【正文】 55．4律師為買受人提供法律服務(wù)時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)提示 如合同約定調(diào)解是仲裁或訴訟前置程序的，律師應(yīng)當(dāng)提醒買受人，如果未經(jīng)調(diào)解而直接進(jìn)入仲裁或訴訟，可能會(huì)在仲裁或訴訟中被駁回。 ①調(diào)解時(shí)間：調(diào)解人進(jìn)行調(diào)解的時(shí)間一般以不超過(guò)56天為宜，無(wú)論雙方是否達(dá)成一致意見，調(diào)解人或調(diào)解小組應(yīng)在約定調(diào)解時(shí)間之內(nèi)作出調(diào)解決定。 55．2律師為買受人提供法律服務(wù)的內(nèi)容 律師應(yīng)當(dāng)提醒開發(fā)商在商品房買賣合同補(bǔ)充條款中(示范文本附件四)對(duì)調(diào)解進(jìn)行明確的約定，約定內(nèi)容一般包括以下幾方面： (1)調(diào)解人的確定 ①雙方可以直接約定調(diào)解人，也可以約定調(diào)解人選擇范圍、人數(shù)以及最終確定方式。第52條律師為買受人提供法律服務(wù)的內(nèi)容詳見20．20．3。合同的解除，分為約定解除和法定解除兩種主要類型。 49．3約定買受人解除合同的權(quán)利。 (5)交納先期物業(yè)服務(wù)費(fèi)以及代辦產(chǎn)權(quán)證所需要繳納的稅、費(fèi)?！督ㄔO(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第49條規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家工程建筑消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)，建設(shè)項(xiàng)目竣工后應(yīng)當(dāng)取得公安消防部門出具的消防驗(yàn)收合格的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件。因此，買受人應(yīng)予以及時(shí)答復(fù)。第44條律師為買受人提供法律服務(wù)的內(nèi)容詳見20．20．3。第41條律師為買受人提供法律服務(wù)時(shí)的重點(diǎn)內(nèi)容 41．1開發(fā)商要求買受人將商品房?jī)r(jià)款匯入其指定賬戶的，則應(yīng)在合同中約定賬號(hào)等信息。(3)沒(méi)有按約定的要求裝修，但約定使用的裝飾材料、設(shè)備與實(shí)際使用的材料、設(shè)備之間沒(méi)有差價(jià)的，如約定的房間地板顏色為暗紅色，實(shí)際使用的房間地板為米黃色，雖然兩者的標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格都一樣，但買受人不滿意，在這種情況下，原則上應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商重新施工。如有可能，建議封存顏色樣品。第34條律師為買受人提供法律服務(wù)時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)提示 如果合同約定買受人應(yīng)當(dāng)對(duì)是否存在質(zhì)量問(wèn)題承擔(dān)舉證責(zé)任，且要求以鑒定機(jī)構(gòu)出具的鑒定結(jié)論為依據(jù)，則買受人很有可能因?yàn)楦哳~的鑒定費(fèi)用而無(wú)法向開發(fā)商主張權(quán)利。 (5)供熱、供冷系統(tǒng)工程的質(zhì)量問(wèn)題，是指暖氣設(shè)備、中央空調(diào)設(shè)備等的安裝工程等出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題。房屋的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題一般表現(xiàn)為：地基下沉、房屋傾斜、承重結(jié)構(gòu)變形、墻體開裂、傾斜等嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題。 (11)GBJ 13危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)。 (3)GBJ 1l建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范。 29．2開發(fā)商如承諾綠地給買受人使用的，則應(yīng)要求開發(fā)商出示其已按規(guī)定將該綠地明示給個(gè)人使用的證明。 27．5建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配等事?xiàng)，應(yīng)在《業(yè)主公約》中約定。 27．2建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地屬于個(gè)人，應(yīng)予以明示。 建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施及物業(yè)服務(wù)用房、建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金、占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位等屬于業(yè)主共有，但城鎮(zhèn)公共道路、城鎮(zhèn)公共綠地及明示屬于個(gè)人的綠地除外。 25．2審查開發(fā)商提出的面積差異處理方式是否合理，特別是當(dāng)面積差異絕對(duì)值超過(guò)3％時(shí)，開發(fā)商是否需要承擔(dān)懲罰性的賠償責(zé)任，以及買受人是否具有解約權(quán)。 (2)由開發(fā)商與買受人自行約定：只要雙方當(dāng)事人約定內(nèi)容不屬于《合同法》第52條規(guī)定的無(wú)效情形之一的，該約定有效。應(yīng)根據(jù)住宅和商業(yè)的不同使用功能按各自的建筑面積將全幢建筑物的共有建筑面積分?jǐn)偝勺≌蜕虡I(yè)兩部分，即住宅部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e和商業(yè)部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e。 23．2共有建筑面積 共有建筑面積是各產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的在功能上為整幢建筑服務(wù)的公共部位和公用房屋。第二節(jié)合同對(duì)商品房面積和價(jià)格的約定第23條一般規(guī)定 商品房的建筑面積由套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成。 20．3參加買受人與開發(fā)商的簽約談判。 19．7房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪177。 19．3房屋的坐落是指該商品房在所開發(fā)小區(qū)中的確切位置，包括商品房所在幢(座)號(hào)、層數(shù)、門牌號(hào)。 19．1．3建筑工程施工許可證 從事各類房屋及其附屬設(shè)施的建造、裝修裝飾和與之配套的線路、管道、設(shè)備的安裝以及城鎮(zhèn)市政基礎(chǔ)配套設(shè)施工程的施工，建設(shè)單位在開工前應(yīng)向工程所在地縣級(jí)以上建設(shè)主管部門申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證。 19．1項(xiàng)目建設(shè)依據(jù) 項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)內(nèi)容應(yīng)約定國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)(在《物權(quán)法》施行前稱國(guó)有土地使用權(quán))基本情況、建設(shè)工程規(guī)劃許可證編號(hào)、施工許可證編號(hào)等內(nèi)容。(2)符合規(guī)定的境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)買自用、自住商品房必須采取實(shí)名制。根據(jù)2002年司法部69號(hào)令《中國(guó)委托公證人(香港)管理辦法》第3條、第5條規(guī)定，香港出具的公證書應(yīng)由中國(guó)法律服務(wù)(香港)有限公司加章轉(zhuǎn)遞，方為有效。 17．4開發(fā)商銷售商品房與買房人簽訂認(rèn)購(gòu)書，買房人需要提供相應(yīng)的資料 17．4．1買受人為中國(guó)公民 (1)本市居民：居民身份證(無(wú)居民身份證的提交戶口簿)； (2)外省市居民：居民身份證(無(wú)居民身份證的提交戶口簿)和暫住證(需要辦理暫住證的城市)； (3)軍人：軍官證或文職干部證或士兵證或?qū)W生證或軍官退休證或文職干部退休或離休干部榮譽(yù)證。 但是根據(jù)《司法解釋》第5條規(guī)定：“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。如開發(fā)商與買受人就尚未取得預(yù)售許可證的項(xiàng)目簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議，屬于類似意向書的法律文件，律師應(yīng)提醒買受人在此類認(rèn)購(gòu)書中加上類似于“買受人知道開發(fā)商尚未取得商品房預(yù)售許可證，一旦取得預(yù)售許可證，開發(fā)商立即通知買受人，雙方應(yīng)當(dāng)立即簽訂正式的《商品房買賣合同》”的內(nèi)容。這就是我國(guó)合同法中關(guān)于定金罰則的規(guī)定。開發(fā)商在商品房銷售廣告中宣傳和承諾的一些具體內(nèi)容可能不在商品房買賣合同中約定。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。發(fā)布預(yù)購(gòu)廣告和銷售廣告的條件、內(nèi)容等要求都是不同的。 11．2法律、法規(guī)及規(guī)范性文件的相關(guān)規(guī)定 我國(guó)《商品房銷售管理辦法》對(duì)商品房銷售的廣告作了原則性的規(guī)定。 要約是一方當(dāng)事人以締結(jié)合同為目的，向?qū)Ψ疆?dāng)事人所作的意思表示。由于律師需要通過(guò)多種渠道審核和調(diào)查開發(fā)商的相關(guān)資信、證照等情況，尤其要注意信息來(lái)源的真實(shí)性和可信度。 包銷人不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)或商品房中介、經(jīng)紀(jì)資質(zhì)，不影響包銷合同的效力。 ⑨開發(fā)商已經(jīng)將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報(bào)送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案，并已辦理新建房屋初始登記手續(xù)。 (2)商品房現(xiàn)房銷售 律師應(yīng)提示買受人，商品房現(xiàn)售應(yīng)當(dāng)符合《城市房地產(chǎn)管理法》第39條、《商品房銷售管理辦法》第7條的規(guī)定，可要求開發(fā)商提供下列資料和證明文件： ①開發(fā)商應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書。 8．4．2樓盤銷售方式 (1)商品房預(yù)售 律師應(yīng)提示買受人，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》(以下簡(jiǎn)稱《城市房地產(chǎn)管理法》)第45條、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第23條、《城市商品房預(yù)售管理辦法》第5條、第6條的規(guī)定，可要求開發(fā)商提供下列資料和證明文件： ①開發(fā)商應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書。一般而言，取得預(yù)售許可證的前提是開發(fā)商已經(jīng)具備“四證一照”。購(gòu)房者可以到行政主管機(jī)關(guān)查詢開發(fā)商、發(fā)展商和承建商的資質(zhì)情況。通常情況下，房屋入住后經(jīng)過(guò)1至3年，比較容易發(fā)現(xiàn)是否存在缺陷和質(zhì)量問(wèn)題。 第一編 律師為買受人提供商品房買賣合同非訴訟法律服務(wù)的操作指引 第一章 商品房買賣合同訂立前的法律服務(wù)第一節(jié)商品房買賣合同訂立前的審核與調(diào)查第7條一般規(guī)定商品房買賣合同訂立前的審核與調(diào)查是指律師接受一方當(dāng)事人的委托，對(duì)合同相對(duì)方的主體資格、履約能力、資信情況等相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行審核和調(diào)查。 5．4律師應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行中華全國(guó)律師協(xié)會(huì)頒發(fā)的《律師執(zhí)業(yè)行為規(guī)范(試行)》、《律師職業(yè)道德和執(zhí)業(yè)紀(jì)律規(guī)范》，注意防止出現(xiàn)利益沖突的情形，保守當(dāng)事人的商業(yè)秘密和個(gè)人隱私(根據(jù)有關(guān)規(guī)定須向主管司法行政機(jī)關(guān)通報(bào)案情及已失密或已解密的事項(xiàng)除外)。律師為買受人提供商品房買賣合同法律服務(wù)，應(yīng)當(dāng)以維護(hù)委任人合法權(quán)益為目的，在辦理委托事務(wù)過(guò)程中不受任何單位及其他組織和個(gè)人的非法干涉。商品房在我國(guó)具有獨(dú)特的含義，專指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為獲取商業(yè)利潤(rùn)而進(jìn)行開發(fā)建設(shè)、向不特定的社會(huì)公眾銷售的房屋，不包括公房改制出售給個(gè)人的房屋(即房改房)和經(jīng)濟(jì)適用房(包括安居工程住房和集資合作建設(shè)的住房)。 本操作指引不涉及已經(jīng)取得《房屋所有權(quán)證》和《國(guó)有土地使用權(quán)證》，并可在房屋二級(jí)市場(chǎng)交易的各類房屋(包括自建私有房、已購(gòu)公有房、經(jīng)濟(jì)適用房、集資房、單位自有房和已購(gòu)商品房)的再轉(zhuǎn)讓。 4．2專業(yè)精湛原則。5．5律師為買受人提供商品房買賣合同法律服務(wù)，應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)委托人以合法方式維護(hù)自身的合法權(quán)益，在委托人權(quán)益與第三方利益發(fā)生嚴(yán)重沖突時(shí)，律師應(yīng)以構(gòu)建和諧社會(huì)為宗旨，盡力防止沖突惡化，促進(jìn)矛盾化解，引導(dǎo)各方當(dāng)事人通過(guò)合法途徑解決沖突。對(duì)開發(fā)商的審核和調(diào)查主要包括但不限于開發(fā)商的主體資格(包括法人資格、開發(fā)資質(zhì))、履約能力、項(xiàng)目合法性、預(yù)售許可證、銷售方式等?？赏ㄟ^(guò)網(wǎng)絡(luò)搜索查找相關(guān)信息，通過(guò)搜索了解開發(fā)商已經(jīng)開發(fā)的樓盤的情況；了解該開發(fā)商是否曾與購(gòu)房者發(fā)生過(guò)糾紛，發(fā)生糾紛后態(tài)度如何，處理情況怎樣；了解開發(fā)商已開發(fā)的樓盤是否存在質(zhì)量問(wèn)題。房地產(chǎn)行政管理部門對(duì)這些房地產(chǎn)企業(yè)的開辦時(shí)間、開發(fā)項(xiàng)目、資信情況和一些工程質(zhì)量檢測(cè)情況等一般有所掌握。按照相關(guān)規(guī)定，預(yù)售許可證必須公示于銷售現(xiàn)場(chǎng)，查看預(yù)售許可證時(shí)應(yīng)注意預(yù)售許可證期限，預(yù)售許可的房屋面積等。 ②已取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證。 ②已取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證。 8．5銷售模式(分為自行銷售、代理銷售、包銷) 8．5．1 自行銷售(略) 8．5．2代理銷售 律師應(yīng)提醒買受人，如開發(fā)商委托中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房的，受托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是依法設(shè)立并取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。理論界目前對(duì)代理銷售的法人或自然人、包銷的法人或自然人是否需要資質(zhì)的問(wèn)題存有爭(zhēng)議，律師在審查該等內(nèi)容的時(shí)候，需要結(jié)合最新的法律法規(guī)或者司法解釋以及當(dāng)?shù)氐膶徟袑?shí)踐情況，謹(jǐn)慎地作出相應(yīng)的判斷。比如通過(guò)網(wǎng)絡(luò)搜索了解開發(fā)商相關(guān)情況，其中可能有不少虛假信息，律師要通過(guò)自己的經(jīng)驗(yàn)辨別信息的真?zhèn)?。發(fā)出要約的一方稱為要約人，受領(lǐng)要約的一方稱為受要約人。房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布商品房銷售宣傳廣告，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《中華人民共和國(guó)廣告法》(以下簡(jiǎn)稱《廣告法》)、《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》等規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確。根據(jù)《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》第6條的規(guī)定，律師要提示買受人認(rèn)真審查開發(fā)商的銷售廣告是否具備以下必須載明事項(xiàng)： (1)開發(fā)商名稱； (2)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代理銷售的，載明該機(jī)構(gòu)名稱； (3)預(yù)售或者銷售許可證書號(hào)； (4)廣告中僅介紹房地產(chǎn)項(xiàng)目名稱的，可以不必載明上述事項(xiàng)。律師應(yīng)當(dāng)提示買受人，為避免因?qū)ξ磳懭牒贤膹V告內(nèi)容的屬性發(fā)生爭(zhēng)議而影響買受人的權(quán)益，應(yīng)要求開發(fā)商將影響購(gòu)房意愿和實(shí)質(zhì)性影響的廣告內(nèi)容寫入正式合同或補(bǔ)充協(xié)議中。如果此廣告內(nèi)容的性質(zhì)為要約邀請(qǐng)，則對(duì)開發(fā)商沒(méi)有約束力，這樣勢(shì)必會(huì)影響買受人的權(quán)利。定金罰則是一種懲罰性的規(guī)定，目的在于督促當(dāng)事人正確、積極地行使權(quán)利。 17．2認(rèn)購(gòu)書(預(yù)訂書)的基本內(nèi)容 簽署認(rèn)購(gòu)書，要注意認(rèn)購(gòu)書應(yīng)包括以下基本內(nèi)容：當(dāng)事人姓名或名稱、預(yù)訂的房地產(chǎn)的坐落地點(diǎn)、面積、價(jià)格、預(yù)訂期限、定金數(shù)額及定金處理辦法等?！?特別說(shuō)明，《合同法司法解釋二》已經(jīng)實(shí)施，對(duì)合同成立是一個(gè)突破，商品房買賣合同又是一個(gè)特殊的合同，是適用《司法解釋》還是《合同法司法解釋二》，在實(shí)踐中會(huì)有爭(zhēng)議，律師應(yīng)謹(jǐn)慎處理，密切關(guān)注司法實(shí)踐的動(dòng)向。 17．4．2買受人為中國(guó)法人及其他經(jīng)濟(jì)組織 (1)企業(yè)法人：企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、上級(jí)單位批準(zhǔn)的證明、法定代表人或負(fù)責(zé)人身份證明、董事會(huì)購(gòu)房決議； (2)其他經(jīng)濟(jì)組織：營(yíng)業(yè)執(zhí)照、有關(guān)的批準(zhǔn)文件和具備其他經(jīng)濟(jì)組織條件的證明； (3)機(jī)關(guān)、事業(yè)單位：?jiǎn)挝怀闪⒌呐鷾?zhǔn)文件、上級(jí)主管部門批準(zhǔn)購(gòu)房的文件； (4)中央機(jī)關(guān)、所屬企事業(yè)單位：國(guó)務(wù)院機(jī)關(guān)事務(wù)管理局批準(zhǔn)購(gòu)房的文件，單位成立的批準(zhǔn)文件； (5)銀行、保險(xiǎn)企業(yè)等分支機(jī)構(gòu)：營(yíng)業(yè)執(zhí)照、上級(jí)企業(yè)法人出具的授權(quán)委托書和承擔(dān)法律責(zé)任保證書。根據(jù)2008年《最高人民法院、澳門特別行政區(qū)關(guān)于內(nèi)地與澳門特別行政區(qū)相互認(rèn)可和執(zhí)行仲裁裁決的安排》第12條規(guī)定：“由一方有權(quán)限公共機(jī)構(gòu)(包括公證員)作成的文書正本或者經(jīng)公證的文書副本及譯本，在適用本安排時(shí)，可以免除認(rèn)證手續(xù)在對(duì)方使用。并持有效證明(境外機(jī)構(gòu)應(yīng)持我政府有關(guān)部門批準(zhǔn)設(shè)立駐境內(nèi)機(jī)構(gòu)的證明，境外個(gè)人應(yīng)持其來(lái)境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)，經(jīng)我方批準(zhǔn)的證明，下同)到土地和房地產(chǎn)部門辦理相應(yīng)的土地使用權(quán)及房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。 19．1．1 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán) (1)取得方式。 建筑工程施工許可證一般包括以下內(nèi)容：建設(shè)單位、工程名稱、建設(shè)地址、建設(shè)規(guī)模、設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位、開竣工日期。 19．4商品房用途是指行政主管部門根據(jù)城市規(guī)劃、土地用途核準(zhǔn)的房屋應(yīng)用范圍，如住宅、寫字樓、營(yíng)業(yè)用房等。0．0以上計(jì)算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高在2．20米以上的，計(jì)算自然層數(shù)。第21條律師為買受人提供法律服務(wù)時(shí)的重點(diǎn)內(nèi)容 21．1 核對(duì)開發(fā)商提供的前期審批資料，以確認(rèn)審批資料記載的內(nèi)容與商品房買賣合同約定的相關(guān)內(nèi)容是否一致。 23．1套內(nèi)建筑面積 套內(nèi)建筑面積是指套內(nèi)使用面積與套內(nèi)墻體面積以及套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)面積之和。共有建筑面積的產(chǎn)權(quán)由整幢建筑的產(chǎn)權(quán)人共同擁有，開發(fā)商無(wú)權(quán)隨意處置，不得出售、出租、贈(zèng)送等。然后住宅和商業(yè)部分將所得到的分?jǐn)偯娣e再各自分?jǐn)?。《商品房銷售管理辦法》第19條規(guī)定：按套(單元)計(jì)價(jià)的預(yù)售房屋，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖。 25．3按建筑面積計(jì)價(jià)時(shí)，買受人可以要求