【正文】 ?以人性化標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)現(xiàn)代化社區(qū)。 ?社區(qū)衛(wèi)生保潔：包括生活垃圾、建筑垃圾的清運(yùn)、社區(qū)衛(wèi)生清掃、蟲害防治和疾病預(yù)防。 幼兒園： 基于公建設(shè)施要求，安排在北島東南角。 四房設(shè)計(jì)，兼顧自住、度假雙重居住功能，設(shè)計(jì)有大面積家庭共享或娛樂(lè)空間。 G型類別墅式商業(yè)街，容積率 主會(huì)所 幼兒園 產(chǎn)品建議 —— 建筑風(fēng)格建議 整個(gè)項(xiàng)目可以有幾種不同的建筑風(fēng)格，但各個(gè)不同建筑風(fēng)格之間要以組團(tuán)式規(guī)劃區(qū)隔開，在差異中尋求一種內(nèi)在的和諧統(tǒng)一。 ?商業(yè)配套設(shè)施齊全，消費(fèi)水平低，具備可居住性。 ? 購(gòu)置別墅以 提升生活品質(zhì) 、反映主人修養(yǎng)品味；因此房屋立面形象的精致、豪華及與普通住宅的差異化程度為滿足需求之重點(diǎn)。但本鎮(zhèn)客戶挖掘?qū)⒈M，借世博會(huì)氛圍與同里旅游資源，上海度假客戶比例大幅度提升。提供給富豪們的度假住宅更多的是使用率不高的資產(chǎn)，巨大需求促動(dòng)度假居所使用率提高，由偶爾居住向長(zhǎng)居型度假轉(zhuǎn)變， 5+2真正成為中產(chǎn)者的生活方式的時(shí)代正在到來(lái)；休閑度假房產(chǎn)在全國(guó)各大一線城市及其擁有山水資源的周邊城市的比例快速提高，休閑度假房產(chǎn)的客戶定位由金字塔頂端在向中產(chǎn)者轉(zhuǎn)移，市場(chǎng)覆蓋面擴(kuò)大趨勢(shì)明顯。但若不致力于配套環(huán)境的改善，靠自然推動(dòng)，則經(jīng)歷較長(zhǎng)周期市場(chǎng)仍不會(huì)有太大起色。 ?購(gòu)買本案的第一居所自住客戶群，將以吳江本市私營(yíng)業(yè)主、臺(tái)企業(yè)主、政府官員為主力構(gòu)成。 ?居住型湖區(qū)主要是本區(qū)和蘇州客源，同時(shí)他們也消化了一定比例的度假客群，這也是其他類型客源也占到 2成以上的原因。從長(zhǎng)期來(lái)看，國(guó)家叫停別墅土地供應(yīng)，禁止沿湖開發(fā)，在湖區(qū)別墅缺少供應(yīng)，本項(xiàng)目品牌具備一定基礎(chǔ)，項(xiàng)目配套漸趨成熟，即 在本案開發(fā)至最后期具有價(jià)格話語(yǔ)權(quán)的時(shí)候，可以采用中式傳統(tǒng)園林風(fēng)格 ，利用同里古鎮(zhèn)文化資源，將本案后期的銷售和品牌推向高峰。這與該風(fēng)格近年在國(guó)內(nèi)多個(gè)城市的流行，設(shè)計(jì)方案的成熟和施工成本較低有很大關(guān)系。 度假型湖區(qū)當(dāng)中的獨(dú)棟別墅產(chǎn)品在度假區(qū)中以 250300平的銷量最好。 產(chǎn)品類別細(xì)分市場(chǎng)分析 —— 大蘇州八大湖區(qū)別墅市場(chǎng)分析 ?整體來(lái)看 ， 居住型湖區(qū)版塊的項(xiàng)目去化率明顯高過(guò)度假型湖區(qū)版塊 。版塊別墅項(xiàng)目月均去化量在 1517套左右，版塊 06年銷量在 12萬(wàn)方左右 。緊鄰市區(qū)以及配套不斷跟進(jìn)的優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目銷售情況良好，版塊發(fā)展前景看好。 ? 目前該板塊的別墅均價(jià) 7000元 /平米左右， 由于區(qū)域?qū)傩栽谔K州是鄉(xiāng)下地方的認(rèn)知，所以價(jià)格明顯偏低， 屬于蘇州幾大城區(qū)的價(jià)格低谷帶。 ?受宏觀政策影響，上?？蛻粼诙燃賲^(qū)市場(chǎng)所占份額急劇縮小，而昆山城市不斷向外圍擴(kuò)張發(fā)展，使得昆山市民、當(dāng)?shù)乩ド脚_(tái)企業(yè)主移居陽(yáng)澄湖渡假區(qū)作為第一居所和 5+2長(zhǎng)居度假居所的越來(lái)越多， 06年度全年昆山市場(chǎng)客戶占到 65％，上?？蛻粽加?19％的市場(chǎng)份額，蘇州的 5％，臺(tái)灣 3％，其它地區(qū) 8％。區(qū)域定位的轉(zhuǎn)變，也與宏觀調(diào)控使海外、上海等地區(qū)投資客戶退市有很大關(guān)系。 ?03年前，區(qū)域以未經(jīng)開發(fā)的自然形態(tài)的山水人文為主，生活、商業(yè)、休閑配套設(shè)施極不健全，因此早期項(xiàng)目均以上海、浙江乃至全國(guó)地區(qū)客戶為主，物業(yè)以投資功能為主。 產(chǎn)品類別細(xì)分市場(chǎng)分析 —— 澄湖別墅版塊小結(jié) 蘇州太湖國(guó)家旅游度假區(qū)位于蘇州西南太湖風(fēng)景名勝區(qū)內(nèi)，早在 1992年就經(jīng)過(guò)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)建立，是全國(guó)十二個(gè)國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)之一，山水人文資源相當(dāng)豐富。 用時(shí)間換來(lái)土地屬性的轉(zhuǎn)變 ，換來(lái)未來(lái)，這是該湖區(qū)給本案發(fā)展策略帶來(lái)的可茲借鑒之處。 ?由于版塊配套發(fā)展停滯，項(xiàng)目銷售不暢，后期無(wú)發(fā)展商跟進(jìn)投資。 產(chǎn)品類別細(xì)分市場(chǎng)分析 —— 淀山湖別墅版塊小結(jié) 澄湖版塊位于甪直古鎮(zhèn)南部，緊鄰昆山，與蘇州市區(qū)、昆山、上海通達(dá)性一般。 ?06年版塊總銷售量不足 7萬(wàn)方。值得注意的是，由于其相較本案絕對(duì)的土地屬性優(yōu)勢(shì)，在相同產(chǎn)品力條件下， 東太湖區(qū)域?yàn)楸景钢贫藘r(jià)格和銷量可供參考的天花板。產(chǎn)品設(shè)計(jì)水平落后，與上海、蘇州別墅產(chǎn)品水平差距較大。 區(qū)域市場(chǎng)分析 —— 吳江房地產(chǎn)市場(chǎng) 吳江 2022 2022 2022 數(shù)值 增幅 數(shù)值 增幅 數(shù)值 增幅 投資額（億元） % % % 施工面積（萬(wàn)方） % % % 竣工面積（萬(wàn)方） % % % 新開工面積（萬(wàn)方） % % % 空置房面積（萬(wàn)方） % % % 人均居住面積（平方米） % % % 銷售面積（萬(wàn)方） % % % 銷售均價(jià)（元 /平米） 2277 % % 3586 % 其中：住宅 % % 2661 % 銷售額（億元） % % % 區(qū)域市場(chǎng)分析 —— 同里鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng) 1. 鎮(zhèn)區(qū)建設(shè)成果比較顯著，政府推動(dòng)的力量逐步加強(qiáng) 2. 居民 收入增長(zhǎng)有限，消費(fèi)觀念保守，有宅基地政策， 基本不購(gòu)置房屋。 ，但自身配套需靠自身的大量開發(fā)彌補(bǔ)。旅游業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)，但是只作為觀光景點(diǎn)而不是度假區(qū)，政府正在尋求旅游模式的轉(zhuǎn)變。使本項(xiàng)目具備向 90分鐘經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)搜索客層的可能性。 最近的配套設(shè)施在同里鎮(zhèn)，距離約 ,設(shè)施齊全，但檔次不高，個(gè)體規(guī)模較小，為典型的旅游型與村鎮(zhèn)型。中糧地產(chǎn) 同里湖項(xiàng)目市場(chǎng)報(bào)告 呈報(bào)時(shí)間： 2022年 3月 9日 呈報(bào)單位：麥點(diǎn)麥田聯(lián)合機(jī)構(gòu) 報(bào)告思路與結(jié)構(gòu) 土地屬性 區(qū)域細(xì)分市場(chǎng) 產(chǎn)品類別細(xì)分市場(chǎng) 未來(lái)趨勢(shì) 市場(chǎng)狀況 客戶定位 產(chǎn)品定位 決定 參考 參考 決定 開發(fā)主題定位 住宅定位 配套定位 物業(yè)服務(wù)定位 價(jià)格定位 銷售節(jié)奏規(guī)劃 一、土地屬性分析 土地屬性分析 —— 基本技術(shù)指標(biāo) 用地性質(zhì) 住宅 總用地面積 632,598m2 居住戶數(shù) 約 1000戶 總建筑面積 284, 容積率 (綜合 ) 地下室面積 未定 建筑覆蓋率 未定 綠地率 未定 車位比 未定 計(jì)容積率建筑面積 未定 配套要求 會(huì)所約 7000m2 商業(yè)約 2022m2 幼兒園約 1200m2 物業(yè)類別 獨(dú)幢別墅 雙拼別墅 聯(lián)排別墅 本地塊原為農(nóng)耕用地，周邊亦多為農(nóng)耕用地，住宅風(fēng)貌為蘇式村居。 吳江市區(qū)內(nèi)配套設(shè)施齊全，尤以餐飲業(yè)高度發(fā)達(dá)，本案距離 8公里。 無(wú)任何公交車配套，如本案進(jìn)入低端自住別墅市場(chǎng)，亦需解決該問(wèn)題。目前由于政府資金有限使本區(qū)域的旅游區(qū)規(guī)劃實(shí)施進(jìn)展停滯。遠(yuǎn)期作為第一居所別墅用地的潛力更大。 3. 同里鎮(zhèn)區(qū) 06年的商品房住宅總 銷售量不足3萬(wàn)方。度假項(xiàng)目在區(qū)域旅游度假資源方面亦整合、建設(shè)不足，以單一客房功能存在。 為了避免本案弱勢(shì)區(qū)域與東太湖強(qiáng)勢(shì)區(qū)域的直接競(jìng)爭(zhēng)， 在本案不具備足夠價(jià)格優(yōu)勢(shì)的前提下，必須在產(chǎn)品風(fēng)格上與東太湖區(qū)域?qū)嵭胁町惢呗?。目前大部分?xiàng)目都是在 04年、 05年就已推向市場(chǎng)，現(xiàn)以現(xiàn)房形式對(duì)外銷售，但銷售率也僅在 50%左右， 06年以后上市產(chǎn)品銷售不佳，宏觀調(diào)控對(duì)度假區(qū)別墅市場(chǎng)打擊沉重 。該版塊休閑別墅發(fā)展歷史悠久，主要依托古鎮(zhèn)人文資源，而且早在 99年是江浙滬一帶唯一開發(fā)的傍湖別墅區(qū)。 獨(dú)墅湖位于蘇州園區(qū)金雞湖正南，機(jī)場(chǎng)路從兩湖間穿過(guò)，兩湖版塊交通便捷。 ?兩大代表項(xiàng)目均具有一定的產(chǎn)品力水平，兩大開發(fā)商建屋、仁恒均 COPY國(guó)內(nèi)成功成熟個(gè)案建筑風(fēng)格（水墨江南 COPY萬(wàn)科第五園，星島仁恒 COPY招商依云水岸），然后在戶型上進(jìn)行創(chuàng)新改進(jìn)，面對(duì)園區(qū)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，這是 在保證速度、降低成本前提下又能保證產(chǎn)品品質(zhì)、市場(chǎng)歡迎度的一再被印證的解決之道 。 隨著今年環(huán)太湖大道、繞城高速等通車，與蘇州市區(qū)以及滬浙的交通聯(lián)系性大大增強(qiáng)。近兩年，配套設(shè)施建設(shè)成熟，具備了高頻率度假居住的條件，而蘇州的快速發(fā)展也催生了大量私營(yíng)業(yè)主，蘇州本地客戶購(gòu)買比例逐漸加大，大約占 40％的量，別墅轉(zhuǎn)換為節(jié)日、周末、商務(wù)休閑度假居住功能。 ?伴隨區(qū)域定位的轉(zhuǎn)變，產(chǎn)品由一線臨水獨(dú)幢別墅，開始多元化發(fā)展，小獨(dú)幢、聯(lián)排、疊拼等經(jīng)濟(jì)型別墅供應(yīng)量加大趨勢(shì)明顯。 產(chǎn)品類別細(xì)分市場(chǎng)分析 —— 陽(yáng)澄湖東區(qū)別墅版塊小結(jié) 招商 `依云水岸 中興高爾夫別墅 領(lǐng)島別墅 聆湖麗墅 陽(yáng)澄湖西湖區(qū)位于蘇州的相城區(qū)，水域面積僅次于太湖。 隨著區(qū)域開發(fā)建設(shè)，火車站改造，東環(huán)路延伸等，區(qū)域未來(lái)價(jià)格將 會(huì) 有快速的增長(zhǎng)。 東山景園 太湖帕堤歐 明珠城 石湖之韻 產(chǎn)品類別細(xì)分市場(chǎng)分析 —— 東太湖 /石湖別墅版塊 案名 風(fēng)格 均價(jià)（元 /㎡ ） 案量 主力面積（㎡） 主力總價(jià)（萬(wàn)元） 銷售率 開盤日期 明珠城一期 地中海 聯(lián)排： 6000 256 210250 130 72% 太湖帕堤歐 地中海風(fēng)格 聯(lián)排： 5000 98 180 90 51％ 東山景園 中式古典 獨(dú)棟： 7000 27 280 170以上 74％ 雙拼： 6000 40 215 130140 80％ 石湖之韻 現(xiàn)代中式 獨(dú)棟： 12022 64 350 400 90% 聯(lián)排： 6500 234 220 150 88% 產(chǎn)品類別細(xì)分市場(chǎng)分析 —— 東太湖 /石湖別墅版塊代表項(xiàng)目 ?城市的擴(kuò)張、城市土地稀缺、快速公路聯(lián)結(jié)、政府快速的區(qū)域景觀建設(shè)及招商政策，使該區(qū)域短短一年時(shí)間即由荒僻的鄉(xiāng)郊地塊發(fā)展為城南的居住熱土。 ?該版塊的別墅客戶以蘇州本地自住型客戶為主，以蘇州以及吳江的小私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)高管、政府官員為主。 而 居住型湖區(qū)版塊的啟動(dòng)均晚于最臨近的度假湖區(qū) ， 在兼具景觀與近市區(qū)優(yōu)勢(shì)的同時(shí) ，并未與最臨近的度假型版塊在價(jià)格上拉開差距 ， 使居住型湖區(qū)版塊成為臨近度假湖區(qū)版塊的營(yíng)銷攔截者 。值得注意的是，這已是獨(dú)棟別墅供應(yīng)結(jié)構(gòu)中，戶型最小的面積段。值得注意的是，傳統(tǒng)中式園林風(fēng)格過(guò)去都是 500萬(wàn)以上的豪宅，近年該建筑風(fēng)格結(jié)合現(xiàn)代元素被部分小獨(dú)幢、小聯(lián)別所采用，增強(qiáng)了易得性，市場(chǎng)出現(xiàn)供銷兩旺局面。 ?所有暢銷的項(xiàng)目，無(wú)論采用何種風(fēng)格，均營(yíng)造了一種比較寧?kù)o、優(yōu)美又充滿了生機(jī)的小鎮(zhèn)氛圍。 ?度假型和居住類型湖區(qū)的客戶都是以私營(yíng)業(yè)主，企業(yè)高管為主要客群，區(qū)別是企業(yè)高管和政府官員在居住湖區(qū)所占的分額更多。 ?購(gòu)買本案的企業(yè)商務(wù)度假客戶群，將以上海、蘇州、浙江私營(yíng)企業(yè)為主。 ? 以價(jià)格換來(lái)距離是在配套較差情況下，郊區(qū)盤啟動(dòng)的唯一機(jī)會(huì)點(diǎn)。 趨勢(shì)二： 中國(guó)老齡化人口增加速度全世界第一，城市老齡化速度快于農(nóng)村，北京、上海、廣州三大城市人口的老齡化速度快于其他城市。 吳江市臺(tái)企業(yè)主 20% 第一居所 吳江市私營(yíng)業(yè)主、吳江本籍在外地經(jīng)營(yíng)的私營(yíng)業(yè)主 30% 第一居所 以上海為主的周邊城市 5+2度假客 40% 第二居所 四期 20222022 200戶約4萬(wàn)方 同里本鎮(zhèn)私營(yíng)業(yè)主、政府官員和同里本籍在外地經(jīng)營(yíng)的私營(yíng)業(yè)主 5% 第一居所 項(xiàng)目配套設(shè)施全部投入運(yùn)營(yíng)，在上海等周邊城市形成非常好的口碑形象，成為吳江市內(nèi)人盡皆知高檔別墅區(qū)。 ? 追求有天有地有庭院 (花園 )四面采光通風(fēng)的 宅院 是對(duì)以往生活的緬懷。 ?社區(qū)文化活動(dòng)豐富，不斷創(chuàng)造和豐富度假生活。 目前比較流行的是： ?南加州風(fēng)格 ?美國(guó)鄉(xiāng)村風(fēng)格 ?英倫風(fēng)格 ?北法風(fēng)格 ?中式庭院 產(chǎn)品建議 —— 建筑風(fēng)格可借鑒案例 占地 1平方公里的上海泰晤士小鎮(zhèn) —— 追享經(jīng)典歐洲的美好時(shí)光！ 以各種英式建筑為主體，取歐洲藝術(shù)元素之精髓，在變換中盡力滿足全面居住需求。 五房設(shè)計(jì)，突出居住體驗(yàn)的提升，空間多樣性更強(qiáng)。 公共配套設(shè)計(jì)要點(diǎn) 商業(yè)設(shè)施： 規(guī)劃為類獨(dú)棟別墅樣式，內(nèi)部框架結(jié)構(gòu)便于經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，面積在 150180平方米。 ?報(bào)刊信件的收發(fā)。 特殊物業(yè)服務(wù)內(nèi)容建議 ?全方位的服務(wù)－隨心所至的管家計(jì)劃從標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理中深化出一系列有償延伸服務(wù)，