東坡金城招商計(jì)劃書(shū)-免費(fèi)閱讀
【正文】 在后期的宣傳上，我項(xiàng)目可為商家做出推廣計(jì)劃，并結(jié)合整個(gè)項(xiàng)目一并對(duì)外造勢(shì)宣傳，為商家進(jìn)行品牌推廣。2． 項(xiàng)目形象：眉山第一座文化商業(yè)城，休閑購(gòu)物新體驗(yàn)。②指開(kāi)發(fā)商預(yù)留部分商業(yè)物業(yè)，不出讓產(chǎn)權(quán)，以引進(jìn)核心主力商家?guī)?dòng)零散商家進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，商業(yè)管理公司負(fù)責(zé)統(tǒng)一管理，實(shí)現(xiàn)租金收益與資產(chǎn)增值的一種經(jīng)營(yíng)模式。五個(gè)主要利益相關(guān)群體開(kāi)發(fā)企業(yè)是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的整體組織協(xié)調(diào)者，其利益取向是商業(yè)物業(yè)的順利銷(xiāo)售回收投資，或者通過(guò)長(zhǎng)期的租金收入獲得投資回報(bào)。3. 眉山城區(qū)商鋪密集，休閑場(chǎng)所不足4. 除服飾銷(xiāo)售集中以外，如餐飲、娛樂(lè)、科技等均沒(méi)有形成特色商圈5. 由于眉山的區(qū)域地理位置、社會(huì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r決定了本項(xiàng)目的市場(chǎng)需求支撐只能來(lái)自本地。Threat（威脅）1． 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)：新城區(qū)是政府規(guī)劃的重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域，有東坡湖廣場(chǎng)、義烏商貿(mào)城、金羅馬假日廣場(chǎng)、青年步行街等大型商業(yè)樓盤(pán)；老城區(qū)有：賽爾陽(yáng)光廣場(chǎng)、巴黎春天、小香港商業(yè)步行街等2． 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：目前區(qū)域市場(chǎng)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)屬于實(shí)質(zhì)性空白階段，主要由于三蘇祠的產(chǎn)業(yè)形態(tài)對(duì)傳統(tǒng)零售商業(yè)的反面作用，導(dǎo)致商業(yè)開(kāi)發(fā)的滯后，能否改變消費(fèi)者的購(gòu)物習(xí)慣是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵3． 目前眉山空置商鋪達(dá)30萬(wàn)平方米，主要集中在新城區(qū)和老城區(qū)樓盤(pán)的二樓以上商鋪，如果我們不能合理運(yùn)用業(yè)態(tài)，掌握業(yè)態(tài)對(duì)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的選擇，很有可能再次失敗。3. 目前全市有個(gè)體工商戶73216戶，從業(yè)人員101425人4. 市民消費(fèi)習(xí)慣 （觀察結(jié)論）集中購(gòu)物：4點(diǎn)~8點(diǎn) 地點(diǎn)：小北街 外出就餐：6點(diǎn)~7點(diǎn) 地點(diǎn)：豬市街、杭州路休閑娛樂(lè)：4點(diǎn)~10點(diǎn) 地點(diǎn)：紅星路東段夜宵小吃：9點(diǎn)~11點(diǎn) 地點(diǎn)：環(huán)湖路 5. ，%。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。05年上半年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入4088元，%。 以上信息來(lái)源：眉山市統(tǒng)計(jì)局分析1. 人口流動(dòng)性較弱2. 商鋪數(shù)量密集3. 房地產(chǎn)投資（住房、商鋪）成負(fù)增長(zhǎng)4. 休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，本地居民習(xí)慣休閑購(gòu)物5. 長(zhǎng)期以來(lái)形成的以雕像廣場(chǎng)為中心的購(gòu)物、娛樂(lè)休閑、餐飲為一體的商業(yè)中心說(shuō)明1. 城市收入穩(wěn)步增加，消費(fèi)力上漲2. 本地房地產(chǎn)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)局面主要受人口數(shù)量限制3. 市民消費(fèi)習(xí)慣固定第三部分 SWOT分析項(xiàng)目地理位置（如圖）Strength（優(yōu)勢(shì)）1. 政府優(yōu)勢(shì)：當(dāng)?shù)卣幕a(chǎn)業(yè)的重點(diǎn)項(xiàng)目2. 地塊優(yōu)勢(shì)：居住人口最多，離傳統(tǒng)商業(yè)中心僅一街之隔，有利于人氣的培養(yǎng)3. 項(xiàng)目規(guī)模：有利于綜合競(jìng)爭(zhēng)力的形成4. 整合營(yíng)銷(xiāo)：當(dāng)?shù)厝鄙傩蓍e產(chǎn)業(yè)，而項(xiàng)目體量足以支持多個(gè)休閑產(chǎn)業(yè)的形成Weakness（劣勢(shì)）1. 區(qū)位劣勢(shì)：項(xiàng)目所在地位于老城區(qū)，但項(xiàng)目周邊人氣目前還不是很旺，商業(yè)氛圍不佳，現(xiàn)有商業(yè)中心與項(xiàng)目相隔上大南街，卻并沒(méi)有給項(xiàng)目帶來(lái)有效的人氣聚集效應(yīng)2. 道路交通：目前項(xiàng)目周邊僅沙觳行、大南街有一定的人流量；小北街的商業(yè)氣氛被三蘇祠阻隔，難以沿展到項(xiàng)目。c) 未來(lái)第三產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱，如北京、上海、石家莊、%、%、%%。書(shū)畫(huà)經(jīng)營(yíng)者開(kāi)店策略書(shū)畫(huà)行業(yè)在選擇口岸時(shí)主要考慮的因素有：文化背景、市場(chǎng)影響力、交易市場(chǎng)是否成熟、市場(chǎng)區(qū)域購(gòu)買(mǎi)力、市場(chǎng)組織能力以及銷(xiāo)售通路是否完善書(shū)畫(huà)行業(yè)對(duì)商鋪的要求主要有：便于作品陳列、規(guī)模性和整體性三方面文化教育經(jīng)營(yíng)者開(kāi)店策略文化教育行業(yè)在選擇口岸時(shí)主要考慮的因素有：社區(qū)與選址的交通情況、區(qū)域內(nèi)學(xué)校數(shù)量、租金價(jià)格、家庭休閑較集中便于實(shí)地宣傳文化教育行業(yè)對(duì)商鋪的要求主要有：面積符合要求、租金便宜、相對(duì)安靜具體業(yè)態(tài)分布以中心廣場(chǎng)分割出兩個(gè)業(yè)態(tài)區(qū)（休閑商業(yè)相結(jié)合、產(chǎn)業(yè)融入文化），帶來(lái)多重享受。消費(fèi)者是商業(yè)物業(yè)的最終消費(fèi)對(duì)象，商業(yè)物業(yè)內(nèi)經(jīng)營(yíng)商品與服務(wù)的最終消費(fèi)者。第一步：蓄勢(shì)階段，自主經(jīng)營(yíng)的第二種模式，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值第二部：銷(xiāo)售階段，自主經(jīng)營(yíng)的第一種模式，強(qiáng)化項(xiàng)目整體品牌；結(jié)合產(chǎn)權(quán)經(jīng)營(yíng)。 優(yōu)惠政策折扣限于第一年總租金，折扣后不享受重復(fù)優(yōu)惠。 商家入場(chǎng)裝修的裝修入場(chǎng)證、管理費(fèi)減半收取。后期風(fēng)險(xiǎn)大，投入增加。經(jīng)營(yíng)者（可能本身就是投資者）在商業(yè)經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，市場(chǎng)盈利機(jī)會(huì)、成熟的商圈、合理租金、商品檔次、商場(chǎng)推廣力度等因素決定了經(jīng)營(yíng)狀況，也直接影響商業(yè)口岸的成熟度和商業(yè)氛圍，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中商業(yè)形成的初期，吸引
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