)收入（萬）001302413024130241302413024130242稅項(xiàng)（萬）00781 781 781 781 781 781 3總成本（萬）007254709369226842665064474利潤(rùn)總額（萬）004989 5150 5321 5401 5593 5796 5所得稅（萬）001247 1287 1330 1350 1398 1449 6稅后利潤(rùn)（萬）003741 3862 3990 4050 4194 4347 7盈余公積（萬）00374 386 399 405 419 435 8未分配利潤(rùn)（萬）001384 1545 1716 1896 2088 2291 9應(yīng)付利潤(rùn)（萬）001983 1931 1875 1749 1687 1621 注：未分配利潤(rùn)=本年應(yīng)還本金年折舊費(fèi)；應(yīng)付利潤(rùn)=稅后利潤(rùn)未分配利潤(rùn)盈余公積金 序號(hào)名稱123456781現(xiàn)金流入00130241302413024130241302432016年?duì)I業(yè)收入00130241302413024130241302413024回收流動(dòng)資金0000000400回收固定